保利西芯大道项目定位报告压.ppt

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1、谨呈：保利（成都）实业有限公司谨呈：保利（成都）实业有限公司保保利利西西芯芯大大道道项项目目定定位位报报告告思路脉络思路脉络1项目发展方向初判项目发展方向初判2市场研究与机会点分析市场研究与机会点分析3项目整体规划布局原则及方案优化建议项目整体规划布局原则及方案优化建议4项目定位及整体调性构建项目定位及整体调性构建5项目总体开发策略项目总体开发策略PRAT 1PRAT 1：项目发展方向初判项目发展方向初判地块位置：位于城西外羊西板块羊市街西延线上，紧邻城西高新技术地块位置：位于城西外羊西板块羊市街西延线上，紧邻城西高新技术开发区，区域拥有良好的文化、科技、政务、金融及生态环境。开发区，区域拥有

2、良好的文化、科技、政务、金融及生态环境。【1.区位优势区位优势】周边配套设施：周边配套设施：周边配套设施：周边配套设施：超市：欧尚、西单商场、沃尔玛、家乐福超市：欧尚、西单商场、沃尔玛、家乐福教育：教育：1414所大学及其二级学院，所大学及其二级学院，成都外国语成都外国语学校附属小学、成都实验外国语学院、中海学校附属小学、成都实验外国语学院、中海国际学校、四川外语学院成都学院、西南交国际学校、四川外语学院成都学院、西南交大犀浦分校、川大工商学校、电子科技大学大犀浦分校、川大工商学校、电子科技大学等名校等名校综合体：投资综合体：投资1313亿元的城市综合体亿元的城市综合体“西城首西城首席商业广场

3、席商业广场”已与世界已与世界500500强企业强企业家乐福、家乐福、苏宁电器苏宁电器等大型高端连锁超市企业正式签约。等大型高端连锁超市企业正式签约。休闲娱乐：一品天下美食街休闲娱乐：一品天下美食街、紫荆电影签约紫荆电影签约落户中海国际社区落户中海国际社区、两河森林公园、两河森林公园教育配套集中在地铁教育配套集中在地铁2号线及羊西线沿线区域，号线及羊西线沿线区域，IT大道沿线区域入驻大量信息大道沿线区域入驻大量信息科技类企业，高校经济圈及产业集群效应对区域提升作用明显；大型生活配套科技类企业，高校经济圈及产业集群效应对区域提升作用明显；大型生活配套已规划，但呈现尚需时日。已规划，但呈现尚需时日。

4、高等教育圈高等教育圈高科产业圈高科产业圈成都首个成都首个“双铁双铁”交通区域，地铁交通区域，地铁2 2号线和成灌城际铁路交汇点，重要枢纽号线和成灌城际铁路交汇点，重要枢纽站换乘中心，站换乘中心，公共交通、轨道交通体系已呈环网发展。项目地块东北面约公共交通、轨道交通体系已呈环网发展。项目地块东北面约3030米处即是地铁米处即是地铁2 2号线出站口。号线出站口。【2.区域交通区域交通】高新技术开发区作为未来高新技术开发区作为未来“中国中国ITIT第四极第四极”规划，吸引大量外籍高管、海归人士和规划，吸引大量外籍高管、海归人士和高级科技人才汇聚于此，文化和科技基因的融合，注定这里将形成一种新兴的中产

5、高级科技人才汇聚于此，文化和科技基因的融合，注定这里将形成一种新兴的中产阶层文明，成为高知、高智、高质的城市财智主流阶层聚居地。阶层文明，成为高知、高智、高质的城市财智主流阶层聚居地。入驻企业名单：入驻企业名单：n富士康富士康n攀钢攀钢n迈普迈普n大唐电信大唐电信n摩托罗拉摩托罗拉nIBMIBMnINTELINTELn国腾国腾n戴尔成都旗舰基地戴尔成都旗舰基地【3.产业规划产业规划】本案三面临路，北侧临实验外国语学校，西侧临西区科技园，南侧临雅驰工本案三面临路，北侧临实验外国语学校，西侧临西区科技园，南侧临雅驰工业园，东侧临建工书香府邸。东北侧临地铁出站口，四至环境不良影响较小，业园，东侧临建

