石家庄房地产市场报告052027.pdf

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1、欢迎您阅读并下载本文档，本文档来源于互联网整理，如有侵权请联系删除!我们将竭诚为您提供优质的文档！1 石家庄房地产市场报告 欢迎您阅读并下载本文档，本文档来源于互联网整理，如有侵权请联系删除!我们将竭诚为您提供优质的文档！2 一、城市概况 石家庄市地处河北省中南部，是河北省的政治、经济、文化和科技中心，是一座综合性的中心城市。现辖新华区、桥西区、桥东区、长安区、裕华区、矿区6 个区，正定县、深泽县、无极县、赵县、栾城县、高邑县、元氏县、赞皇县、井陉县、平山县、灵寿县、行唐县 12 个县，辛集市、晋州市、藁城市、新乐市、鹿泉市 5 个县级市和 1 个国家级高新技术开发区，总面积 1.58 万平方

2、公里，全市常住人口 917.5 万人，其中市区面积 455.8 平方公里，市区人口 217.3 万人。石家庄市是伴随着铁路的兴建而逐渐发展起来的一座新兴城市。工业以轻纺、医药、电子、机械、化工、建材为主，门类比较齐全，是河北省最大的工业基地。欢迎您阅读并下载本文档，本文档来源于互联网整理，如有侵权请联系删除!我们将竭诚为您提供优质的文档！3 二、城市规划 根据石家庄城市总体规划(20042020)，未来石家庄都市空间构成采用“1+4”城市组团模式将，规划形成以中心城区为核心，以正定、鹿泉、栾城、藁城 4 县(市)为组团，以绿色隔离空间为保障的“一城、一环、四组团”的布局结构。规划理念：这一城市

3、空间结构，将避免城市单极增长带来的大城市病，以组团理念引领未来省会城市构架。规划定位：据介绍，在新的规划修编中，四个组团功能定位已经初步确定。正定组团历史文化名城，以发展教育、旅游为主；栾城组团医药制造业基地，以发展医药、食品工业为主；鹿泉组团石家庄市西花园，以发展商贸业和旅游业为主；藁城组团化工工业基地，以发展化工、食品工业为主。为保证城市结构，建设良好的区域生态环境，规划部门对绿色隔离空间进行了界定：范围为自城市建成区北至滹沱河南岸，西北至石张高速公路，西部至鹿泉、青银高速公路，南至窦妪、栾城，东至藁城军用机场，总面积约 400 余平方公里。该区域不仅是中心城市生态缓冲带，也是这一构架的重

4、要保障。避免由于中心城市强大吸纳作用下，周边组团向中心挤压发展。三、房地产市场运行情况分析 1、开发投资情况 从 2003 年开始，石家庄市的房地产开发投资进入了一个高速增长的过程，2003 年全年开发投资额为 62.1 亿元，同比增幅高达 85.8%，2004 年和 2005 年开发投资的增幅分别为 41.3%和 38.7%。2006 年房地产投资结构随着宏观调控政策的显现而进一步趋向合理，房地产开发投资额也从高速增长趋于平稳发展，当年的开发投资增幅为 7.8%，详见下图：欢迎您阅读并下载本文档，本文档来源于互联网整理，如有侵权请联系删除!我们将竭诚为您提供优质的文档！4 2002-2006

5、石家庄市房地产开发投资情况131.533.4162.187.71227.8%38.7%41.3%85.8%18.6%01002002002年2003年2004年2005年2006年 单位:亿元0.0%20.0%40.0%60.0%80.0%100.0%开发投资额增幅 5538469810894024402004006008001000200420052006商品房施工和竣工面积情况商品房施工面积商品房竣工面积注：2004 年之前商品房施工面积和竣工面积数据缺失 分析：总体来看，2003 年是石家庄房地产开发投资增幅最高的一年，此后几年增幅快速下降，除了宏观调控因素的影响之外，更重要的是市场需求

