房地产工程项目管理策略.docx

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1、房地产工程项目管理策略 中国房地产的品质竞争时代,决定了谁在项目管理上做得更好,谁的赢面就也也大一些,该将以金地集团为例,金地集团具有三大系统运作保障:ISO9000质量保证体系,网络化的开发进度控制机系统,动态投资控制系统,都是一个房地产企业比备的基本功,但金地集团为何凭此形成竞争优势? 第一操作方式环节:房地产开发项目管理顺利的关键 一支队伍和三个系统 以金地集团为基准。金地集团在产品设计、成本掌控和施工质量上达至全国一流水准。金海湾的设计必须拎全国甚至国际上的杰出设计奖。工程质量上已经赢得区全优、市样板、省样板,下一步必须获得全国工程质量最高奖DD鲁班奖。 怎样才能同时实现上述目标呢?

2、依靠一支队伍和三个系统。金地集团已经具有一支高素质的、敢于奋斗的、兹硬干苦干的技术队伍,这就是我们最宝贵的资本,必须同时实现上述目标首先必须依靠他们下狠工夫。在管理上,金地集团已建立健全了三大系统动作确保即为:ISO9000质量保证体系,网络化的开发进度控制系统和动态投资控制系统,它们可以保证工程的质量、进度、成本掌控达至理想的目标,这在全国都就是处在领先水平。 ISO9000质量保证体系的实行,并使金地集团对质量掌控的浓度和广度加强了很多。网络控制系统严格、周全,经过一年多的运转,确保了研发工程便捷、有序地展开,充分发挥了关键促进作用。动态投资控制系统彩限额设计的方法,在研发过程中严格控制总

3、指标,有效率降低成本,确保获得最小利润。 设计、管理与战略伙伴的挑选 在设计上,金地集团的设计师们精益求精,对方案不断进行深加工,以达到最好的效果。 在管理上,还将加强中间管理力量。 另外,经过几年的地产开发,金地集团还在各有关专业找到了比较好的合作伙伴,这也是实现目标的有力保障。 第二操作方式环节:房地产开发项目管理阶段分析 对于作业管理入员来说,大型工程就是艰困的桃战,经常就是一次性的,风险非常大,如果工程现划欠妥,那将并使成本超过预算,浪费巨额资金。调度不当将引致不必要的晚点,而且管理疏于将并使企业破产。 那些须要几个月或几年顺利完成的特定项目往往在正常生产系统之外展开研发。企业内部成立

4、项目组去处置此类工作,项目顺利完成后,该非政府即为退出。大型项目的管理由三个阶段共同组成: 第一阶段、项目规划 该阶段包括设定目标、明确项目和团队组织。此阶段甚至在项目开始之前就已完成。项目通常是指一流产出一致、相互关联的任务。成立项目组是为了确保整个建设项目成功完成的同时,能继续顺利地进行现行的计划。 项目组可以有效地集中在规定时间内完成具体项目所需的人力和物力。 第二阶段、项目排程 项目排程指的是排出所有项目活动的先后次序并确定相应的完成时间。 甘特图是项目排程常用的一种方法。这种方法成本低,能帮助管理人员弄清楚 (1)所有的活动都已经过规划。 (2)生产次序已并作表明。 (3)活动时间估

5、算已并作记录; (4)总的项目时间已经构成。 总之,不论项目管理人员实行何种方法,项目排程可以同时实现以下目标: 1、表明每项活动这间以及活动与总体项目之间的联系; 2、确认活动之间的先后次序关系; 3、引导对各项活动展开现实的排程和成本估算; 4、确认项目中的关键障碍从而更好地利用人、财、物。 第三阶段、项目掌控 与任何管理系统的掌控一样,大型项目的掌控所指的就是对资源、成本、质量和财政预算展开认真的监控。掌控还所指利用意见反馈信息循环修正项目计划,以及存有能力资源调配至最须要的地方。 第三操作方式环节:掌控房地产项目管理工具 计划评审技术(PERT)和关键路径法(CPM)研发于五十年代,用

6、来协助管理人员大型繁杂项目展开排程、监管和掌控。比如:针对实行项目管理有关的设计、方案优化,并使项目各项工作可以预知,可以预控。 核心要素A:Pertandcpm的应用领域 PERT和CPM很关键,因为它们能够协助答疑由成千上万个活动共同组成的项目问题。这些问题如下: 1、整个项目什么时候竣工? 2、项目的关键活动,即为那些例如无法按时顺利完成就可以晚点整个项目的活动就是什么? 3、哪些不为关键活动,即使无法按时顺利完成也不能晚点整个项目活动? 4、项目在某个具体内容的日期前顺利完成的概率就是多少? 5、在任何一个特定的日子里,项目与否如期完成、滞后于计划或提前完成? 6、在任何一天,实际支出

7、与否多于、大于或大干财政预算支出? 7、与否存有足够多的资源以按时顺利完成项目? 8、如果必须在较短的肘间里顺利完成项目,以最轻成本顺利完成任务的最佳方法就是什么? 核心要素B:Pert和cpm的操作步骤。 Pert和cpm的结构 1、明晰项目及其所有关键活动成任务; 2、确认活动之间的关系,同意哪些活动必须先顺利完成,哪些活动和须随后顺利完成; 3、绘制相连接所有活动的网络; 4、明晰每项活动的时间和成本估算; 5、排序网络中的最久时间路径,即为关键路径; 6、运用网络协助展开项目的规划、排程、监管和掌控。 核心要素C:Pert和cpm的基本要素 活动、事件和网络 PERT的第一步就是将整个

8、项目分为若干个关键的事件和活动。事件标志着任务或活动的已经开始或完结。活动就是指两个事件之间的任务或子项目。上奏表明了用来则表示事件和活动的符号。 任何可以用活动和事件叙述的项目都需用PERT网络展开分析。而网络就是所指由有段事件限量的活动顺序。 核心要素D;项目答理过程中对Pert和cpm的实站重新认识 对Pert和cpm的评论, 做为对Pert和cpm的评论,以下就是房地产项目营理人员须要明白的Pert特征: 优点: 1、在项目营理的诸多阶段极为有益,特别是对大型项目进行排程和控制方面; 2、要领明确,计算不复杂; 3、利用网络的图示繁助快速理昭项目活动之间的关系; 4、关键路径和相关肘间分析帮助确定豁要仔细观察的活动; 5、Pert形成的网络提供重要的项自文件资料,以图表的形成指出谁应为各项活动负责; 6、广泛适用于各种项目和行业; 7、有利于监控时程和成本。 缺点: 1、项目活动必须确认,单一制不有关,并且活动之间关系必须平衡; 2、必须明晰先后次序关系,必须与网络相连; 3、时间估算较为主观,例如管理人员过分悲观或者乐观,时间估算存有被歪曲的危险; 4、过分特别强调最久路线或关键路线存有其潜在的危险,还须要对关键路线展开认真监督。