6、工书香府邸。东北侧临地铁出站口，四至环境不良影响较小，地块边界清晰方正，内部平整，无自然资源，道路通达性较好；地块边界清晰方正，内部平整，无自然资源，道路通达性较好；N N N NN:N:N:N:百草路百草路百草路百草路S:S:S:S:西芯大道西芯大道西芯大道西芯大道W:W:W:W:西区科技园西区科技园西区科技园西区科技园E:E:E:E:天目路天目路天目路天目路N NS SW WE E项目北面：实验外国语学校项目北面：实验外国语学校项目西面：西区科技园项目西面：西区科技园项目南面：雅驰工业园项目南面：雅驰工业园项目东面：书香府邸项目东面：书香府邸【4.地块四至地块四至】n项目占地：约项目占地：

7、约184184亩亩n地块性质地块性质:商业用地，兼容不大于建筑面积商业用地，兼容不大于建筑面积50%50%的住宅的住宅n总建筑面积：约总建筑面积：约3030万方万方n容积率：容积率：2.52.5n建筑密度：建筑密度：45%45%n限高：以红线图中航空限高控制中轴线分为左右两侧。限高：以红线图中航空限高控制中轴线分为左右两侧。左边靠北的限高是左边靠北的限高是3232米米(10(10层层)，靠南的限高是，靠南的限高是2828米米(9(9层层)，右侧整体限高是，右侧整体限高是5252米米(17(17层层)n住宅建筑面积：住宅建筑面积：1515万方万方n商业建筑面积：商业建筑面积：1515万方万方n楼

8、面地价：约楼面地价：约400400万万/亩，约亩，约24502450元元/平米平米项目开发用地项目开发用地工业用地工业用地限高限高3232米米限高限高2828米米限高限高5252米米本宗地商业兼住宅用地性质，无自然资源，三本宗地商业兼住宅用地性质，无自然资源，三面临路，一面临工业园，面临路，一面临工业园，2.52.5的容积率、限高、的容积率、限高、较高的建筑密度指标、楼面地价等综合因素，较高的建筑密度指标、楼面地价等综合因素，已经基本决定了本项目是以：已经基本决定了本项目是以：商业为主，商业为主，商业为主，商业为主，复合小高层住宅物业的发展方向复合小高层住宅物业的发展方向复合小高层住宅物业的发

9、展方向复合小高层住宅物业的发展方向项目区域属性、地块本体及开发目标决定了项目整体定位项目区域属性、地块本体及开发目标决定了项目整体定位项目区域属性、地块本体及开发目标决定了项目整体定位项目区域属性、地块本体及开发目标决定了项目整体定位“城西高科核心，财智人文社区城西高科核心，财智人文社区城西高科核心，财智人文社区城西高科核心，财智人文社区”区域未来随着中海国际社区、区域未来随着中海国际社区、新里派克公馆等一系列品质新里派克公馆等一系列品质型居住社区的建成与入住，型居住社区的建成与入住，将会极大提升区域居住品质；将会极大提升区域居住品质；同时随着沃尔玛、家乐福、同时随着沃尔玛、家乐福、苏宁电器等

10、大型商业综合体苏宁电器等大型商业综合体的建成，未来区域将会形成的建成，未来区域将会形成一个较为集中的财智人群品一个较为集中的财智人群品质居住区。质居住区。地块资质普通，商地块资质普通，商业体量大，对高端业体量大，对高端住宅定位难以支撑住宅定位难以支撑本项目区位条件优越，但地本项目区位条件优越，但地块自身无环境资源优势，商块自身无环境资源优势，商业体量大，限高，临工业用业体量大，限高，临工业用地等综合指标，对打造如别地等综合指标，对打造如别墅，多层等高端物业较难形墅，多层等高端物业较难形成有利支撑。因此项目的规成有利支撑。因此项目的规划打造方向基本判定为：划打造方向基本判定为：商商商商业为主，复

11、合小高层住宅物业为主，复合小高层住宅物业为主，复合小高层住宅物业为主，复合小高层住宅物业的发展方向业的发展方向业的发展方向业的发展方向区域未来将会形成一区域未来将会形成一个集合科技产业与教个集合科技产业与教育经济，由双铁带动育经济，由双铁带动的财智人群集中住区的财智人群集中住区企业开发目标企业开发目标的选择的选择本项目作为保利本项目作为保利2011年城年城西重点的现金流项目，需西重点的现金流项目，需要实现快速资金变现，同要实现快速资金变现，同时通过精品项目打造进一时通过精品项目打造进一步提升企业品牌；步提升企业品牌；【明确此次报告需解决的核心问题明确此次报告需解决的核心问题】2 23 35 5

