中原成都复地南延线342亩项目市场定位2.ppt

《中原成都复地南延线342亩项目市场定位2.ppt》由会员分享，可在线阅读，更多相关《中原成都复地南延线342亩项目市场定位2.ppt（72页珍藏版）》请在淘文阁 - 分享文档赚钱的网站上搜索。

1、 Copyright Centaline Group,2009中原成都复地南延线342亩项目市场定位2 Still waters run deep.流静水深流静水深,人静心深人静心深 Where there is life,there is hope。有生命必有希望。有生命必有希望区域双拼排别墅供需分析：09年供需比2.28，严重供大于求，09年供应和需求较08年增长200%、54%，需求增长消化缓慢，市场风险较大。区域双拼别墅0709年供需图：说明区域内，0809年双拼别墅主要供应项目是蔚蓝卡地亚、蓝山溪谷、河畔新世界；08年供需平衡、09年供需比2.28，严重供大于求，市场风险较大。09年

2、区域双拼别墅供应和需求较08年增长2030%、54%，需求增长缓慢。区域双拼别墅价格分析：目前区域均价14989元/平米，同比08年上升5%左右，价格增幅较小。说明09年区域均价14989元/平米，较08年增长5%。区域双拼别墅08-09年价格走势区域双拼别墅户型及总价分析：区域项目月平均消化套数4套；消化速度慢，大量发展此物业，市场风险较大。说明区域双拼别墅09年主力去化户型及月均去化套数蓝山溪谷月均消化1套、河畔新世界低价位仍然只能实现月均7套的业绩。消化速度慢，大量发展此物业，市场风险较大。区域内主力去化面积段为250-350平米，总价在350-420万/套，月消化套数5套、月去化面积1

3、520平米，消化速度较慢。Marketing Strategy|5区域双拼客户构成：客户年龄主要集中在40-45岁之间，来源区域以成都为主占80%，主要以私营企业为主占65%，客户对于该项目产品、环境、会所较为看重，客群年收入在200万以上。麓山国际麓山国际Source：Centaline Research年龄区域来源职业看重因素置业目的收入水平35-40岁35%成都80%私营企业主65%产品30%自住85%年收入200万以上40-45岁45%省外5%（广州、深圳、北京、沿海为主）高层管理人员25%品牌30%45-55岁20%二级城市15%高级公务员5%区位40%投资15%海外客户5%客户年龄

4、主要集中在40-45岁之间来源区域以成都为主占80%主要以私营企业为主占65%客户对于该项目产品、环境、会所较为看重，客群年收入在200万以上客户小结：客户年龄主要集中在40-45岁之间，来源区域以成都为主占80%，主要以私营企业为主占65%，客户对于该项目产品、环境、会所较为看重，客群年收入在200万以上。小结区域市场小结：市场供需严重失衡，需求增长缓慢；虽然在价格增长，5%的平均年增长率，增长较慢；项目月均消化仅为4套，销售速度缓慢；发展此物业市场风险较大，建议不发展该类物业。1 12 2区域联排别墅物业分析Part 3.2.3区域联排别墅0709年功供销比图：区域联排别墅0709年供需分

5、析：区域内，0709年联排别墅主要供应项目是蔚蓝卡地亚、成都雅居乐花园、蓝山溪谷；从历年供需情况看到，供需是基本平衡的，市场情况较好。09年主要是是由于像蔚蓝卡地亚这样的高端楼盘，在区域及客户品牌、现房呈现以后，为实现利润最大化，从而开发独栋这样溢价率更好的产品。造成09年需求大幅减少的主要原因是，目前区域的联排别墅的产品如蓝山美树品质部高不能满足客户的需求，而且价格又不低，从而造成区域联排的供需失衡。区域联排别墅供需分析：07、08年市场情况较好，09年随着区域高档楼盘的品牌积累程度，目前主要开发溢价率更高的独栋产品，09年需求大幅减少的主要原因是区域联排别墅的产品如蓝山溪谷品质不高不能满足

6、客户的需求，而且价格又不低，从而造成区域联排的供需失衡。区域联排别墅0709年价格走势图：区域联排别墅0709年价格分析：0709年价格持续向上；09年区域联排别墅价格已经达到12301元/平米。区域联排别墅价格分析：0709年价格持续向上，平均年增长12，价格增长迅速。单位：元/平米区域联排别墅09年户型面积及总价表：区域联排别墅09年户型及总价分析：区域内，09年联排别墅供应主要来自于蓝山溪谷和雅居乐；户型面积及总价分布主要集中于经济型小面积别墅供应，主要集中在蓝山溪谷，面积集中在150200平米，总价集中在180250万。区域联排别墅户型及总价分析：供应集中在150200平米面积段，总价

