2014年9月份考试房地产评估第1次作业(共12页).doc

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1、精选优质文档-倾情为你奉上2014年9月份考试房地产评估第一次作业 一、单项选择题 （共20题、总分40分、得分0分） 1. 有一空置写字楼，目前不仅无收益，而且要缴纳房产税等，其收益价格估算可采用（） (本题分数：2分，本题得分：0分。)A、 类似写字楼的客观收益B、 市场比较法C、 该写字楼的实际收益D、 无法估算正确答案：A解题方案：无收益不代表没有潜在收益，可根据类似写字楼的客观收益来估算收益价格2. 收益法适用的条件是房地产的（） (本题分数：2分，本题得分：0分。)A、 收益能够量化B、 风险能够量化C、 收益或风险其一可以量化D、 收益和风险均能量化正确答案：D解题方案：收益法适

2、用的条件是房地产的收益和风险均能量化3. 一般而言，对同一房地产的征收价值正确的描述为（ ）。 (本题分数：2分，本题得分：0分。)A、 征收价值大于其课税价值B、 征收价值小于其抵押贷款价值C、 征收价值小于其成本价值D、 征收价值小于其市场价值正确答案：A解题方案：一般而言，对同一房地产的征收价值正确的描述为征收价值大于其课税价值4. 对于下列房地产，不宜采用假设开发法的有（ ）。 (本题分数：2分，本题得分：0分。)A、 可改变用途的旧建筑物 B、 停建工程C、 荒地 D、 待开发土地正确答案：C解题方案：对于下列房地产，不宜采用假设开发法的有荒地5. 在市场法中，土地使用权年限调整属于

3、（）调整 (本题分数：2分，本题得分：0分。)A、 权益状况B、 区位状况C、 实物状况D、 年限状况正确答案：A解题方案：在市场法中，土地使用权年限调整属于权益状况调整6. 房地产估价专指 （ ）。 (本题分数：2分，本题得分：0分。)A、 房地产价值进行评估B、 房屋工程质量评估C、 房屋使用功能评估D、 房屋完损等级评估正确答案：A解题方案：房地产估价专指房地产价值进行评估7. 在建筑物地价分摊时，理论上最完善的方法是按（ ）进行分摊。 (本题分数：2分，本题得分：0分。)A、 建筑面积 B、 房地价值 C、 土地价值 D、 使用面积正确答案：C解题方案：在建筑物地价分摊时，理论上最完善

4、的方法是按土地价值进行分摊。8. 按照价值前提或者说评估价值的本质来划分的房地产价值是（ ）。 (本题分数：2分，本题得分：0分。)A、 投资价值B、 成交价格C、 评估价值D、 理论价格正确答案：A解题方案：按照价值前提或者说评估价值的本质来划分的房地产价值是投资价值9. 路线价法估价的第二个步骤为（） (本题分数：2分，本题得分：0分。)A、 设定标准深度B、 选取标准宗地C、 编制深度百分率表D、 划分路线价区段正确答案：A解题方案：路线价法估价的第二个步骤为选取标准宗地10. 同一因素在不同地区对房地产价格的影响可能是（ ）的 (本题分数：2分，本题得分：0分。)A、 不同B、 相同C

5、、 有时相同，有时D、 同E、 不确定正确答案：A解题方案：同一因素在不同地区对房地产价格的影响可能是不同的11. 在城市租金支付能力由高到低排序正确的是（ ）。 (本题分数：2分，本题得分：0分。)A、 零售业、专业服务业、轻工业、批发业、高密度多层住宅B、 专业服务业、零售业、轻工业、批发业、高密度多层住宅C、 批发业、零 售业、专业服务业、轻工业、高密度多层住宅D、 轻工业、零售业、专业服务业、批发业、高密度多层住宅正确答案：A解题方案：在城市租金支付能力由高到低排序：零售业、专业服务业、轻工业、批发业、高密度多层住宅12. 对于建筑物与土地的组合来讲，假使有两块位置相当，面积相等的土地

6、，其他各方面条件也均相同，其中一块土地上有一破旧建筑物，预计拆除费用会大于残值，因此，有可能空地的价格会大于有建筑物的土地的价格，这种情况是基于（ ）原理造成的。 (本题分数：2分，本题得分：0分。)A、 收益递减原理B、 适合原理C、 均衡原理D、 预期原理正确答案：C解题方案：最高最佳使用原则原理理解13. 运用市场法评估房地产所得价格，通常称作（ ）。 (本题分数：2分，本题得分：0分。)A、 成本价格 B、 积算价格 C、 比准价格 D、 收益价格正确答案：C解题方案：运用市场法评估房地产所得价格，通常称作比准价格14. 某宗土地50年使用权的价格为1000万元，其地上建筑物（不含土地

