悦如公寓的市场竞争策略分析 (2).doc

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1、学号：20170422445郑州成功财经学院本科毕业论文悦如公寓的市场竞争策略分析院部名称：工商管理学院专业名称：工商管理学生姓名：高梦雨指导教师：赵修章 讲师2019年5月摘 要在近二十年来的房价飞速上涨后，自2018年年初始，飞速上涨的房地产市场已接近饱和，疯狂的“炒房热”逐渐冷却。自此而起，我国的房产市场逐步进入“租赁时代”。以此为基础，长租公寓作为房产租赁的最大商业模式，比较能够代表中国房屋租赁市场的市场走向。如何在众多长租公寓公司中获得竞争优势，在残酷的丛林市场中杀出一条道路，加强企业的业务增长能力和盈利能力，这是决定一个企业能否生存并发展下去的根本能力。在此背景下，本文应用工商管理

2、的相关理论，参考相关研究文献，以悦如公寓为例，对该公司的市场竞争策略进行深入的分析研究，找出其存在的问题并针对问题提出建议。该公司在竞争策略上存在的问题主要有品牌知名度、客户服务、盈利点、运营成本和拿房选址等。并针对其问题提出了品牌建设、客户服务、盈利点、降成本和选址模型等四个方面的建议。本文希望通过对悦如公寓的市场竞争策略建议来为该公司的盈利能力增强提供帮助，从而加强长租公寓公司的市场竞争能力，并希望能够推动长租公寓公司的行业发展。关键词：长租公寓；竞争策略；商业模式AbstractAfter the rapid rise in housing prices in the past two

3、decades, since the beginning of 2018, the rapidly rising real estate market is nearing saturation, and the crazy “real estate fever” has gradually cooled down. Since then, Chinas housing market has gradually entered the “lease era.” Based on this, long-term rental apartments, as the largest business

4、 model for real estate leasing, can represent the market trend of the Chinese housing leasing market. How to gain competitive advantage in many long-term rental apartment companies, to create a road in the brutal jungle market, to strengthen the business growth capacity and profitability of enterpri

5、ses, this is the fundamental ability to determine whether an enterprise can survive and develop. In this context, this paper applies the relevant theories of business administration, refers to the relevant research literature, takes Yueru Apartment as an example, conducts in-depth analysis and resea

6、rch on the companys market competition strategy, finds out its existing problems and makes recommendations for the problems. The companys competitive strategies mainly include brand awareness, customer service, profitability, and operating costs. And put forward four suggestions on brand building, c

7、ustomer service, profit point and cost reduction for its problems. This paper hopes to help the companys profitability enhancement through the market competition strategy proposal of Yueru Apartment, thereby strengthening the market competitiveness of long-term rental apartment companies, and hopes

8、to promote the development of long-term apartment companies.Key words: long-term rental apartment; Competitive strategy; Business model目 录一、绪 论1（一）研究的背景和意义11.研究的背景12.研究的意义1（二）文献综述21.国外文献综述32.国内文献综述33.文献述评3（三）研究的主要内容和方法41.研究的主要内容42.研究的主要方法4二、相关理论概述5（一）长租公寓的定义5（二）长租公寓的产品划分5（三）长租公寓的商业模式5（四）市场竞争策略理论概述6三

9、、悦如公寓简介7（一）悦如公寓的发展历程7（二）悦如公寓的行业环境分析7（三）悦如公寓的客户群体分析8四、悦如公寓的市场竞争策略分析9（一）品牌策略9（二）差异化策略9（三）目标客户策略10（四）低成本策略10五、悦如公寓市场竞争策略存在的问题11（一）品牌知名度低11（二）客户服务不完善11（三）盈利点单一11（四）运营成本过高12（五）房屋位置选择盲目12六、对悦如公寓市场竞争策略的建议13（一）加强品牌建设131.拓展宣传渠道132.增强品牌特色13（二）提升客户服务131.变更管理方式132.提供增值服务143.扩展客户渠道14（三）增加新盈利点141.增加用户增值体验142.建设专业

