和谐的劳动关系推动物业管理行业健康发展(共8页).doc

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1、精选优质文档-倾情为你奉上和谐的劳动关系推动物业管理行业健康发展 2008-5-21 13:52:00 | By: 邓友成  0不知从何时开始，物业服务企业大多奉行低成本用工政策，甚至不惜承担违反劳动法律风险。2008年1月1日劳动合同法开始实施，无论是物业服务企业内部员工的合法要求，还是物业管理行业范围内的争议纷纷，都从各个角度说明了物业服务企业的劳动用工确实亟待规范，甚至其影响力已经波及到构建和谐社会的大局。一、用工失范现象存在的根源在中国的市场环境里，如果大多数物业服务企业通过法制监管不力而谋取利益的现象还普遍存在，那么，作为每一个寻求利益最大化的企业，很难不被这种通行做法而干

2、扰，从而无法独善其身。究其原因，不外乎有三个：1、市场竞争压力在普通公众的眼中，物业管理行业通常都被看作是：行业入门条件低、服务品质低和员工素质薪水地位低。当然这除了广大新闻媒体不遗余力地误导宣传外，更多地，我们行业内部应看到自身存在的缺陷和不足。随着物权法的颁布实施，越来越多的业主对于物业服务从被动式接受转化为主动参与，业主参与物业管理公共事务管理、维护共同利益的观念日益加深。但是广大业主的参与热情使他们片面极端地去追求物业服务费用价格的低廉，而忽视了物业服务企业特别是高端物业服务企业质价相符的服务品质。像航天万源物业这样的优质公司紧跟市场需求的快节奏变化，不断的改进发展自身，完成了从粗放型

3、向集约型经营模式的转变；在保证专业化水准的前提下正确处理好管理和服务的关系；在信守服务合同的基础上抓好基础服务并拓展个性服务。然而面对市场化竞争，面对招投标，依然力不从心，来自市场层面的压力可见一斑。自从物业管理条例实施后，北京等中国发达城市的物业管理招投标项目的数量与日俱增，业务类型从普通住宅小区到别墅、商场、智能写字楼、高校、工业厂房等比比皆是，这对于促进物业管理行业的发展，提高物业管理的整体水平起到了积极的作用。但是正如一切事情总有正反两方面一样，当前招投标中一些错误的理念也在滋生和蔓延，其中之一就是招标方不论提供的物业服务项目和品质如何，价格低廉者中标优势占据主导地位。本来在市场公平竞

4、争的环境下，谁能降低成本而使服务品质效益最大化谁就胜出是无可厚非的道理，然而业主一味追求超低服务价格的导向使得物业服务企业不得不在政策允许的范围内打擦边球，不得不在内部通过减少服务项目或降低服务标准为代价而获得具有优势的竞标低价格。此番行为的表象之一就是通过用工的不规范或者说是以长久的用工风险换取眼前的利益。今天，很多物业服务企业的成就在很大程度上就是得益于这一模式，在缺少技术、资本和资源的情况下，只有挖掘现有的这部分劳动力资源，这也就有了中国物业管理协会2007深圳年会上极个别企业喊出了：“劳动合同法的实施犹如洪水猛兽”的一幕。2、企业用工的违法成本不高1994年7月4日中华人民共和国劳动法

5、颁布，1995年1月1日施行。因此，早在劳动合同法颁布的前十年，劳动法就为劳动关系的和谐提供了法律依据。关于劳动用工问题并非无法可依，而且劳动法维护劳动者权益的宗旨和规定也早在立法之初曾经赢得了众多劳动者的掌声和心声，但是，劳动法因为其缺乏可操作性、执法不力，造成了严重的普遍违法、法不责众现象。有资料研究表明，在沿海地区，约70%的企业行为与劳动法相抵触。物业服务企业的用工大量来自原有的农村剩余劳动力，造就了物业服务企业有足够的人力资源供应，在一个供需不平衡的劳动关系环境里也使得企业在极低的用工成本条件下依然劳动力资源充足。劳动监察部门也在不遗余力的普法查违，但毕竟没有起到广泛的震慑和抑制违法

6、现象的效果，可以说是收效甚微。对于一个门槛低、条件差的小型物业服务企业来说，违法的收益有时比违法成本要高，风险也小一些。3、履行法律责任难度大对于物业服务企业来说，原有的用工欠规范的现象还缘于法律规定的不可操作性和适用性不强。劳动法实施以来，我国劳动用工制度发生了巨大变革，劳动力市场机制得以建立，使企业的效益有了提高，也极大地加速了经济发展，人民物质生活水平明显进步。但也不能不看到，制定于10多年前的劳动法日益显现严重滞后于现实需要的弊端。主要有：（1）法规适用范围的不适用，影响劳动法发挥作用。劳动法制定时，既为了保护劳动者的合法权益，同时也是为了对企业用工制度进行改革，因而侧重于企业劳动关系

7、的调整。而对事业单位、社会团体及其他用工形式的劳动者不完全适用，不能使所有劳动者都一律平等地能获得劳动法的保护，这已成为影响劳动法权威性和发挥保护劳动者合法权益作用的瓶颈。很多物业服务企业都是有事业单位行政后勤部门改制而来，正式编制员工和外聘员工的劳动法规适用条款不明确，造成了无法可依的被动违法。 （2）复杂化的劳动关系使得劳动法滞后了。在物业服务企业中，灵活用工形式增多，用工主体多样化，用工形式多样化，如劳务派遣用工、非全时用工、承包工、包工头、民办非企业单位用工等。这些新的用工形式在劳动法中没有规范或规范较少，出现法律的真空。缺乏规制的结果就是权利维护的缺位。 （3）劳动合同短期化现象普遍

