综合体租金测算方案(共5页).doc

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1、精选优质文档-倾情为你奉上购物公园租金测算方案一、租金体系设计：（一）租金定价方法： 租金水平类比法以某各大零售商圈的平均租金水平为基础，推测本商圈与本项目的租金水平。租金水平是商家设店选择商圈的重要因素之一。（二）基准价格设定：1、基准价格：为科学设计本项目租金体系，须以本项目一楼的平均租金价格为基准，来厘定各楼层的均价和价格体系。2、标的价格：以购物类、服饰品牌店铺作为厘定租金价格的标的，餐饮、娱乐、服务类商铺的租金根据楼层租金和项目实际情况作出相应调整。二、本项目租金水平分析：租金水平类比法：1、某市区一层街铺的租金水平：地点1层平均租金(元/平米/月)1层街铺租金水平（元/月）1层内铺

2、租金水平（元/月）8060-150120 80-2001601202803025-40180150-250120-1805040-8020-408070-13030-60平均租金价格1002、影响租金水平的关键因素包括：1、 供求关系价格的决定因素2、 销售业绩价格的支撑因素3、 综合成本价格的成本因素可将上述3大关键因素分解为以下影响零售商业租金水平和商家选址信心的10大要素，并作加权分析：商圈类比租赁项目类比项次要素分值评估标准1.商圈地位201) 城市核心商圈：202) 城市主要商圈：153) 正待形成商圈：51010152055205152.交通状况51) 交通便捷，停车便利：52)

3、交通停车条件一般：33) 交通拥挤，停车不便：1311551513.客流数量101) 客流较大：102) 客流量一般：63) 客流量小：266102210264.消费层次51) 消费能力强：52) 消费能力一般：33) 消费能力较低：1355135335.铺位供求201) 供不应求：202) 表现一般：153) 需求较弱：52020201552015156.硬件设施51) 硬件完备，动线舒适：52) 硬件一般，动线一般：33) 硬件较差，动线较差：1333353537.品牌实力51) 实力品牌商参与运营：52) 实力、影响力一般：33) 实力、影响力较弱：1335155538.定位规划101)

4、 定位清晰、规划特色鲜明：102) 定位规划特色比较清晰：63) 缺乏统一定位规划：2661021010669.招商推广101) 品牌商家纷纷进驻：102) 品牌商家部分进驻：63) 品牌商家意向进驻：21061026106610.管理服务101) 统一专业管理和服务：102) 统一管理：63) 无统一管理或管理较差：2222210662总计：1006667863856905860修正率本项目得分/其余项目得分*100%85%84%65%147%62%97%93%各商圈一层街铺平均租金（元/月/）8012016030修正价格（元/月/）修正率*各商圈一层街铺平均租金77100104581503

5、050本项目-租金（元/月/）修正价格合计/484.8租赁项目类比价格：凯达(修正率62%)金旺旺（修正率97%）新天地（修正率93%)本项目楼层平均价格（元/月/）修正价格（元/月/）平均价格（元/月/）修正价格（元/月/）平均价格（元/月/）修正价格（元/月/）租金（元/月/）一层租金（内铺）150933029504756.3结论：采用租金水平类比法，本项目1层室内的套内面积租金水平为：楼层租金（元/月/套内面积）一层室内56.3二、本项目租金价格：（一） 多层综合商业项目各楼层租金价格的比例关系，通常为二楼为一楼租金水平的65%，三楼为一楼的50%，四楼为三楼的75%，负一楼为一楼的40

6、%，根据以上综合分析，并依照各楼层的业态规划，本购物中心的租金定价建议为：（以实际面积计、单位：元/月）楼层纯租金均价（元/月/套内面积）地下1层22.51层街铺84.81层室内56.32层街铺55.12层室内36.63层街铺42.43层室内28.24层室内21.2平均43.4（二） 考虑到同一楼层商铺位置的优劣，在达到平均租金的情况下，根据位置优劣将租金水平上下浮动10元/月/左右，厘定各楼层区间的租金价格带。（三） 根据以上考量，本项目的租金价格体系如下：（以实际面积计、单位：元/月）楼层租金均价（元/月）A类商铺（中庭及主通道边店铺）B类商铺（其他位置店铺）租金均价+10元租金均价+20

7、元租金均价-10元租金均价-20元地下1层22.5超 市1层街铺84.894.8104.874.8 1层室内56.366.3 46.3 2层街铺55.165.1 45.1 2层室内36.646.6 28.63层街铺42.452.432.43层室内28.238.218.24层室内21.2平均43.4n 在上述楼层租金价格表的基础上，制定各铺位的租金价格。n 根据商家品牌、规模、价值等因素，餐饮、娱乐、服务类店铺在实际招商执行过程中，租金在上表基础上会作出适当调整（提高或降低）（四） 落实到项目的不同业态，餐饮、娱乐、服务类的商业项目对租金的承受能力相对较弱，在租金设立上必须与购物类进行区分，需要

8、给予餐饮、娱乐、服务类项目租金支持，通常为不高于购物类租金的70。餐饮、娱乐、服务类的租金水平参考各楼层租金均价标准，以不高于每楼层租金均价的70厘定价格；（五） 由于购物中心第一年的商铺租金价格会根据不同业态、不同品类、不同品级的品牌、以及招商态势、同业竞争等众多因素影响，租金价格会有所调整，不可能完全按照既定租金价格执行。因此本租金价格体系是对外招商的参考性执行价格，在实际执行过程中将有部分调整（适当提高或降低）。（六） 对于一个传统的市场商圈、新的购物中心，首要问题是要尽快吸引优质商家进驻，实现既定定位和规划，并在保持商家稳定经营的基础上，与商家一起共同做旺市场。本项目需要时间进行培育，在尚未形成庞大、持续、中高消费的客流支撑的情况下，商家业绩必定会受到很大限制，以至于对租金的承受能力比较有限。本项目应以相对较低的租金价格入市，可以采取“低开高走”的策略。 某 -招商部 2017年5月13日专心-专注-专业