【住建办法】佳木斯市公共租赁住房管理办法.docx

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1、【住建办法】佳木斯市公共租赁住房管理办法公共租赁住房管理办法第一章总则第一条为进一步完善我市住房保障体系，加快发展公共租赁住房，切实解决城镇中等偏下收入家庭的住房困难，根据国家和省的有关规定，结合我市实际，制定本办法。第二条本办法所称公共租赁住房（以下简称公租房），是指限定建设标准和租金水平，面向符合规定条件的城镇中等偏下收入住房困难家庭、新就业无房职工和在城镇稳定就业的外来务工人员出租的保障性住房。第三条我市公租房的建设计划、资金筹集、审核分配和租赁、退出、出售等管理工作，适用本办法。第二章房源筹集第四条公租房通过新建、改建、收购、长期租赁等多种方式筹集。为项目服务的产业园区、高校等，可以由

2、政府提供政策支持，鼓励引导社会力量投资，其余的均由政府统一投资管理。房地产开发企业、国有投资和其他投资机构所建公租房，其保障对象、建设标准、租金水平执行公租房统一政策规定，按照“谁投资、谁所有、谁收益”原则，产权归投资者所有，投资者可持有经营、转让或由政府回购。第五条为解决新就业毕业生、新进人才和在城镇稳定就业的外来务工人员等群体的住房困难，可建设各类合租公寓，解决住房问题；对开发区、工业（产业）园区，应当按照节约用地的原则，统筹规划，引导各类投资主体建设公租房，面向用工单位或园区就业人员中符合公租房保障条件的群体出租。第六条凡是规划为商品住房的项目，应当按照住宅建筑面积3%的比例配建公租房，

3、按照“谁投资，谁所有，谁收益”的原则，配建的公租房产权归投资者所有；规划为城市棚户区改造的项目，按照住宅建筑面积3%的比例配建公租房（廉租房），配建的公租房（廉租房）产权归政府所有。要将配建公租房的套数、面积、套型结构、建设标准、配套设施、交付使用时限、违约责任等作为土地出让和规划批复的前置条件，写入土地出让合同和规划批复文件。第七条新建公租房采用分散配建和集中建设相结合的方式，尽可能安排在交通便利、公共设施较为齐全的区域进行建设。应综合考虑住宅使用功能与空间组合、居住人口等要素，合理确定套型比例和结构，应符合安全、卫生标准和节能环保要求，确保工程质量。根据我市高寒地区深基础、厚墙体、重屋顶的

4、实际情况，既要着眼当前又要兼顾长远，原则上单套建筑面积控制在60平方米左右，以集体宿舍形式建设的公租房，应符合宿舍建筑设计规范（JGJ36-2005）的有关规定。第三章政策支持第八条在积极争取国家和省对公租房给予资金补助的基础上，政府财政部门每年将安排专项资金通过直接投资、资本金注入、投资补助、贷款贴息等方式，加大对公租房建设和运营的投入。国家和省住房保障专项补助资金在完成租赁补贴、购买、改建、租赁任务支出后的结余部分，可以用于购买、新建、改建、租赁公租房。政府在确保完成当年廉租住房保障任务的前提下，可将土地出让净收益中安排不低于10%的住房保障资金和从住房公积金增值收益中计提的住房保障资金，

5、统筹用于发展公租房，包括购买、新建、改建、租赁公租房、贷款贴息、向承租公租房保障家庭发放租金补贴。政府投资建设的公租房，纳入住房公积金贷款支持保障性住房建设试点范围。第九条根据公租房发展规划和年度建设计划，把公租房建设用地统一纳入年度土地供应计划，予以重点保障。政府投资建设的公租房，建设用地实行划拨供应；企业和其他主体投资建设的公租房，采取出让方式供地，也可采取政府以土地使用权作价入股的方式供地，建成后将股本折算成公租房，产权归属政府，由政府出租。第十条公租房建设、经营等环节涉及的城镇土地使用税、土地增值税、契税、印花税、营业税、房产税等予以减免，免收城市基础设施配套费等各种行政事业性收费和政