10、的公寓租住搜索平台15（四）降低运营成本151.签署长期协议152.设立家具工厂153.挑选适宜存量房15（五）建立科学选房模型161.分析国家政策162.研究地理位置163.综合分析客户数据16结 论17参考文献18致 谢19IV郑州成功财经学院本科毕业论文一、绪论（一）研究的背景和意义1.研究的背景近年来，我国的房地产市场疯狂发展的步伐逐步变缓，甚至停滞不前，且由单一的资本注入渐渐走向了运营管理的道路。2017年，习近平在中共十九次全国代表大会的开幕式上，他说：坚持房子是用来居住，而不是炒作的定位，加快建立一个多学科的供应，多渠道保障，租金和购买住房制度，让所有的人生活和居住。在习主席的指

11、导意见下，我国的房产租赁行业逐步走向正规化，并开启了长租公寓的新时代的发展篇章。悦如公寓作为中部最大的长租公寓运营平台，对于我国的房产租赁行业有一定的代表性。通过对于悦如公寓市场竞争策略的研究分析，并对其问题提出建议，可加强该公司的竞争能力，提升公司的盈利。2.研究的意义随着长租公寓行业的进一步发展，青年人群的居住问题有了新的解决方案。且整个社会对于房产租赁有着广泛而深切的关注。文章选定悦如公寓这一案例，在长租公寓中较为典型，以国内外学者的研究理论为基础，深入分析长租公寓市场的情况，并重点分析悦如公寓的市场竞争力以及市场价竞争策略的选择，以便我们对中国现如今的房产租赁行业有进一步的认知。同时目

12、前中国市场上并没有产生独角兽式的公寓公司，同时也没有可参照的国内长租公寓的市场标准，大家都在这个新行业中摸索前进。文章通过对悦如公寓的市场竞争策略分析及问题研究，并提出相对应的建议和对策，对于现在中国市场上的长租公寓的行业现状做出分析判断，为同类型的长租公寓公司提升市场竞争能力，并试图找出现在长租公寓的行业标准。（二）文献综述针对长租公寓市场竞争中的问题，国内外有很多的专家和学者给出了自己的分析和看法。1.国外文献综述Muhammad Sabbir Rahman，Bashir Hussain和A.N.M. Meshquat Uddin（2015）通过调查问卷，对孟加拉市达卡地区的主要消费者进行

13、调查。考察了住房费用、负担能力、服务质量、卫生条件、社区依恋与居民满意度之间的关系。证实了当负担能力起到中介作用时，住房费用与居民满意度之间存在显著关系。这项研究突出表明了消费者对于公寓选择的标准，以及对公寓提供者的服务的满意度标准。可参考该数据分析制定公司的市场竞争策略1。Natalija Lepkova，Egle Butkiene和Miroslaw Beej（2016）通过对立陶宛公寓市场的分析，提出了顾客对于公寓满意度和界定住宅质量的标准。参考这个标准，可以了解顾客对于长租公寓产品的品质的要求，并通过各种方法达到顾客的标准条件。以此加强企业的市场竞争力2。C.Y. Jim，Wendy和Y

14、. Chen（2006）通过对广州市的房屋市场进行考察，发现了窗户定位，绿地景观，楼层高度，靠近林区和水体，以及交通噪声对于客户选择房屋时的影响程度3。Mehdi Farsi（2010）通过对瑞士的公寓用户的考察，采用随机效用模型来估算消费者对出租公寓中节能保温和通风系统的估值，从而判断出公寓用户对于公寓新型技术的接受程度4。2.国内文献综述张杰（2018）通过对请住公寓的创始人陶杜平的访谈，具体探讨了长租公寓的核心竞争力、战略布局、金融化布局以及市场前景，从多个角度分析了长租公寓的市场前景以及发展模式，证明了该行业的广阔前景5。王建红（2016）指出了需求巨大、政策扶持、资本进入等是长租公寓

15、行业迅速发展的主要原因，并指出来了模式单一、融资困难和品牌溢价有限是该行业的主要发展限制，作者就这几个问题给出了成本控制、建立融资机制等解决方案6。罗孟竹（2017）认为国内的长租公寓盈利模式局限性大，盈利方式落后。就此问题，提出了增加盈利模式、多元化经营的一系列解决方案。并认为该行业的盈利空间广阔，有进一步提升的价值7。陈方勇（2015）认为长租公寓公司应找准自身精准定位，针对自身目标人群进行精准定位策划方案，这样的企业会拥有高度的用户粘性。专注于目标而客户的定位，将大大提升企业发展速度8。王建红（2015）对比分析了长租公寓与传统的二房东租赁方式的经营模式，并对当前分散式公寓和集中式公寓做