12、项目现有产品定位及规划布局的市场论证？项目现有产品定位及规划布局的市场论证？基于市场、客户感受、销售的角度出发，对现有规划及产基于市场、客户感受、销售的角度出发，对现有规划及产品的优化建议？品的优化建议？项目整体的定位及调性构建？项目整体的定位及调性构建？我们面临怎样的区域竞争市场，对项目有什么启示？我们面临怎样的区域竞争市场，对项目有什么启示？项目大体量的商业，如何进行业态构建及消化？项目大体量的商业，如何进行业态构建及消化？4 41 1思考思考1 1considerconsider：区域竞争市场解读及启示区域竞争市场解读及启示大量品牌房企入驻，区域逐渐形成两大房产带。从客群及距离因素来大量

13、品牌房企入驻，区域逐渐形成两大房产带。从客群及距离因素来看，高新西区板块与本案所在的羊西线区域形成主要竞争。看，高新西区板块与本案所在的羊西线区域形成主要竞争。该区域内将形成两条房产带：该区域内将形成两条房产带：n n国宾国宾国宾国宾-羊西房产带：羊西房产带：羊西房产带：羊西房产带：以中海国际社以中海国际社区为核心，沿蜀西路向外延伸，聚区为核心，沿蜀西路向外延伸，聚集了新里派克公馆、炎华置信集了新里派克公馆、炎华置信西江西江月、万科月、万科金域西岭、华置西锦城、金域西岭、华置西锦城、中水电西岸观邸等楼盘。中水电西岸观邸等楼盘。n n高新高新高新高新-郫县房产带：郫县房产带：郫县房产带：郫县房产

14、带：沿成灌快铁和沿成灌快铁和地铁二号线向郫县扩展，汇集了合地铁二号线向郫县扩展，汇集了合景泰富景泰富万景峰、华润橡树湾、上锦万景峰、华润橡树湾、上锦颐园、龙湖弗莱明戈等楼盘。颐园、龙湖弗莱明戈等楼盘。高新西区高新西区高新西区高新西区郫县板块郫县板块郫县板块郫县板块国宾板块国宾板块国宾板块国宾板块外羊西外羊西外羊西外羊西线板块线板块线板块线板块中海国际社区中海国际社区n万科万科n中海中海n炎华置信炎华置信n绿地绿地n交大交大n中铁中铁n合景泰富合景泰富n华润华润n保利保利n新希望新希望【市场竞争格局市场竞争格局】板块板块项目名称项目名称建筑建筑类型类型占地占地（亩）（亩）建面建面万平万平容积容积

15、率率套套数数面积区间面积区间主力户型主力户型外羊外羊西线西线中海国际中海国际社区社区别墅别墅多层多层高层高层198019801301300.90.99009000 0高层高层8484157157多层多层9999197197别墅别墅247247460 460 高层高层85859595多层多层140140160160别墅别墅251-300251-300派克公馆派克公馆多层多层高层高层37537560602.782.786006000 0高层高层46-26046-260多层多层74-25774-257高层高层81-9081-90多层多层121-140121-140西江月西江月高层高层10010030

16、303.63.682782776-15576-15581-9081-90、101-120101-120书香府邸书香府邸英伦英伦高层高层909025253.13.12112114 480-12080-12081-9081-90远洋朗郡远洋朗郡高层高层525210103 31141141 175-13075-13071-9071-90国宾国宾西锦城西锦城高层高层11111145455 53853851 185-25185-25181-9081-90、101-120101-120西岸观邸西岸观邸高层高层787833335 52282286 685-20085-20091-10091-100金域西岭金

17、域西岭超高超高层层11811840404.384.382622620 08989、130130、1701708989正成拉斐正成拉斐高层高层12012020203.13.11571570 060-12060-12081-9081-90檀香花园檀香花园高层高层31.531.511.711.74 499099071-13771-13781-9081-90高新高新西区西区万景峰万景峰高层高层17617661614.14.14784786 678-12678-12670-9070-90金色海伦金色海伦小高小高层层797912.612.62.42.41211213 345-15045-15091-120

18、91-120上锦颐园上锦颐园高层高层多层多层25625642422.12.13663666 6高层高层80-140 80-140 多层多层125-187125-187高层高层81-9081-90多层多层121-140121-140成都合院成都合院联排联排高层高层11511519192.352.351671670 0高层高层38-18038-180联排联排267-331267-331高层高层5050、121-121-140140联排联排251-300251-300橡树湾橡树湾多层多层高层高层25325366664 46606600 0多层多层136-220136-220高层高层53-7953-7

19、9多层多层141-160141-160高层高层60-8060-80龙城国际龙城国际高层高层20020060603.53.56506500 080-12080-12081-9081-90p本案周边在售项目多集中于国宾板块与高新西区本案周边在售项目多集中于国宾板块与高新西区板块，绝大多数均为高层产品，主力供给面积为板块，绝大多数均为高层产品，主力供给面积为80-9080-90平米。平米。项目所在板块两大项目均处于尾盘，项目所在板块两大项目均处于尾盘，项目所在板块两大项目均处于尾盘，项目所在板块两大项目均处于尾盘，在售项目目前只有在售项目目前只有在售项目目前只有在售项目目前只有3 3 3 3个，以高

