业管理理论与实务 全书电子讲义整本书电子教案完整版教案最全教案1-17章全.doc

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1、第一章 绪 论(电子教案)第一节 物业管理的基本概念一、 物业（一）物业的含义: 物业是指人工形成、有使用价值和价值、有业主的建筑物与场地，包括为发挥其功能而配置的设施设备等。（二）物业的特征： 物业的构成主体是建筑物与相关场地； 因为建筑物是人工形成，所以，应具有使用价值和价值。 物业作为不动产，应有明确的产权所有人。（三）物业的分类物业的分类可以从几种角度划分：1.按物业功能划分,一般可以划分为十大类物业;2.按主辅划分,可以划分为主体物业和辅助物业;3.按空间高度划分,可分为单层、双层、多层、中高层、高层、超高层等。4、按所有权性质划分，可划分为如下几种：1）、国有产权;2）、集体产权；

2、3）、私有产权。二、物业管理（一）管理的概念“管理”的含义是“管之理”，即管束的道理。（二）物业管理的定义物业管理是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维护、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。（三）物业管理权的由来首先，物业管理企业的管理权来源于“业主承诺”。其次，物业管理企业的物业管理权来源于“政府授予”。（四）物业管理的内容物业管理服务的内容一般包括物的管理和人的管理两个方面，用图表示如下(见图11)：建筑物 物的管理附属设施设备相关场地物业管理内容对建筑物不当损毁行为人的管理对建筑物不当使用行为妨碍公共

3、秩序行为图1-1物业管理内容图示三、物业管理服务的特征（一）专业性（二）持续性（三）可靠性第二节 物业管理的产生与发展一、 现代物业管理的产生一般认为，现代物业管理起源于19世纪60年代的英国。但是，也有人认为，真正意义上现代物业管理的产生，应该形成于美国。二、 我国物业管理的产生与发展我国物业管理是在住房制度改革带来的房屋产权格局变化、房地产综合开发带来的大规模住宅小区建设，从而推动房屋管理体制变革的背景下产生和发展起来的。(一) 公有住宅及其管理模式 (二) 新型物业管理模式的产生1981年3月10日，深圳市第一家涉外商品房产管理的专业公司深圳市物业管理公司挂牌成立。（三）我国物业管理的发

4、展1994年，建设部颁布了第33号部长令，即城市新建住宅小区管理办法，确立了物业管理新体制;1995年，建设部在青岛召开了全国第一次物业管理工作会议;1997年，建设部在大连召开了第二次全国物业管理工作会议;1999年，建设部在深圳召开了全国第三次物业管理工作会议;从1995年开始，建设部还在全国开展城市物业管理优秀示范小区和优秀市长的表彰活动;2000年，中国物业管理协会成立。经过二十年的努力和发展，物业管理在我国逐渐得到广大居民的认同，并已成为人们购房时考虑的重要因素。三、我国物业管理在社会经济中的地位与作用 (一) 良好的物业管理服务，可以提升物业的价值 (二) 良好的物业管理服务，有利

5、于促进经济增长（三）良好的物业管理服务，有利于提高人民群众的居住生活质量。（四）物业管理的发展扩大了城市劳动力就业的范围（五）良好的物业管理有利于维护社区稳定第三节 物业管理市场一、物业管理市场的含义（一）“市场”的含义所谓“市场”，是指“商品交易的场所”或“商品行销的区域”。（二）物业管理市场的定义所谓物业管理市场，是指“物业管理服务”作为一种“商品”进行交换的市场。 (三) 物业管理市场的架构在房地产市场交易中，主要存在两种交易形式：出售或出租。因此，物业管理市场的架构依据出售和出租的物业不同而有所差异，见图1-2.出租房屋的物业管理市场架构图12和图13出售房屋的物业管理市场架构图示。业