16、出解析，作者认为集中式长租公寓将是未来长租公寓的主要经营模式9。3.文献述评就目前的市场情况分析，国内外学者在长租公寓的市场情况及运营模式进行了深入的研究。以上关于长租公寓的主要文献突出了许多深刻的问题。长租公寓行业现如今仍是一片蓝海，虽然有着广阔的前景，但现仍处于野蛮生长的阶段。本文分析了长租公寓行业的发展模式以及市场情况，并对悦如公寓的市场竞争策略做出了分析并提出了相应的对策。（三）研究的主要内容和方法1.研究的主要内容本课题以悦如公寓为例，研究悦如公寓的主要市场竞争策略，主要内容为：第一部分介绍了研究的背景和意义，整理了国内外学者对于长租公寓现状的研究方向和情况，并对其综述进行总结；第二

17、部分介绍了长租公寓的定义、产品划分、商业模式以及市场竞争策略的相关理论，为其奠定了理论基础；第三部分介绍了悦如公寓的大概情况，并分析其行业环境以及客户群体；第四部分分析了悦如公寓所采取的竞争策略，包括其品牌、差异化、目标客户以及成本策略；第五部分对于悦如公寓的市场竞争策略所存在的问题进行分析研究；第六部分：针对于提出的悦如公寓市场竞争策略中所存在的问题提出建议。2.研究的主要方法文献研究法：本文对网络图书数据进行大量资料收集，阅读并分析大量国内外关于长租公寓的研究资料，通过比较不同的专家研究视角和方向，从而在此基础上进行对国内长租公寓的市场竞争策略研究。行业分析法：通过分析长租公寓行业的现状，

18、分析该行业的市场行情与背景，得出悦如公寓在长租公寓行业中的代表性。案例分析法：本文以悦如公寓为案例，通过市场分析，进一步深入展开对长租公寓的市场竞争策略分析研究。二、相关理论概述（一）长租公寓的定义长期出租公寓是指通过从股市公寓经营企业收取的房屋装修，改造和升级，并通过提供多样化的公共空间分配和物业服务标准化（如支付水电费，定期清洗和各种交流活动）等，租赁公寓，吸引市场的人（计划数个月或更长）。（二）长租公寓的产品划分一般来说，有两种类型的长期租赁公寓：集中式公寓和分散式的公寓。长期集中租赁式公寓:房间集中在建筑物的整个楼层或多个楼层，业务管理集中在一整个服务中心的形式，通过统一管理来实现递减

19、效应和边际成本减少。长期集中式公寓的长期总成本相对较低，有利于实现房屋装修的标准化、对于房屋装修风格的整体更新和运营管理租户社会平台的主要优势。然而，对单个项目的前期投资是相当可观的，而且开发过程要长得多。分散式的租赁公寓:吸收市场上的个人业主存量房，通过统一翻个人业主的存量房屋，并为房屋租赁的租客提供用户服务。分散式的长租公寓对于地理上要求很高的租户和分散的长期住房客户来说地理位置的选择更自由，可以更快地吸收和覆盖住市场覆盖面，对市场的竞争的多样性可以快速做出反应。然而，分散的地理位置安排增加了更新和运营维护的成本，且并没有促进中央公寓的社会平台的建立，没有促进公寓公司的品牌建设。一般来说，

20、集中式公寓更注重用户体验和品牌口碑；后者更多地关注住房地理位置以及交通条件10。（三）长租公寓的商业模式一方面，运营长期服务公寓的公司可以通过改造和更新他们的公寓住房和互联网租赁工具（如微信、网站等）来满足客户的生活需求。利用网络通讯平台和资金为用户提供新的公寓租赁服务、金融服务租赁和其他产品，以提高用户的满意度和再次购买服务的机会，最后实现公寓公司的资产增值和可持续发展11。一般来说，长期租赁公寓为客户提供长期租赁和住房服务，以品牌、连锁和统一房屋装修风格来进行企业运作的。客户可以获得比传统模式更好的租赁体验。服务式长租公寓模式与传统“二房东”模式比较，见表2-1：表2-1 服务式长租公寓模

