投资性房地产公允价值计量模式的初探.docx
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1、投资性房地产公允价值计量模式的初探投资性房地产公允价值计量模式的探析崭新企业会计准则的实行,企业可以根据自身实际情况挑选投资性房地产的计量模式,本文主要深入探讨了使用公允价值计量模式下的投资性房地产的好处与严重不足。2006年2月16日,财政部在北京举办财务会计审计工作准则体系发布会,正式宣布了39项企业会计准则和48项登记注册会计师审计工作准则,标志着适应环境中国市场经济发展建议、与国际惯例趋同的企业会计和登记注册会计师审计工作准则体系正式宣布创建。崭新会计准则(以下缩写崭新准则)规定,企业租赁或者所持并准备工作变现后土地出让的土地使用权和租赁的建筑物就是投资性房地产,可以使用成本模式、公允
2、价值模式中之一展开计量。崭新准则于2007年1月1日起至在上市公司继续执行,但从各上市公司的2007年年报中可以辨认出,只有寥寥的十几家公司对投资性房地产使用公允价值模式展开计量。公允价值模式被应验为“面向21世纪的计量模式”,崭新准则中, 它的全面导入, 更是被称作“革命性的重大突破”。使用公允价值模式对投资性房地产展开计量存有如下两个亮点:一、公允价值计量投资性房地产能够满足信息使用者的决策需求。新准则改变了过去轻资产负债表,重利润表的观念。利润表代表过去,投资者更关注企业的资产价值和未来。公允价值计量能够合理地反映企业所拥有的投资性房地产价值,更确切地凸现企业的资产总量、经营能力、偿债能
3、力及所承担的财务风险等信息。高度的决策相关性使得公允价值计量模式会更多地受到投资者、债权人以及企业管理者等多方青睐。如某公司2006年12月31日总资产为2亿元,在1997年投入3000万元购买的某处物业,随着地产价格的飙升,市值已达5000万元,那么,2007年1月1日采用公允价值模式计量,该处物业被确认为5000万元后,公司资产总量就增加了2000万,偿债能力也会随之增强。二、 公允价值计量属于性能真实地充分反映投资性房地产的经营收益,恰当评价企业的经营成果,为决策者恰当处理投资性房地产提供更多依据。投资性房地产收益率排序就是通过总收入与有关费用及投资性房地产价值韧度展开,总收入和成本计量
4、属性相同导致的价差, 有利于恰当评价企业经营成果, 因此对投资性房地产使用公允价值计量属性更科学合理。随着企业精细化管理水平的提升,对各项资产的收益明确提出了代莱建议,企业的某项资产收益如果超过没收益建议,就有可能处理增值,对于投资性房地产,更是如此。例如某公司在1997年资金投入3000万元出售某处物业,净值2000万元,全年经营收入450万元,固定资产100万元,税金及费用50万元,净收益300万元,按旧有准则排序的收益率为15%,按崭新准则使用公允值计量为5000万元,则收益率为8%。若该公司判定资产收益率在10%以下的为低效率资产,就可以在目前这种房地产市场在高位运转的时候处理增值。诚
5、然,金无足赤,公允价值模式计量也存有如下不足之处:一、运用公允价值计量的成本高。公允价值计量属性就是动态计量属性, 建议每一个财务会计期间都应付投资性房地产展开再次计量。依据投资性房地产,时程计量应满足用户两个条件:(1)投资性房地产所在地存有活跃的房地产交易市场;(2)企业能从房地产交易市场上获得同类或相似房地产的市场价格及其他有关信息,从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估算。从这两个条件中可以窥见,公允价值的以获取必须就是在一个全然竞争的市场条件下展开,它建议交易的各方必须充份介绍市场情况,任何商品或建议权的市场价格都可以官方查询,并据此确认交易价格。我国市场的现实情况对会计人员获得精
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