6、主聘用 改聘物业管理企业（B）物业管理企业（A）交接图1-2 .出租房屋的物业管理市场架构图示图1-3 出售房屋的物业管理市场架构图示二、物业管理“委托代理”关系(一) 物业管理“委托代理”的含义所谓“委托”，是指受托人以委托人的名义和费用为委托人办理委托事务，委托人支付约定报酬（或不付报酬）的活动。所谓“代理”，是代表他人从事某项活动。在物业管理实践中，“权在业主”的原则是不能动摇的，所以在物业管理的委托代理关系中，是通过合约关系来体现的。（二）物业管理“委托代理”链以现代物业管理体制中最具代表性的住宅小区为例，可以勾画出以下代理链图示。物业公司/专业公司操作层员工众多小业主 服务提供物业公

7、司/专业公司管理层员工 业主大会 物业公司/专业公司业主委员会 聘请 图14 委托代理链图示 (三) 左右物业服务效果的因素在物业管理“委托代理”链中，左右其服务效果的至少有四个关键点:1、产权利益;2、监督距离;3、激励手段;4、行为能力。三、物业管理市场“需求供给”关系(一) 需求表与需求曲线 P 图示 需求曲线(二) 供给表与供给曲线 P图示 供给曲线（三） 供给与需求的均衡在市场上发生作用的力量彼此相等时候的那个价格和数量水平，就是市场价格均衡。图示 均衡价格处于供给和需求相等的交点在竞争的市场上，这个均衡价格必然位于供给曲线和需求曲线的交点上。当供给曲线或需求曲线移动时，均衡价格也会

8、变动，见下图:（a）供给的移动 （b）需求的移动图示 当供给曲线或需求曲线移动时，均衡价格也会变动(四) 物业管理的供需状况。1、物业管理需求的数量扩张与质量提高，应该与房屋商品化程度、国民收入增长水平呈正相关关系；2、从趋势看，这种扩张与提高具有不可逆转性，即房屋商品化程度越高、人民的生活水平越高，对物业管理的需求越多，服务质量要求越高；3、因低价位需求引致的低档次供给，往往会形成一种幻觉，认为物业管理是可有可无的；4、因低档次供给能容纳低素质员工，往往会形成一种误解，认为物业管理无需多少知识和技能；5、发展中国家的低素质劳动力过剩，规定了低档次供给过剩，却使高档次物业管理变成了一种稀缺物品

9、。四、物业管理服务的价格决定 (一) 市场竞争的不充分性，导致均衡价格难以实现。 (二) 价格参数的过分繁杂，使价格的确定难度增大 (三) 合同条款常会疏漏，质价相符难以判断（四）政府干预的理性把握五、物业管理市场的发展趋势（一）物业公司品牌化;（二）从业人员职业化;（三）服务模式多元化.第二章 物业管理基本制度与政策(电子教案)第一节 法的基本知识一、法的概念法是阶段矛盾不予调和的产物，以国家政权意志形式出现，用国家政权的强制力来保证实现的各种社会规范的总称。普通法的中心内容财产、合同和侵权。二、中国现行的法(一) 宪法国家根本大法，由国家最高权力机关经由特殊程序制定和修改的，综合性地规定国

10、家、社会和公民生活的根本问题，具有最高效力的一种法。(二) 法律这里所指的法律，是指狭义的法律，即指由全国人大及其常委会依法制定的、规定和调整国家、社会和公民生活中某一方面带根本性社会关系或基本问题的一种法，其地位和效力低于宪法而高于其他法，是法的形式体系中的二级大法。(三) 行政法规行政法规是指由国务院依法制定和变动的，有关行政管理和管理行政事项的规范性文件的总称。行政法规的效力低于宪法和法律，高于地方性法规和规章。(四) 地方性法规（自治条例、单行条例）地方性法规是由省、自治区、直辖市的人民代表大会及其常务委员会根据本行政区域的具体情况和实际需要，在不与宪法、法律、行政法规相抵触的前提下，

11、作为地方司法依据之一规范性法文件的总称，效力不超出本行政区域范围。(五) 行政规章行政规章是有关行政机关依法制定的、关于行政管理的规范性法文件总称，可分为部门规章和政府规章两种。三、法的分类(一) 国内法与国际法国内法是指国内有立法权的主体制定的、其效力范围一般不超出本国主权范围的法律、法规和其他规范性文件。国际法是由参与国际关系的两个或两个以上国家或国际组织间制定、认可或者缔结，确定其相互关系中权利和义务的，并适用于它们之间的法，其主要表现形式为国际条约。(二) 实体法与程序法 按法所规定的内容，又可分为实体法和程序法，实体法一般是指以规定主体的权利、义务关系或职权、职责关系为内容的法，如民

