北海市城市规划管理技术规定(共33页).doc

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1、精选优质文档-倾情为你奉上北海市城市规划管理技术规定(修订稿)目 录第一章 总则 -1第二章 城市土地使用管理 -2第三章 公共服务设施和停车泊位 -7第四章 绿化与景观 -12 第五章 建筑间距 - -16 第六章 建筑物退让 -19 第七章 建筑物高度控制 -22 第八章 城市道路及市政管线工程 -23第九章 特别地区的补充规定 -27 第十章 附则 -31第一章 总 则1.1 为了加强北海市城市规划管理，规范、有序地推进城市建设，提高人居环境质量，促进城市可持续发展，保证城市规划的实施，根据中华人民共和国城市规划法、广西壮族自治区实施办法、北海市城市规划管理规定和北海市城市总体规划，以及

2、国家、自治区的相关法律、法规、规范和标准，结合北海市的实际情况，制定本规定。1.2 在北海市城市规划区范围内制定和实施城市规划、进行各类建设，除满足国家工程建设标准强制性条文和各类专业技术规范要求外，必须遵守本规定的要求。1.3 各类建设工程的建设，应当按照经批准的详细规划执行；尚无经批准的详细规划，按本规定执行1.4 在北海市城市规划区范围内的临时建设、个人建房、城中村改造可参照本规定，结合实际情况执行。1.5 本市范围内非城市规划区的建设项目，参照本规定执行。第二章 城市土地使用管理 2.1 城市用地分类 2.1.1 城市用地，根据其使用的主要性质进行分类，按照城市用地分类与规划建设用地标

3、准GBJ137-90执行。 2.2 建设用地的适建性规定 2.2.1 各类建设用地的划分和使用性质应遵循土地使用相容性的原则，符合经批准的详细规划的规定。 2.2.2 尚无经批准的详细规划的地区的建设用地，应由城市规划行政主管部门根据分区规划或总体规划的规定进行建设适建性划分。 2.2.3 城市建设用地的适建规定见表21。 2.2.4 表21中未列入的建设项目，由城市规划行政主管部门根据建设项目对周围环境的影响和基础设施等条件，确定其适建范围。2.2.5 需改变经批准的规划用地性质或超出表21规定范围的，应对规划进行调整，并按规定程序和审批权限，报城市规划行政主管部门批准后方可执行。特殊情况，

4、须报市政府批准。2.2.6 城市新建居住小区应按国家有关规范，同步配套教育、医疗卫生、文化体育、商业服务、金融邮电、社区服务、市政公用和行政管理及其他九类设施，并为居民提供必要的公共活动空间。2.3 建设基地控制指标2.3.1 城市规划区内的各类建设基地的建筑容量控制指标（含容积率和建筑密度，下同）应按本节的有关规定执行。2.3.2 建设基地面积大于或等于3万平方米的成片开发地区，必须编制修建性详细规划，经批准后实施；未编制详细规划的，不予审批。2.3.3 成片开发地区的详细规划，应先确定建筑总容量控制指标；在不超过建筑总容量控制指标的前提下，成片开发地区内各类建设用地的建筑容量控制指标可参照

5、本规定表2-2、2-3、2-4的规定执行。2.3.4建设基地面积小于3万平方米的高、多层居住建筑用地和高、多层公共建筑用地，其建筑容量控制指标在经批准的详细规划中确定的。应按批准的详细规划执行。尚无批准详细规划的，应当编制总平面规划，经批准后实施。其建筑容量控制指标应按表2-2、2-3、2-4的规定执行。专心-专注-专业表21 城市建设用地适建范围序号用地 类别建设项目居住用地公共设施用地工业用地仓储用地对外交通用地道路广场用地市政公用设施用地绿地特殊用地其它用地RCMWTSUGDER1R2R3C1C2C3C4C5C6C7C9M1M2M3W1W2T1T2T3T4T5S1S2S3U1U2U3U4

6、U5U9G1G2D1D3E1E2E3E41低层居住建筑多层居住建筑2高层居住建筑3单身宿舍4居住小区教育设施(中、小学、幼托)5商业服务设施6文化体育设施7社区服务设施8医疗卫生设施9市政公用设施10行政管理设施11金融邮电设施12行政办公设施13商业设施14金融保险设施15服务设施16小商品市场17农贸市场18批发交易市场19文化娱乐设施20体育设施21医疗卫生设施22商办综合楼23商住综合楼24普通旅馆25旅游宾馆26高校、中专27成人教育、职业技校28科研设计机构29无污染工厂30轻污染工厂31重污染工厂32普通仓库33危险品仓库34保税仓库35社会停车场(库)36社会加油站37公交停车