6、尚在逐步消化近几年高速增长的开发量，2004 年以来的商品房施工面积和竣工面积增幅也较为缓慢，开发投资趋于谨慎。2、商品房销售分析 2.1、供需状况 从有数据可查询的年份来看（2005-2006 年），石家庄市的商品房供需之间的关系呈现出供大于求的局面，2005 年商品房供应面积为 205.84 万平方米，销售面积为 162.25 万平方米，供需比值为 1.261，而 2006 年随着商品房施工面欢迎您阅读并下载本文档，本文档来源于互联网整理，如有侵权请联系删除!我们将竭诚为您提供优质的文档！5 积和竣工面积的进一步扩大，全年商品房供应量为 238.57 万平方米，同比 2005年增长 15.

7、9%，但同期的销售面积为 164.32 万平方米，增幅只有 1.3%，供需比值达到了 1.451，供需市场明显趋向买方市场。205.84162.25238.57164.320501001502002502005年2006年单位：万平方米商品房供销情况批准预售面积登记销售面积 分析：2003 年以来，石家庄商品房开发量的过速增长，已经超出了市场本身的需求量，由此累加起来的供应量逐年增大，买方市场并不担心需求得不到保障，因此无论是在产品选择、还是入市时间上的可选择空间也在扩大，供需失衡、供大于求的局面日益显现。2.2、房地产市场结构情况 从 2006 年度石家庄市商品住房成交单套面积来看，144

8、平方米以下的普通住房占主流，成交套数占到了 85.6，可见石家庄市普通商品住房成交量保持了较高的比例。普通商品住房（144 平方米以下）均为 2772 元/平方米，非普通商品住房（144平方米以上）为 2882 元/平方米。随着 2006 年国家宏观调控政策的出台，特别是“90/70”政策的实施，未来石家庄市的中小户型的开发量将进一步增多，普通商品住宅的竞争市场将进一步趋于激烈。欢迎您阅读并下载本文档，本文档来源于互联网整理，如有侵权请联系删除!我们将竭诚为您提供优质的文档！6 2.3、商品房销售价格 虽然当前石家庄市的房地产市场呈现供大于求的局面，但是受北方地区以及全国大多数城市商品房价格普

9、遍上涨的影响，2006 年石家庄市商品住宅的平均销售价格上涨了 7.91%，销售均价为 2782 元。25782782240025002600270028002005年2006年单位：万平方米商品住宅销售均价 分析：虽然石家庄市的商品房价格呈上涨趋势，但在市场需求供大于求的局面下，价格的上涨幅度受到了一定的限制，7.91%的涨幅与周边的北京等城市相比存在着一定的差距。2.4、二手房市场 销售量 与预售房相比，石家庄市的二手房交易呈现稳步增长。近年来，石家庄二手放市场发展较快，成交量逐年增加，2006 年二手房交易为 17049 套，同比增长 6.31。其中二手住宅交易为 16510 套，同比增

10、长4.84。二手交易与商品交易已趋接近。2005 年石家庄市二手交易于商品房交易的比例为 0.74:1；2006 年为 0.7：1。欢迎您阅读并下载本文档，本文档来源于互联网整理，如有侵权请联系删除!我们将竭诚为您提供优质的文档！7 160371574717049165101500015500160001650017000175002005年2006年单位：套二手房销售情况二手商品房二手商品住宅 销售价格 二手房价格呈现上涨，但上涨幅度中新增税费占据一定的比例。随着石家庄市新盘的开发价格的上涨，也带动了周边二手放市场价格。而针对不断上涨的房价，调控政策陆续出台，2006 年石家庄市二手放市场受

11、到营业税、个税等一系列宏观措施的影响，二手商品住房成交价格增幅超过了一手房，2006 年全年均价为 2072 元/平方米，同比增长 11.09，二手房交易税种增多是价格增幅超越一手房的重要因素。2.5、销费人群分析 2006 年，石家庄市的购房者仍然以市区居民为主，购房比例达到81.42；市其他地区占 7.47，河北省内其他地区占 10.5，外省市占 0.6，境外占0.01，详见下图：欢迎您阅读并下载本文档，本文档来源于互联网整理，如有侵权请联系删除!我们将竭诚为您提供优质的文档！8 3、近期市场分析（1-4 月）2007 年 1-4 月份（今年其它月份的数据未公布）商品住房实际登记销售面积为