12、法、刑法等。程序法通常指以保证主体的权利和义务得以实现或保证主体的职权和职责得以履行所需程序或手续为主要内容的法，如民事诉讼法、刑事诉讼法等。第二节 物业管理的法制建设一、确立城市新建住宅小区物业管理新体制建设部于1994年3月23日，以部长令的形式颁布了城市新建住宅小区管理办法（以下简称办法），确立了城市新建住宅小区物业管理新体制，为我国房屋管理体制改革指明了方向。二、开展全国物业管理示范住宅小区(大厦、工业区)的评选工作1995年，建设部印发了全国优秀物业管理住宅小区标准及有关考评验收工作的通知（建房1995120号）。在全国开展了“全国优秀物业管理住宅小区”的考评验收工作。 1996年8

13、月，建设部下发了关于全国城市物业管理优秀住宅小区(大厦、工业区)达标办法的通知(96)建房字第008号，将争创“全国城市物业管理优秀住宅小区(大厦、工业区)”的达标活动纳入建设部日常管理工作。2000年5月，建设部又下发了关于修订全国物业管理示范住宅小区（大厦、工业区）标准及有关考评验收工作的通知（建住房物2000008号，以下简称通知）。全国物业管理示范住宅小区(大厦、工业区)评比工作的开展，有力地推动了物业管理规范化的运作。三、建立物业管理从业人员持证上岗制度为了全面提高物业管理从业人员的素质，规范物业管理行为，1996年9月，建设部人事教育劳动司、房地产业司共同下发了关于实行物业管理企业

14、经理、部门经理，管理员岗位培训持证上岗制度的通知（建教培199641号）。通知要求，从1997年开始对物业管理企业经理、部门经理和管理员实行岗位制度。从1999年1月1日起，应全部实行持证上岗。四、 建立物业管理企业资质管理制度1999年10月31日，建设部印发了物业管理企业资质管理试行办法（以下简称试行办法）的通知。建设部要求物业管理企业按照试行办法的规定申请企业资质等级，等级划分为一、二、三和临时资质四种。并规定，未经主管部门进行资质评定并取得相应资质证书的企业不得从事物业管理业务。 五规范物业管理服务收费行为 (一) 城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法1996年2月9日，国家计委、建设

15、部联合下发了关于城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法的通知(计价费1996266号.（二）、物业服务收费管理办法为了进一步规范物业服务收费行为，保障业主和物业管理企业的合法权益，根据中华人民共和国价格法和物业管理条例，国家发展和改革委员会会同建设部，于2003年11月15日联合发布了物业服务收费管理办法（发改价格20031864号）。该管理办法自2004年1月1日起执行， 1996266号同时废止。 (三) 物业服务收费明码标价规定2004年7月19日，国家发展和改革委员会会同建设部，下发了关于物业服务收费明码标价规定(发改价检【2004】1428号)。制定此规定的目的是为了进一步规范物业收费

16、行为，提高物业收费透明度，维护业主和物业管理企业的合法权益，促进物业管理行业的健康发展。该规定自2004年10月1日起实施。六、建立住宅共用部位共用设施设备维修基金制度1998年，建设部、财政部联合印发住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法的通知（建住房1998213号）。第213号通知包括了以下内容：（一）、维修基金的适合范围（二）、有关定义（三）、维修基金的缴交（四）、维修基金的使用（五）、监督管理部门（六）、纠纷和处理（七）、罚则七、建立物业管理企业的财务管理制度与税收政策（一）、物业管理企业财务管理规定1998年1月1日起施行的物业管理企业财务管理规定（财基字19987号，以下简称财