7、集中在180250万。其次为301-350平米。Marketing Strategy|11区域联排客户构成：客户年龄主要集中在35-40岁之间，来源区域以成都为主占50%，主要以私营企业为主占50%，客户对于该项目区位、产品、环境较为看重，客群年收入在100万以上。麓山国际麓山国际Source：Centaline Research年龄区域来源职业看重因素置业目的收入水平35-40岁50%成都50%私营企业主50%产品30%自住70%年收入100万以上40-45岁30%省外30%高层管理人员25%品牌20%45-55岁20%二级城市20%高级公务员20%区位50%投资30%海外客户5%客户年龄主

8、要集中在35-40岁之间来源区域以成都为主占50%主要以私营企业为主占50%客户对于该项目区位、产品、环境较为看重，客群年收入在100万以上典型客户深访姓名：任先生客户来源：成都（外地在成都定居）职业：上市公司高层特征：博士学历，在南延线工作置业地点：蔚蓝卡地亚一期置业原因：换房承受价格：300-600万产品要求：交通方便，品质较高对于置业区域看法：生活工作都在城南，对城南非常的了解，喜欢区域，而且离工作也比较方便。姓名：周女士客户来源：成都职业：公司高层特征：公司在城南置业地点：雅居乐置业原因：大社区、价格也比较实惠承受价格：200-400万产品要求：社区氛围、品质高对于置业区域看法：在城南

9、上班，对区域了解，目前住在桐梓林社区，本来打算换大一点的房子，但是看到雅居乐的性价比高，在城南买同样面积的价位，可以在雅居乐买别墅，所以就购买了。置业关键价值点是环境及性价比置业目的为改善现有居住环境 和提升生活品质价格承受能力在200-600万左右置业地点集中在大城南以内置业关注点在于产品口碑、价格、交通客户小结：客户年龄主要集中在350-40岁之间，来源区域以成都为主占50%，主要以私营企业为主占50%，客户对于该项目区位、产品、环境较为看重，客群年收入在100万以上。小结区域市场小结：07、08年市场情况较好，09年市场供需数据参考性不强；价格增长迅速，平均年增长12；供应集中在1502

10、00平米面积段，总价集中在180250万。区域内适合发展此类物业，该产品的年增长率高。1 12 2区域叠拼别墅物业分析Part 3.2.4区域叠拼别墅0709年供需图：区域叠拼别墅0709年供需：区域内，0709年叠拼别墅主要供应项目是麓山国际社区和蔚蓝卡地亚；从供销可以看出，0708年基本无余货剩余；09年的供货出现一定增长，导致供销比增大，供应主要来自于麓山国际社区。区域叠拼别墅供需分析：0708年供需平衡，09年受到供应增加达到1.41，供大于求，但消化面积约7.5万平米，需求较旺盛。区域叠拼别墅0709年价格走势图：区域叠拼别墅0709年价格分析：区域内，叠拼别墅整体价格维持在9300

11、10000元/平米水平；但是麓山国际叠拼的价格要远远高于蔚蓝卡地亚的价格。区域叠拼别墅价格分析：09年整体均价达到11037元/平米，0709年年均增长7，价格增长一般。单位：元/平米区域叠拼别墅09年户型面积及总价表：区域叠拼别墅09年户型面积及总价分析：09年叠拼别墅供应主要集中于301350平米，总价集中于250300万；但是出货情况最好的是201250平米面积段产品，总价180250万，各项目月均去化套数达到10套。区域叠拼别墅户型及总价分析：项目月均去化套数去化最好的是201250平米面积段，总价180250万。Marketing Strategy|18区域叠拼客户构成：客户年龄主要

12、集中在35-40岁之间，来源区域以成都为主占60%，主要以私营企业为主占45%，客户对于该项目区位、产品、环境较为看重，客群年收入在100万以上。麓山国际麓山国际Source：Centaline Research年龄区域来源职业看重因素置业目的收入水平35-40岁55%成都60%私营企业主45%产品30%自住80%年收入100万以上40-45岁30%省外30%高层管理人员25%品牌20%45-55岁15%二级城市10%高级公务员25%区位50%投资20%海外客户5%客户年龄主要集中在35-40岁之间来源区域以成都为主占60%主要以私营企业为主占45%客户对于该项目区位、产品、环境较为看重，客群