21、式与传统“二房东”模式比较对比项目服务式长租公寓模式传统二房东模式管理模式采用精细化管理模式，注重价值链上每个环节的用户体验满意度和成本控制粗放式管理，因为目标客户不明确，主要考虑的是如何将房屋按市场租金迅速租出去品牌意识很强无或者很弱租后服务除了需要提供保洁、维修、管家以及投诉等服务外，还需要提供更多的社交服务一般只提供简单的保洁、维修服务或没有客户体验满意度高一般或差对入住客户的要求会对客户的身份进行核实，满足一定条件才能入住，目标客户明确一般只合适身份证件信息，目标客户不清晰对产业上下游的整合能力强弱互联网工具、金融工具的运用广泛基本没有盈利点租金价差+增值服务收益租金价差（四）市场竞争

22、策略理论概述市场竞争策略是使企业适应不断变化的市场竞争条件，制定和实施策略，以抓住或维持市场主导地位或竞争优势。企业在市场上采取竞争策略的方式大概有以下四种。产品质量策略，即以企业自身的高质量产品来赢得市场的青睐，并树立起企业自身的高品质形象，以产品质量来赢得优势。作为产品质量策略，产品要注重性能质量，并以顾客的需求为准，且应不断进取。产品成本策略，即企业要压缩产品的成本，并以此来作为企业的主要竞争手段。在长租公寓企业中，成本的控制主要依靠压缩人工成本、管理成本以及配置成本。低成本策略可以加强企业的市场占有率。产品差异化策略，即企业通过生产或提供与市场上主流产品具有差异的产品，从而减少与同行业

23、其他企业的正面竞争，以此来获取更多利润。集中优势竞争策略，即企业通过对某一个或者少数几个消费者群体来提供服务，从而在某个局部市场中获得优势，该策略可以使企业以较小的成本来在某一领域内获得较高市场占有率。三、悦如公寓简介（一）悦如公寓的发展历程悦如公寓是国内长租公寓品牌，立足于河南郑州，以提供品质公寓产品和服务为依托。悦如公寓顺势而为，以“互联网”为媒介，着力改变传统租房行业“租房难、租房贵、租房乱”等痛点，打造“自有房源，免中介”、“家电齐全，拎包入住”的全新租房模式，致力于为城市青年人提供一个温暖的家。悦如在郑州分布的十几家集中式公寓多为轻资产运营，依托自有体系及平台服务租客、业主、合作商，

24、对于产业链中的品牌公寓、托管公司、二房东、投资者、业主等合作伙伴，提供品牌、系统、金融、供应链、管理及服务支持，悦如在其中赚取一定的管理费收益。悦如公寓是全国首家同时实现分散式公寓和集中式公寓规模化轻资产管理模式的公寓运营企业。2017年底包括悦如在内的郑州十大品牌公寓联合起来，成立了河南省公寓管理协会。2017年布局全国公寓市场，实现集团化运作，分别成立了悦如寓物业服务有限公司、悦如资产管理有限公司、武汉悦如杰晨公寓管理有限公司、深圳研发中心。届时，悦如公寓将继续围绕业主和悦客两大群体，精耕细作，构筑全新生态系统（包括家政服务、家居服务、上门服务、金融服务、社交服务等），引领长租公寓行业健康

25、发展。（二）悦如公寓行业前景分析我国的长期租赁行业仍在发展，市场也在扩大。目前，我国的人口越来越集中在一线和二线的城市，但这些城市的房价不断上涨，加剧了出租房屋市场的供求矛盾。一些优秀的租赁资源很难找到。租房市场的巨大潜在需求对长期租房行业的发展至关重要。常常出现问题的传统住房租赁市场导致住房租赁体验非常糟糕，不再足以满足租户对租金服务质量的需求。作为一个价值一万亿元的房地产租赁市场，对于资本来说有很大的吸引力。社会中不同类型的资本以风险资本、额外资金或股票的形式用于长期租赁住房。自2015年以来，在政府政策的大力支持下，在全国范围内推行了支持住房市场发展的相关政策。这些政策支持长期租赁公寓部

