2022年物业管理行业年度策略：时光不语静待花开.pdf

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1、时光不语，静待花开时光不语，静待花开2022年物业管理行业年度策略年物业管理行业年度策略平安证券研究所地产团队 2021年12月21日证券研究报告证券研究报告行业评级：地产行业评级：地产强于大市（维持）强于大市（维持）更多细分领域报告请关注搜搜报告（s o s o y a n b a o ），行研君胃：s o s o b a o g a o1投资要点投资要点 回顾：政策及地产担忧致板块承压。回顾：政策及地产担忧致板块承压。2021年初至年中，物管板块在政策支持及业绩利好带动下表现良好，但此后八部委整治规范房地产秩序引发监管趋严担忧，叠加地产困局影响，板块整体下挫。截至2021/12/17，物管

2、板块全年下跌25.5%，跑输恒生指数10.7pct；PE（TTM）降至18.7倍，处2016年以来0.1%分位；结构上，大型物企估值相对较高。 政策鼓励风向未变，自主发展对冲地产风险。政策鼓励风向未变，自主发展对冲地产风险。政策延续规范化、市场化导向，持续鼓励生活性服务与智慧物业建设，推动行业中长期健康发展意图未变。对于地产下行风险，物管独立性提升有望形成对冲。一方面市拓能力提升弱化关联房企交付贡献，另一方面收入来源丰富进一步降低开发业务影响。极端假设下，商品房销售下滑15%将导致物管预期收入下降5.3%，预期收入增速由30%降至23.2%，绝对增速仍维持较高水平，冲击整体可控。 基本面延续优

3、化，成长性仍可期待。基本面延续优化，成长性仍可期待。回归物管本源，行业存量属性突出，可供管理规模在增量交付与存量渗透推动下，仍将延续增长。社区增值、城市服务等新增长极日趋成熟，商管等优质细分赛道涌现，均有望为行业发展增添活力。格局方面，并购整合及综合实力差异助力集中度持续提升，优质物企有望从中受益，成长性仍旧值得期待。 投资建议：投资建议：展望2022年，物管政策鼓励风向未变，地产受益政策转暖、资金缓和筑底企稳，物管估值压制有望逐步缓解。基本面角度，行业可供管理规模稳步提升、新增长极日臻成熟、优质细分赛道涌现，集中度提升趋势下优秀物企份额扩张、快速成长仍旧值得期待。当前板块估值跌至历史低位，性

4、价比持续凸显，全年建议积极看待物管表现，择机布局并耐心持股等待收益。行业分化加剧下标的选择将更为聚焦，建议关注综合实力突出的物管龙头，如碧桂园服务、保利物业、金科服务、新城悦服务、融创服务等。同时建议关注占据商管优质赛道、轻资产输出实力强劲的商业运营商，如星盛商业等。 风险提示：风险提示：1）业绩指引调整风险；2）独立性丧失风险；3）业务推进进程不及预期风险。更多细分领域报告请关注搜搜报告（s o s o y a n b a o ），行研君胃：s o s o b a o g a o2CONTENTCONTENT目录目录政策鼓励未变，自主发展对冲地产风险第二部分回顾：政策及地产担忧致板块承压回顾

5、：政策及地产担忧致板块承压第一部分基本面延续优化，成长性仍可期待第三部分投资建议与风险提示第四部分更多细分领域报告请关注搜搜报告（s o s o y a n b a o ），行研君胃：s o s o b a o g a o34005006007008009001,0001,1004,0005,0006,0007,0008,0009,00010,00011,0002021-01-042021-02-042021-03-042021-04-042021-05-042021-06-042021-07-042021-08-042021-09-042021-10-042021-11-042021-12-

6、04恒生物业服务及管理指数HK中资物业管理指数（右轴）1.1上半年板块表现较佳，上半年板块表现较佳，七月以来受政策担忧及地产困局拖累七月以来受政策担忧及地产困局拖累 2021年初至年中，物管板块在政策支持及业绩利好带动下表现良好，但此后八部委整治规范房地产秩序等政策出台引发监管趋严担忧，叠加房企信用事件爆发、商品房销售承压等影响，板块整体下挫。截至2021/12/17，HK中资物业管理指数全年下跌25.5%，跑输恒生指数（-14.8%）10.7pct。资料来源：Wind，平安证券研究所20212021年物业管理服务指数走势年物业管理服务指数走势2020.12.15十部委发布关于加强和改进住宅物