13、年收入在100万以上客户小结：客户年龄主要集中在35-40岁之间，来源区域以成都为主占60%，主要以私营企业为主占45%，客户对于该项目区位、产品、环境较为看重，客群年收入在100万以上。小结区域市场小结：虽然供大于求，但消化面积约7.5万平米，需求较旺盛；平均年增长7%，增长情况一般；供应集中在201250平米面积段，总价180250万。区域内可发展此类物业。1 12 2区域花园洋房物业分析Part 3.2.5区域花园洋房07-09年供需图：区域洋房供需分析区域内，麓山项目、蔚蓝卡地亚项目有少量花园洋房房源供给；0709年，供需基本平衡；同时供应和需求均有不同程度的增长。总体而言，本区域洋房

14、更多的作为别墅和高层物业的过渡和补充出现。区域洋房供需分析：洋房作为类别墅物业，09年供需比为1.16；供应与成交量均不大，该类物业不是区域主流供应及消化的物业。区域花园洋房0709年价格走势图：区域花园洋房0709年价格分析：区域内，07年-09年，花园洋房价格年均8.5%的增长。09年花园洋房均价为8030元。花园洋房价格呈稳步上升的态势。区域花园洋房价格分析：08年增长率9%，07-09年平均年增长率为8.5%，增长较快。区域花园洋房户型及总价表：区域花园洋房户型及总价分析：区域内，花园洋房户型面积及总价分布主要集中于中等户型，面积集中在121140平米，总价集中在70-85万，大户型面

15、积集中在150-180，总价集中在90118万。花园洋房在该区域来讲，更多的是作为别墅物业和高层物业之间的过渡及补充。区域花园洋房户型及总价分析：区域内花园洋房去化速度平稳，套三户型为主力户型面积。年龄区域来源职业看重因素置业目的收入水平35-40岁50%成都70%私营企业主60%产品20%自住75%年收入60万以上40-45岁40%省外20%品牌30%45-55岁10%二级城市10%知名企业高级管理人员及公务员40%环境30%投资25%区位20%区域花园洋房客户构成：客户年龄主要集中在35-40岁之间，来源区域以成都为主占70%，主要以私营企业为主占70%，客户对于该项目区位、产品、环境、品

16、牌较为看重，客群年收入在60万以上。客户年龄主要集中在35-40岁之间来源区域以成都为主占70%主要以私营企业为主占70%客户对于该项目区位、产品、环境、品牌较为看重，客群年收入在60万以上典型客户深访姓名：陈先生客户来源：成都职业：保密特征：硕士学历，在南延线工作置业地点：麓镇三期，帕萨迪纳花园洋房置业原因：换房承受价格：100万左右产品要求：距离上班地方不远，环境好对于置业区域看法：对区域非常认可，对项目很认可；因为周边有很多朋友都在这里买房，加上环境比较好，适合一家人居住；因此很快就把房子定了。姓名：黄女士客户来源：眉山职业：私营企业老板特征：生意的重心在成都，从这里到成都，回眉山都很方

17、便置业地点：麓镇二期，拉佩维尔置业原因：交通方便，在这里接待朋友和生意伙伴都比较有面子承受价格：120万产品要求：价格合适、社区环境好对于置业区域看法：首先比较认可区位；第二在麓山卖房子，说出去比较有面子；家中有小孩和父母，附近只有麓山有像样的教育配套；由于自己做生意，手上必须有现金，所以对总价有一定的要求，别墅压力太大，因此退而求其次选择了花园洋房。置业关键价值点是环境资源置业目的为改善现有居住环境 和提升生活品质价格承受能力在100-200万左右置业地点集中距离城市核心不 远的新兴居住区置业关注点在于产品口碑、圈 层归属、交通客户小结：客户年龄主要集中在35-40岁之间，来源区域以成都为主

18、占70%，主要以私营企业主占70%，客户对于该项目产品、环境、品牌较为看重，客群年收入在60万以上。小结：区域市场小结：供需基本平衡，但供应及成交数量较少，不是区域主流供应及消化的物业；07-09年均价增幅8.5%，增长较快；主力去化面积段121-140平米，总价在70-85万/套。区域具备发展此类物业的可能性。1 12 2区域小高层物业分析Part 3.2.6区域小高层0709年供需图：区域小高层0709年供需分析：区域内，0709年小高层主要供应项目是麓山国际社区、雅居乐花园、蔚蓝卡地亚；0709年，从供大于求到供略大于求，供应与需求均有大幅度增长。区域小高层（11层）供需分析：09年供需

