2021北理工项目可行性研究报告【参考模板】.pdf

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1、北理工项目可行性研究报告目录1.项目情况简介 22.合作条件 43.项目经济分析 5一期分析 5二期分析 12三期分析 184、结论 215.附件 21一.项目情况简介1.1 项目地理位置及区域交通状况北京理工大学科技园地处北京市市区北部、北京理工大学南校区，总用地面积 51946 平方米，园区东临新街口外大街，西至文慧园北路，南通文慧园路，北依学院南路，交通便捷，出入方便，地理位置十分优越。园区位于北京海淀高科技产业开发区中关村科技园区腹地，高等院校、科研机构密集，周边有北京师范大学、北京邮电大学、北方交通大学，以及中国政法大学、中央财政金融大学等著名高校。有中、高级技术职称人员数万人，人才

2、技术优势十分明显，有良好的文化科技氛围。园区基础设施发达，科技、教育、文化、体育、金融、旅游等现代化城市功能完备，其良好的社区环境，对科技人员有强大的吸引力。1.2 项目规划项目占地面积为51964 平方米 ，规划总建筑面积为20.212 万平米，其中地上建筑面积15.584 万平米：其中：办公楼20370 平米实验楼 5028 平米公寓式办公 46150 平米交流展示用房9416 平米孵化大厦 40398 平米专家大厦 32154 平米展览中心 1260 平米附属用房 325 平米保留建筑 734 平米地下建筑面积4.63 万平米：其中：设备用房9226 平米办公辅助 5021 平米车库（含

3、人防） 32038 平米总停车位 1250 辆其中：地上停车位73 辆地下停车位 1177 辆，地上建筑层数为2218 层地下建筑层数为13 层建筑高度为 12.50-60.00 米绿化率 35%容积率 3.0项目分三期开发：一期为：孵化大厦经济技术指标如下：总建筑面积： 54260 平米地上建筑面积： 40398 平米地下建筑面积： 13862 平米总停车位： 323 辆，地下 298 辆、地上 25 辆地上建筑层数： 215 层地下建筑层数： 3 层建筑高度： 12.560.0 米二期、三期如下图所示：目前已取得各项立项批复和设计图纸，近期可完成拆迁任务。二.合作条件目前北京理工大学已与北

4、京京师鹏飞房地产开发有限公司签署合作开发协议，协议主要内容为：一期：北京理工大学提供土地，负责一期孵化大厦的拆迁工作，达到场地三通一平的条件，由北京京师鹏飞房地产开发有限公司负责开发建设，项目建成后双方按4：6 分配建筑面积（北理工占4） 。土地出让金各自交纳所分得的面积。二期有两种模式：1、理工负责拆迁，项目建成后双方按4：6 分配建筑面积（北理工占 4） 。土地出让金各自交纳所分得的面积。2、理工只提供土地，不负责拆迁，项目建成后双方按2：8 分配建筑面积（北理工占2） 。土地出让金各自交纳所分得的面积。北京京师鹏飞房地产开发公司与我公司的合作条件是：以3000万元人民币整体转让北京京师鹏

5、飞房地产开发公司（该公司只有本项目，没有其他的债权债务关系） 。付款方式为：在项目符合公司的要求后支付 1500 万元人民币，另外的1500 万元付款时间待项目回款后支付。三.项目经济分析项目一期投资估算1、开发成本估算1.1 土地成本项目转让费共1500 万元，项目土地出让金暂估为1000 元/平米，地下部分出让金为地上的1/3，项目征地费用总额为人民币4201.12万元。单位可销售面积成本为4201.12/2.42（地上面积） =1736 元/平米。1.2 前期工程费用包括土地出让金契税、可行性研究费、设计费、工程勘探费等费用，共计约 724.53 万元。单位可销售面积成本为724.53/

6、2.42（地上面积） =298.91 元/平米。1.3 基础设施及配套设施建设费包括供电、供气、供水、排污、照明、道路等基础设施及配套设施，其建设费用估计为1091.62 万元。单位可销售面积成本为1091.62/2.42（地上面积） =450.36 元/平米。1.4 建安费用建安费用包括中央空调、电梯等费用。按建筑面积2300 元/平米计算共 12479.8 万元。单位可销售面积成本为12479.8/2.42（地上面积） =5148.69 元/平米。1.5 不可预见费取以上四项费用总和的1%，共为 169.97 万元单位可销售面积成本为169.97/2.42（地上面积） =70.12 元/平