7、业管理工作的通知，支持行业发展业绩延续高增，设定中期发展目标2021.7.13八部委发布关于持续整治规范房地产市场秩序的通知，引发政策担忧商品房销售承压，重大房企信用事件爆发中央提及两个维护，发出积极信号主流物企陆续配股更多细分领域报告请关注搜搜报告（s o s o y a n b a o ），行研君胃：s o s o b a o g a o41.2估值降至历史低位，各物企呈现分化估值降至历史低位，各物企呈现分化 截至2021/12/17，恒生物业服务及管理指数成分股PE（TTM）均值约18.7倍，降至历史较低水平，处于2016年以来0.1%分位。 结构上看，上市物企估值呈现分化，大型物企估值

8、普遍更高，小规模、低发展潜力物企认可度偏低，估值亦相对承压。资料来源：Wind，平安证券研究所物管公司估值分化，大型物企普遍估值更高物管公司估值分化，大型物企普遍估值更高上市物企估值降至历史低位上市物企估值降至历史低位0102030405060702016-01-042017-01-042018-01-042019-01-042020-01-042021-01-04恒生物业服务及管理指数成分股PE（TTM）均值恒生物业服务及管理指数成分股PE（TTM）均值世茂服务华润万象生活融创服务新城悦服务旭辉永升服务建发物业中海物业绿城服务雅生活服务保利物业碧桂园服务恒大物业卓越商企服务金科服务宝龙商业建

9、业新生活0102030405060020406080100120140160180PE(TTM）2020年营收（亿元）更多细分领域报告请关注搜搜报告（s o s o y a n b a o ），行研君胃：s o s o b a o g a o5CONTENTCONTENT目录目录回顾：政策及地产担忧致板块承压第一部分政策鼓励未变政策鼓励未变，自主发展对冲地产风险自主发展对冲地产风险第二部分基本面延续优化，成长性仍可期待第三部分投资建议与风险提示第四部分更多细分领域报告请关注搜搜报告（s o s o y a n b a o ），行研君胃：s o s o b a o g a o62.1政策鼓励风向

10、未变，规范引导促健康发展政策鼓励风向未变，规范引导促健康发展 从政策倾向来看，中央及地方发文均显示鼓励物管行业发展风向未变。从政策倾向来看，中央及地方发文均显示鼓励物管行业发展风向未变。细分来看，政策内容主要涉及综合治理体制机制优化、市场化引导、鼓励社区增值服务及智慧化发展等。对于整治物业服务突出问题、加强公区收益管理监督等规定，其意图在于优化市场运行及竞争环境，整体看利于行业中长期健康可持续发展。资料来源：政府网站，平安证券研究所时间时间发文部门发文部门政策文件政策文件主要主要内容内容2020年12月住建部等十部门关于加强和改进住宅物业管理工作的通知从提升物业管理服务水平、强化物业服务监督管

11、理等6个方面对提升住宅物业管理水平和效能提出要求。2021年3月十三届全国人大四次会议中华人民共和国国民经济和社会发展第十四个五年规划和2035年远景目标纲要文件6次提及物业，1次提及小区，25次提及社区。2021年3月国务院关于实现巩固拓展脱贫攻坚成果同乡村振兴有效衔接的意见提升安置区的社区管理服务水平。2021年3月商务部流通发展司关于公开征求城市一刻钟便民生活圈建设指南(征求意见稿)意见的通知鼓励由物业公司、居民代表等组成社区商业管理机构或自律组织,建立多方共商共管机制。2021年4月住建部等关于加快发展数字家庭提高居住品质的指导意见推进数字家庭系统基础平台与智慧物业管理等平台的对接,完

12、善标准体系建设。2021年6月发改委民政部关于印发“十四五”民政事业发展规划的通知规划中社区治理体系和社区养老成为重点工程。2021年7月住建部等八部门关于持续整治规范房地产市场秩序的通知重点整治物业服务等房地产相关领域的突出问题。2021年11月国务院国务院办公厅转发国家发展改革委关于推动生活性服务业补短板上水平提高人民生活品质若干意见的通知30项具体举措推动生活性服务业补短板、上水平。物管行业中央重要政策物管行业中央重要政策更多细分领域报告请关注搜搜报告（s o s o y a n b a o ），行研君胃：s o s o b a o g a o72.1政策鼓励风向未变，规范引导促健康发展