19、比1.47，供略大于求；09年供应与需求比08年均有大幅度增长。区域小高层0709年价格表：区域小高层价格分析：区域小高层价格分析：07-09年区域小高层均价年增长率为12%，其中麓山国际、蔚蓝卡地亚等品牌项目对区域价格拉升较大。09年区域小高层均价达到6100元，同比增长15%。同时我们还注意到，区域品牌项目，如：麓山国际、蔚蓝卡地亚均价达到一个新的高位，对区域整体价格拉升较大。区域小高层09年主力去化户型及月均去化套数：区域小高层09年主力去化户型及月均去化套数分析：区域内，小高层呈两极分化态势，套一的小户型、套五的大户型月均去化面积达到1590平米和4621平米，在小高层中去化速度最快。

20、套二套四户型，去化速度较慢剩余房源较多。尤其值得提出的是，成都消费者比之往年对于舒居大户型接受程度明显提高。区域小高层户型及总价分析：通过对09年区域在售项目的分析，我们可以看出小高层呈两极分化态势，60平米以下小户型和240平米以上的舒居大户型受市场关注度高，对于本案有一定的借鉴意义。年龄区域来源职业看重因素置业目的收入水平25-40岁60%成都60%企业白领60%产品20%自住70%年收入15万以上40-45岁30%省外20%品牌25%45-55岁10%二级城市20%私营企业主20%环境25%投资30%知名企业高级管理人员及公务员20%区位30%区域小高层客户构成：客户年龄主要集中在25-

21、40岁之间，来源区域以成都为主占60%，主要以企业白领为主占60%，客户对于该项目区位、产品、环境、品牌较为看重，客群年收入在15万以上。客户年龄主要集中在25-40岁之间来源区域以成都为主占60%主要以企业白领为主占60%客户对于该项目区位、产品、环境、品牌较为看重，客群年收入在15万以上典型客户深访姓名：李先生客户来源：绵阳职业：企业中高级管理人员特征：本科学历，一年内有很长时间在成都出差，算半个成都人置业地点：麓镇茵特拉肯置业原因：自住兼投资承受价格：80万左右产品要求：环境好，交通方便，有一定的升值潜力对于置业区域看法：虽然自己是绵阳人，但是长期在城南，对麓山项目比较认同；自己也对比过

22、几个楼盘，最后还是下决心买麓山，因为和蔚蓝卡地亚相比，价格还要便宜一些，而麓山整体品质肯定比蔚蓝好些，说明还有一定的升值潜力，因此选择麓山。姓名：黄小姐客户来源：成都职业：自由职业者，28岁特征：没有事情的时候，就只想宅在家里面置业地点：雅居乐小高层置业原因：配套完备，大环境好，方便自己宅承受价格：45万产品要求：价格不要太贵、环境好是肯定的、配套要方便对于置业区域看法：东边不像买、北边不能买、西边太堵车；南边距离城市近的又太贵，只有买远一点。南延线还是这一块好，又是高端居住区，项目配套也不错。选择了花园洋房。置业关键价值点是价格置业目的为解决居住和投资价格承受能力在40-100万左右置业地点

23、集中距离城市核心不 远的新兴居住区置业关注点在于产品口碑、价 格、交通、环境等客户小结：客户年龄主要集中在25-40岁之间，来源区域以成都为主占60%，主要以企业白领为主占60%，客户对于该项目产品、环境、配套较为看重，客群年收入在15万以上。小结：区域市场小结：市场供需平稳，供应与需求均有一定程度的增长；年均增幅12%；主力去化面积段呈两极分化的态势，套一户型50-56平米，总价在23-26万/套；套五户型245-300平米，总价183-225万/套。从市场情况来看，发展此类物业有一定市场机会，但该类物业与区域低密属性不匹配，不建议发展。1 12 2典型项目分析Part 3.2.7蔚蓝卡地亚