7、米。2、开发费用估算2.1 管理费用管理费用取直接费的1%计算，管理费用为169.97 万元。单位可销售面积成本为169.97/2.42（地上面积） =70.12 元/平米。2.2 销售费用销售费用取销售收入的1.5%，销售费用为26176.8*0.015=392.65 万元。单位可销售面积成本为356.29/2.42（地上面积） =161.99 元/平米。2.3 财务费用项目财务费用为贷款利息，贷款5000 万元，贷款期限为一年，利息为 350 万元。单位可销售面积成本为350/2.42（地上面积） =144.4 元/平米。3、项目开发总成本项目开发总成本估计为19829.26 万元，单位成

8、本为 19829.26/2.42=8180.79 元/。项目投资成本估算汇总表序号名称成本总额（万元）备注1土地费用4201.12含土地出让金 2701.12 万元，项目转让费 1500 万元2前期工程费724.533基础设施及配套设施建设费1091.62市政建设4建安工程费12479.85不可预见费169.97占 15 项费用合计的 1%6物业管理基金计提249.6建安成本的 2%7财务费用350贷款 5200 万元，贷款期限一年，利率为 7%8管理费用169.97占 15 项费用合计的 1%9销售费用392.65销售收入（约 2.6 亿元）的 1.5%10成本合计19829.26项目销售收

9、入预算1 销售单价的确定根据政府相关政策及对项目周边楼盘的调查结果，设定项目的销售均价为：写字楼： 10000 元/平米；地下车位： 10 万元 /个2 销售总收入的确定销售总收入预测表物业类型可售面积销售单价销售总收入（万元）写字楼2.424 万10000 元/24238.8地下车位19410 万元 /个1938合计26176.83 经济分析项目损益表（单位：万元）销售收入及投资分析表销售收入26176.8总计24238.81938可售面积(万)写字楼2.424车位194出售率100%出售率100%销售单价(元/）10000.00销售单价(元/个）100000投资成本合计19829.26面积

10、(万)5.43单位面积成本(元/)8180.79利润6347.54营业税及附加1439.72营业税税后利润4907.82税后成本收益率24.75%所得税1619.58所得税税后利润3288.24税后成本收益率16.58%税前投资收益率98.16%税后投资收益率63.24%4、工程进度安排序号时间进度安排12004 年 4 月双方达成开发协议22004 年 5 月成立开发公司32004 年 6 月开工42004 年 78 月完成地下结构施工52004 年 9-12月主体结构封顶62005 年 1 月开始销售，室内初装修、外墙装修72005 年 2 月销售、外墙装修完成82005 年 3 月室内装

11、修及小市政建设92005 年 4 月室内装修及小市政建设102005 年 5 月室内装修及小市政建设，交房5、费用支付及资金筹措资金使用进度表序号时间（1）费用支付资金筹措账面余额2004 年5月重组公司、支付 40%的土地出让金 1080.45万元、前期工程费的 50%计 362 万元、管理费用13 万元，转让费 1500 万元,共 2955.79 万元项目融资 5000 万元2044.212004 年6月支付前期费用 362 万元、管理费用 13.04万元，共 402.07 万元。项目开槽，土方施工完成 80%。7月支付管理费用共 13 万元，地下一层完成。28月支付管理费用共 13 万元

12、，地下室结构完成。1642.722004 年9月支付管理费用 13 万元，项目主体施工至三层10月支付管理费用 13 万元，项目主体施工至七层半11月支付管理费用 13 万元，项目主体施工至十二层312月支付剩余的 60%的土地出让金 1620.67 万元、管理费用 13 万元，项目主体施工封顶-30.252005 年41月支付管理费用共 13 万，项目开始销售，销售回款 5235.36 万元。归还贷款本金 4000 万元。销售回笼 5235.36万元1192.042005 年52月支付基础设施费 273 万、主体建安费4883.4 万元、不可预见费 42 万元、管理费 13万元，共 5211

13、.87 万，销售回款 5235.36 万元，归还贷款本金 1000 万元销售回笼 5235.36万元215.532005 年63月支付基础设施费 273 万、装修费 2532 万元、不可预见费 42 万元、管理费 13 万元，销售费用 131 万元，共 2991.49 万，销售回款 5235.36万元，销售回笼 5235.36万元2459.42005 年74月支付基础设施费 273 万、装修费 2532 万元、不可预见费 42 万元、管理费 13 万元，销售费用 131 万元，共 2991.49 万，销售回款 5235.36万元销售回笼 5235.36万元4703.272006 年85月支付税