13、政策鼓励风向未变，规范引导促健康发展资料来源：政府网站，平安证券研究所物管行业地方重要政策物管行业地方重要政策时间时间发文部门发文部门政策文件政策文件主要主要内容内容2021年1月四川省住建厅关于加快物业服务业转型升级发展助推城市基层治理能力提升的指导意见支持发展：支持发展：推动完善物业服务业产业体系；机制优化：机制优化：构建物业服务社区管理监督机制，强化物业服务事中事后监管机制，制定完善物业服务法规；社区增值社区增值& &智慧化推进：智慧化推进：支持物业企业利用现代科技和服务现场等资源，大力拓展家政、养老、电子商务、教育培训等服务。2021年2月 陕西省人民政府关于加强社区物业党建联建提升物

14、业管理服务水平的指导意见支持发展：支持发展：把社区物业党建联建纳入城市基层党建四级联动体系，形成治理合力；机制优化：机制优化：街道党组织推进综合执法力量常态化进网格、进小区,解决违法建设、噪音污染等问题,街道、社区党组织加强对住宅小区公共收益管理使用等情况监督。2021年3月安徽省住建厅关于贯彻落实住房和城乡建设部等部门要求加强和改进住宅物业管理工作的通知市场引导：市场引导：物业服务收费标准应当遵循合理、公开以及质价相符的原则，主要通过市场竞争形成；定期公布小区公共收益、经费开支、维修资金使用等事项。2021年4月河北省住建厅河北省城镇住宅小区物业服务监管办法机制优化：机制优化：进一步加强和规

15、范城镇住宅小区物业服务工作，提升物业服务行业监管水平；市场引导：市场引导：引导老旧小区居民通过集中连片管理模式选聘物业服务企业，平衡物业服务企业收益，提高整体服务水平。2021年6月 山西政府办公厅山西省加强和改进住宅物业管理工作三年行动计划(2021- 2023年)市场引导：市场引导：完善物业价格形成机制，建立服务信息公示制度，完善企业信用管理制度；社区增值社区增值& &智慧化推进：智慧化推进：加强智慧物业管理服务能力建设，推动住宅小区管理智能化，推动物业服务线上线下融合。2021年7月湖北省住建厅关于进一步加强住宅小区物业管理工作的通知市场引导：市场引导：住宅前期物业服务收费实行政府定价并

16、建立动态调整机制，建立信用管理和信息公开公示制度，建立物业服务企业、物业服务项目经理信用信息管理制度；社区增值社区增值& &智慧化推进：智慧化推进：探索将物业服务业作为生活服务业，纳入现代服务业发展范围，构建智慧物业管理服务平台，提升设施设备智能化管理水平。2021年8月 上海政府办公厅上海市住房发展“十四五”规划支持发展：支持发展：完善社区配套建设与运营管理，加快公共服务补短板；机制优化：机制优化：健全七位一体的住宅小区综合治理体系；市场引导：市场引导：建立“质价相符”的物业服务市场调节机制，完善维修资金、公共收益使用管理制度，落实物企服务质量主体责任；社区增值社区增值& &智慧化推进：智慧

17、化推进：加快推进智慧物业建设与城市管理“一网统管”融合，支持养老、家政等生活性服务发展。2021年11月江苏省住建厅江苏省“十四五”物业服务发展规划“十四五”末计划建设500个智慧物业管理服务项目，促进物业企业的现代化转型升级；建设1000个“物社”联动、“物社”共治住宅小区，全方位拓展物业服务能力。更多细分领域报告请关注搜搜报告（s o s o y a n b a o ），行研君胃：s o s o b a o g a o80%10%20%30%40%50%60%70%80%90%中海物业滨江服务时代邻里融创服务世茂服务金科服务建业新生活旭辉永升服务新城悦服务碧桂园服务保利物业雅生活服务招商积

18、余远洋服务2021H1第三方占比2020年第三方占比 市拓能力提升，关联房企交付贡献度下降：市拓能力提升，关联房企交付贡献度下降：伴随经验积累，组织及激励完善，物管公司市场化拓展能力提升，关联房企交付比例降低。2021H1主流物企新增在管面积中关联房企占比均值降至23.4%，关联方影响力进一步稀释。存量视角下，2021H1主流物企第三方在管面积占比均值升至53.3%，贡献比例过半，后续随着独立经营能力强化占比有望进一步提升。2.2行业自主发展强化，地产困局冲击有限行业自主发展强化，地产困局冲击有限资料来源：公司公告，平安证券研究所；13家主流物企为新城悦服务、旭辉永升服务、绿城服务、滨江服务、