17、务管理规定要求:“除本规定另有规定外，物业管理企业执行施工、房地产开发企业财务制度”。（二） 关于物业管理企业执行房地产开发企业会计制度有关问题的通知。2001年1月5日，建设部转发了财政部关于物业管理企业执行房地产开发企业会计制度有关问题的通知。（财会字199944号）通知要求，物业管理企业的会计核算，应在房地产开发企业会计制度的基础上，再按照“物业管理企业会计核算补充规定（试行）”执行。（三）、国家税务总局关于物业管理企业代收费用有关营业税问题的通知1998年12月15日，国家税务总局下发了关于物业管理企业代收费用有关营业税问题的通知（国税发1998271号），通知要求：物业管理企业代有关

18、部门收取水费、电费、燃（煤）气费、维修基金、房租的行为，属于营业税“服务业”税目中的“代理”业务，因此，对物业管理企业代有关部门收取的水费、电费、燃（煤）气费、维修基金，房租不计征营业税，对其从事此项代理业务取得的手续费收入应当征收营业税。八、制定普通住宅小区物业管理服务等级标准为了提高物业管理服务水平，督促物业管理企业提供质价相符的服务，引导业主正确评判物业管理企业服务质量，树立等价有偿的消费观念，促进物业管理规范发展，根据国家发展与改革委员会会同建设部印发的物业服务收费管理办法，中国物业管理协会制定了普通住宅小区物业管理服务等级标准(试行)，(以下简称标准)，并于2004年7月6日印发。九

19、、 与物业管理服务活动有关的其他规章(一) 关于住宅装饰装修的规定(二) 关于住宅安全防范的规定(三) 关于商品住宅实行两书的规定第三节 物业管理条例2003年6月8日，国务院颁布了物业管理条例（国务院令第379号，以下简称条例）。条例的颁布，是我国物业管理发展历史上一件具有里程碑意义的大事，标志着我国物业管理进入了法制化、规范化发展的新时期。一、条例的立法过程一是，收集有关资料，了解国内外物业管理的立法情况。二是，开展立法调研，掌握第一手材料。三是，进行专家论证，研讨立法中的难点问题。四是，广泛征求意见，以求彰显民意。二、条例立法的四个原则一是，物业管理权利和财产权利相对应的原则。二是，维护

20、全体业主合法权益的原则。三是，现实性与前瞻性有机结合的原则。四是，从实际出发，实事求是的原则。三条例确立的七项制度(一) 业主大会制度。(二) 业主公约制度。（三） 物业管理招投标制度。(四) 物业承接验收制度。(五) 物业管理企业资质管理制度。(六) 物业管理专业人员职业资格制度。（七）住房专项维修资金制度。四条例涉及的八个问题（一）关于业主和业主大会（二）关于前期物业管理（三）关于物业管理服务（四）关于物业服务合同（五）关于物业服务费用（六）关于物业的使用和维护（七）关于物业共用部位、共用设施设备专项维修资金（八）关于法律责任第三章 现代建筑物区分所有权制度(电子教案)第一节 建筑物区分所

21、有权制度概述一、建筑物区分所有权制度的形成和发展（一）建筑物区分所有权制度的形成（二）建筑物区分所有权的发展二、建筑物区分所有权的概念与特征(一) 建筑物区分所有权的含义建筑物区分所有权是指多个区分所有权人共同拥有一栋区分所有建筑物时，各区分所有权人对建筑物专有部分所享有的专有所有权，与对建筑物共用部分所享有的共有部分持分权，以及因区分所有权人之间的共同关系所生的成员权之总称。该界定表明建筑物所有权是由专有所有权、共有所有权（共有部分持分权）和成员权三部分组成。(二) 建筑物区分所有权的客体(三) 建筑物区分所有权的特征：1、 复合性。2、 专有所有权的主导性。3、 一体性。4、 登记公示性。

22、5、权利主体身份的多重性。(四) 建筑物区分所有权的种类1、纵切型区分所有权2、横切型区分所有权3、混合型区分所有权 第二节 建筑物区分所有权人的三项权利一、专有所有权 专有所有权（Sonderei gentum）又称“专有权”或“特别所有权”，是指区分所有人对专有部分予以自由使用、收益及处分的权利。(一) 专有部分的要件 专有部分是指区分所有建筑物中具有构造上与利用上的独立性，作为区分所有权之专有所有权客体的建筑物部分。（二）专有部分的范围对专有部分范围的界定，一般有四种学说：1、中心说。2、空间说。3、最后粉刷表层说。4、壁心和最后粉刷表层说。（三）专有所有权的内容1、区分所有权人作为专有