24、麓山国际蓝山溪谷雅居乐花园蔚蓝卡地亚蔚蓝卡地亚总占地面积：589亩；容积率：0.65（整体）水景景观：2万；区位：南路南沿线末端；着力打造山体坡地别墅，最大高差达36米；物管费：独栋4元/，联排3元/月,叠拼2.5元/月；一期2007年12月开盘，物业形态：联排，入市均价9000元/平米；二期2008年10月开盘，物业形态：独栋、联排、双拼、洋房、小高层。三期2009年11月开盘，物业形态：纯独栋南延线末端板块说明一期一期二期二期三期三期会所会所坡地公坡地公园园蔚蓝卡地亚蔚蓝卡地亚位于南延线末端，占地589亩，分三期开发，物业形态包括：独栋、独栋、联排、双拼、洋房、小高层。项目一期物业形态为纯

25、联排，项目以低价入市，以现房及实景、五星级会所对客户进行冲击，取得较好的销售业绩，联排物业对蔚蓝卡地亚实现品牌价值积累奠定坚实的基础。期数批期数批次次分期供分期供应面积应面积（平米）（平米）推出时推出时间间物业形物业形态态楼栋层数楼栋层数总供总供应套应套数数消化套消化套数数各物业各物业供应面供应面积（平积（平米）米）消化消化面积面积（平（平米）米）月去月去化套化套数数月去月去化面化面积积（平（平米）米）均价均价（元（元/平平米）米）一期49885 2007年12联排负1到3楼15415349885 49598 11907项目一期主力为纯联排，面积区间256-364平米，总共供应154套，消化1

26、53套。共计供应面积49885平米。项目以较低的价格入市（9000元/平米），获得较高的成交均价11907元/平米。项目以现房以及实景对客户进行冲击，植入五星级鸿艺会会所概念，取得较好的成交。期数批期数批次次分期供分期供应面积应面积（平米）（平米）推出时推出时间间物业形物业形态态楼栋层数楼栋层数总供总供应套应套数数消化套消化套数数各物业供各物业供应面积应面积（平米）（平米）消化消化面积面积（平（平米）米）月去月去化套化套数数月去月去化面化面积积（平（平米）米）均价均价（元（元/平米）平米）二期66451 2008年10独栋负1到4楼151411118 9568 182352008年10洋房6层

27、24236876 6596 71032008年10小高层8层24246705 6705 72022008年10双拼负1到3楼14135756 5354 169782008年10联排负1到3楼15015035996 35996 12200641692009年3洋房4、6层32128174 2820 1 256 74662009年3小高层8层22416855995 41589 15 3781 8253项目二期物业形态以独栋、双拼、联排、洋房、联排，物业形态丰富。08年供应的物业形态受到现房、实景园林、会所的呈现以及2万平米的湖景资源，使得项目畅销。项目通过一期的品牌积累及项目开发，开发商在实现一期

28、快速销售及资金回笼后；二期发展多种物业，在达到快速销售的情况下，并且兼顾利润最大化。项目的小高层为8层，是类洋房产品，虽消化情况及价格良好，但类洋房主要的目的是承担资金回笼，而且类洋房的溢价空间主要体现在其它别墅物业对类洋房的价值提升。而且类洋房不是项目主力发展的产品。所以大规模发展洋房溢价率不高。（项目对外宣称是叠拼物业，但是从建筑结构来讲是洋房及类洋房）项目二期通过一期的品牌积累及快速资金回笼，二期发展多种物业，一方面实现快速销售，并满足利润最大化。小高层为8层，是类洋房产品，虽消化情况及价格良好，但类洋房主要的目的是承担资金回笼，而且类洋房的溢价空间主要体现在其它别墅物业对类洋房的价值提

29、升。而且类洋房不是项目主力发展的产品。所以大规模发展洋房溢价率不高。项目三期通过二期的品牌积累及快速资金回笼兼顾利润最大化，三期发展溢价能力最强的纯独栋物业，实现利润最大化。项目三期在一二期的品牌积淀及口碑积累下，在实现利润最大化的同时，仍然保持畅销。项目三期通过二期的品牌积累及快速资金回笼兼顾利润最大化，三期发展溢价能力最强的纯独栋物业，实现利润最大化同时实现蔚蓝卡地亚品牌价值最大化。独栋物业能快速品牌价值最大化。期数批次期数批次分期供应分期供应面积（平面积（平米）米）推出时间推出时间 物业形态物业形态楼栋层数楼栋层数总供应总供应套数套数消化套数消化套数各物业供各物业供应面积应面积（平米）（