7、场38公交修理厂39长途客运站40货运公司站场41室外广告牌42污水处理厂43施工维修设施及废品场44其它市政公用设施注：为适宜设置的项目。为需要根据具体情况提出有关限制条件和有效补充措施后可以设置的建设项目。空格为不适宜设置的建设项目2.3.5表2-2、表2-3、表2-4规定的建筑密度、容积率指标均为上限，适用于单一类型的建筑用地。对混合类型的建筑用地，其建筑容量控制指标应将建筑用地按使用性质分类规定后，按不同类型分别执行；对难以分类执行的建筑用地和综合楼用地，应按不同性质建筑的建筑面积比例和不同的建筑容量控制指标换算建筑容量综合控制指标。 表2-2 居住用地容积率、建筑密度控制指标容积率建

8、筑密度（%）住宅层数居住区级小区级组团级居住区级小区级组团级13（低）0.81.0252846（多）1.21.61.825283079（中高）1.51.82.022252810（高）2.02.53.0202225注：1、居住区级用地规模：50100公顷；小区级用地规模：1015公顷；组团级用地规模：15公顷。2、用地规模介于小区级与居住区级之间的居住用地建筑密度和容积率控制指标参照居住区级建筑容量控制指标执行。用地规模介于组团级与小区级之间的居住用地建筑密度和容积率控制指标参照小区级建筑容量控制指标执行。用地规模小于1公顷的居住用地建筑密度和容积率控制指标参照组团级建筑密度和容积率控制指标执行

9、。3、银滩旅游区内居住用地控制指标按银滩各区控规确定，城中村改造应按北海市城中村（旧村）改造规划技术规定确定用地控制指标并编制规划，旧城改造居住用地控制指标可酌情放宽。表2-3 工业用地、仓储用地控制指标用地分类建筑密度（%）容积率一类工业30且502.0二类工业30且451.6三类工业30且401.0单层仓库30且500.3且0.5多层仓库30且502.0表2-4 商业、办公建筑用地控制指标中心城区中心城区以外建筑密度容积率建筑密度容积率多层403.0352高层355.0324注：中心城区指云南路以东、湖南路以西、重庆路以北所围合区域。2.3.6对未列入表2-2的科研机构、大中专院校、中小学

10、校、体育场馆以及医疗卫生、文化艺术、幼托等设施的建筑容量控制指标，应按有关专业技术规定、规范执行。 2.3.7 建设基地最小面积应不低于表2-5的规定。表2-5 建设基地面积下限指标建设项目类型居住建筑非居住建筑低层多层高层低层多层高层建设基地面积（平方米）80015003500-150035002.3.8 建设基地不足上述规定最小面积的，但有下列情况之一，且确实不影响城市规划实施的，规划部门可予核准建设：2.3.8.1 邻接土地已经完成建设或为既成道路、河道或有其它类似情况，确实无法调整、合并的；2.3.8.2 因城市规划街区划分、市政公用设施等的限制，确实无法调整、合并的。2.3.9原有建

11、筑的建筑容量控制指标已超出或达到本规定要求的，不得在原有建筑用地范围内扩建、加层。2.3.10各类建设用地内为社会公众提供公共开放空间的，在符合消防、卫生、交通等有关规定的前提下，可按表2-6的规定增加建筑面积，但增加的建筑面积总计不得超过批准总建筑面积的20。 表2-6 提供公共开放空间建筑面积补偿换算表核定建筑容积率每提供1有效面积的开放空间，允许增加的建筑面积（）小于21.0大于、等于2、小于41.5大于、等于4、小于62.0大于、等于62.52.3.11 公共开放空间是指在建设用地内，为社会公众提供的广场、绿地、通道、停车场（库）等公共使用的室内外空间（包括平地、下沉式广场和屋顶平台）