20、层首置类产品为主，个，以高层首置类产品为主，个，以高层首置类产品为主，个，以高层首置类产品为主，未来面世有置信地块和名著地块。本案区域内竞争未来面世有置信地块和名著地块。本案区域内竞争未来面世有置信地块和名著地块。本案区域内竞争未来面世有置信地块和名著地块。本案区域内竞争压力较小，主要面临来自高新西区板块的竞争威胁。压力较小，主要面临来自高新西区板块的竞争威胁。压力较小，主要面临来自高新西区板块的竞争威胁。压力较小，主要面临来自高新西区板块的竞争威胁。但本案在距离和周边配套成熟度上，均优于高新板但本案在距离和周边配套成熟度上，均优于高新板但本案在距离和周边配套成熟度上，均优于高新板但本案在距离

21、和周边配套成熟度上，均优于高新板块。块。块。块。p随着区域内可供开发地块的逐渐减少，板块内土随着区域内可供开发地块的逐渐减少，板块内土地稀缺价值将进一步显现。地稀缺价值将进一步显现。项目周边楼盘分布图项目周边楼盘分布图项目周边楼盘详细指标项目周边楼盘详细指标本案周边项目分布本案周边项目分布07-1007-10年上半年外羊西线板块特征年上半年外羊西线板块特征 n 07-0907-09年外羊西线板块超越国宾与高新西区板块，成为最为热点的区域，中海国际社区和派克公馆等品年外羊西线板块超越国宾与高新西区板块，成为最为热点的区域，中海国际社区和派克公馆等品牌大盘扎堆，供销均保持高位。牌大盘扎堆，供销均保

22、持高位。0909年板块供应约年板块供应约5555万方，为国宾高新板块的万方，为国宾高新板块的2 2倍，销售超过倍，销售超过9292万方，超过国万方，超过国宾高新板块近宾高新板块近3 3倍。倍。n20102010年上半年，外羊西线板块明显供应不足，但销量仍处高位，主要以去化存量为主。年上半年，外羊西线板块明显供应不足，但销量仍处高位，主要以去化存量为主。n从价格来看，区域整体均价目前保持在从价格来看，区域整体均价目前保持在5800-65005800-6500元元/平米，低于国宾板块，高于高新西区。平米，低于国宾板块，高于高新西区。n三大板块年度历史最高容量达三大板块年度历史最高容量达146146

23、万方万方；本案所处板块在市场相对较好，且区域供应充足的情况下，；本案所处板块在市场相对较好，且区域供应充足的情况下，年度年度的市场容量能达到的市场容量能达到35-5535-55万方万方，区域单盘的年均去化量，区域单盘的年均去化量约为约为1010万方万方，区域市场容量较好。，区域市场容量较好。国宾国宾 高新西区高新西区n从整体去化量来看，三年半时间三大板块高层从整体去化量来看，三年半时间三大板块高层总去化总去化2841628416套，约套，约300300万方体量，月均去化万方体量，月均去化670670套，约套，约7 7万方体量。外羊西线板块万方体量。外羊西线板块3 3年半时间高层总销售年半时间高

24、层总销售1829218292套套,约约190190万方万方,月均去化月均去化435435套套,约约4.54.5万方万方.占三大占三大板块总去化量比例约为板块总去化量比例约为65%65%。外羊西线片区由于大盘规模效应，一直在竞争中占据主导，但随着外羊西线外羊西线片区由于大盘规模效应，一直在竞争中占据主导，但随着外羊西线等供给的逐渐减少，高新西区、国宾板块将逐渐超越外羊西线在明年市场中占据主导；等供给的逐渐减少，高新西区、国宾板块将逐渐超越外羊西线在明年市场中占据主导；n从整体分产品线去化来看，近三年半数据显示，从整体分产品线去化来看，近三年半数据显示，70-9070-90平米首置产品面积段平米首

25、置产品面积段为区域市场容量最大产品段，为区域市场容量最大产品段，年均去化年均去化40324032套（约套（约3333万方），月均去化万方），月均去化336336套（约套（约2.72.7万方）万方）,其次为其次为110-130110-130首改产品面积段，年均去首改产品面积段，年均去化化12641264套套(约约1515万方万方)，月均去化，月均去化105105套套(约约1.31.3万方万方).).07-1007-10年上半年三大板块分产品线供销情况年上半年三大板块分产品线供销情况 未来区域潜在供应未来区域潜在供应 明年在售竞品保守供给在明年在售竞品保守供给在明年在售竞品保守供给在明年在售竞品保