19、雅生活服务、保利物业、碧桂园服务、时代邻里、建业新生活、世茂服务、金科服务、融创服务、远洋服务主流物企存量在管面积中第三方占比提升主流物企存量在管面积中第三方占比提升49.1%42.1%32.8%23.4%0%10%20%30%40%50%60%2018201920202021H113家主流物企新增在管面积中关联房企占比均值新增在管面积中关联房企贡献比例下降新增在管面积中关联房企贡献比例下降2021H1均值53.3%2020均值49%更多细分领域报告请关注搜搜报告（s o s o y a n b a o ），行研君胃：s o s o b a o g a o9 收入结构丰富，开发相关业务影响降低

20、：收入结构丰富，开发相关业务影响降低：除了基础物管服务的市场化发展，近年物管公司亦积极开拓社区增值服务、城市服务等多元增长极。2021H1主流物企基础物管服务收入占比均值57%，较2020年降0.9pct；与关联房企销售相关性较高的非业主增值服务收入占比均值19%，较2020年降2.9pct。而以业主为主要客群的社区增值服务2021H1收入占比均值18.5%，较2020年升2.6pct，毛利润占比均值27.1%，已成长为第二大利润来源。2.2行业自主发展强化，地产困局冲击有限行业自主发展强化，地产困局冲击有限资料来源：公司公告，平安证券研究所0%10%20%30%40%50%60%70%80%

21、90%100%新城悦服务中海物业旭辉永升服务绿城服务滨江服务雅生活服务保利物业碧桂园服务时代邻里建业新生活世茂服务金科服务融创服务远洋服务其他专业服务非业主增值服务社区增值服务基础物管服务2021H12021H1主流物企收入构成主流物企收入构成2021H12021H1主流物企毛利润构成主流物企毛利润构成0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%新城悦服务中海物业旭辉永升服务绿城服务滨江服务雅生活服务保利物业碧桂园服务时代邻里建业新生活世茂服务金科服务融创服务远洋服务其他专业服务非业主增值服务社区增值服务基础物管服务更多细分领域报告请关注搜搜报告（s o s o y a

22、n b a o ），行研君胃：s o s o b a o g a o102.2行业自主发展强化，地产困局冲击有限行业自主发展强化，地产困局冲击有限 定量测算销售下滑对物管预期收入冲击可控：定量测算销售下滑对物管预期收入冲击可控：主要考虑与上游开发关联性较高的基础物管服务、非业主增值服务、美居三类业务，通过定量测算上游开发于物管收入的贡献比例，测算销售下滑对物管预期收入规模及增速的冲击程度（详见地产杂谈系列之二十：开发承压对物管成长性及格局影响探讨） 。极端假设下，若物管收入中来自开发的贡献比例为35%、原预期收入增速为30%，则商品房销售下滑15%将导致物管预期收入规模下降5.3%，预期收入增

23、速降至23.2%，绝对增速仍维持较高水平，影响整体可控。资料来源：公司公告，平安证券研究所；以新城悦服务、中海物业、旭辉永升服务、绿城服务、滨江服务、雅生活服务、保利物业、碧桂园服务、时代邻里、建业新生活、世茂服务、金科服务、融创服务、远洋服务为测算标的，测算过程详见地产杂谈系列之二十：开发承压对物管成长性及格局影响探讨关于销售下滑对物管预期收入增速影响的敏感性分析关于销售下滑对物管预期收入增速影响的敏感性分析关于销售下滑对物管预期收入规模影响的敏感性分析关于销售下滑对物管预期收入规模影响的敏感性分析物管预期收入规模下降幅度物管预期收入规模下降幅度销售规模下降幅度销售规模下降幅度5%10%15

24、%物管预期收入物管预期收入中来自开发的中来自开发的贡献比例贡献比例15%0.8%1.5%2.3%25%1.3%2.5%3.8%35%1.8%3.5%5.3%受影响后的物管预期增速受影响后的物管预期增速物管预期收入下降幅度物管预期收入下降幅度0.8%2.5%5.3%原预期增速原预期增速30%29.0%26.8%23.2%40%39.0%36.5%32.7%50%48.9%46.3%42.1%更多细分领域报告请关注搜搜报告（s o s o y a n b a o ），行研君胃：s o s o b a o g a o11CONTENTCONTENT目录目录回顾：政策及地产担忧致板块承压第一部分基本面