12、。开放空间必须同时符合下列条件：2.3.11.1 沿城市道路、广场留设；2.3.11.2 在任一方向的净宽度在米以上，实际使用面积不小于150平方米；2.3.11.3 以净宽1.5米以上的开放性楼梯或坡道连接地面或道路，且与地面或道路的高差在5.0米（或2.0米）以内（含5.0米（或2.0米）；2.3.11.4 向公众开放绿地、广场的应设置座椅等休息设施；2.3.11.5 建设竣工后，应设置相应的标志，并交有关部门管理或经批准由建设单位代管；2.3.11.6 常年开放，且不改变使用性质。第三章 公共服务设施和停车泊位3.1 在居住项目建设中小学、幼儿园的设置规定如下：3.1.1 中小学、幼儿园

13、应当按照表3-1分级设置； 表3-1 中小学、幼儿园设施规定表居住人口规模（万人）教育设施规模（班）4完全中学302初级中学241小学240.5幼儿园63.1.2 中小学、幼儿园用地不得小于表3-2的规定；表3-2 中小学、幼儿园用地标准表教育设施用地标准（m2/座）班级规模（座/班）中学1650小学1245幼儿园13303.1.3 中小学、幼儿园建筑面积不得小于表3-3的规定； 表3-3 中小学、幼儿园建筑面积标准表教育设施建筑面积标准（m2/座）备注完全中学5.0中小学每一名住校生增加4 m2面积初级中学4.8小学3.8幼儿园9.93.1.4 在中小学、幼儿园周边50米半径范围内，不得安排

14、生产、经营、储存易燃易爆和排入有毒有害物质、产生噪声污染的建设项目。在中小学、幼儿园正门两侧各30米范围内，不得设置垃圾中转站、机动车停车场、集贸市场。3.2 新建学校、幼儿园教学楼、医院住院部等建筑应当距同侧公路边缘（或规划控制红线）和30米以上（含30米）城市规划道路控制红线在30米以上。3.3 新建、改扩建医院、其周边应当设置一定防护带，并且应当符合环保、卫生等要求。3.4 城市道路、居住区、建筑物的规划、设计和建设应当严格按照城市道路和建筑物无障碍设计规范（FGF50-2001）同步进行。3.5 各类建设项目停车泊位的设计标准不得小于表3-4的规定。表3-4 建设项目停车泊位配建指标最

15、小值表用途分类 单位 标准 特例 上下客货泊位 住宅单元式住宅、单身宿舍 车位/100m2建筑面积 0.61.0 对小户型的住宅取低限 专门或利用内部道路为每幢楼设置1个装卸货泊位及1个上下客泊位 独立式住宅 车位/100m2建筑面积 1.0 商业商业区 车位/100m2建筑面积 小于等于2000 m2部分取1.5，超过2000 m2以上部分取0.61.2 每1000 m2建筑面积设1个装卸货泊位 独立购物中心、专业批发市场 车位/100m2建筑面积 0.82.0 每1000 m2建筑面积设12个装卸货泊位酒店、餐厅 车位/客房车位/10座 0.20.5车位/客房，0.82.0车位/10座 每

16、100间客房设1个装卸货泊位、1个小型车辆港湾式停车位、0.5个旅游巴士上下客泊位 办公行政办公楼 车位/100m2建筑面积 0.42.0 每2000 m2建筑面积设1个装卸货泊位、1个小型车辆港湾式停车位 其它办公楼 车位/100m2建筑面积 0.31.0 每2000 m2建筑面积设1个装卸货泊位、1个小型车辆港湾式停车位 工业厂房 车位/100m2建筑面积 0.20.6 近市区的厂房取高限。所提供的车位半数应用作停泊客车，其余供货车停泊及装卸货物之用 在面积不少于45m40m的地盘除设一般货车使用的装卸货泊位外，应另设大货车装卸货泊位，供货柜车使用。对面积少于45m40m的地方单独考虑 仓

17、库 车位/1000m2建筑面积 0.40.6 公园综合公园、专类公园 车位/1000m2占地面积 0.51.5 其它公园 车位/公顷占地面积 需进行专题研究 文体设施大型体育场馆 车位/100座 6.0进行专题研究 小型体育场馆 车位/100座 4.0 市级影剧院 车位/100座 6.0 每100个座位设1个小型车辆港湾式停车位 一般影剧院 车位/100座 4.0 每200个座位设1个小型车辆港湾式停车位 博物馆、图书馆 车位/100m2建筑面积 0.51.0 展览馆 车位/100m2建筑面积 0.71.0需进行专题研究 会议中心 车位/100座 3.04.5需进行专题研究 医疗设施区以下医院