7、）目前的市价为500万元，现探测其地下有铁矿资源，价值高达500万元，则该房地产的价格为（ ）。 (本题分数：2分，本题得分：0分。)A、 1000万元 B、1500万元C、 2000万元 D、 1500万元至2000万元之间正确答案：B解题方案：某宗土地50年使用权的价格为1000万元，其地上建筑物（不含土地）目前的市价为500万元，现探测其地下有铁矿资源，价值高达500万元，则该房地产的价格为2000万元15. 在路线价法中，标准深度是道路对地价影响的转折点，即由此接近道路方向，地价受道路的影响而逐渐升高；由此远离道路方向，地价受道路的影响而（ ）。 (本题分数：2分，本题得分：0分。)A

8、、 降低 B、 升高 C、 不变 D、 不确定正确答案：C解题方案：在路线价法中，标准深度是道路对地价影响的转折点，即由此接近道路方向，地价受道路的影响而逐渐升高；由此远离道路方向，地价受道路的影响而不变16. 某种商品住宅的价格从 2000元/m2上升到 2200元/m2, 其需求量从 1000 套减少为800 套。采用中点法计算该种商品住宅需求的价格弹性为（ ）。 (本题分数：2分，本题得分：0分。)A、 2.33B、 2.33C、 3.33D、 3.33正确答案：A解题方案：某种商品住宅的价格从 2000元/m2上升到 2200元/m2, 其需求量从 1000 套减少为800 套。采用中

9、点法计算该种商品住宅需求的价格弹性为2.3317. 在实际估价中设定的标准深度，通常是路线价区段内临街各宗土地深度的( ) (本题分数：2分，本题得分：0分。)A、 算术平均数?B、 中位数C、 加权平均数D、 众数正确答案：D解题方案：土地深度考核18. 下面关于假设开发法的描述正确的是（ ） (本题分数：2分，本题得分：0分。)A、 假设开发法是将预测的估价对象未来开发完成后的价值，减去未来的正常开发成本、税费 B、 假设开发法是将估价时点时的房地产价值，减去未来的正常开发成本、税费。 C、 假设开发法是将预测的估价对象未来开发完成后的价值，减去估价时点时的正常开发成本、税费。 D、 假设

10、开发法在形式上是评估新开发完成的房地产价格的成本法的倒算法正确答案：D解题方案：假设开发法理解19. 一般认为，交易实例的成交日期与估价时点相隔（ ）以上的不宜采用 (本题分数：2分，本题得分：0分。)A、 1年B、 3年C、 5年D、 6年正确答案：A解题方案：交易实例的成交日期与估价时点修正20. 在房地产抵押过程中，债务人或者第三人（ ）房地产的占有。 (本题分数：2分，本题得分：0分。)A、 不转移B、 转移C、 暂不转移D、 暂时转移正确答案：A解题方案：在房地产抵押过程中，债务人或者第三人不转移房地产的占有二、多项选择题 （共15题、总分45分、得分0分） 1. 在收益法中，下列哪

11、一种说法是正确的（ ） (本题分数：3分，本题得分：0分。)A、 净收益占有效毛收入的比率称为净收益率 B、 运营费用占潜在毛收入的比率称为运营费用率C、 投资回报占投资回收的比率称为报酬率 D、 报酬率与投资风险正相关正确答案：A,D解题方案：收益法各项参数理解2. 高层建筑地价分摊的方法有（ ）。 (本题分数：3分，本题得分：0分。)A、 按建筑物价值进行分摊B、 按房地价值进行分摊C、 按土地价值进行分摊D、 按建筑面积进行分摊E、 按楼面地价进行分摊正确答案：B,C,D解题方案：高层建筑地价分摊的方法有按房地价值进行分摊、按土地价值进行分摊、按建筑面积进行分摊3. 某宗居住房地产，城市

12、规划规定既可用做商业用途，也可用做居住用途，而估价人员坚持以居住用途进行估价，你认为估价人员可能出于什么考虑？（ ） (本题分数：3分，本题得分：0分。)A、 预计转换用途所带来的房地产价值的增加额大于转换用途所需的费用。 B、 预计转换用途所带来的房地产价值的增加额小于转换用途所需的费用。 C、 认为装修改造但不转换用途再予以使用最为有利。 D、 按商业用途的估价结果小于按居住用途的估价结果。正确答案：A,C,D解题方案：最高最佳使用原则理解运用4. 估价师可根据( )判断估价项目的大小、难易和缓急，从而可确定投入多少人力参加估价 (本题分数：3分，本题得分：0分。)A、 估价对象B、 估价

13、目的 C、 估价时点 D、 估价报告交付日期正确答案：A,B,C,D解题方案：估价程序理解5. 估价所需的资料主要包括（ ）。 (本题分数：3分，本题得分：0分。)A、 对房地产价格有普遍影响的资料B、 对估价对象所在地区的房地产价格有影响的资料C、 所有房地产的交易、成本、收益实例资料D、 反映估价对象状况的资料正确答案：A,B,D解题方案：估价所需的资料主要包括、对房地产价格有普遍影响的资料、对估价对象所在地区的房地产价格有影响的资料、反映估价对象状况的资料、6. 长期趋势法主要用于对房地产未来价格的推测判断，如用于假设开发法中预测未来开完成后的房地产价值，此外还有其他作用( ) (本题分