26、门的发展，特别是在保护双方的合法利益、税收优惠、将商业资产的住房转换为租赁住房以及将领土性质转变方面。根据这些数据，到2020年，我国的租金交易总额将达到2万亿元，租户人数将达到2亿。到2025年，全球租赁业务将达到3.2万亿人民币，租户将达到2.5亿元。如今，中国名牌公寓的数量占全球租赁市场的2%，其主要租户平均拥有2万至3万套公寓。主要的分布式公寓公司平均约有50万人。在未来，如果品牌公寓占市场的10%，总数量将达到1060万套12。这是一个巨大的新市场，但这个行业还没有独角兽企业，因为在一个新的蓝海中，人们没有接受太多的技能和水平培训。进入该行业并不困难，但由于融资困难和成本回收时间等因

27、素，盈利模式不稳定，利润率较低，在该行业中发展并不容易。长期租赁是一个投资周期很长的行业。对于轻质活动模式，工业投资的回收率为5-10年13。住房开发和翻新的初始投资是巨大的。因此，这是个进入门槛低，但存活困难的“勇敢者游戏”。（三）悦如公寓的客户群体划分当前，我国随着经济水平的不断提升，我国的年轻人的收入也随之提升，当前城市中的应届大学生，毕业后一到三年的年轻白领等等，对住房租住的品质要求已经越来越高。当前长租公寓客户群体多为18-35岁之间的青年单身白领人群，这些人消费能力各不相同，但消费意愿都比较高，对于自身生活环境要求较高，且愿意为此付出资源。同时该群体又可大概划分为三个群体：一是刚毕

28、业的学生，该群体由于初入社会，收入有限，但平均消费欲望强，是重要的可持续发展客户。二是毕业三年以上的，拥有一定社会经验跟收入积蓄的单身白领。该群体作为长租公寓的最大客户群体，是长租公寓的消费主力军。三是三十岁以上的青年银领或金领，该群体在社会上拥有一定的地位和财富，且对于生活品质要求较高，是高档公寓的常客。针对这三种客户，公寓公司应分别用不同的经营策略来进行经营，以差异化的策略来争夺客户群体，提升公司的营收能力。四、悦如公寓现有的市场竞争策略（一）品牌策略目前悦如公寓的主要品牌策略是口碑式宣传，既通过良好的用户体验来增加客户群体。这种策略表明了悦如公寓对于自身产品品质过硬的信心。同时公司也通过

29、各种活动来增进公司知名度，比如进学校进行学生特惠宣传，为应届毕业生提供首月免租金等优惠措施。公司还有各种公寓对企业的优惠措施，如“悦小企”，即中小型企业的员工组团租住公寓时，会给予一定的折扣优惠。在于网上宣传，主要依靠微信公众号来进行企业活动和企业品牌宣传，但也仅限于微信平台，缺少其他网络渠道的宣传活动。悦如公寓通过这些品牌策略取得了一定的成效，但从整体效果上来看不容乐观。（二）差异化策略悦如公寓目前的经营模式主要有两种，分别为集中式公寓和分散式公寓，这两种公寓都有着自身的核心竞争力，同时悦如公寓在自身产品上投入了较大精力和资源，通过这些产品特殊的风格以及完善的服务来在长租公寓市场中进行竞争，

30、并取得一定的成效。分散式公寓的目标定位人群在于毕业一至三年的青年白领。悦如分散式公寓提供完善的室内设施，包括WiFi全覆盖，空调、冰箱、洗衣机、电磁炉等品牌家电，同时提供完善的租后服务。悦如的分散式公寓一般选择商业集中区或产业集中区，地理位置优越。目前在郑州、武汉主城区大面积覆盖，拥有房间数两万间以上。悦如分散式公寓产品有五种风格（爱琴海、柠檬树、青春派、纽约故事、卡布奇诺），从1.0升级至目前的4.0。悦如集中式公寓的定位人群在高端白领或金领，该人群拥有较高的收入和较高的居住需求。悦如集中式公寓以整栋项目为主，属于高端租房产品，不仅是租房，更是城市青年社区，提供免费会客厅，健身娱乐设施，快递

31、服务、代收房租水电费服务，组织个性化聚会。悦如寓配备统一物业管理服务，提供保洁、一键式维修，管家服务；另外集中式管理，有时尚、配套装修，社交活动。同时公共区域配有各种娱乐休闲放松设备。（三）目标客户策略悦如公寓的盈利能力主要由两部分组成，一项来自传统的租金收入，另一项来自租户提供服务的利润。同时公司的所有租客需求都要求为18-35岁的年轻知识分子。悦如公寓目前主营分散式公寓，但同时也经营多处集中式公寓。分散式公寓价格依照所处地理位置不同而价位不同，以郑州市高新区为例，价位大致分为四个阶段，第一为主卧独卫，1000-1200左右，第二为主卧，800-1000左右，第三为次卧，600-800，第四