25、延续优化基本面延续优化，成长性仍可期待成长性仍可期待第三部分政策鼓励未变，自主发展对冲地产风险第二部分投资建议与风险提示第四部分更多细分领域报告请关注搜搜报告（s o s o y a n b a o ），行研君胃：s o s o b a o g a o123.1存量属性突出，行业规模稳步增长存量属性突出，行业规模稳步增长 物管行业存量规模稳定，新房交付与存量房渗透率提升，均可有效推动管理规模正向增长，为市场参与者良好发展提供空间。根据中指数据，物管行业2020年末在管面积259亿平米，测算2030年末在管面积预计371亿平米，2020-2030年年复合增速3.7%。具体假设如下：1）假设203

26、0年全国人口14.5亿人*、城镇化率70%*，人均建面维持2019年39.8平米/人水平，则2030年末住宅存量市场规模为404亿平米；2）假设2021-2030年住宅物管渗透率每年提升1%；3）保守假设2030年末住宅物管、非住宅物管在管面积占比分别为66%、34%，维持2020年水平。资料来源：中指，平安证券研究所；2030年全国人口、城镇化率根据国家人口发展规划（2016年-2030年）预期发展目标假设物管行业在管面积及预测物管行业在管面积及预测174185195211239259371050100150200250300350400201520162017201820192020203

27、0E亿平米历史管理面积2030年预测面积更多细分领域报告请关注搜搜报告（s o s o y a n b a o ），行研君胃：s o s o b a o g a o133.2并购整合助力集中度持续提升并购整合助力集中度持续提升 年内收并购热度高涨，大宗交易频发：年内收并购热度高涨，大宗交易频发：中物研协数据显示，2021年1-11月上市物企收并购金额324.9亿元，创历史新高。年内大宗并购案件频发，如碧桂园服务收购蓝光嘉宝、富良环球与邻里乐控股，合景悠活收购雪松智联，融创服务收购彰泰物业等。究其原因，需求端通过收并购扩规模、求发展意图明确；供给端受一二级市场估值倒挂、港交所主板上市要求提高、房

28、地产流动性危机等影响，供给放量。2021年9月以来，资金压力下开发商转让物管等优质资产、回收现金流动机大幅增强，充足供给下收并购市场逐步由“卖方市场”向“买方市场”转变，整体估值有所降低，但优质标的估值降幅有限。据不完全统计，9月以来重大收并购估值平均为14.4倍。资料来源：中物研协，平安证券研究所9 9月以来重大收并购事件月以来重大收并购事件20212021年上市物企收并购规模攀升年上市物企收并购规模攀升公司公司日期日期标的标的对价对价（亿（亿元）元）权益权益比例比例PEPE类型类型在管面积在管面积（万平米）（万平米）碧桂园服务碧桂园服务2021年9富良环球100.0100%14.0物业服务

29、8600碧桂园服务碧桂园服务2021年9月邻里乐控股33.0100%10.7物业服务旭辉永升服旭辉永升服务务2021年9月湖南美中环境生态0.651%9.2环卫服务碧桂园服务碧桂园服务2021年10月安徽诚和物业服务2.1100%12.5物业服务旭辉永升服旭辉永升服务务2021年10月美凯龙物业9.680%15.0商管服务650融创服务融创服务2021年11月第一服务控股6.932%16.5物业服务5320融创服务融创服务2021年11月 融创文旅商管公司18.0100%19.0商管服务305世茂服务世茂服务2021年12月 上海世茂附属公司16.5100%18.1物业服务4650均值均值14

30、.40204060801001201401602021年1月2021年5月2021年9月并购交易金额（亿元）12.664.094.3324.90501001502002503003502018201920202021M1-11并购交易金额（亿元）上市物企收并购金额走势上市物企收并购金额走势更多细分领域报告请关注搜搜报告（s o s o y a n b a o ），行研君胃：s o s o b a o g a o143.2并购整合助力集中度持续提升并购整合助力集中度持续提升资料来源：Wind，中指，平安证券研究所；20家主流物企为招商积余、新大正、新城悦服务、旭辉永升服务、中海物业、绿城服务、滨

31、江服务、雅生活服务、保利物业、碧桂园服务、时代邻里、建业新生活、合景悠活、世茂服务、金科服务、融创服务、恒大物业、远洋服务、华润万象生活、宝龙商业主流物企在手现金情况主流物企在手现金情况物管行业集中度进一步提升物管行业集中度进一步提升0%10%20%30%40%50%60%20142015201620172018201920202021ETOP10在管面积市场份额TOP100在管面积市场份额0102030405060201920202021H120家主流物企现金及现金等价物均值（亿元）20家主流物企现金及现金等价物均值（亿元） 收并购展望：资金限制下趋向谨慎，优质标的仍为争夺对象。收并购展望：

