天安地产资金回笼控制办法.docx

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1、天安地产资金回笼控制办法总结安永地产资金回笼与掌控办法1.资金回笼的实战方案方案1：长线回收方案?先投入资金将项目建好，然后寻租，以收取租金回报；先投入资金将项 目建好，然后继续投入资金进行经营，以获取经营回报；对于超级别墅或花园洋房的销售，需 要较长时间去营造别墅环境，然后才能出售。这往往也属于长线投资方式。周期较长的先租后 售，也是长线投资的一种方式。方案2：短线废旧方案?分盘出售，构成翻转研发，通过销售废旧资金，在短期内将项目销售出来 回去；整盘出售，将项目建后一次性买下某个单位以公开市场操作全部资金；项目出售，仅有地皮及项 目策划，就将整个项目买下另一家房地产公司，即先归还资金后搞出建

2、设。?方案3：长短结合回收方案?先建好，然后等街区功能完善、销售时机成熟时再出售；先出租或 自己经营，待将物业搞旺时再将产权出售；提高租金及建设集资收费，租户租用一定时间后即 享有产权；无贴息返本销售，先适当提高房价，一次性付款售楼，到一定年限后将原款不贴息 返还给买家；售后返租。先卖楼，回笼部分资金，然后将卖出去的楼以额定的价格租回来以出 租或自己经营。方案4：回笼资金的策略与技巧?安永决策层需要知道什么时候要投入多少钱，在什么时候能收 回多少钱，资金的运作方式应如何技术性处理，这就要求课题组能够拿出一个比较全面的资金 运作及回笼计划来。资金运作及回笼计划要求有精通房地产企业运作的会计师及房

3、地产开发企 业的决策者亲自参与，因为这样做出来的计划，才能兼顾到企业自身的情况及市场操作的客观 要求。2.利润预算管理要点1：崭新理念的展现?利润财政预算管理就是以利润目标为出发点，将同时实现利润目标所牵涉的经济 资源获得及运用以货币形式全面落实至详尽计划中，并使之沦为某个特定阶段经济管理者的计划目标 。通过市场调查、预测的同行业一流水平、本企业最出色水平的比较，从而对企业将来一定期间 所赢得的利润作出科学的财政预算。以此为基础，将利润财政预算目标层层水解，进而延展至生产、成 本和资金收支等方面，并对各生产、经营、辅助管理等单位展开掌控，然后通过分析实际与进度表 算是的差异，明晰各经营管理者的

4、业绩。利润财政预算管理包含创建利润财政预算体系、财政预算实行与掌控 和财政预算考核。要点2：利润预算管理实战操作流程?第一步，确立利润预算目标：利用以前3-5年的历史数据 ，通过对本年度市场营销情况的预测，加上一定的增长比例，即目标利润=基期利润（1+增长 率），增长率由总裁办和顾问委员会（随着公司发展将设立预算管理委员会）召集各部门主管 共同确定。第二步，预算的实施控制：不可突破费用法，公司的预算是由年分到季，有季分到 月，并将指标落实到每一位干部职工，由各部门掌握实施，指令性的费用，一是不能突破，二 是如有突破输入计算中心时会自动拒付，特殊情况需经总裁批准纳入预算外支出；建立公司内 部结算

5、中心；增加各部门的自主权，对预算范围内的各项支出由各部门的负责人签字支付，不 需要逐层上报，既扩大了各预算中心的权责范围，又提高了工作效率；利用预算卡片，预算卡 能记录各部门费用的预算额与实际额及差异，通过预算卡片执行部门能检查自己部门的预算执 行情况并随时记录实际数，常将实际数与预算对比，从而达到控制的目的。第三步，预算的考 评：各项预算指标下达后，即输入计算机系统，每月一次。其它目标实行项目部、房产公司、 集团三级算。项目部实行一日一次记录分析，房产公司对项目部一日一督查，一周一次调度、 考核、分析会，总公司每10天对各项目部费用控制、利润完成情况进行一次抽查，由财务中心 核算成本利润，及

6、时发现问题和原因，并采取有效措施进行控制。查核中如发现有的部门不能 完成利润预算指标，除扣发该部门的奖金外，扣10%的预算工资。奖金的获得是以各种成本目标 、利润目标都达到为前提，集团从超预算部分中拿出25%进行奖励。要点3：利润财政预算管理的空战效果?干部职工的工作积极性不断提升；成本大幅上升；推动了企 业的技术进步。3.基本建设有效率的公开市场操作计划步骤1：目标预测阶段原订成交量（O）销售率为第一阶段第二阶段第三阶段合计销售率为步骤2：基本建设推展及公开市场操作计划书推展计划书：时间阶段工程配合销售计划预计广告费用及销售量资金回笼计划书月份预计销售套数（套）销售金额（万元）合计购房分期付款资金回笼计划书配售时间单套楼价销售单单位分期付款时间以上套总计步骤3：公开发售期系列表格制作一次性退款资金废旧计划时间单套楼价（万元）销售量单位退款金额年月购房按揭交款资金回笼计划表配售时间单套价格销售量单位分期付款时间销售回笼资金汇总表时间次性退款按揭退款分期付款?大计计入营业税后小计以后大计