26、守供给在105105105105万方左右，其中供给上万方左右，其中供给上万方左右，其中供给上万方左右，其中供给上1000100010001000套的达套的达套的达套的达7 7 7 7个项目个项目个项目个项目,潜在供应主要潜在供应主要潜在供应主要潜在供应主要集中在高新西区集中在高新西区集中在高新西区集中在高新西区,区域内供应体量最大的为建工书香府邸二期英伦项目区域内供应体量最大的为建工书香府邸二期英伦项目区域内供应体量最大的为建工书香府邸二期英伦项目区域内供应体量最大的为建工书香府邸二期英伦项目.板块板块项目名称项目名称潜在供应套数潜在供应套数潜在供应面积（万方）潜在供应面积（万方）主力产品主力

27、产品预计销售周期预计销售周期（月）（月）供应体量供应体量外羊西线外羊西线中海国际社区中海国际社区/约约2020万方万方派克公馆派克公馆/西江月西江月3003002.82.881-9081-905 5书香府邸英伦书香府邸英伦11001100101070-9070-901313远洋朗郡远洋朗郡7007006.56.570-9070-909 9国宾国宾西锦城西锦城100010001010100-140100-1401414约约2727万万方方西岸观邸西岸观邸/5 5金域西岭金域西岭4004004 489891515正成拉斐正成拉斐100010009 970-9070-901515檀香花园檀香花园41

28、04103.63.670-9070-906 6高新高新西区西区万景峰万景峰15001500131370-9070-901414约约5858万万方方金色海伦金色海伦2002002 291-10091-1004 4上锦颐园上锦颐园15001500141470-9070-901515成都合院成都合院5005005 5100-120100-1206 6橡树湾橡树湾14001400131370-8570-851212龙城国际龙城国际12001200111170-9070-901212小计小计112101121010510520112011年在售项目潜在供应产品明细预判：年在售项目潜在供应产品明细预判：板

29、块板块项目名称项目名称潜在供应潜在供应套数套数潜在供应面潜在供应面积（万方）积（万方）50180180外羊西线外羊西线西江月西江月3003002.82.8/书香府邸书香府邸英伦英伦110011001010/660660330330110110/远洋朗郡远洋朗郡7007006.56.5/308308231231154154/国宾板块国宾板块西锦城西锦城100010001010/101040040010101501503703702020/西岸观邸西岸观邸/金域西岭金域西岭4004005 5/120120120120/80808080/正成拉斐正成拉斐100010009 9/60060040040

30、0/檀香花园檀香花园4104103.63.6/32832841414141/高新西区高新西区万景峰万景峰150015001313/12001200300300/金色海伦金色海伦2002002 2/100100100100/上锦颐园上锦颐园150015001414/105010501501501501501251252525/成都合院成都合院5005005 5/100100300300200200/橡树湾橡树湾140014001313/12601260140140/龙城国际龙城国际120012001111/840840180180180180/合计合计11210112101051050 00 0

31、6866686623022302108510855755751251250 00 0占比占比0%0%0%0%61%61%21%21%10%10%5%5%1%1%0%0%0%0%从明年三大板块潜在供应形势来看从明年三大板块潜在供应形势来看,70-9070-90平米首置产品供给将占据主力平米首置产品供给将占据主力,约为约为6000-6000-70007000套套(约约6464万方万方),),占明年总供给的占明年总供给的61%;61%;其次为其次为91-10091-100平米，供给约在平米，供给约在2000-25002000-2500套套(约约2222万方万方)，占总供应比值为，占总供应比值为21%

32、21%，其他面积段供给相对较小；其他面积段供给相对较小；潜在上市地块合计潜在上市地块合计3 3个，主要集中在国宾与羊西交界板块，个，主要集中在国宾与羊西交界板块，潜在地块供给总量约潜在地块供给总量约4242万平米；万平米；潜在上市地块分析潜在上市地块分析地块地块规模规模（亩）（亩）容积率容积率规划建面规划建面（万平）（万平）楼面地价楼面地价产品档次产品档次置信地块置信地块15.515.52.852.853 360006000偏高端偏高端名著地块名著地块1141143.53.526.726.710501050中端中端青房尚瑞天韵二期青房尚瑞天韵二期4545约约4 41212/中端中端合计合计42