30、平米）消化面消化面积（平积（平米）米）月去化月去化套数套数月去化面月去化面积（平米）积（平米）均价（元均价（元/平米）平米）三期761922009年11独栋负1到4楼1326776192 38033 22 12565 18775期数批次期数批次分期供应面分期供应面积（平米）积（平米）推出时间推出时间物业形物业形态态面积区间面积区间（平米）（平米）配套资源配套资源呈现呈现一期49885 2007年12联排256-364现房、实景园林景观、植入5星级会所概念二期66451 2008年10独栋550-790现房、实景园林景观、5星级会所、2万人造湖呈现2008年10洋房234-2802008年10小

31、高层 245-3002008年10双拼350-7502008年10联排251-400641692009年3洋房234-2802009年3小高层 233-304三期761922009年11独栋400-1400现房、实景园林景观、5星级会所、2万人造湖呈现分期各物业供应策略：在无品牌积淀及项目稀缺资源下，要实现快速资金回笼只能发展主力面积。在随着品牌的积累和稀缺资源的升华，客户的需求面积可以有效提升。在稀缺资源好的位置，发展超大面积，溢价率高。一期联排供应面积段为256-364平米，是该物业主力供应面积段，主要是由于一期物业承载着打开市场局面，实现快速资金回款及项目品牌积累。二期独栋、洋房、小高层

32、、双拼仍以主力面积为主，出现少量的大面积户型，主要是由于二期有了一期的品牌口碑积累，而且5星级会所、2W平米人造湖呈现，使得竞争力和稀缺性越发明显，主力面积实现迅速资金回笼，大面积及景观资源最好的实现利润最大化。通过长时间的品牌积累，以及项目会所及人造湖的不断完善，三期主要是为了实现利润最大化，在景观位置最好的地方设置了部分超大户型，说明景观资源的稀缺性程度及项目品质，可以提升客户对面积段的需求。说明Marketing Strategy|41年龄区域来源职业看重因素置业目的收入水平3540岁占50%成都75%（其中城南占40%）私营企业主80%产品30%自住80%年收入100万以上4045岁占

33、40%省外15%（上海、北京、广东为主）企业高管理10%环境30%投资20%4555岁占10%其它10%政府高级公务员10%会所30%区位10%客户年龄主要集中在35-45岁之间来源区域以成都为主占75%主要以私营企业为主占80%客户对于该项目产品、环境、会所较为看重，客群年收入在100万以上Source：Centaline Research项目客户年龄集中在35-45岁之间，以居住为主，以私营企业主，部队官员、政府官员、CEO高地位、高身价。成都客户占比75%，以城南居多，年收入100-200万以上。建筑风格：新古典主义，客户非常在乎呈现后的效果的品质感。从设计的角度讲，该项目属于新古典风格

34、，但是在推广上为了迎合项目推广格调的需要定义为法式风格，通过深访了解，客户在购买过程中对其建筑风格并不深究、而且不敏感，而呈现后的效果及给到客户的品质感才是客户最关心的。客户定位说明小区主干道行道树采用黄葛树、广玉兰结合朴树、银杏等高大乔木，形成对建筑的部分遮挡，营造生态感。主入口道路采用羊蹄甲作为行道树，虽气势不足，但温馨近人，但对于高品质楼盘，入口形象还是应该加以提升。景观：入口景观及小区大门有待提升，高大乔木，营销生态感。乔、灌、草的搭配，层次清晰、简洁、生动、点缀球形植物，更增加变化。实体建筑掩映期间，虚实相应，景深悠远。利用大量的乔木和灌木着力打造公共开放空间，给客户营造郁郁葱葱的社

35、区景观，增加客户的购买欲。景观：高大乔木，营造郁郁葱葱社区景观、虚实相应，增加客户购买欲望。水生植物采用菖蒲、旱伞草等，可以点缀水景、也可以净化水质。水边的绿化带比较简单，乔木的规格都不大，主要有杜英、红叶李、垂柳等；灌木主要有夏鹃、鸢尾满天星等、草坪用马蹄金，维护简单，成本较低。景观：原生态水景与新古典风格的结合，部分清水平台，增强景观与客户的互动。一层一层二层二层三层三层本项目会所总建筑面积约本项目会所总建筑面积约1000010000，共分为三层；，共分为三层；1F：羽毛球馆、壁球馆、儿童房、乒乓球馆、跳操房、健身房、瑜伽室、恒温游泳池、桑拿室；2F:大厅暂时作为沙盘置放地，其他设有董事会