8、，影响劳动者职业稳定权和企业的长远发展。物业服务企业出于用工成本低廉的考虑，普遍与劳动者签订短期劳动合同，使劳动者缺乏职业安全感，影响构建和谐稳定的劳动关系。从现阶段看，相对其它行业来说，由于物业服务从业人员的薪酬待遇整体偏低，工作压力较大，发展环境也不甚理想，从而使得大部分从业者都将其作为职业生涯规划中一份过渡性质的工作，而不是作为一个长期从事的职业。物业服务企业长远发展需要稳定的训练有素的员工队伍，由于劳动者缺乏职业安全感，对企业没有归属感，对企业的忠诚度低，员工流动率过高，结果势必造成物业服务企业做出违法用工的下策行为。 虽然以上三点的分析，有物业服务企业不得已而为之的违法用工行为，但其

9、后果是后患无穷的。欣喜地是，劳动合同法的出台吹来了物业服务企业发展的春风，从而使和谐的劳动关系推动物业服务行业的健康发展。二、劳动合同法营建的和谐劳动关系对于物业服务企业具有积极意义首先，物业服务企业走上规范用工、服务品质竞争的道路是历史必然的选择。一个负责任的企业，一个倡导经济效益和社会效益同等重要的企业，一个有志于成长壮大的企业，肯定会脱离走违规违法廉价用工以赚取不合法利润的路子，迈入竞争“服务品质”、“服务精细度”、“客户满意度”的康庄大道。物竞天择、适者生存，最后能发展的，一定是优秀企业和胜利者。其次，和谐劳动关系的建立有利于提高物业服务企业员工的自豪感和行业的社会地位。物业服务企业按

10、照劳动合同法规范企业用工行为，使员工获得合理的报酬和保险待遇，享有法定的休息休假权利，将缩小物业服务企业员工与其它行业员工的差距，得到社会应有的尊重，从而提升员工的自豪感和行业的社会地位。三、物业服务企业应提倡的做法1.呼吁政府及社会各界为物业服务企业贯彻执行劳动合同法创造良好的政策和舆论环境。政府部门、行业协会及各有关方面应以物业管理行业的健康发展与社会的共同和谐进步为重，积极面对物业服务企业所面临的困境，充分发挥职能，采取有效措施为物业服务企业执行劳动合同法创造良好的条件。如政府应减少对物业服务市场的干预，使企业能够充分按照成本确定收费标准；同时出台相关政策措施，有效制止拖欠物业服务费的现

11、象，切实保障企业的合法权益；建立健全劳动者社会保险关系跨地区转移接续制度，在相关制度尚未完善的情况下，应该允许劳动者有自愿参保的选择等等。只有当行业的生存环境得到好转，企业得到健康地发展，才能充分地体现劳动者的价值，劳动者的权益才能真正有效地得到保障。2.大力推进物业服务行业市场化程度，正确处理成本与收益的矛盾。劳动合同法实施，物业服务企业员工的福利待遇得到进一步加强，企业经营管理成本必然进一步上升。因此，物业服务企业走出困境的唯一办法便是统一认识，正视问题。应该对物业服务成本进行科学、合理地测算，向社会进行公开，增强物业服务成本的透明度，并以此确定物业服务收费水平，实现物业服务企业的良性运作

12、。同时，物业服务行业要大力推进项目的市场化招投标运作，要摒弃物业开发和物业服务不分家、开发商替物业服务企业随意进行承诺以及在项目投标过程中恶意压低报价等等不符合市场发展规律的行为，进一步规范市场环境，促使物业服务行业经营状况得到改善。3.积极发展物业服务专业化模式，有效节约企业管理资源物业服务企业应积极适应行业发展的专业化趋势，将物业服务工作中可以成长为集约型物业公司或实行专业化分包的业务如保洁、安保、绿化、工程维修、项目开发调研等分割承包给专业公司，并根据劳动合同法的有关规定与其签订劳务派遣合同。派遣单位则与员工签订劳动合同，确立劳动关系，并依法承担用人单位的责任。这样，物业服务企业便可以节

13、约较多的企业管理资源，有效降低企业经营管理负担，并在一定程度上解决项目失去时的大量员工劳动关系问题。4.加强企业制度建设，简化内部工作流程，在保证物业服务质量的基础上降低经营管理成本。由于劳动合同法对企业的人事管理进行了非常具体、有力的约束，为了避免在实施之后造成企业对员工管理上的困难或漏洞，产生不必要的损失，物业服务企业应该做好充分的准备工作：第一，对企业管理制度进行清理、审查，对不符合新法规定的相关制度进行修订或废除；第二，物业服务企业要在法律允许的范围内，进一步细化员工行为准则，加强企业奖惩制度，制订相应的激励措施，保证员工的工作积极性，确保物业服务质量不受影响；第三，应该寻求在保证物业服务质量的基础上，科学、合理地简化企业内部工作流程，减少企业资源的内部损耗，通过正确的方式降低企业经营管理成本。和谐的劳动关系迫切需要劳动合同法这样的适应性法律出台，它表明了社会在进步，行业在发展。物业服务行业的从业人员必须保持与时俱进的精神，立足长远，在法制建设进程中不断完善企业管理机制，更新企业管理思维，才能更好地推动物业服务行业健康、良性发展。当前行业发展的大趋势已然确立：在法制日趋完善、市场日趋规范、社会日趋理性的大背景下，物业服务行业的发展将在规范中实践、在实践中规范，其制度的变革和创新是一个漫长和渐进的过程，但相信其前景也必将是宽阔、健康和向上的专心-专注-专业