天安地产风险控制办法.docx

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1、天安地产风险控制办法更多内容源于 绿化安永地产风险掌控办法1.风险管理步骤1：风险类型汇总项目管理阶段常用风险领导团队中重要成员大变动；犹豫不决；没有客户参与；没有高层管理者的支持；小组没有对项目 计划达成一致意见；项目经理权力有限；没有项目眼光；没有合作精神；沟通不够；参与者缺 少主观能动性。定义技术太繁杂；目标相同；项目范围不明；不断变化的须要；不全然的须要或须要明晰限量；工 并作定义不全面；不现实的目标。房地产投资的风险类型开发者或经营者由于财务状况的好坏而引起的企业负债总额对回收投资者投资和报酬的可能性 。主要来源：房地产投资项目建成后的预期盈利水平、资金流动性的大小及企业项目的还贷能

2、 力和贷款期限的长短。筹资、融资风险由于银行紧缩银根造成贷款困难以及筹资成本增加引发的各种风险。一些发展商为了完成项目 甚至不惜高息拆借，从而导致一系列如负担加重、建造成本增加、售价提高及销售困难等各种 风险。增值风险即为房地产投资中在一段时间内要把投资变为现金，为此而代价的代价和忍受的损失。金融风险利率风险银行通过影响利率和贷款的投向调控房地产业，而利率的多寡直接影响至房地产投资项目的回去 报率。汇率风险对外销售的商品房或其他类型的楼宇在流通过程中难因对将来汇率走势的预计严重不足而遭遇损 失。通货膨胀风险通货膨胀从多方面影响企业投资的风险。外汇汇率变动风险由于外汇的较为大幅度的波动而从相同侧

3、面对开发商导致风险。购买力风险价格风险通货膨胀因素导致建材人工费下跌；部分房地产商对土地大肆炒，并使地价大增；在研发过程中各 个方面将市政设施服务设施费和私自向发展商硬性摊派，导致商品房售价下降引发销售阻塞或收益减至 太少等。市场（经营）风险供需形势变化，发生供过于求的局面而对房屋销售和售价方面导致的压力，引发销售困难和损 失。研发风险房地产投资中的起始阶段牵涉至房地产开发项目和时机的挑选、布点、销售对象和方向以及例如 何与经营环节贯通等诸方面。经营风险如：房屋质量低下、成本过高等造成销售困难周期性风险受到国民经济的发展周期影响。技术风险房地产投资过程有很强技术性，规划设计不周，可行性研究中的

4、纰漏，工艺材料使用不当以及 价格、租金制度的合理与否均会提高房地产投资的风险。工程建设风险不可抗力导致的风险。建设前期工程项目的设计方案存在的问题。层层发包工程，侵吞工程款，最后的承包人只好偷工减料以保与利润，除了施工队伍挑选不当以 及施工项目非政府有利，导致的工程出错及进度延期等。建材及设计供应中出现的不测。如品质、数量、型号、时间等方面不能满足施工要求，造成停 工、返工及进度被拖，造价升高等。政治及政策风险国家政治形势通过影响整个国民经济对房地产业产生冲击，而国家政策则可以通过产业结构和 经济结构的调整去影响和发生改变房地产业风险结构。步骤2：风险辨识项目管理阶段常用风险计划成本财政预算；

5、时间财政预算不准确；项目计划不全面；工作分类不全面；没正式宣布的预测工具；项目 没先后顺序；资源没较好地分配；不现实的计划。非政府缺乏资源；缺乏学科专家；没选定过程/步骤文件；任务分配得不好；获得资源太繁杂；项目 管理软件挑选错误。掌控项目管理步骤太少或没；没对变化搞影响分析；项目计划不有效率；不断变化的市场条件；项 目结果没估计不好；不令人满意的评论可以；管理缺少变化；没有能力及时实行恰当的行动。完结不能取得成果；活动没完成。步骤3：风险原因分析?第一，信息不全系列，项目前期调查不周，决策草率。第二，对宏观经济形 势缺少预测引起多种风险。一就是前些年轻微的通货膨胀、物价上涨，引致建材价格下跌

6、，工程 耗资跟著下跌；二就是银行宽松银根对房地产商就意味著筹资或增值风险；三就是房地产供求关系 的变化，房地产供给严重不足的状况难成历史，发生了轻微的供过于求的状况，房价自然就要 上升，销售难度减少，降价成本加强；四就是银行对房地产业的积极支持重点从“研发”变成“出售 ”，这对刚研发并须要持续资金投入的房地产项目意味著有利。第三，发展商对市场供需，房地产政 策，金融政策的认知把握住上偏差。步骤4：风险的严防风险严防对策推行方案财务风险客户信用调查；完善程序购买力风险充分利用政府职能部门协同市场风险缔造销售的女团优势工程建设风险公开招标、市场调度融资风险前瞻性意识汇率风险在人民币不升值的情况下展