12、 89.75 万平方米，同比增长 64.17%，市区商品住宅销售均价为 3378 元/平方米。二手房市场，住房成交面积同比下降23.98%，成交套数同比下降 5.08%。3.1、房地产市场供需情况 2007 年 1-4 月，市区批准商品房预售面积 92.85 万平方米，其中住宅 89.75万平方米，同比分别增长 44.09%、64.17%。市区商品房实际登记销售面积 52.54万平方米，其中住宅 51.39 万平方米，同比分别下降 15.22%、6.34%。预售备案面积为 47.39 万平方米，其中住宅 46.58 万平方米，同比分别下降 9.61%、0.09%；现房备案销售面积为 5.15

13、万平方米,其中住宅 4.81 万平方米，同比分别下降46.02%、41.70%。92.8552.5489.7551.39020406080100商品房商品住宅单位：万平方米1-4月商品房供销情况批准预售面积登记销售面积 1-4 月商品房面积供需基本情况表 分类 商品房 商品住宅 批准可销售面积（万）92.85 8975 与去年同期比 44.09%64.17%实际登记销售面积（万）52.54 51.39 与去年同期比-15.22%-6.34%欢迎您阅读并下载本文档，本文档来源于互联网整理，如有侵权请联系删除!我们将竭诚为您提供优质的文档！9 分析：从上述数据可以看到，石家庄市的商品房供应面积（可

14、销售面积）持续大幅增长，但实际销售面积却呈下降的局面，作为商品房主力的住宅类房源成交面积下降幅度为 6.34%，与同期供应面积 64.17%的增幅相比，显示出了市场供求失衡、供远大于求的局面。3.2、房地产市场结构情况 套型结构 从 2007 年 1-4 月份登记销售商品住房成交单套面积来看，普通商品住宅、即 144 平方米及以下的占 70.18%，普通商品住宅仍占主流。批准销售面积 月未累计可售面积蓄 登记销售面积 欢迎您阅读并下载本文档，本文档来源于互联网整理，如有侵权请联系删除!我们将竭诚为您提供优质的文档！10 价位结构 2007 年 1-4 月市区商品住房登记销售均价为 3378 元

15、/平方米，同比增长7.9。商品住房大部分都集中在单价为 2000 元/平方米4000 元/平方米之间，交易量占总量的 63.14。注：P6 中所述商品住宅均价为全市平均水平；二手房 市区二手房平均交易价格为 2588 元/平方米，其中住宅为 2583 元/平方米，同比增长 13.78%。随着各项税收调控政策的实施，二手房交易成本提高，石家市二手房市场价格上涨趋势较为明显。不同价位新建商品住宅供求结构表 单位：万 购买者结构 2007 年 1-4 月石家庄本市购买者比例为 93.13%，河北省以内购买比例为4.49%，本省以外购买比例为 2.38%。购买对象仍以本市居民为主。欢迎您阅读并下载本文档，本文档来源于互联网整理，如有侵权请联系删除!我们将竭诚为您提供优质的文档！11 四、总体结论 几年的开1、开发趋于谨慎平稳 由于前发速度过快，超出了市场的需求量，市场去化速度放慢，开发投资涨幅持续下降，开发趋于谨慎平稳。2、供大于求，房价上涨受限制 受前几年开发过量影响，石家庄市的房地产市场呈现在出供大于求的局面，且供求失衡呈现继续扩大的趋势，虽然房价受周边城市和全国房价普涨带动呈现平稳上涨，但涨幅与周边城市相比有限。年份 2005 年 2006 年 2007 年 1-4 月 供求比 1.261 1.451 1.771