14、金及其他费用共 6650.38 万元销售回笼 5235.36万元3288.25项目二期投资估算1、开发成本估算1.1 土地成本项目转让费共1500 万元，项目土地出让金暂估为1000 元/平米，地下部分出让金为地上的1/3，项目征地费用总额为人民币6159.21万元。单位可销售面积成本为6159.21/4.25（地上面积） =1448.46 元/平米。1.2 前期工程费用包括土地出让金契税、可行性研究费、设计费、工程勘探费等费用，共计约 1183.17 万元。单位可销售面积成本为1183.17/4.25（地上面积） =278.25 元/平米。1.3 基础设施及配套设施建设费包括供电、供气、供水

15、、排污、照明、道路等基础设施及配套设施，其建设费用估计为2762.37 万元。单位可销售面积成本为2762.37/4.25（地上面积） =649.62 元/平米。1.4 建安费用建安费用包括中央空调、电梯等费用。按建筑面积2000 元/平米（含地下室建安成本的平均数）计算共18258.8 万元。单位可销售面积成本为18258.8/4.25（地上面积） =4293.9 元/平米。1.5 不可预见费取以上四项费用总和的1%，共为 283.64 万元单位可销售面积成本为283.64/4.25（地上面积） =66.7 元/平米。2、开发费用估算2.1 管理费用管理费用取直接费的1%计算，管理费用为28

16、3.64 万元。单位可销售面积成本为283.64/4.25（地上面积） =66.7 元/平米。2.2 销售费用销售费用取销售收入的1.5%，销售费用为43848.08*0.015=657.72 万元。单位可销售面积成本为657.72/4.25（地上面积） =154.68 元/平米。2.3 财务费用项目财务费用为贷款利息，贷款8000 万元，贷款期限为一年，利息为 560 万元。单位可销售面积成本为560/4.25（地上面积） =131.69 元/平米。3、项目开发总成本项目开发总成本估计为30513.72 万元，单位成本为 30513.72/4.25=7175.88 元/。项目投资成本估算汇总

17、表序号名称成本总额（万元）备注1土地费用6159.21含土地出让金 4659.21 万元，项目转让费 1500 万元2前期工程费1183.173基础设施及配套设施建设费2762.37市政建设4建安工程费18258.85不可预见费283.64占 15 项费用合计的 1%6物业管理基金计提365.18建安成本的 2%7财务费用560贷款 5200 万元，贷款期限一年，利率为 7%8管理费用283.64占 15 项费用合计的 1%9销售费用565.32销售收入（约 4.38 亿元）的 1.5%1成本合计30421.320项目销售收入预算1 销售单价的确定根据政府相关政策及对项目周边楼盘的调查结果，设

18、定项目的销售均价为：公寓： 8000 元/平米；地下车位： 10 万元 /个2 销售总收入的确定销售总收入预测表物业类型可售面积销售单价销售总收入（万元）公寓4.252 万8000 元/34018.08地下车位36710 万元 /个3670合计376883 经济分析项目损益表（单位：万元）销售收入及投资分析表销售收入37688.08总计34018.083670可售面积(万)公寓4.252车位367出售率100%出售率100%销售单价(元/）8000.00销售单价(元/个）100000投资成本合计30421.32面积(万)9.13销售成本(元/)7154.15利润7266.76营业税及附加207

19、2.84营业税税后利润5193.92税后成本收益率17.07%所得税1713.99所得税税后利润3479.93税后成本收益率11.44%税前投资收益率64.92%税后投资收益率43.50%4、工程进度安排序号时间进度安排12004 年 4 月双方达成开发协议22004 年 5-8 月拆迁32004 年 9-12 月开工，地下施工完成42004 年 78 月完成地下结构施工52004 年 9-12月主体结构封顶62005 年 6 月开始销售，室内初装修、外墙装修72005 年 7 月销售、外墙装修完成82005 年 8 月室内装修及小市政建设92005 年 9 月室内装修及小市政建设102005

20、 年 10 月室内装修及小市政建设，交房5、费用支付及资金筹措资金使用进度表序号时间（1）费用支付资金筹措账面余额2004 年5-8 月重组公司、拆迁、支付前期工程费的 50%、交纳 40%的土地出让金，共计 3055 万元项目融资 8000 万元49452004 年29-12 月支付前期费用 592 万元、不可预见费 81 万元、管理费用 81 万元，共 754 万元。项目地下室施工。41912005 年51-5 月交纳 60%的土地出让金 3696 万元、不可预见费 101 万元、管理费用 101 万元，利息 280万元，共 4178 万元，项目主体施工至封顶132005 年66月支付管理