36、议室、餐厅、商务接待、影音厅、雪茄吧、红酒吧；3F:目前作为售楼接待用途：设有会员聊天区、咖啡厅。（备注：据了解，会所装修耗资1亿）会所：10000平米，鸿艺会管理，功能齐全，豪华，豪宅1亿，客户非常喜欢。室内恒温游泳池12.5X21M旋转楼梯 并设置有电梯吧台：方便客户及业主吧台前装饰摆件会所内部设置豪华，品质感较高。二层平面图二层平面图三层平面图三层平面图入户层平面图入户层平面图一层平面图一层平面图畅销户型：319平米，联排产品，户型设计中规中矩，有部分黑卫。二层平面图二层平面图三层平面图三层平面图入户层平面图入户层平面图一层平面图一层平面图畅销户型：462平米，独栋产品，户型设计无特色，

37、并且只有一个车库。1、一期成功在于纯现房、高品质与略高于客户心理的价格；而二期则在一期的基础上顺势推出，同时以超豪华会所、2W湖景刺激客户，2、整个项目重要的是开发商的投入，在建筑、景观、会所、内部配套上，如此投入的项目在成都不多（超过鹭岛、长桥郡的一期），这也是打动成都客户的重要点。项目核心竞争力总结说明核心竞争力总结：纯现房、实景景观冲击，五星级亿元鸿艺会所，2万平米湖景呈现。项目借鉴：客户非常关注呈现后的效果的品质感；高大乔木，虚实相应，增加亲水平台，将提高客户购买欲望。现房打造及实景园林、豪华会所及稀缺景观，将会实现项目迅速回笼资金和利润最大化。小结及借鉴总结：项目分期推出物业，而且不

38、同物业承担不同的任务，最终项目实现快速回款及利润最大化。联排为项目的品牌奠定基础，独栋能为项目实现品牌机利润价值最大化。类洋房虽消化情况及价格良好，但其溢价空间主要体现在其它别墅物业对其的价值提升。且不是主力发展的产品。大规模发展洋房市场风险较大。1 1项目分期经验总结：在无品牌积淀及项目稀缺资源下，要实现快速资金回笼只能发展主力产品。在随着品牌的积累和稀缺资源的升华，客户的需求面积可以别提升。在稀缺资源好的位置，发展超大面积，溢价率高。低密别墅物业能在较短时间内为项目实现品牌价值快速最大化。2 23 3麓山国际社区麓山国际社区总体规划图：占地面积：4000亩，建筑占地2800亩；总建筑面积：

39、122万方；容积率：0.9以高尔夫、纯正欧美风情的规划使麓山在成都市内有极好的口碑，成为高端别墅的标杆；麓山规划成两大类别：分别是麓山独栋和麓镇。麓镇包含商业、洋房、叠拼、小高层和高层产品。麓山国际社区以高尔夫生活为主线的成都标杆性别墅大盘麓山独麓山独栋栋国际学校国际学校麓麓镇镇高尔夫生活氛围营造高尔夫球场高尔夫生活氛围营造：高尔夫练习场高尔夫生活氛围营造：高尔夫会所高尔夫生活氛围营造：一号会所高尔夫生活氛围营造：已承办赛事麓山独栋：依托特有的浅丘地貌，围绕高尔夫球场及各类山丘、湖泊景观，形成景观别墅组团别墅风格涵盖法式、意式、西班牙式、托斯卡纳、美式风格，风格纯正地道；小独栋面积200-30

40、0，中独栋300-500，大宅600-800。麓山别墅实景麓镇：物业类型丰富，其中商业小镇承担着项目生活配套功能麓镇，欧洲风情小镇，规划有商业中心和叠拼别墅、洋房、空中别墅的住宅组团；商业中心，包括商业街、剧场、餐厅、图书馆、国际酒店、会议中心、运动公园、学校、医院等配套。麓镇规划图：麓山典型户型：270度无敌景观设计、会客厅和休闲厅设计，豪华主卧等，彰显尊贵气质前院、中庭、后院三重庭院设计尊贵气派，深受客户追捧地上面积200-300，地下面积120-180270度无敌景观设计会客厅设计休闲厅设计整体推货特点：独栋入市树立项目高端形象，然后多点开花和豪宅入市，实现最大利润。独栋产品能为项目实现