32、为经济房，价位400-600左右。分散式公寓主要对应了初进社会的毕业生。集中式公寓价位较为统一，基本处于1600-2500左右。集中式公寓主要对应了在社会中经历了一段时间的青年白领。不同的价位对应不同的客户需求，有助于企业应对市场上各种不同层次客户的需求，从而扩大收益。（四）低成本策略悦如公寓的成本主要来自于对于存量房市场中对于个人业主租赁的租金和对房屋进行改造配置的成本，而其主要盈利点的公寓是翻修房屋出租住房所有者获得利益，通过存储转换客厅的房间来获得盈利，这就导致了租金很大程度上影响了公司的盈利能力。悦如公寓对于该成本的策略主要在于对个人业主的租金谈判以及对于配置成本的压缩。五、悦如公寓市

33、场竞争策略存在的问题（一）品牌知名度低由于公司的宣传渠道比较单一，且公司对于品牌宣传投入的资金和精力并不充分，在线下也缺乏完善的宣传模式，从而导致品牌知名度低。作为一个服务型行业，知名度是决定了客户能否选择你的一个极为关键的因素14，公司没有在市场上打出自己的名号，这对于一个公寓公司来说是极为不利的，不能实现品牌公寓的品牌溢价。网络评价低，在网上搜索悦如公寓显示的大多都是负面消息，说明公司对于互联网宣传以及舆论没有给与重视。目前租客选择某公寓企业的出租房源，更多看重的是租金水平、房间内部装修程度、地段、交通便捷程度以及能够提供的租后服务等。虽然，公寓企业管理的房租水平往往比周边普通的个人出租房

34、要高出不少，但品牌溢价还很难体现在租金中15。（二）客户服务不完善悦如公寓面对市场的主要职位有两个，分别是业务管家和维护管家。业务管家的主要职责是通过各种渠道获取客户，并与客户签订合同；同时寻找存量房市场的优质房源，与业主洽谈房屋代理，并签订合同。维护管家主要是为租客服务，解决租客日常生活中所遇到的各种问题。问题在于业务管家和维护管家都有业绩任务的要求，同时薪资也跟业绩挂钩，这就导致了很多情况下维护管家并没有尽到应尽的职责，没有做好自身应尽的客户服务职责，这就导致了用户的居住体验变差，对公司的好感度降低。同时客户和公司的交流渠道单一，只有通过微信群与维护管家单人进行联系，有时会导致客户与公司交

35、流不畅，给客户留下负面的印象。（三）盈利点单一目前，长期公寓的主要收入来源仍然相对单一，主要是公寓租金收入（包括管理费用的一部分），与传统租户的收入基本没有太大的不同16。悦如公寓的盈利能力主要由两部分组成，一项来自传统的租金收入，另一项来自租户提供服务的利润。主要盈利点的公寓是翻修房屋出租住房所有者获得利益，通过存储转换客厅的房间，在该点上盈利有限，且房屋空置期不能太长，必须控制在一个月内。（四）运营成本过高悦如公寓目前的主要房屋来源来自于对存量房市场上的个人业主进行房屋租赁并改造，但公寓公司的拿房成本一般跟市场价接轨，故而公司在租金这一点上付出的成本较高。其次，在公司对房屋进行改造时，分散

36、式公寓所付出的配置成本在单套5000元左右，集中式公寓的配置成本在单间2000元左右，这项成本收回时间比较长，对于公司盈利来说也是一项重要的阻碍因素。房屋租金和房屋配置成本加起来过高，悦如公寓一套房间的成本回收期在一到两年左右。回收期过长导致悦如公寓的运营情况并不乐观，因此，降低运营成本将成为悦如公寓的一项重要任务。（五）房屋位置选择盲目目前悦如公寓选择房屋的方式仍处在盲目阶段。为了扩大企业市场覆盖率，且悦如公寓对于收房业绩的提成较高，这就导致了悦如公寓往往在收房这一块上激情过多，只要看到存量房市场上有个人业主愿意出租给公寓公司自己的房子，就急忙去收房，与业主签订合同，但没有考虑到实际出租率。