6、府性基金。第十一条符合条件的公租房建设项目投融资主体可以向金融机构申请贷款或发行企业债券，专项用于公租房建设。对于资本金足额到位、租金水平合理、实行商业化运作的公租房项目，金融机构应在风险可控的前提下积极给予贷款支持。在同等条件下，对有政府投资补助、贷款贴息的公租房项目，予以优先支持。鼓励金融机构和有关单位探索运用保险资金、信托资金和房地产信托投资基金拓展公租房融资渠道。政府可以采取贷款贴息方式，支持房地产开发企业、国有投资公司和其他投资机构从商业银行融资用于发展公租房。政府安排的公租房资金，包括国家和省补助公租房资金，均可用于公租房项目贷款贴息。地方政府债券资金，要优先安排用于公租房等保障性

7、安居工程项目，财政资金不足时，可提高土地出让净收益提取比例。第十二条开展建设试点。对城镇中等偏下收入住房困难家庭和新就业无房职工人数较多的产业园区、大专院校等企事业单位，经省政府批准可以列为公租房建设试点单位，在保障对象、建设标准、租金水平执行公租房统一政策规定的前提下，给予下列优惠政策：试点单位在符合城乡规划并满足自身生产经营的前提下，经市政府批准，可以利用自用土地组织建设公租房。企业利用自用土地建设的公租房，在满足本单位符合公租房保障条件的职工后，还应面向社会出租给符合条件的供应对象。试点单位可以采取与租赁对象共同出资、共同持有产权方式建设公租房。租赁对象预交一定年限租金，作为公租房建设资

8、金来源，按出资比例确定产权份额。试点单位建设的公租房可以先租后售。承租人在取得“共有产权”证书满5年或租赁公租房满5年后，经单位同意、住房保障管理部门核实批准，可选择申请购买居住的公租房，购买价格以建设综合成本为基准。出售的公租房是以划拨方式取得土地的，购买人应按出售时的土地市场价格补交土地出让金。试点单位建设的公租房项目，在符合城市规划的总体要求下，可适当提高容积率。第四章申请要求第十三条公租房以家庭、单身人士、多人合租方式申请。申请人应年满18周岁，在本市市区有稳定工作和收入来源，具有租金支付能力，符合政府规定收入限制的无住房人员、家庭人均住房建筑面积低于当年人均建筑面积60%的住房困难家

9、庭、已就业大中专院校毕业生和外来务工的无住房人员。第十四条属于本市居民可到户口所在地社区申请公租房，非本市居民可到居住地所辖社区申请，并按公租房申请审批表要求提交有关证明材料。每个申请人及共同申请人只限申请承租1套公租房。对在开发园区集中建设面向用工单位或园区就业人员配租的公租房，用人单位可代表本单位职工申请。第五章审核配租第十五条收到公租房申请后，各部门按照以下程序进行审查办理：1.受理。对申请材料齐全的，由居住地所辖社区予以受理登记。2.初审。自受理申请之日起，所辖社区在7个工作日内对申请人的收入、住房情况进行初审，并上报区政府提出初审意见。初审合格的提交市住房保障管理部门复审；不合格的书

10、面告知申请人并说明理由。3.复审。市住房保障管理部门自收到初审材料之日起7个工作日提出复审意见。合格的进行公示；不合格的书面告知申请人并说明理由。4.公示。复审合格的申请人将在居住地社区及政府信息网站进行公示，内容包括收入、住房等相关情况，时间不少于7个工作日。对公示对象有异议的，市住房保障管理部门接受实名举报，并在10个工作日内完成核查。经核查异议成立的，应书面告知申请人并说明理由。5.轮候。由各区政府建立申请人轮候库，将公示无异议或异议不成立的申请家庭，录入申请人轮候库，申请人可在各区政府查询。轮候期间，申请人工作、收入、住房及家庭人数等情况发生变化，应及时主动向所辖社区如实提交书面材料，