33、42区域项目现状区域项目现状07-0907-09年：区域项目以中海国际社区和派克公馆为代表，产品供应结构以全线产品为主。年：区域项目以中海国际社区和派克公馆为代表，产品供应结构以全线产品为主。20102010年：随着两大项目尾盘，区域新亮相项目如英伦，朗郡等，供应结构基本以年：随着两大项目尾盘，区域新亮相项目如英伦，朗郡等，供应结构基本以首置首改类首置首改类首置首改类首置首改类产产品为主。再改类产品总体供应量偏低，区域再改型客户存在一定需求。品为主。再改类产品总体供应量偏低，区域再改型客户存在一定需求。项目以首置首改类产品项目以首置首改类产品项目以首置首改类产品项目以首置首改类产品为主，辅以少

34、量再改类产品的定位具备一定市场机会。为主，辅以少量再改类产品的定位具备一定市场机会。为主，辅以少量再改类产品的定位具备一定市场机会。为主，辅以少量再改类产品的定位具备一定市场机会。中海国际社区中海国际社区中海国际社区项目信息中海国际社区项目信息建筑形态建筑形态占地面积占地面积综合容积率综合容积率小高层（小高层（1717）、）、多层（多层（6+16+1、8+18+1）、别墅）、别墅 19861986亩亩0.90.9项目作为城西规划大盘，配套优势、资源优势较为明显，产品线丰富，项目作为城西规划大盘，配套优势、资源优势较为明显，产品线丰富，客群覆盖广客群覆盖广,以低密产品入市，并结合项目的品牌积淀和

35、大盘规模，建立起以低密产品入市，并结合项目的品牌积淀和大盘规模，建立起了一定的市场口碑；了一定的市场口碑；产品：包括橙郡小高层，碧林多层洋房和央墅；再改产品走量面积区间产品：包括橙郡小高层，碧林多层洋房和央墅；再改产品走量面积区间160-200160-200平米。平米。再改产品销售较好原因主要是由于再改产品销售较好原因主要是由于1.1.大盘规模及市场口碑大盘规模及市场口碑 2.2.项目地块自有资源项目地块自有资源(200(200亩体育公园亩体育公园,6600,6600亩两河森林公园亩两河森林公园,1000,1000余米摸底余米摸底河水系河水系)3.)3.产品舒居产品舒居(1(1梯梯2 2户带电

36、梯户带电梯,30-40,30-40平米花园赠送平米花园赠送)价格价格:目前中海国际社区洋房价格目前中海国际社区洋房价格8000-100008000-10000元元/平米平米,高层价格高层价格6000-6000-70007000元元/平米平米区域项目现状区域项目现状1212月下旬外羊西线开盘项目远洋朗郡和英伦综述：月下旬外羊西线开盘项目远洋朗郡和英伦综述：首置（首置（首置（首置（81-9081-9081-9081-90平米，总价平米，总价平米，总价平米，总价45-6045-6045-6045-60万）万）万）万）、首改（、首改（、首改（、首改（91-10091-10091-10091-100平米

37、，总价平米，总价平米，总价平米，总价60-7060-7060-7060-70万）类产品成交情况非常好；万）类产品成交情况非常好；万）类产品成交情况非常好；万）类产品成交情况非常好；项目名称项目名称及批次及批次开盘时间开盘时间占地面积占地面积（亩）（亩）建筑面建筑面积万积万推售推售套数套数推售推售面积面积万万推售区间推售区间（）（）推售推售形态形态均价均价元元/当天当天认购认购套数套数开盘开盘认购率认购率远洋朗郡远洋朗郡2010-12-252010-12-25525210104404403.73.778-10978-109高层高层6900690032032073%73%英伦英伦2010-12-2

38、52010-12-2590.590.525252702701.71.781-9881-98高层高层57005700270270100%100%楼盘位置：楼盘位置：中海国际社区旁中海国际社区旁 占地：占地：5252亩，亩，17F17F小高层小高层总建面：总建面：1515万平米万平米主力户型：主力户型：二居二居78-8578-85平米平米 三居三居92-10992-109平米平米容积率：容积率：3 3梯户比：梯户比：2 2梯梯4 4，2 2梯梯6 6绿化率：绿化率：30%30%销售较好原因：销售较好原因：1.1.区域无供应区域无供应,供应断档供应断档,需求反弹需求反弹2.2.产品整体品质感打造产品