32、资金限制下趋向谨慎，优质标的仍为争夺对象。2021H1末主流物企在手现金均值为55.1亿元，仅略高于2020年末水平（50.1亿元）。往后看，随着未上市大型物企数量减少、已上市物企融资能力降低，行业整体可并购资金或受到影响，导致并购方态度趋于谨慎。收并购估值预计将向合理区间回归，其中优质标的争夺延续积极，标的估值或呈现分化。 行业格局展望：集中度提升趋势明确，优质物企有望从中受益。行业格局展望：集中度提升趋势明确，优质物企有望从中受益。一方面并购整合延续推动行业更为聚焦。另一方面，优质物企背靠稳健房企，凭借规模优势、外拓经验等综合实力亦有望进一步抢占份额。更多细分领域报告请关注搜搜报告（s o

33、 s o y a n b a o ），行研君胃：s o s o b a o g a o15 社区增值赛道丰富，模式趋于成熟：社区增值赛道丰富，模式趋于成熟：现有社区增值服务品类已拓展至社区零售、美居、社区传媒及空间运营、家政、房产经纪等领域。经营模式方面，物企卡位空间服务“最后一公里”，从业务属性出发，在自营、合作中针对性选择，运营更趋成熟。通常自营类业务具有资源属性强、经营门槛低等特点，例如社区空间运营、车位管理等；合作类业务链条相对较长、专业化程度相对更高，例如社区零售、美居、房产经纪等。物企通过收并购等方式迅速提升专业能力、扩大业务规模。同时，社区增值服务各细分赛道之间亦存在联动可能，例

34、如团餐供应链建立可反哺社区零售，社区传媒客户可由社区零售、美居业务供应商产生等。3.3多元布局蓬勃发展，新增长极日趋成熟多元布局蓬勃发展，新增长极日趋成熟资料来源：公司公告，平安证券研究所主流物企社区增值服务细分赛道布局主流物企社区增值服务细分赛道布局社区零售社区零售美居美居社区传媒及空间运营社区传媒及空间运营家政家政车位管理车位管理房产经纪房产经纪团餐团餐教育教育旅游旅游校园增值校园增值新城悦服务新城悦服务旭辉永升服务旭辉永升服务绿城服务绿城服务滨江服务滨江服务雅生活服务雅生活服务保利物业保利物业碧桂园服务碧桂园服务时代邻里时代邻里世茂服务世茂服务金科服务金科服务融创服务融创服务更多细分领域

35、报告请关注搜搜报告（s o s o y a n b a o ），行研君胃：s o s o b a o g a o163.3多元布局蓬勃发展，新增长极日趋成熟多元布局蓬勃发展，新增长极日趋成熟资料来源：公司公告，平安证券研究所社区传媒及空间运营：逐步形成社区营销全链条布局社区传媒及空间运营：逐步形成社区营销全链条布局社区零售：便民核心下的差异化选品社区零售：便民核心下的差异化选品美居：房屋装修的集中采购美居：房屋装修的集中采购房产经纪：专业能力提升正在路上房产经纪：专业能力提升正在路上品牌商广告公司业主物业公司广告费场地租赁费社区传媒业务收入社区购物者线上平台线下门店物业公司（资源整合平台）商家

36、/电商（产品、供应链、技术支持等）自提/配送案场前置营销社区精准营销B端客户：房企、物业、装企等购买产品C端客户：业主新房存量房硬装、软装、智能家居、家居日用品等购买产品物业公司（资源整合平台）专业品牌家居资源B端客户：房企C端客户：业主物业公司市场化布局物业公司自有小区新房存量房房屋买卖、房屋租售等购买服务物业公司经纪公司自营物业公司合作C端客户：购房者更多细分领域报告请关注搜搜报告（s o s o y a n b a o ），行研君胃：s o s o b a o g a o173.3多元布局蓬勃发展，新增长极日趋成熟多元布局蓬勃发展，新增长极日趋成熟资料来源：公司公告，平安证券研究所；14

37、家主流物企为新城悦服务、中海物业、旭辉永升服务、绿城服务、滨江服务、雅生活服务、保利物业、碧桂园服务、时代邻里、建业新生活、世茂服务、金科服务、融创服务、远洋服务主流物企社区增值服务收入占比提升主流物企社区增值服务收入占比提升 社区增值快速发展，已成为利润贡献重要来源：社区增值快速发展，已成为利润贡献重要来源：2019年以来主流物企社区增值服务收入、毛利润占比持续提升，2021H1贡献比例分别升至18.5%、27.1%，已成为利润贡献重要来源。叠加模式优化，有望为物管行业及企业发展提供更为广阔空间。主流物企社区增值服务毛利占比提升主流物企社区增值服务毛利占比提升13.6%15.9%18.5%0