18、 每1诊室设1至2个小汽车泊位 1个以上有盖路旁港湾式停车位供救护车使用；1个以上路旁港湾式停车位供其它车辆使用 区以上医院 车位/病床 0.40.8 每50张病床设1个路旁港湾式小型客车停车位。另设2个以上有盖路旁停车处，供救护车使用 教育设施中学 车位/100学生 0.71.5，校址范围内至少设2个校车停车处 每35个课室设1个路边港湾式小型客车停车位 小学 车位/100学生 0.51.2，校址范围内至少设2个校车停车处 每2个课室设1个路边港湾式小型客车停车位 幼儿园 车位/100学生 0.51.2，校址范围内至少设2个校车停车处 每2个课室设1个路边港湾式小型客车停车位 注：1、客运码

19、头、火车站、公交枢纽站、机场、医院、文娱中心、商场、酒店、大型居住区及交通严格管制路段等地区，应设置2个以上出租车候客专用停车位。2、其它未涉及的大型设施的停车位配建标准应专题研究确定。 3.6 配建停车位指标以小型车为标准当量，其它车型的停车位应按表3-5中相应的换算系数折算。上下客泊位按中型车单车停放面积考虑，装卸货泊位按大型车单车停放面积考虑，均不进行当量换算。表3-5 车辆停车位当量换算系数车型微型 小型 中型 大型 铰接 换算系数 0.7 1.0 2.0 2.5 3.5 3.7 凡符合下列条件之一的新建、扩建、改建建设项目，应当由具备资质的设计单位进行交通影响评价；3.7.1 中心城

20、区（云南路以东、湖南路以西、重庆路以北所围合区域）建筑面积大于4000m2的商业建设项目；3.7.2 对外停车场（库）和各类市场、大型仓储式商业设施、影剧院、体育馆、会展场馆、工业、宾馆、饭店等人流、物流量较大的建筑项目；3.7.3 中心城区内总建筑面积大于50000 m2，其他地区新建总建筑面积大于 m2的建设项目。凡列入交通影响评价的建设项目，编制的规划设计方案应当符合交通影响评价提出的要求。3.8 建筑用地机动车出入口应当符合下列规定：3.8.1 应在用地周边较低级别的道路上安排，如需在不同等级的道路上开设二个或二个以上的机动车出入口时，应当按照道路等级由低到高的顺序安排；3.8.2 与

21、城市道路相交的出入口通道与城市道路应尽量采用正交布置，如斜交则不宜小于75。各类建设基地出入口位置距离城市主干道交叉口不宜小于80米，距离次干道交叉口不宜小于50米。基地位于两条以上道路交叉口，主要出入口应设置在级别较低的道路上，距城市道路交叉口的距离，自道路红线直线段起点不应小于70米；3.8.3 距公园、学校、儿童及残疾人建筑的出入口不应小于20米；3.8.4 距公共交通站台边缘不应小于10米；3.8.5 距人行过街天桥、人行过街地道、人行横道线不应小于20米；3.8.6 距铁路道路口、桥梁、隧道、引道端点等不应小于50米；3.8.7 应有良好通行条件：当用地出入道路坡宽度较大时，应设缓冲

22、段与用地外道路连接。3.9 在城市规划区内进行各项建设，应按有关专业规范的规定在下列范围设置公共厕所：3.9.1 车站、码头、大型停车场库及各类市场内；3.9.2 风景名胜区、公园、广场；3.9.3 各类公共建筑内部及附近。3.10 一般街道应每隔500800米设一处公共厕所；主要繁华街道、市中心区公共厕所间距不应大于500米；建成区道路如设置独立式公共厕所有困难时，可设置附建式公共厕所，附建式公共厕所建筑面积不少于60平方米。旧城区成片改造地段和新建小区，每平方公里不少于3座公共厕所，或按常住人口每3000人左右设一座。建成区内总建筑面积超过20000平方米新建建筑和营业面积超过1500平方