11、重新审核资格。6.配租。市住房保障管理部门应当将配租房源的户型、数量、地点等相关信息在政府信息网或新闻媒体上适时公布。摇号配租由市住房保障管理部门组织实施。摇号配租过程接受市监察部门、公证机构、新闻媒体及申请人监督，摇号结果通过政府信息网或新闻媒体公示，接受社会监督，无异议的通知申请人签订租赁合同。未能获得配租的申请人可直接进入下一轮摇号配租。7.签订合同。已被确定为公租房保障对象的家庭应在摇号配租后3日内，携带本人身份证件到市住房保障管理部门签订佳木斯市公租房租赁合同（以下简称租赁合同）。未在规定时间内签订租赁合同的，视为自动放弃，本次申请配租作废。第六章租赁管理第十六条租赁合同签订期限为3

12、5年。租赁合同应当明确：房屋的位置、面积、结构、附属设施和设备状况；房屋用途和使用要求；租赁期限；租金及其支付方式；房屋维修责任；违约责任及争议解决办法；其他约定。第十七条承租人签订租赁合同之日，按六个月的租金标准一次性交纳履约保证金，以保证租赁合同的正常履行。租赁合同期满或终止，无违约责任的退还保证金本金。违约的可从保证金中抵扣应承担的相关费用。承租人在租赁期限内死亡的，共同申请人可按原租赁合同继续承租，但需确定新的承租人，变更租赁合同，租赁期限按原有合同的剩余时间计算。第十八条公租房的租金标准（含物业费）由市物价监管部门会同相关部门研究确定，原则上不超过同地段、同品质、同类型普通商品房市场

13、租金的60%。租金实行动态调整，每2年向社会公布1次。第十九条公租房租金按建筑面积计算。承租人应按年交纳租金，拖欠的从逾期之日起每日按应付金额的万分之五支付违约金。第二十条租金收入按照政府非税收入管理的规定缴入同级国库，实行“收支两条线”管理。租金收入专项用于偿还公租房贷款本息和公租房的维护管理。第二十一条公租房只能用于承租人自住，不得出借或转租，也不得用于从事经营性活动或改变房屋用途。承租人应按时交纳房屋使用过程中发生的水、电、热、气、通讯、有线电视等相关费用。承租人应爱护并合理使用房屋及附属设施，不得对房屋进行装修或改变房屋结构。对于房屋内部易损易耗设施及使用不当造成房屋或附属设施损坏的，

14、由承租人承担维修责任或赔偿责任。承租人未如实申报家庭或个人收入、家庭人口及住房状况的，应解除公共租赁住房租赁关系，退还承租住房第二十二条公租房的所有权人及其委托的运营单位应当负责公租房及其配套设施的维护，确保公租房的正常使用。政府投资的公租房维护费用主要通过公租房租金收入以及配套商业服务设施租金收入解决，不足部分由财政预算安排解决；社会力量投资建设的公租房维护费用由所有权人及其委托的运营单位承担。第二十三条公租房产权单位组建或委托专业房屋管理机构负责公租房的租金收取、房屋使用、维护和住房安全情况。第二十四条公租房产权单位应与市住房保障管理部门签订公租房物业服务协议，明确物业服务收费标准、服务项

15、目及结算方式。第二十五条公租房物业服务范畴主要包括房屋公共部位、公共设施和相关场地的维修、养护、管理。业主室内专有部位的维修由公租房产权单位与市住房保障管理部门协商确定。第二十六条承租人在租赁期内的物业服务纠纷有权向公租房产权单位投诉。公租房产权单位应该建立考核机制，确保服务质价相符。第七章退出管理第二十七条租赁合同期满，承租人应退出公租房；需要续租的，应在租赁合同期满3个月前提出申请，经审核符合条件的，重新签订租赁合同，并对原承租住房享有优先权。第二十八条承租人通过购买、获赠、继承等方式在本市市区获得住房，且达到政府公布的人均住房建筑面积标准的，或在租赁期内超过政府规定收入标准的，应当退出公