37、这就导致了房屋空置期过长，加大企业负担，对企业的资金压力大。在这种情况下，就导致了一些区域的企业房屋库存量大，但出租率低，致使企业的库存积压，资金链岌岌可危17。所以要，拥有一套正确的选房模型标准对于企业的经营来说是至关重要的。六、对悦如公寓市场竞争策略问题的建议（一）加强品牌建设现阶段我国的长租公寓公司的品牌宣传渠道主要依靠两种模式。第一种是依靠线下实体广告如墙体覆盖，公交广告牌等方式传播。第二种是依靠网络（如微信公众号，网络新闻等）传播。但因为传播区域小，普通群众对长租公寓模式了解不多，导致其宣传效果差，受众人数少，对于其品牌建设与宣传效果有限。作为一种新型的房屋租赁模式，长租公寓公司相对

38、于传统的个体租赁来说，需要更加重视对自身知名度的提升，其最终目标要实现公寓公司本身的品牌溢价18。1.拓展宣传渠道提升对于宣传的重视程度，真正把宣传作为公司的一项主要任务来做，加大对于宣传的投入力度，争取到网络舆论的正面评价。加强对于目标人群的广告投入，不仅仅是在大学校园发发传单，而是要做到真正的目标人群的广告大覆盖度。对于公司白领，还应加强公司合作，对于目标公司的白领实行优惠措施的宣传与实行。2.增强品牌特色用户对于一个公司的看法与观点主要来自与对其产品的体验，因此，公寓公司想要获得用户对其品牌正面、积极而深刻的印象，就需要公寓公司使自己的产品特色明显，做到与其他公寓公司有显著的差异，做到差

39、异化竞争。只有这样，才能使自身品牌获得知名度，提升顾客的回头率，真正实现品牌的溢价。（二）提升客户服务1.变更管理方式悦如公寓应变更管理方式，变更业绩薪金制度，使维护管家真正发挥维护客户的职责，真正为客户做到完美的用户体验。把自身公司的服务作为主要策略来进行市场竞争。2.提供增值服务长租公寓还应提供超出用户期望的增值服务，其中分散式公寓可提供的服务包括但不限于沙龙、培训、讲座等类型学习的机会，举办节日聚会，为租客搭建社交平台；而在集中式长租公寓中，可为租客提供健身房、阅读区、影音休闲区、咖啡屋等休闲娱乐场所，为租客实现生活空间和休闲空间的融合19。3.扩展客户沟通渠道悦如公寓应做好与客户的沟通

40、机制，完善信息交流渠道，真正的听取客户意见，并通过数据信息的统一整理分析，得出多数客户的主要需求，并根据其需求加强自身的服务水平，提升自身的服务质量。作为新兴的房屋租赁模式，其服务水平应与传统的一手或者二手房东有明显差异，真正的把客户服务精神落到实处。只有客户对于公司的服务真正感到满意，客户才会有下一次的购买欲望。（三）增加新盈利点就目前而言，国内的长租公寓公司的盈利模式与传统的二手房东并无太大差异，都是依靠租金差来进行盈利。但该盈利模式所获得的利润有限，对于公司的发展以及规模扩大有很大的制约。所以，公寓公司想要增加盈利模式，提升盈利能力，就要打破传统的思维模式，创新经营理念。1.增加用户增值

41、体验利用自身公寓运营商的身份，以及手中广阔的用户群体，来实现用户增值体验。如社交需求，饮食需求，生活便利需求等，开创新型的社区交流形式，把公寓公司的“住房提供者”身份转变为“生活服务者”身份20。多渠道，多层次的满足用户需求，提供诸如便利生活服务、快速送餐服务、贴心搬家服务等。在此基础上提升企业的盈利点，加强企业的盈利能力，提升企业在市场中的竞争力，以此来提高市场占有率，扩大企业规模。2.建设专业的公寓租住搜索平台建立专业的网络搜索平台。客户可以根据自身需求在网络平台上搜索自身所需的居住条件，如地理位置、室内条件等。同时网络平台可设立关键词搜索机制，如独立卫生间、大空间、阳台等。在此基础上，一