23、所有权人所享有的权利1）所有权。2)相邻使用权。2、区分所有权人作为专有所有权人承担的义务1）不得违反全体区分所有权人的共同利益；2）维持建筑物存在的义务；3）不得随意变更通过其专有部分的电线、水管、煤气管道等；4）遵守公共秩序，维护住宅区环境的安宁与卫生。二、共有所有权共有所有权，亦称共有部分持分权，是指建筑物区分所有权人依照法律法规或物业管理区域的管理规定，对区分所有建筑物的共用部分所享有的占有、使用和收益的权利。（一）共有所有权的特征1、复合性。2、广泛性。3、多重性。4、从属性。5、不可分割性。（二）共用部分的范围共用部分包括法定共有部分和约定共用部分。法定共用部分是指构造上、利用上并

24、无独立性的建筑物和设备；约定共用部分是指构造上、利用上虽然有独立性，但依区分所有权人的规约而成为共用部分者。 共用部分的概念可界定为：区分所有权人全体或一部予以共同所有的，不属于专有部分的法定共用部分与规约共用部分。（三）共有所有权的形态1、总有。2、共同共有。3、按份共有。(四）共有所有权的内容 1、区分所有权人作为共有所有权人的权利1）对共用部分的使用权。2）收益权。3）对共用部分的单纯的修缮改良权。2、区分所有权人作为共有所有权人的义务1）按共用部分的本来用途使用共用部分。2）分担共同费用和负担的义务，主要包括：(1)日常维修和更新共同部分及公共设备的费用；(2)管理事务的费用，包括管理

25、人员的酬金；(3)由区分所有权人共同负担的税项；(4)不动产或区分所有权人连带负责的债务。三、成员权（一）成员权的概念 成员权，亦称构成员权，是指建筑物区分所有权人基于在一栋建筑物的构造、权利归属及使用上的不可分离的共同关系而产生的，作为建筑物的一个团体组织的成员而享有的权利与承担的义务。成员权具有如下特征：1、成员权是一项独立于专有所有权与共有所有权之外的权利，它不仅仅是单纯的财产关系，其中很大一部分是管理关系。2、成员权是基于区分所有权人之间的共同关系而产生的权利。3、成员权是一种具有永续性的权利。只要建筑物存在，区分所有权人间的团体关系就会存续，原则上不得解散，尤其不得以区分所有权人之一

26、的单独行为解散。4、成员权是一项与专有所有权、共有所有权紧密结合而不可分割的权利。（二）成员权的内容1、区分所有权人作为成员权人所享有的权利1）表决权；2）参与订立规约权；3）选聘和解聘管理者的权利；4）请求权。所谓请求权，是指区分所有权人作为管理团体的成员而对共同管理事项及公共利益的应得份额所享有的请求权。主要包括五项内容：（1）请求召集集合；（2）请求正当管理共同关系的事务；（3）请求收取共用部分应得的利益；（4）请求停止违反共同利益的行为，并有权请求拍卖违反义务者的专有所有权，解除其共同关系；（5）其他请求权。 2、区分所有权人作为成员权人在享有上述权利的同时。也应承担以下义务：1）执行

27、区分所有权人管理团体所作出的决议的义务；2）遵守管理规约的义务；3）接受管理者管理的义务。(三)成员权的变动成员权的变动是指成员权的取得与消灭。1、建筑物区分所有权人成员权的取得根据区分所有权法理，任何组织或个人只要取得专有所有权，同时也就取得了共有所有权和管理团体的成员权。成员权的取得有两种方式：原始取得与继受取得。凡原始取得所有权，便原始取得成员权，凡通过转移方式取得区分所有权，亦即是继受取得成员权。2、建筑物区分所有权人成员权的消灭。成员权的消灭有两种：一是建筑物本体消灭不再存在；二是建筑物损毁部分过大，而重建又造成区分所有权人过重负担，经协议不再重建时，因此，基于该建筑物而产生的共同关