38、%2%4%6%8%10%12%14%16%18%20%201920202021H114家主流物企社区增值服务收入占比均值23.8%24.7%27.1%0%5%10%15%20%25%30%201920202021H114家主流物企社区增值服务毛利润占比均值更多细分领域报告请关注搜搜报告（s o s o y a n b a o ），行研君胃：s o s o b a o g a o183.3多元布局蓬勃发展，新增长极日趋成熟多元布局蓬勃发展，新增长极日趋成熟资料来源：中物研协，平安证券研究所 城市服务摸索前行，成效逐步显现。城市服务摸索前行，成效逐步显现。城市服务业务开展有其必要性与必然性。一方面

39、政策支持加速物企入局，早在2017年中央就做出指示“城市管理应像绣花一样精细”，近年各地亦相继发文强调城市精细化管理。另一方面，城市服务为社区服务延伸，物企天然具备参与优势。城市服务作为物管新兴赛道，其规模发展可助力行业突破传统物管边界，构筑新增长曲线。随着不断拓展与探索，主流物企城市服务已具备一定规模，成效逐步显现。如碧桂园服务于2016年开始探索城市市政公共服务，2021H1业务范围覆盖全国150个城市；保利物业打造“镇兴中国”服务品牌，2021H1公共及其他服务项目数量达473个。0.78.821.04.88.06.60.20.50.31.11.61.31.60.7%5.7%18.1%8

40、.1%10.0%12.8%1.4%2.7%2.2%1.4%3.4%3.2%2.6%0%2%4%6%8%10%12%14%16%18%20%0510152025201920202021H1201920202021H1201920202021H120202021H1 2021H1 2021H1碧桂园服务保利物业时代邻里招商积余世茂服务雅生活服务城市服务收入（亿元）收入占比主流物企城市服务收入及占比主流物企城市服务收入及占比更多细分领域报告请关注搜搜报告（s o s o y a n b a o ），行研君胃：s o s o b a o g a o193.4商管以运营筑壁垒，优质赛道扬帆起航商管以运营

41、筑壁垒，优质赛道扬帆起航资料来源：中指，公司公告，平安证券研究所 商管核心在于标的资产高效运营、评估价值持续提升，能力建设侧重于运营管理实力塑造，有望以优质运营构筑高经营壁垒。基于上述特征，商管赛道具备单项目内生增长、物管费高提价难度低、毛利率及收缴率高等特点，赛道属性相对更优。2.056.236.93012345678住宅物业商业物业办公物业元/平米/月20202020年百强物企商业物业费更高年百强物企商业物业费更高全业态物企中商管毛利率优于住管（全业态物企中商管毛利率优于住管（2021H12021H1）91.7%93.1%97.4%98.4%97.0%98.3%98.8%88%90%92%

42、94%96%98%100%住宅物业商业物业办公物业公众物业产业园区物业学校物业医院物业2020年百强企业各业态物业费收缴率情况20202020年百强物企各业态物业费收缴率情况年百强物企各业态物业费收缴率情况17.9%24.7%35.7%53.2%34.7%63.8%0%10%20%30%40%50%60%70%华润万象生活宝龙商业中骏商管住管毛利率商管毛利率更多细分领域报告请关注搜搜报告（s o s o y a n b a o ），行研君胃：s o s o b a o g a o20 存量增量齐发力，多种经营扩容推动规模增长。存量增量齐发力，多种经营扩容推动规模增长。根据弗若斯特沙利文报告，2

43、020年末中国在管商业广场总数2万家，在管面积8.3亿平米，其中两万方及以上购物中心在管面积5.7亿平米。2020年中国商业运营总收入8369亿元，其中商业运营收入2059亿元、租金收入6310亿元。未来存量购物中心改造，新设购物中心开业，以及线下广告等多种经营规模提升均有望推动商业运营规模进一步增长。预计2025年在管面积11.6亿平米，其中两万方以上购物中心8.3亿平米，2020-25年CAGR 6.9%、7.9%；2025年商业运营总收入1.3万亿元，2020-25年CAGR 8.5%。 商管等优质细分赛道涌现有望为行业参与者持续向好发展提供更多可能。同时商管、物管联合上市、联合发展，亦