7、开调整定位增值风险多种方案以供资金不足2.房地产阶段性风险掌控模式处置危机的基本思路：要点1：根据房地产开发过程展开风险分析房地产开发的全过程就是所指从房地产投资商对项目展开投资建设至房地产出售资金废旧或除役为 终了的整个过程。大致可以分成可行性研究、投资实行和房地产经营三小阶段，相同阶段具备相同 的风险。可行性研究阶段的风险分析，在决定房地产开发项目是否可行前，要在国家各种政策、法规及 条例的约束下，考虑房地产市场的供求状况及发展趋势，并以此确定开发项目的用途、规模、 类型，并对开发成本、需求量、售价或租金等做出预测。这些预测面临着大量的不确定因素。 且房地产投资一旦展开进行，所面临着的将是

8、一个相对狭窄的消费市场，这就具有较大风险性 。实行阶段的风险分析，房地产开发的实行阶段就是指房地产投资计划的具体内容同时实现过程，包含从荣获 挑土地、筹集资金至设计与施工等过程。获取土地：来自前期拆迁、土地的地理位置、环境条件、配套设施、规划部门的约束等方面的 风险。筹集资金：贷款期限，开发商的资信程度，贷款利率的变化，都就是投资者必须遭遇的风险因素。 通过预售楼花的融资手段展开翻转研发，将遭遇着由于房地产市场供需的变化，国家政策的调 T5800，形象进度的快慢对预售的影响等所增添的风险。设计施工过程：由于通货膨胀、物价上涨、工期缩短而引致的建设成本增加的风险。经营阶段的风险分析，无论是房地产

9、销售还是出租都包含着许多不确定性因素，所以面临着房 地产市场诸多风险，如房地产市场需求类型与数量的变化，其他房地产商的竞争以及社会政策 经济形势的变化等。物业管理的好坏也面临着物业管理能否贬值的风险。要点2：房地产风险的严防必须践行风险意识，展开房地产风险的分析评价，通过分析评价去推论风险状况，践行居安思危 的意识，自觉约束自己的决策犯罪行为和经营犯罪行为，改良各项决策。必须自觉重新认识外部环境，特别注意各种不确定性因素的变化，汲取其他发展商失利、亏损的教训。提升对风险的适应能力和驾驭能力。实行有效率多样的政策，趋利避害。例如瞄准受险范围和损失额度，对不可避免的风险或设法予以 迁移或提早采取措

10、施以减低风险损失。要点3：房地产投资的风险避免在具体实施投资前的可行性分析阶段，根据特定项目的常规风险原因以及特定风险原则，预计 可能将出现的风险种类，以便采取相应的应付措施。对购买力风险的严防，核心就是与项目所在地的政府及其职能部门协商，严格控制各项基础设施 费用的分摊。减少项目风险的六种方法：使用有效的预警系统；采用系统的项目管理方法；做应急计划；要 素再利用；改进程序；培训。筹资阶段，首先应当提升抵押贷款的成分。其次，合理调整信贷结构。再次，大力发展向社会筹募 集资金的方式，通过发售房地产债券和同时实现房地产证券化，不断扩大筹资渠道，并使企业能够及时、稳中求进 定地赢得资金开发阶段，开发

11、阶段就是将可行性研究结果和内容付诸实施。经营阶段，一方面必须提升经营管理者的水平，进一步增强其风险意识和对市场的预测能力。另一方面 必须合理安排筹资结构，调查市场利率，使用有效率的销售战略，解决源自金融市场、宏观经济周 期波动和市场需求变动的风险。在协调经营的同时，将优质妥当的物业管理也列入经营环节， 亦可以迎合更多的需求者，同时实现预期收益，整个房地产投资赢得了安全确保。入宿预售，房地产开发项目在经营期间因政策风险、货币购买力风险及利率风险的影响所导致 的租金售价水平向有利方向变动影响，可以通过入宿预售的手段去减慢。?对工程建设风险的严防：一就是对项目的设计方案必须经科学论证；二是对项目施工能够公开招标的 一律推行公开招标，杜绝层层发包；三就是搞好现场高度；四就是强化工程质量进度及耗资方面的 工程监理。合理安排进度计划，尽早顺利完成研发项目，采取措施紧固某些定量。