41、品牌价值最大化。阶段阶段时间时间特点特点产品产品入市04.10-06.03独栋入市，建立项目形独栋入市，建立项目形象象独栋快销06.03-08.06多点开花，扩大市场份多点开花，扩大市场份额额独栋+叠拼+洋房+电梯（9F、11F、30F）成熟08.06至今豪宅入市，强化项目形豪宅入市，强化项目形象象千万级豪宅+其他产品麓山独栋推货：从04年至今，已经推出12个组团，规模优势明显，加之麓山已经形成良好口碑，因此销售情况良好麓镇推货：从洋房、叠拼、小高层，都保持很好销售表现 注：由于高层对本项目参考性不强，因此未统计高层客户分析：以成都本地人为主（55），以私营企业主为主50，主要看重的是高尔夫生

42、活环境和优秀的产品素质年龄年龄区域来源区域来源阶层阶层看重因看重因素素置业置业目的目的收入收入水平水平35-4035-40岁岁40%40%成都成都55%55%私营企业主私营企业主50%50%产品产品30%30%自住自住95%95%年收入年收入150150万以万以上上40-4540-45岁岁40%40%省外省外35%35%（广州、（广州、深圳、北京、沿海深圳、北京、沿海为主）为主）高层管理人员高层管理人员30%30%品牌品牌10%10%45-5545-55岁岁20%20%二级城市二级城市10%10%高级公务员高级公务员10%10%高尔夫高尔夫50%50%投资投资5%5%海外客户海外客户10%10

43、%区位区位10%10%客户年龄主要集中在35-45岁之间；成都乃至全国的高端人群，来源区域以成都和省外客户为主，省外客户比例较大；对于高尔夫较为看重，年收入在150万以上。蓝山溪谷蓝山溪谷蓝山溪谷项目分析：以800米溪谷为主打卖点，分组团开发；物业形态有独栋、联排、双拼、小高层；房源去化速度缓慢。溪谷溪谷组团山地组团半岛组团高层区高层区位置：南延线簏山大道310号 总占地面积：200亩；容积率：0.65 山地组团（伯爵山）0.85 溪谷组团（洛森堡）物业形态：独栋、联排、双拼推售手段：分组团推售，分为山地、溪谷、半岛 组团和高层物业区。各组团由各关联公司名义独立运营发售。在售物业：山地组团（伯

44、爵山）2009年8月30日开盘，物业形态：双拼溪谷组团（洛森堡）2009年8月30日开盘，物业形态：联排物管费：3元/月说明洛森堡主力为纯联排，面积区间180-210平米，总共供应82套，消化22套；月均成交仅4套。伯爵山主力为双拼，面积区间240-320平米，总共供应43套，消化6套；月均成交仅1套。项目相比较周边楼盘，从品牌号召力、规模、景观、细节、配套均处于劣势，但价格却处于高位；这样的结果直接导致去化速度缓慢。项目无论是在品牌号召力、规模、景观打造、细节设置、配套等方面在区域内均处于劣势，但价格却处于区域内的高位，形成“质次价高”的市场反响，直接导致去化速度的缓慢，并对后期物业的推货有

45、一定的影响。项目客户构成：客户年龄主要集中在40-45岁之间，来源区域以成都为主占60%，主要以私营企业为主占70%，客户对于该项目看重的因素依次是景观资源、区位、会所、产品，客群年收入在150万以上。年龄区域来源职业看重因素置业目的收入水平35-40岁30%成都60%私营企业主60%产品10%自住90%年收入150万以上40-45岁50%省外15%（广州、深圳、北京、沿海为主）高层管理人员20%会所20%45-55岁20%二级城市25%公务员10%区位30%投资10%军官10%稀缺景观40%客户年龄主要集中在40-45岁之间来源区域以成都为主占60%主要以私营企业为主占60%客户对于该项目看重的因素依次是景观资源、区位、会所、产品，客群年收入在150万以上。建筑风格：山地组团（伯爵山）为英伦风格，溪谷组团（洛森堡）为丹麦风格。伯爵山洛森堡从设计风格来讲，区域内别墅项目均是欧美风格，风格重合，直接导致对客户的刺激度下降。说明景观营造：项目在景观营造没有突出特点，仅仅围绕溪流进行了简单的包装，难以提高品质感。从景观营造来讲，项目对自然景观的利用和打造简单化。客户对溪流的认知度不够，缺乏互动性，没有对溪流景观留下深刻的印象。同时，我们在现场在注意到，项目对于绿化景观维护力度不够。以上这些情况都造成了项目品质难以拔高。说明