16、租房。第二十九条承租人有下列行为之一的，解除租赁合同，收回承租的公租房，其申请人和共同申请人自退回公租房之日起5年内不得再次申请：1.提供虚假证明材料等欺骗方式取得公租房的；2.转租、出借或擅自调换所承租公租房的；3.改变公租房结构或使用性质的；4.承租人无正当理由连续空置6个月以上的；5.在公租房中从事违法活动的。6.破坏或者擅自装修所承租公租房的，拒不恢复原状的。第三十条承租人累计6个月以上拖欠租金的，应当腾退所承租的公租房；拒不腾退的，公租房的所有权人或者其委托的运营单位可以向人民法院提起诉讼，要求承租人腾退公租房。第三十一条承租人应在租赁合同期满或终止之日腾退住房，并结清房屋租金、水、

17、电、热、气等相关费用。原有住房和设施有损坏、遗失的，承租人应恢复、修理和赔偿。第三十二条承租人在租赁合同期满或终止后，不符合租住条件但暂时无法退房的，可以给予3个月过渡期。过渡期内按公租房租金标准的1.5倍计收租金。第三十三条承租人不再符合租住条件，拒不腾退住房的，按公租房租金标准的2倍计收租金，并在适当范围内公告。必要时申请人民法院强制执行。第八章出售管理第三十四条承租人在租赁5年期满后，可选择申请购买居住的公租房。购买公租房，可选择一次性付款或分期付款。一次性付款后，不再支付租金；分期付款时，未付款面积按照规定交纳租金。购买价格以建设综合成本为基准，出售的公租房是以划拨方式取得土地，购买人

18、应按出售时的土地市场价格补交土地出让金。第三十五条公租房出售价格以签订租赁合同当年建设综合成本为基准，具体价格由市物价监管局会同各区政府、市住房保障局及市财政局等部门研究确定。第三十六条因特殊原因需要转让处置时，政府享有优先回购权，回购价格为原销售价格加同期银行存款活期利息。第九章监督管理第三十七条市住房保障局是公租房的行政管理部门，市住房保障办公室是公租房管理的具体实施部门，发展改革、监察、财政、国土资源、城乡建设、城乡规划、环境保护等有关部门按照各自职责负责相关工作。各区人民政府要落实相关责任部门，明确工作责任，受理申请并负责准入资格的初审与复审。要建立健全公租房管理运行机制，确保各项工作

19、顺利进行。第三十八条申请人隐瞒有关情况或者提供虚假材料申请公租房的，住房保障管理部门不予受理。市住房保障管理部门负责对承租人的租住资格进行抽查复核，承租人应予以配合。对承租人以欺骗等不正当手段承租公租房的，应立即解除租赁合同，收回房屋，自退回公租房之日起5年内不得再次申请。承租期间按市场价格补缴租金，并依法依纪追究责任。第三十九条市住房保障管理部门组建或委托的专业房屋管理机构应当组织对承租人履行租赁合同约定的情况进行监督检查，有关单位和个人予以配合，如实提供资料。在监督检查中，房屋管理机构有权采取以下措施：1.2名以上工作人员可持工作证明，在至少1名成年家庭成员在场的情况下，进入公租房检查使用

20、情况。2.对违法违规行为由具备执法资格的工作人员予以制止并责令限期改正。第四十条市住房保障管理部门设立举报电话、信箱，接受社会监督，对违法违纪行为的举报，要及时核实并做出处理。对出具虚假证明材料的单位和个人，由市住房保障管理部门提请有关部门依法依纪追究相关人员的责任。第四十一条各单位、各部门的工作人员在资格审核和监督管理过程中滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊、索贿受贿的，要依法依纪追究责任。第十一章附则第四十二条按照国家住房城乡建设部、财政部、发展改革委关于公租房和廉租住房并轨运行的通知（建保2013178号）精神，公租房和廉租住房并轨后统称为公租房，我市廉租住房建设管理工作依据黑龙江省廉租住房保障办法（黑建住保20082号）执行。第四十三条各县（市）可依据本办法制定实施细则。第四十四条本办法自发布之日起施行。