42、个完善的搜索平台不仅可以提升公司的品牌形象，同时也可以为公司带来额外的盈利点，比如其他小型房屋租赁商的合作收益，或者其他厂商的广告收益等。（四）降低运营成本想要降低运营成本，需要从房屋租金、配置成本以及存量房选择三方面着手。1.签署长期协议因为房屋租赁市场的不确定性，为了避免纠纷和不必要的损失，与存量房市场的个人业主签署长期协议，能够降低市场租金的波动风险，降低企业的租金成本。2.设立家具工厂建立企业自身的家具制造工厂，降低企业的配置成本。避免企业从市场中购买家具，使用自身工厂的产品有三点好处。一是可以降低企业的配置成本，公司无需从市场中购买家具，使用自己工厂的家具可以降低企业付出的资金成本。

43、二是可以降低维修成本，使用企业自身工厂的家具一旦出现损坏情况，可以方便快捷且便宜的进行维修或者更换。三是可以提升企业的品牌认可度。使用自身的家具可以使客户在细微处感受到企业品牌的信誉度以及企业实力，对于企业的品牌建设来说是较好的选择。3.挑选适宜存量房在公司拿房时，不仅要看房屋所处的地理位置，还应尽量选择已装修好的，以及带有家具的房屋。这样可以减少企业的房屋配置成本，增加企业的营收能力，降低企业的成本回收期。（五）建立科学选房模型在企业对于存量房市场的业主进行收房时，应考虑多方面因素，保证房屋在装修配置完成后能尽快出租出去，减少空置期。为了建立一个科学并有效的选房机制，我们应考虑以下三点因素。

44、1.分析国家政策研究选房区域的发展前景。对于一些发展潜力大的区域应优先考虑，比如高新产业园区、新建商业圈等。在正确的区域拿房可以为企业带来后续的租金上涨以及寻租客户数量提升等多种优势。2.研究地理位置分析拿房区域的交通优势以及公共运输设施。便利的交通可以吸引大多数的客户，且完备的公共交通设施对于客户的日常出行很是方便。正确的地理位置可以增加客户的入住率21。3.综合分析客户数据看哪种区域最受客户欢迎，并分析客户的收入能力跟租金承受力，通过租金高低来分析需求空间。通过需求要素分析，针对不同的客户群体选择相应的指标，来进行大数据运算。从而建立起一套完善的公寓公司拿房选址模型。结 论本文通过对悦如公

45、寓的剖析，研究了长租公寓公司在市场竞争方面所面临的问题，并针对这些问题提出相应的应对措施。主要从四个方面既客户群体，品牌建设，客户体验，盈利点来提出相应的问题建议，对长租公寓公司在市场竞争策略中所遇到的问题进行了系统的研究和探讨。如何充分研究房屋租赁市场客户的居住需求以及由此带动的衍生客户需求，并用相应的产品和服务满足这些客户需求，借此来增加企业的盈利点，提升企业的效益，进一步的增加企业竞争力，让企业在长租公寓市场中努力扩大占有率和促进企业的有力发展。未来始终是摆在长租公寓公司面前最主要的问题。目前，国内对于的长租公寓研究仍处于起步阶段，国内的长租公寓研究大多数都主要集中在资本、经营、前景等长

46、租公寓的发展问题上，希望以此来促进国内长租公寓的发展；而国外的长租公寓研究主要集中在长租公寓的建设及经营维护方面，希望以此来促进长租公寓的经营能力。本论文只针对悦如公寓的市场竞争策略做出初步的分析，介绍其做出市场竞争策略，并指出其中存在的问题并做出分析，希望通过本论文的研究，对于国内的长租公寓公司能有一个小小的帮助。参考文献1 Muhammad Sabbir Rahman, Bashir Hussain, A.N.M. Meshquat Uddin, Nazrul Islam. Exploring residents satisfaction of facilities provided by

47、 private apartment companiesJ. Asia Pacific Management Review, 2015, 20(3): 130-140.2 Natalija Lepkova, Egle Butkiene, Miroslaw Beej. Study of Customer Satisfaction with Living Conditions in New Apartment BuildingsJ. Real Estate Management and Valuation, 2016, 24(3): 52-70.3 C.Y. Jim, Wendy Y. Chen. Consumption preferences and environmental externalities: A hedonic analysis of the housing market in GuangzhouJ. Geoforum, 2006, 38(2): 414-431.4 Mehdi Farsi. Risk aversion and willingness to pay for energy efficient systems in rental apartmentsJ. Energy Policy, 2010, 3