14、数：3分，本题得分：0分。)A、 用于收益法中对未来净收益等的预测 B、 用于比较法中对可比实例价格进行交易日期修正 C、 用来比较、分析两宗(或两类)以上房地产价格的发展趋势或潜力 D、 用来填补某些房地产历史价格资料的缺乏等正确答案：A,B,C,D解题方案：长期趋势法7. 宗地价格原则上可以采用（ ）方法来评估 (本题分数：3分，本题得分：0分。)A、 市场法 B、 成本法 C、 收益法 D、 在有了基准地价的地区，可通过基准地价的修正来评估正确答案：A,B,C,D解题方案：宗地价格评估8. 房屋权属证书有三种，分别是（ ） (本题分数：3分，本题得分：0分。)A、 房屋所有权证 B、 房

15、屋产权证 C、 房屋他项权证 D、 房屋共有权证正确答案：A,C,D解题方案：房屋权属证书9. 估价项目完成后，应归档的估价资料包括( ) (本题分数：3分，本题得分：0分。)A、 实地查勘记录B、 委托人照片C、 估价项目来源和接洽情况D、 估价中的不同意见E、 估价报告定稿之前的重大调整或修改意见正确答案：A,B,E解题方案：估价资料归档10. 下列哪些可列为市场法适用的对象（ ） (本题分数：3分，本题得分：0分。)A、 房地产开发用地 B、 普通商品住宅 C、 清真寺 D、 标准工业厂房正确答案：A,B,D解题方案：市场法适用11. 标准宗地是路线价区段内具有代表性的土地，选取标准宗地

16、的具体要求有( ) (本题分数：3分，本题得分：0分。)A、 一面临街，土地形状为矩形 B、 临街深度为标准深度，临街宽度为标准宽度 C、 用途为所在区段具有代表性的用途 D、 标准深度等于标准宽度正确答案：A,B,C解题方案：标准宗地12. 从某种意义上讲，房地产价格是（ ） (本题分数：3分，本题得分：0分。)A、 个别人的价值判断 B、 估价人员的主观定价 C、 由市场力量决定 D、 市场参与者集体竟拍的结果E、 由交易双方委托经纪人确定正确答案：C,D解题方案：房地产价格13. 成本法中的“开发利润”是指（ ） (本题分数：3分，本题得分：0分。)A、 开发商所期望获得的利润 B、 开

17、发商所能获得的最终利润 C、 开发商所能获得的平均利润 D、 开发商所能获得的税后利润 E、 开发商所能获得的税前利润正确答案：C,E解题方案：“开发利润”14. 下列关于估价目的的描述，正确的是（ ）。 (本题分数：3分，本题得分：0分。)A、估价目的由估价报告用途来确定B、 估价目的有助于明确估价对象C、 估价目的决定估价时点D、 估价目的由委托人提出E、估价目的不同，得出的价格一定相同正确答案：A,B,C,D解题方案：估价目的由估价报告用途来确定；估价目的有助于明确估价对象；估价目的决定估价时点；估价目的由委托人提出15. 影响房地产价格的经济因素主要有（ ）。 (本题分数：3分，本题得

18、分：0分。)A、 经济发展状况、储蓄、消费、投资水平B、 社会发展状况、房地产投机和城市化C、 财政收支及金融状况、利率D、 物价、汇率、居民收入E、 人口数量、行政隶属变更、居民收入正确答案：A,C,D解题方案：影响房地产价格的经济因素主要有经济发展状况、储蓄、消费、投资水平，财政收支及金融状况、利率， 物价、汇率、居民收入三、判断题 （共5题、总分15分、得分0分） 1. 在中国现行的土地制度下，由于土地具有 不可毁灭性，不能再生产，其价格通常随着时间的流逝而上升，所以不仅无折旧，而且会自然增值。（） (本题分数：3分，本题得分：0分。)A、正确B、错误2. 临接同一道路的其他土地的价格，

19、是以宗地价格为基准，考虑其临街深度、土地形状、临街状况、临街宽度等，进行适当的修正求得，这些修正实为房地产状况修正。（） (本题分数：3分，本题得分：0分。)A、正确B、错误3. 地价是地租的资本化。（） (本题分数：3分，本题得分：0分。)A、正确B、错误4. 实际观察法不是直接以建筑物的有关年限（特别是实际经过年数）来求取建筑物的折旧，而是注重建筑物的实际损耗程度。（） (本题分数：3分，本题得分：0分。)A、正确B、错误5. 投资者评估的房地产的投资价值，或者说消费者对房地产的评价，小于或等于该房地产的市场价格，是其投资行为或交易能够实现的基本条件。（） (本题分数：3分，本题得分：0分。)A、正确B、错误一、 单项选择题1-5：ADACA 6-10：ACAAA 11-15：ACCBC 16-20：ADDAA二、多项选择题1、AD;2、BCD;3、ACD;4、ABCD;5、ABD;6、ABCD;7、ABCD;8、ACD;9、ABE;10、ABD11、ABC;12、CD;13、CE;14、ABCD;15、ACD;三、BBAAB专心-专注-专业