28、系以及基于共同关系而产生的成员权也随之消灭。第三节 区分所有建筑物的管理制度一、管理内容现代区分所有建筑物的管理，包括物的管理与人的管理。（一）物的管理1、建筑物。2、基地。3、附属设施。（二）人的管理1、 对建筑物不当毁损行为的管理；2、 对建筑物不当使用行为的管理；3、 对生活妨害行为的管理。二、管理方式 （一）自主管理方式与委托管理方式（二）管理人方式与非管理人方式（三）法人与非法人管理方式三、管理规约（一）管理规约的概念在现代各国建筑物区分所有权立法与实务中所说的管理规约，是指全体区分所有权人就建筑物的管理、使用及所有关系，以书面形式所为的自治规则。（二）管理规约的设定、变更及废止（三

29、）管理规约事项（四）管理规约的效力、保管及阅览四、管理团体所谓管理团体，是指一栋区分所有建筑物上的全体区分所有权人为进行建筑物及其基地、附属设施的管理而结成的管理组织。管理团体的法律性质可归纳为四种模式：第一种，不具有法人资格的团体。第二种，具有法人资格的团体。第三种，管理团体法人（附条件的法人资格模式）。第四种，判例事务上的法人资格。第四章 业主与业主大会第一节 业主n 一、业主的含义¨ 业主是房屋的所有权人，具体来讲是指：在城市房屋土地管理机构登记注册，且现有记录表明其拥有某房屋建筑中一份不可分割的土地使用权和房屋所有权的单位或个人，以及享有此份业权的注册受抵押人。¨

30、业主是物业真正的主人。业主分“独立所有权人”和“区分所有权人” n 区分所有权人是指：数人区分拥有一幅土地上的同一建筑物而各专有一部分，就专有部分享有单独所有权，并就该建筑物及其附属物的共同部分，按其专有部分的比例共有的建筑物所有权人。区分所有权人多见于居住物业，一幢楼宇或一个小区有数十名甚至数千名业主；n 独立所有权人是指某土地上的建筑物仅属于某一业主。独立所有权人多见于非居住物业，一般是一个团体或组织。¨ 业主对财产享有完全的占有、使用、收益和处分的权利。业主所拥有的物业权利有两种形态：n 业主独自拥有的物业n 业主与同幢或同区域的其他业主共同使用的物业，即公共部位¨

31、公共部位在产权上属该楼宇或该区域全体业主共有，决策权主体应该是全体业主。n 二、业主的权利和义务¨ （一）业主的权利 n 1 、按照物业服务合同的约定，接受物业管理企业提供的服务n 2 、提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议n 3 、提出制定和修改业主公约、业主大会议事规则的建议n 4 、参加业主大会会议，行使投票权n 5 、选举业主委员会委员，并享有被选举权n 6 、监督业主委员会的工作n 7 、监督物业管理企业履行物业服务合同n 8 、对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权n 9 、监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金的管理和使用n

32、 10 、法律、法规规定的其他权利¨ （二）业主的义务 n 1 、遵守业主公约、业主大会议事规则n 2 、遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度n 3 、执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定n 4 、按照国家有关规定交纳物业共用部位、公用设施设备专项维修资金n 5 、按时交纳物业服务费用n 6 、法律、法规规定的其他义务n 三、业主自治管理¨ “自治”即自己治理，是指业主对自己拥有的房产的使用、经营和管理作出决定的行为。业主自治管理是新的物业管理条例的主导思想之一。¨ （一）业主自治管理的组织形

33、式n 1、业主大会n 2、业主委员会n 3. 业主小组¨ （二）业主自治管理的方式n 1、自主管理方式n 2、委托管理方式 第二节 业主大会制度n 一、业主大会及会议召开流程¨ （一）业主大会及职责n 业主大会是由物业管理区域内全体业主组成¨ 物业管理区域的划分应当考虑物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素。具体办法由省、自治区、直辖市制定¨ 一个物业管理区域成立一个业主大会¨ 一个物业管理区域内房屋出售并交付使用的建筑面积达50%以上，或者首套房屋出售并交付使用之日起已满两年的，应成立一个业主大会¨ 划定为一个物业管理区域的