21、费用共 20 万，不可预见费 20 万元、主体建安成本 8216 万元、项目开始销售，销售回款 7538 万元，累计 8257 万元销售回笼 7538 万元-7062005 年77月支付基础设施费 691 万、装修建安费 2511万元、不可预见费 20 万元、管理费 20 万元，销售费用 141 万元、销售回款 7538 万元，累计3383 万元，归还贷款本金 3000 万元销售回笼 7538 万元44982005 年支付基础设施费 691 万、装修建安费 2511万元、不可预见费 20 万元、管理费 20 万元，销售费用 141 万元、销售回款 7538 万元，累计销售回笼 7538 万元6

22、048月3383 万元，归还贷款本金 4000 万元2005 年99月支付基础设施费 691 万、装修建安费 2511万元、不可预见费 20 万元、管理费 20 万元，销售费用 141 万元、销售回款 7538 万元，累计3383 万元，归还贷款本金 1000 万元销售回笼 7538 万元37592006 年1010月支付基础设施费 691 万、装修建安费 2511万元、不可预见费 20 万元、管理费 20 万元，销售费用 141 万元、物业基金 365 万元、税金3787 万元、利息 280 万元、销售回款 7538 万元，累计 7815 万元销售回笼 7538 万元3482三期 BT 投资

23、三期总建筑面积为5.66 万平米，项目投资估算如下：项目投资估算明细表（三期产业化用房，采用 BT 方式）占地面积：约 28000总建筑积：5.6566万序号项目名称取费标准计算基数(万)成本总额（万元）建筑成本（元/）一前期工程费14182511可行性研究费免02工程地质勘测费建安工程造价的 3169705193建筑工程保险建安工程概算总额的 2169703464地籍测绘及购图费按 1 元/6615建筑工程设计费建筑面积 80 元/6453806工程招投标及标底编制费中标价格的0.6169701027建设工程许可证执照费建安工程概算的 1169701738工程建设监理费建安工程造价的 3%1

24、6970509909建设工程质量管理监督费建安工程造价的 2.51697042810实心粘土砖限制使用费按 14 元/，不用退 90%68111散装水泥使用费按 3 元/617312市政技术方案咨询费按 8 元/645813市政工程设计费按 40 元/62264014用地性质调整、环境及交通影响评估费免015教育配套费免0二基础设施及配套设施费19913521供电工程建筑面积 30 元/6170302供水工程建筑面积 30 元/6170303供热系统建筑面积 65 元/6368654中水系统建筑面积 30 元/6170305排污及雨水工程建筑面积 40 元/6226406小区道路及照明工程按

25、20 元/6113207小区安防及弱电系统按 20 元/6113208天然气系统按 22 元/6124229绿化、广场、景观、围墙按 40 元/62264010运动设施建设费按 30 元/61703011小区配套附属设施建设费按 25 元/614125三建安工程费61697030001公寓建安成本3000 元/6169703000四直接费用合计203793603五不可预见费直接费用的 3%20379611108六计提物业管理基金建安成本的 2%1697033960七管理费用直接费用的5.1%203791039184投资成本总计：22369.13万元建筑面积成本合计：3954.52元/三期的经营

26、模式为BT 形式，在项目开工前，北理工将给30%的预付款，余款将在实际的工程进度中支付，按上表测算，北理工应先付预付款 6600 万元。先期 6600 万元的预付款的支付将会解决二期的80%的开发资金，资金分析如下：三期资金流量表北理工孵化大厦项目现金流量表单位：万元项目合计2004 年度2005 年度5-8 月9 月-12 月1 月-5 月6月7月8月9月10 月现金流出前期工程费1418709709基础设施及配套设施费1991498498498498建安费用1697045253111311131113111不可预见费6111752184444444444物业管339339理基金管理费用10

27、392973717474747474现金流出22369709118159046433727372737274066累计净现金流量70918902479712210849145761830322369根据二期现金流量分析：项目在销售前须8000 万元，但在二期结构封顶时，三期同样结构封顶，而此时北理工的付款比例应达到60%，即有 1.1 亿元的资金可供使用，基本上解决了二期的资金需要。四、结论根据对本项目所在地区的客观市场分析，市场现状调查和趋势研究，可得出如下结论，在该地域开发写字楼及公寓项目可行。根据投资分析，项目各项经济指标优越，总利润、投资收益率等指标均可行。五、附件1、项目投资估算明细表2、项目现金流量表3、销售收入及投资分析表