不同类型的房地产开发项目的类型与开发特点.docx

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1、不同类型的房地产开发项目的类型与开发特点1 住宅项目的类型和开发特点1 1 住宅项目的类型住宅是为人们提供生活居住空间的房地产项目，包括普通住宅、公寓、别墅等。1) 别墅。别墅是指建造在郊外或风景区供休养用的住宅、建筑形态独立、层数较少，并带有一定规模的院落。从位置上看，别墅与市区的居民聚集区有一定距离，周边环境较好，大多临湖、靠山或邻近其他的自然资源。其是居宅之外用来享受生活的居所，是第二居所而非第一居所。2) 独立住宅。一户不与其他建筑相连建造，并有独立院子的住宅，称独立住宅。由于建筑物四面临空，朝向、通风、采光较好，独立住宅的层数一般为 1 层 3 层。3) 联排住宅。低层住宅单元拼联成

2、 3 户以上者，通常每单元为 1 户，每户间至少能共用两面山墙，排列成行。根据建筑物与院子组合的不同，联排住宅分为 3 种形式: a 前后院; b 单向院; c内院。4) 公寓。公寓包含多个住宅单元，在国外，公寓通常不分割产权出售，只供出租或短期居住。5) 普通住宅。国内衡量是否属于普通住宅的标准，有户型面积、建筑容积率和销售价格三个标准。一般而言，具有普通住宅的建筑形式有: 多层住宅、高层住宅、小高层住宅。多层住宅层数为 2 层 6 层，通常不设载人电梯，有易于平面布局、通透性好、居住舒适等优点，但其容积率低，在土地利用率方面不如高层住宅。高层住宅是指 10 层及 10 层以上的住宅，分为塔

3、楼、板楼和介于两者之间的混合体。小高层是指层数为7 层 11 层，设有一部载人电梯的住宅，其平面布局类似于多层住宅。1 2 住宅项目开发的特点1) 市场潜力巨大。未来 20 年，我国仍将处于城市化进程的发展过程中，大量外来人口进入城市求学、经商、就业，会产生大量的新增住宅需求，随着社会经济的快速发展，居民支付能力不断增强，原有城市居民会产生更高层次的住房需求，改善性住房需求也会不断增加，而中国文化固有的“家”观念、传统消费观，以及“城市情结”进一步巩固了城市住宅的刚性需求，所以，在未来比较长的时间内，住宅仍然是所有房地产开发项目中最具市场潜力的开发项目类型。2) 多元化的市场需求。由于住房需求

4、异质性的存在，每一个住宅开发项目都需要根据其项目所处区位的社会、经济、政策环境的特点，目标消费群体的社会阶层、收入、偏好、品味等需求特点进行合适的市场发展定位。3) 开发投资风险相对较小。住宅的开发经营模式以出售为主，我国商品住宅的销售可以采用预售和分期滚动开发等操作模式，因此资金回笼速度较快，开发商的资金压力相对较小，对自有资金能力要求较低。我国城市住宅刚需强劲，规划设计、建筑技术日趋成熟，而且符合国家城市住房发展政策引导方向，市场风险相对较小。4) 住宅项目对区位的要求。居住项目为人们提供生活、休息空间，衣食住行的便利、居住环境的舒适、子女是否能够就近享受较好的教育资源是人们购房考虑的主要

5、因素。此类项目区位选择的主要考虑因素有: 交通的便捷程度，居住环境质量的高低，生活配套设施和教育配套的完备程度。2 写字楼项目的类型和开发特点2 1 写字楼的类型写字楼是为商务、办公活动提供空间的建筑，目前国内还没有统一的写字楼分类标准，业内人士根据写字楼的位置、建筑设计、装修、设备和租金水平等综合因素进行分类，将写字楼分为甲( A) 、乙( B) 、丙( C) 三个等级。2 2 写字楼的开发特点1) 要求开发商具备长期投资能力。与住宅项目的经营模式不同，大部分高档写字楼并不会分割产权出售，开发商自己作为物业的永久持有者，以出租的模式来经营写字楼物业，建设投资不可能在短期内收回，这就对开发商的

6、长期投资能力提出了很高的要求。2) 写字楼的设计具有一定的超前性。高档写字楼一般位于城市 CBD 地段，该地区的就业人口多为中高级白领，收入和消费水平较高，各种需求和品味相对超前，而且写字楼的租用对象主要为金融机构、商贸服务公司、大企业集团总部、财经法律等专业机构，其办公的舒适化要求，智能化和信息化、公共服务设施的要求都会较高，写字楼本身建筑功能和空间设计也要比较超前。3) 写字楼项目对区位的要求。商务办公存在着聚集效应，位于同一 CBD 地段的写字楼，相互之间可以方便的开展业务，因此写字楼越密集的商业区，对项目未来使用者的吸引力越大，这种集聚也会极大地影响写字楼未来的市场价值，商业繁华程度是