39、整体品质感打造,有同层排水和送新风系统等有同层排水和送新风系统等,新古典风格外立面也受客户偏好新古典风格外立面也受客户偏好3.3.周边居住环境成熟周边居住环境成熟占地占地 （亩）（亩）9090建面（万平建面（万平)2525容积率容积率3.13.1套数套数21142114面积区间面积区间50-11050-110梯户比梯户比2 2梯梯6 6户户建筑类型建筑类型中高层中高层17F17Fn 1 1批次热销分析批次热销分析1.低总价、低单价低总价、低单价2.围合景观面好围合景观面好3.前期积累起的客户资源前期积累起的客户资源4.低楼层低楼层1批次批次天目路天目路英伦英伦远洋朗郡远洋朗郡n整体看来，整体看

40、来，本区域而言，本项目处于绝对领导者地位。本区域而言，本项目处于绝对领导者地位。本区域而言，本项目处于绝对领导者地位。本区域而言，本项目处于绝对领导者地位。n对于高新西区板块而言，本项目在规模和景观上略低于竞争对手，但凭借对于高新西区板块而言，本项目在规模和景观上略低于竞争对手，但凭借地段，成熟地段，成熟地段，成熟地段，成熟配套，品牌力和较低的容积率配套，品牌力和较低的容积率配套，品牌力和较低的容积率配套，品牌力和较低的容积率，也能全面超越竞争对手。，也能全面超越竞争对手。本项目本项目VSVS英伦，西江月英伦，西江月本项目本项目VSVS远洋朗郡远洋朗郡强化规模品牌强化规模品牌全面超越全面超越本

41、案竞争策略本案竞争策略配套配套产品产品地段地段形象形象景观景观发展商品牌发展商品牌远洋朗郡远洋朗郡英伦英伦万景峰万景峰华润橡树湾华润橡树湾西江月西江月强化规模品牌品质强化规模品牌品质全面超越全面超越本项目本项目VSVS万景峰，华润橡树湾万景峰，华润橡树湾强化区域落差强化区域落差全面超越全面超越本案本案规模规模容积率容积率必杀必杀竞争竞争策略策略1.1.区域内：区域内：片区唯一品牌开发商低容积率规模项目，无争议的区域主片区唯一品牌开发商低容积率规模项目，无争议的区域主片区唯一品牌开发商低容积率规模项目，无争议的区域主片区唯一品牌开发商低容积率规模项目，无争议的区域主导者地位；导者地位；导者地位；

42、导者地位；区域外：区域外：羊西线唯一品牌开发商低容积率成熟配套规模项目，无争羊西线唯一品牌开发商低容积率成熟配套规模项目，无争羊西线唯一品牌开发商低容积率成熟配套规模项目，无争羊西线唯一品牌开发商低容积率成熟配套规模项目，无争议的主导者地位；议的主导者地位；议的主导者地位；议的主导者地位；2 2、利用产品的创新和提升实现、利用产品的创新和提升实现区域价值的突破性增长；区域价值的突破性增长；区域价值的突破性增长；区域价值的突破性增长；3 3、作为保利在城西整体战略布局的、作为保利在城西整体战略布局的精品项目精品项目精品项目精品项目，建立客户，建立客户认知度；认知度；保利品牌保利品牌离主城区更近地

43、段离主城区更近地段区域成熟配套区域成熟配套楼盘规模楼盘规模低容积率低容积率+=区域领导者区域领导者领导者领导者垄断价格垄断价格产品有不可重复性产品有不可重复性过河拆桥过河拆桥追随者追随者搭便车，借势搭便车，借势以小博大，杀伤战术以小博大，杀伤战术价格战的制造者价格战的制造者补缺者补缺者目标明确，挖掘客户目标明确，挖掘客户瞄准市场缝隙瞄准市场缝隙创新产品和需求点创新产品和需求点挑战者挑战者改变游戏规则改变游戏规则强调新的评估标准强调新的评估标准强调产品的特色和价值强调产品的特色和价值次次/非主流市场非主流市场敏锐的机会主义者敏锐的机会主义者行业领袖行业领袖非行业领袖，中大规模市场非行业领袖，中大

44、规模市场结合区域市场给项目的核心启示结合区域市场给项目的核心启示n启示启示1:1:项目推出市场前景看好项目推出市场前景看好区域首置首改类产品市场容量好，本案的推出具有较为优越的市场发展机会。区域首置首改类产品市场容量好，本案的推出具有较为优越的市场发展机会。n启示启示2:2:本案顺应市场本案顺应市场,以首置首改类产品为主；考虑区域内再改性物业有一定以首置首改类产品为主；考虑区域内再改性物业有一定市场缺口，项目可适当在中庭楼王位置辅以少量再改物业全面吸附客群市场缺口，项目可适当在中庭楼王位置辅以少量再改物业全面吸附客群区域物业供应主力以区域物业供应主力以70-9070-90平米的首置产品为主，市

