房地产公司项目可行性研究和投资决策控制工作程序.docx

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1、房地产公司项目可行性研究和投资决策控制工作程序法规房地产公司项目可行性研究和投资决策的控制程序1.目的通过对项目可行性研究和投资决策的控制，加强投资管理,保证公司在投资决策上的科学性、可靠性和高效益，防止投资决策的随意性、盲目性，降低投资风险。2.范围本程序适用于于公司所有研发项目的可行性研究和投资决策。3.职责3.1公司总经理负责管理策划项目投资决策会议；3.2项目分管领导负责向总经理报告对项目进行可行性研究的结果，负责指导可行性报告的编制。3.3策划与营销中心负责编制可行性研究报告，收集所需资料。3.4财务与资产经营部、工程部负责提供所分管的可研报告所需资料,对可研报告从部门角度提出意见。

2、4.控制程序4.1项目可行性研究的前期准备工作工作4.1.1由策划与营销中心根据市场调查结果和搜集的有关信息，展开投资项目的初选。4.1.2依据Q/TZH-WI-003市场调研管理办法的规定，由策划与营销中心对初选项目的土地规划资料、周边地块价格、房价等情况展开调查，构成资料汇编。4.1.3财务与资产经营部依据项目规模制定资金用款计划，编制资金流量表。4.1.4依据Q/TZH-WI-004政策法规收集管理办法的规定，由策划与营销中心收集整理项目的有关政策法规。4.1.5策划与营销中心根据资料汇总情况，基本建设项目建议书。对新建项目的基本情况展开表明，初步估计项目的投资效益，展开综合分析，阐释建

3、设的必要性。4.1.6项目建议书由策划与营销中心、财务与资产经营部、工程部经理会签后，报分管领导审查、总经理审核。4.2项目可行性研究4.2.1策划与营销中心依据项目建议书对拟建项目进行经济、技术方面的分析论证和多方案的比较,提出科学、客观的评价意见。4.2.2可行性研究主要内容:4.2.2.1项目研发必要性分析:a.项目与否合乎政府房地产业政策、地区规划；b.通过市场调查和预测，对市场供需情况及项目竞争能力展开分析比较；c.分析项目建设规模与否合理。4.2.2.2项目研发条件分析：a.项目边线与否合理，与否合乎城镇规划和国土管理的建议；b.基础服务设施设施建设与否妥当，交通运输与否存有确保；

4、c.工程地质和水文地质与否合乎项目建设建议;d.拆迁工作是否可行，周围环境是否有利于项目建设。4.2.3由策划与营销中心负责管理，财务与资产经营部协调，展开建设项目基本经济数据的测算与评估,根据预测数据对项目的资金投入、生产量效益、偿还债务贷款的能力等财务情况展开分析和评价，并排序评价项目经济效益的各项指标，主要内容包含：a.总投资的测算，分析投资形成比例与否合理，有没有低估冒算或漏项少算的情况;b.资金筹集方式和项目分步用款计划与否合理、得宜;c.各种税金的排序与否符合国家规定的税种和税率;d.项目费用的辨别和估计;e.项目利润预测。4.2.4项目财务效益分析由财务与资产经营部负责管理展开项

5、目的财务效益分析，主要内容包含：a.基本建设项目财务效益分析表中，主要存有：贷款偿还期排序表中、财务平衡表、财务现金流量表等；b.财务动态分析指标的排序，主要存有：财务内部收益率、财务天量现值、贷款偿还期等；c.财务静态分析指标的排序，主要存有：投资利润率、投资利税率为、投资收益率、投资回收期等；d.根据各种排序指标，参照定性分析，做出财务分析效益评估结论。4.2.5策划与营销中心依据项目的建设建议，对不确定性展开分析：a.盈亏均衡分析，包含生产能力利用率则表示的盈亏平衡点；b.敏感性分析,包括工期延长、投资增减、主要原材料价格升降，生产能力利用程度等因素变化的敏感性分析；4.2.6策划与营销

6、中心根据项目研发中可能将存有的不利因素，展开风险分析，预测项目研发中可能将发生的风险，并明确提出实行正视风险的有效率措施。4.3可行性研究报告由策划与营销中心负责管理基本建设，或经总经理批准后，委托存有资质的咨询单位分担可行性研究,明确提出科学、客观的评价意见。4.3.1可行性研究报告包含以下主要内容：a.项目研发的必要性分析；b.项目研发条件分析；c.基本经济数据的测算与分析；d.项目财务效益分析；e.项目不确定性分析；f.项目分析结论。4.4项目开发的决策作为公司需重点控制的业务活动，在充分进行市场调研和论证的基础上进行。4.4.1由策划与营销中心非政府，总经理策划，对可行性研究报告展开充份的论证，必要时，由策划与营销中心负责管理联系专家，入行决策咨询和进一步的论证。4.4.2可行性研究报告经分管领导审查、总经理批准后，报集团公司展开最终决策。4.5经批准的可行性研究报告的修改，严格文件控制程序的规定执行，由策划与营销中心负责及时将修改情况通知有关部门。4.6对项目可行性研究和决策中涉及的有关文件资料和质量记录，由策划与营销中心依据文件控制程序及Q/TZH-WI-008档案管理办法的规定，进行收集、保管和归档。5.支持性文件5.1Q/TZH-WI-003市场调研管理办法5.2Q/TZH-WI-004政策法规搜集管理办法5.3Q/TZH-WI-008档案管理办法