7、写字楼对区位的首要要求。再次，易接近性也是写字楼项目位置选择的重要影响因素之一，高层写字楼建筑能够容纳成千上万的人在里面办公，需要有快捷有效的道路进出写字楼，如果写字楼周围存在有多种交通方式可供选择，则能极大地方便在写字楼工作的人。由于城市中央商务区建筑密度高、土地有限，不能提供足够的停车位，位于城市 CBD 地段的写字楼则更加强调方便快捷的公共交通。3 零售商业项目的类型和开发特点3 1 零售商业项目的类型零售商业项目根据其经营规模、商品特点、商业辐射区半径等因素，可分为: 区域购物中心、市级购物中心、地区购物商场、居住区商场、邻里商店、特色商店。3 2 零售商业项目的开发特点1) 投资决策

8、阶段要认真分析项目的商业辐射区域。商业辐射区域是指某商业项目主要消费者的分布范围，一般可以用辐射半径表示。商业辐射区域分析包括对辐射区内的客流量、消费者行为特点、偏好及购买能力等因素的分析。2) 要求开发商具备长期大规模投资的能力。零售商业物业的开发，是一个进入门槛很高的复合型产业，它不仅要求开发商具备房地产开发和零售商业经营的能力，还要求开发商具备投资和融资的能力。3) 先租后建，只租不售。通常的经营模式是招商在前，建设在后。一个大型商业购物中心，通常需要安排多家主力店和众多次主力店进驻，以实现商业业态的优化组合，满足消费者的一站式需求，提高购物中心的整体经济效益。只租不售，保持物业产权的完

9、整性，可以提高购物中心整体运营水平，实现整体经营策略，保持和提升长期市场竞争能力。4) 与交通设施联合开发。商业购物中心，有赖于便捷的交通环境及所引至的大量人流。不管是在郊区还是在城市中心区，大多与交通设施进行联合开发，能够将乘客转为消费者的管理模式，实现了商业设施和公共设施开发的共赢。5) 零售商业项目对区位的要求。传统的零售商业项目主要坐落在市中心的商业区，但随着城市边缘的不断外扩，位于城郊结合部的大型零售商业设施不断涌现。在区位的选择过程中，应该考虑的因素包括: a 公共和私人交通的便利程度。大型零售商业物业要靠其商业辐射区内的大量顾客流来支撑，项目的易接近性和交通通达程度、是否能安排充

10、足的停车位、大型零售商业物业的选择有重大影响。 b 与零售商业物业规模匹配的购买力。大型零售项目位置的选择，必须要看该位置影响的商业辐射区域内是否能聚集起足够的购买力。c 竞争性项目的影响。特定商圈内，新增的零售商业项目并不能创造出新的购买力，它必须同其他的零售商业项目共同竞争消费者，因此，在区位选择过程中，同一供需圈内的竞争条件分析非常重要。4 工业项目的类型和开发特点4 1 工业项目的类型工业项目是为人们从事生产、技术研发等活动提供空间的项目类型，它包括厂房( 重工厂房、轻工厂房) 、仓库、高新技术产业用房、研究与发展用房( 工业写字楼) 等。4 2 工业项目的开发特点1) 特定类型产品的

11、市场适应性不相同。重工厂房由于其使用需要符合特定的生产流程和设备安装的要求，通常厂房的建筑设计只适合特定的用户使用，因此不容易交易转手。高新技术产业用房和研究发展用房的市场适应性则较强，流动性较好，轻工厂房介于前两者之间。2) 发展和经营模式。随着城市产业经济发展日趋成熟以及产业集聚效应的凸显，工业项目纷纷进驻城市工业园区、高新技术产业园区、经济开发区。在比较成熟的工业园区，大型企业的定制服务需求日渐增加，“引鸟筑巢”被证明是工业园区有效的经营模式，工业项目开发是否成功与工业园区的招商引资过程密切相关，因此，工业园区管理者需要有较强的招商能力，配合恰当的项目前期市场策划才能保证工业项目开发有较

12、好的市场效果。而且，工业区组团通常选址在郊区或远城区，工业项目开发的过程也常常会与工业园区的基础设施开发紧密结合。3) 工业项目对区位的要求。a 交通运输条件。工业企业生产经营通常需要运输大量的原材料及燃料、运出产品，必须有便捷的交通条件。例如，邻近城市公路干线或出城高速公路，靠近港口、码头或铁路线。b 基础设施的完备程度。工业生产对用电供应、生产用水的依赖程度强、对排污及污染治理也有较高要求，且工业项目对地理位置的要求也比较特殊。例如，污水的排放通常需要邻近河道且应避免污染对下游造成重大影响，水泥厂的附近若有煤矿和石灰矿则可减少原材料的运输距离等。5 结语不同类型的房地产开发项目，其市场需求特点、开发经营模式、对开发商的资金能力要求、对项目位置选择的要求各不相同，开发商要能够结合自身特点和资源优势，找到适合自己开发的项目并做出恰当的项目市场发展定位，才能实现项目开发的成功。