45、场接受度高，建议本案产品遵循市场，平米的首置产品为主，市场接受度高，建议本案产品遵循市场，以此面积区间为主力面积区间。以此面积区间为主力面积区间。n启示启示3:3:低梯户比及宽面景值得本案在产品规划时进行借鉴低梯户比及宽面景值得本案在产品规划时进行借鉴从区域高层物业来看，总价控制、低梯户比、宽景面成为此类物业销售较好的主要原因，从区域高层物业来看，总价控制、低梯户比、宽景面成为此类物业销售较好的主要原因，项目在整体规划布局时，应重点考虑这些因素。项目在整体规划布局时，应重点考虑这些因素。思考思考2 2considerconsider：如此大体量的商业，如何进行产品规划？市场是否如此大体量的商业

46、，如何进行产品规划？市场是否可行可行?成为项目定位最为关键的要素成为项目定位最为关键的要素.项目名称项目名称总建面总建面商业商业住宅住宅商业商业:住宅住宅商业商业:总建总建合景泰富万景峰合景泰富万景峰6262万万1010万万5252万万0.2:10.2:10.16:10.16:1华润橡树湾华润橡树湾6666万万2 2万万6464万万0.03:10.03:10.03:10.03:1新里派克公馆新里派克公馆 6060万万2 2万万5858万万0.03:10.03:10.03:10.03:1中海国际社区中海国际社区 100100万万1717万万8383万万0.2:10.2:10.17:10.17:1

47、书香府邸书香府邸2525万万1 1万万2424万万0.04:10.04:10.04:10.04:1朗郡朗郡1010万万0.50.5万万9.59.5万万0.05:10.05:10.05:10.05:1本项目本项目3030万万1515万万1515万万1:11:10.5:10.5:1本项目并非传统的本项目并非传统的“住宅主驱型物业住宅主驱型物业”n区域型传统住宅区域型传统住宅总建与商业比惯性约为总建与商业比惯性约为1:0.031:0.03，(即住宅与商业面积比惯性约即住宅与商业面积比惯性约为为1:0.041:0.04)住宅的商业群楼多考虑作为住宅的配套，以住宅的商业群楼多考虑作为住宅的配套，以“住宅

48、主驱型物业住宅主驱型物业”为主。为主。n本项目住宅本项目住宅:商业为商业为1:11:1，2525倍倍于区域比重均值，于区域比重均值，5 5倍于倍于区域比重最高值（区域比重最高值（1 1：0.20.2）并非传统的并非传统的“住宅主驱型物业住宅主驱型物业”。区域同类型物业商业与住宅比例关系区域同类型物业商业与住宅比例关系因此，商业如何进行业态构建，因此，商业如何进行业态构建，成为项目定位重中之重成为项目定位重中之重商业的几种发展方向商业的几种发展方向:写字楼写字楼LOFTLOFT集中式商业集中式商业酒店酒店写字楼写字楼区域周边皆是以企业总部园为主，区域写字楼产品，目前有创智联邦区域周边皆是以企业总

49、部园为主，区域写字楼产品，目前有创智联邦项目名称项目名称创智联邦创智联邦项目地址项目地址高新西区西芯大道高新西区西芯大道3 3号号所在区域所在区域高新区高新区所属商圈所属商圈西高新西高新开发商开发商高新置业高新置业/成都西成都西部大学生工业园部大学生工业园物业费用物业费用3.53.5元元/米米占地面积占地面积10001000亩亩总建筑面积总建筑面积7 7容积率容积率 1.040%40%开盘时间开盘时间20102010年年7 7月月面积区间面积区间336-2963336-2963平米平米价格情况价格情况均价均价57005700元元/平米平米总价总价190-1688190-1688万万销售情况销售

50、情况开盘至今只销售开盘至今只销售7 7套，大面套，大面积高总价成为销售瓶颈，区积高总价成为销售瓶颈，区域商务办公氛围不浓厚域商务办公氛围不浓厚客群客群中大型企业中大型企业参考区域写字楼项目创智联邦参考区域写字楼项目创智联邦此方向不建议选用此方向不建议选用酒店酒店n市场角度市场角度目前该区域商务发展仍不成熟，需求量较小，大量开目前该区域商务发展仍不成熟，需求量较小，大量开发销售困难；发销售困难；同区域已经有新希望五星级酒店和合力达星级酒店进同区域已经有新希望五星级酒店和合力达星级酒店进行开发，竞争威胁大行开发，竞争威胁大n开发角度开发角度开发酒店对环境要求较高，本地块自有资源不支撑开发酒店对环境