34、建设项目分期开发的，先行开发区域内出售并交付使用的物业应当成立业主大会 n 业主大会的职责¨ （1）制定、修改业主公约和业主大会议事规则¨ （2）选举、更换业主委员会委员，监督业主委员会的工作¨ （3）选聘、解聘物业管理企业¨ （4）决定物业共用部位、公用设施设备专项维修资金使用、续筹方案，并监督实施¨ （5）制定、修改物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度¨ （6）法律、法规或者业主大会议事规则规定的其他有关物业管理的职责¨ （二）召开业主大会会议的程序n l、会议筹备工作

35、¨ 业主委员会做好开会前的准备工作。根据业主的提议，草拟议案、制定征询意见表或表决票（选票）、核实业主情况n 2、发布公告¨ 业主大会召开会议前15日，由业主委员会将会议的时间、地点、内容以书面形式向物业管理区域内全体业主公告 n 3、征询意见或投票表决¨ 采用书面征求意见形式的，业主委员会应发放征询意见表或表决票（选票），将业主大会议事内容书面征询物业管理区域内业主意见或由业主投票表决n 4、回收统计意见¨ 业主委员会通过设投票箱或者专人送达等方式回收业主意见，进行意见汇总或者票数统计n 5、通报大会议事决定¨ 业主委员会在公告栏通报征询意见

36、或投票统计结果，接受业主的查询和监督¨ 业主委员会根据征询意见或投票统计结果形成业主大会的议事决定，应当以书面形式在物业管理区域内公告。业主委员会应当做好业主大会会议书面记录并存档n 二、业主大会会议¨ （一）首次业主大会会议n 业主筹备成立业主大会的，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处（乡镇人民政府）的指导下，由业主代表、建设单位（包括公有住房出售单位）组成业主大会筹备组，负责业主大会筹备工作n 业主大会筹备组（以下简称“筹备组”）由业主代表组成，一般为5至15人。尚未销售的物业，建设单位可作为业主代表参加筹备组n 筹备组要做好下列筹备工作&#

37、168; (1) 确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容¨ (2) 参照政府主管部门制定的示范文本，拟定业主大会议事规则（草案）和业主公约（草案）¨ (3) 确认业主身份，确定业主在首次业主大会会议上的投票权数¨ (4) 确定业主委员会委员候选人产生办法及名单¨ (5) 做好召开首次业主大会会议的其他准备工作n 筹备组应当自组成之日起30日内组织业主召开首次业主大会会议n 首次业主大会会议议程¨ (1) 由筹备组介绍业主大会筹备情况¨ (2) 由筹备组介绍业主委员会委员候选人情况¨ (3) 业主投票选举产生业主委员

38、会委员¨ (4) 审议通过业主大会议事规则和业主公约¨ (5) 审议决定其他物业管理事项¨ （二）定期会议n 业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开，一般每年度召开一次n 定期会议的主要内容¨ (1) 听取业主委员会的工作报告¨ (2) 业主大会议事规则、业主公约、业主委员会章程等文件的审议与修订¨ (3) 决定物业管理企业的选聘、续聘与改聘¨ (4) 专项维修资金使用、续筹方案的决定¨ (5) 业主委员会的换届选举与委员的增减¨ (6) 决定有关业主共同利益的其他事项¨ （三）临时

39、会议n 有下列情况之一的，业主委员会应当及时召开业主大会临时会议¨ 20以上业主提议的¨ 发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的¨ 业主大会议事规则或者业主公约规定的其他情况n 三、业主大会会议的召开¨ （一）业主大会会议的形式n 召开业主大会会议，筹备组或者业主委员会应于会议召开15日以前通知全体业主，并事先将会议时间、地点、议题和议程通知相关单位，并听取相关单位的意见和建议n 业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式n 业主代表应于参加业主大会会议的3日前，就大会拟讨论的事项书面征求所代表的业主意见¨ （二）业主投票