44、有助于发挥协同效应，带动综合物企实力进一步增强。3.4商管以运营筑壁垒，优质赛道扬帆起航商管以运营筑壁垒，优质赛道扬帆起航资料来源：佛若斯特沙利文报告，平安证券研究所；租金收入包括所有商业广场和商业街的租金，商业运营收入包括咨询服务，招商服务，物业管理服务，增值服务等收入现有购物中心面积及未来预测现有购物中心面积及未来预测商业运营现有经营管理收入及未来预测商业运营现有经营管理收入及未来预测3.33.84.34.95.35.76.26.77.27.88.32.02.22.22.32.42.62.72.93.03.13.302468101214201520162017201820192020202

45、1E2022E2023E2024E2025E亿平米两万方以下两万方及以上4836552561656960770883699176997310818116901256110251187136015541739205938114338480554065969631002,0004,0006,0008,00010,00012,00014,0002015201620172018201920202021E2022E2023E2024E2025E亿元商业运营总收入商业运营收入租金收入更多细分领域报告请关注搜搜报告（s o s o y a n b a o ），行研君胃：s o s o b a o g a o

46、21CONTENTCONTENT目录目录回顾：政策及地产担忧致板块承压第一部分投资建议与风险提示投资建议与风险提示第四部分政策鼓励未变，自主发展对冲地产风险第二部分基本面延续优化，成长性仍可期待第三部分更多细分领域报告请关注搜搜报告（s o s o y a n b a o ），行研君胃：s o s o b a o g a o224.1 投资建议投资建议重点公司盈利预测表重点公司盈利预测表股票名称股票名称股票代码股票代码股票价格股票价格20212021- -1212- -2020EPS(EPS(元元/ /股）股）PE(PE(倍）倍）评级评级2020A2020A2021E2021E2022E202

47、2E2023E2023E2020A2020A2021E2021E2022E2022E2023E2023E碧桂园服务6098.HK38.920.801.271.922.8548.830.720.213.7推荐保利物业6049.HK44.331.221.551.962.4536.328.622.618.1推荐新城悦服务1755.HK9.590.520.771.111.5718.412.48.66.1推荐金科服务9666.HK23.560.951.742.74.0624.813.58.75.8推荐融创服务1516.HK6.270.190.410.680.9533.015.39.26.6推荐星盛商业6

48、668.HK2.800.120.180.250.3523.415.611.28.0推荐资料来源：Wind，平安证券研究所；股价单位统一为人民币元/股 2021年受政策担忧及地产困局拖累，下半年物管板块整体回调。展望2022年，政策层面延续规范与支持基调，地产端受益政策转暖、资金缓和有望筑底企稳，物管板块估值压制有望逐渐解除。基本面角度，行业可供管理规模稳步提升、社区增值等新增长极日臻成熟、商管等细分优质赛道涌现，集中度提升趋势下，优秀物企份额扩张、快速成长仍旧值得期待。当前板块估值处于历史低位，性价比持续凸显，全年建议积极看待物管表现，择机布局并耐心持股等待收益。考虑参与者分化加剧，标的选择将

49、更为聚焦，建议关注具备规模优势及综合实力突出的物管龙头，如碧桂园服务、保利物业、金科服务、新城悦服务、融创服务等。同时建议关注占据购物中心优质赛道、轻资产输出实力强劲的商业运营商，如星盛商业等。更多细分领域报告请关注搜搜报告（s o s o y a n b a o ），行研君胃：s o s o b a o g a o234.2 风险提示风险提示 业绩指引调整风险：业绩指引调整风险：尽管行业规模红利延续，但增长诉求下竞争日趋激烈，且地产困局可能削弱关联房企支持能力，前期设立过高中期目标物企可能面临较大发展压力，业绩指引存在下调风险； 独立性丧失风险：独立性丧失风险：地产困局可能导致开发商关联物管

50、公司被迫转让，或者资金被挪用，公司治理独立性丧失风险； 业务推进进程不及预期风险：业务推进进程不及预期风险：收并购规模加大，市场化拓展项目增多，可能带来基础物管服务盈利能力下滑、外拓项目融合及收并购项目整合效果不及预期。同时社区增值服务、城市服务等多元业务推进进程亦存在不及预期风险。更多细分领域报告请关注搜搜报告（s o s o y a n b a o ），行研君胃：s o s o b a o g a o平安证券研究所地产团队平安证券研究所地产团队分析师分析师邮箱邮箱资格类型资格类型资格编号资格编号杨侃YANGKAN034PINGAN.COM.CN证券投资咨询S1060514080002郑茜文