40、权规定n 业主在首次业主大会会议上的投票权，根据业主拥有物业的建筑面积、住宅套数等因素确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定¨ （三）业主大会的决定n 业主大会应当有物业管理区域内持有1/2以上投票权的业主参加方能有效n 业主大会作出决定，必须经与会业主所持投票权1/2以上通过n 业主大会作出制定和修改业主公约、业主大会议事规则，选聘和解聘物业管理企业，专项维修资金使用和续筹方案的决定，必须经物业管理区域内全体业主所持投票权2/3以上通过n 业主大会的决定对物业管理区域内的全体业主具有约束力¨ （四）业主大会的备案n 业主大会应自选举产生之日起的30日内向区县房地产管理部门

41、备案第三节 业主委员会n 一、业主委员会及职责¨ 业主委员会是业主大会的执行机构，由业主大会选举产生，在业主大会的授权下开展工作，向业主大会负责并报告工作¨ 业主委员会的宗旨是代表本物业的合法权益¨ 业主委员会应履行下列职责n （1）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况n （2）代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同n （3）及时了解业主、物业使用人的意见和建议、监督和协助物业管理企业履行物业服务合同n （4）监督业主公约的实施n （5）业主大会赋予的其他职责¨ 业主大会和业主委员会开展工作的经费由全体业主承担，定期以书面形式在物业管理

42、区域内公告，并接受业主的质询n 二、业主委员会的产生及其变更 ¨ （一）业主委员会候选人的产生n 业主委员会委员候选人可以采用下列办法之一予以产生¨ 筹备组直接听取业主意见，经汇总后提出业主委员会委员候选人名单¨ 筹备组向业主发放推荐表，根据得票多少，产生业主委员会委员候选人¨ 筹备组书面公告业主到指定地点领取推荐表推荐，根据得票多少，产生业主委员会委员候选人n 业主委员会委员候选人名单产生后，筹备组应当在物业管理区域内予以书面公告¨ （二）业主委员会选举n 筹备组在业主委员会选举前应当做好下列选举准备工作¨ （1）公布选举的时间、地

43、点，在投票日期七日前，采取直接送达或者邮寄送达的方式将选票送达业主，并保存送达凭证¨ （2）确定监票、计票、唱票及其他选举工作人员¨ （3）准备票箱和选票n 业主委员会的选举应当有物业管理区域内持有二分之一以上投票权的业主参加；业主委员会委员的当选应经与会业主所持投票权二分之一以上通过n 业主委员会选举时，经与会业主过半数投票权同意的人数超过应选名额时，以得票多的当选；若票数相等。不能确定当选人时，应当对得票数相等的被选举人再次投票，以得票多的当选n 投票结束后，采取公开验票方式，当场公布投票结果n 业主委员会应当自选举产生之日起3日内召开首次业主委员会会议，推选产生业主委

44、员会主任和副主任¨ （三）业主委员会委员的变更n 经业主委员会或者20以上业主提议，认为有必要变更业主委员会委员的，由业主大会会议作出决定，并以书面形式在物业管理区域内公告n 业主委员会委员有下列情形之一的，经业主大会会议通过，其业主委员会委员资格终止¨ （1）已不是本区域业主的¨ （2）连续三次以上无故缺席业主委员会会议的¨ （3）因疾病、经常外出等原因难以履行职责的¨ （4）被司法部门认定有犯罪行为的¨ （5）以书面形式向业主委员会提出辞呈的¨ （6）兼任所辖区域物业管理企业工作的¨ （7）严重违反物业管理法规

45、或者拒不履行业主义务的¨ （8）其他原因不适宜担任业主委员会委员的¨ （四）业主委员会换届n 换届改选小组，应当在房地产管理部门和街道办事处（乡镇人民政府）指导下召开业主大会会议，选举产生新一届业主委员会，并按规定办理备案手续n 原业主委员会应当在其任期届满之日起10日内，将其保管的档案资料、印章及其他属于业主大会所有的财物移交新一届业主委员会，并做好交接手续n 三、业主委员会会议¨ 业主委员会应当按照业主大会议事规则的约定召开业主委员会会议¨ 业主委员会会议应当作书面记录，由出席会议的委员签字后存档¨ 业主委员会会议应当有过半数委员出席，作出决定必须经全体委员人数半数以上同意n 四、业主委员会与其他单位的关系¨ 1、业主委员会与物业管理企业的关系n 在物业管理活动中，业主大会与物业管理企业是委托与被委托的关系，同时委