23、米的商业建筑，应在临街处设一座附建式公共厕所，建筑面积不少于60平方米。3.11 独立式公共厕所的建筑面积不应少于100平方米，其中1015平方米应作为环卫工具房。独立式公共厕所应按照城市公共厕所规划和设计标准（CJJ14-87）设计和建造，并与周边建筑相协调。独立式公共厕所的绿地率不应小于30%。3.12 新建居住小区应当设置不少于一个以经营农副产品、小商品为主的超市。3.13 居住区垃圾转运站应设置在隐蔽且交通方便的地方，建筑外立面装修应与周围建筑物相协调，并应与居住建筑同时设计、同时建设、同时投入使用。单独设置的大、中型垃圾转运站的绿地率不低于用地面积的30%，并与周围建筑物形成绿化隔离

24、带，建筑退让用地红线应不小于10米。转运站应采用封闭的建筑形式，并符合有关专业规范的要求。3.14 每0.51平方公里城市建设用地设置一座垃圾分类收集站（清洁楼），用地面积不小于200平方米，与周围建筑物的间距不小于15米，绿地率不小于30%。条件受限时可附设于其他建筑物内。大、中型垃圾中转站每1015km2设置一座。第四章 绿化与景观4.1 产生有害性气体及污染物的工厂应建卫生防护林带，且宽度不小于50米。水库四周的绿地宽度应不小于30米，海岸防风林带宽度不得小于80米。铁路两侧的卫生防护林带不得小于100米。城市垃圾处理场周边的卫生防护林带宽度不得小于300米。古树名木周边宜留出不少于半径

25、20米的保护绿地。4.2 计算建设用地内绿地率的绿地面积包括：建设用地内的公共绿地、宅旁绿地、公共服务设施所属绿地、道路绿地和规定的建筑间距内的零星绿地面积。建设用地内位于整块绿地中用于美化环境的水面、无建筑面积的建筑小品的占地面积可计入绿地面积。4.3 道路红线宽度小于40米的道路绿地率不得小于20%；道路红线在40-50米的道路绿地率不得小于25%；道路红线宽度大于50米的道路绿地率不得小于30%；园林景观路绿地率不得小于40%。道路绿地包括行道树绿带、分车绿带、交通岛绿地、交通广场和停车场绿地等。分车绿带起防护隔离和美化街景的作用，宽度应不小于2米，以灌木和地被植物种植为主。道路绿地应根

26、据实际需要和相邻建筑物性质进行设计并应保持路段内的连续和完整。当宽度大于8米时，可设计成开放性绿地，但绿化用地面积不得小于路侧绿带总面积的70%。当路侧绿带与毗邻的其他绿地一起辟为街旁游园时，其设计应符合公园设计规范的要求。道路护坡绿化应结合工程措施栽植地被植物或攀缘植物。交通岛绿地应突出城市景观特色,保证行车视线通透。互通式立体交叉绿岛宜种植草坪等地被植物，形成开敞的绿化空间,草坪可孤植树、点缀花灌丛，墙面应进行垂直绿化。4.4 严禁在风景林地和面向城市周边的山坡地开采土石资源，以保护自然地貌景观的完整。4.5 建设用地内的绿地宜采用集中与分散相结合的方式布置，并应注意保留和利用用地内已有的

27、树木和绿地。4.6 在新建、扩建建设项目的用地范围内，绿地率不得小于表4-1、表4-2的规定。绿化应当以乔木为主，适当配值灌木、地被、草地，就地保护古树名木，避免异地移栽。提倡垂直、屋顶、平台等绿化形式。表4-1 居住项目绿地率控制指标住宅层数绿地率（%）居住区级小区级组团级10000M213（低）40403546（多）4035323079（中高）4035323010（高）40403535注：1、居住区级用地规模：50100公顷；小区级用地规模：1015公顷；组团级用地规模：15公顷。2、用地规模介于小区级与居住区级之间的居住用地绿地率参照居住区级控制指标执行。用地规模介于组团级与小区级之间的

28、绿地率参照小区级控制指标执行。 3、旧城改造项目的绿地率可以降低二个百分点。表4-2 其它类建设项目绿地率指标表项目类别绿地率（%）中心城区中心城区以外宾馆、饭店等3540金融、商务办公3035文化、娱乐3035商业2832其他公共设施3035工业、仓储2025注：1、中心城区指云南路以东、湖南路以西、重庆路以北所围合区域。2、产生有害性气体及污染物的工厂的绿地率不得低于30%。3、旧城改造项目的绿地率可以降低五个百分点。4.7 位于中心城区的建设项目，确实难以达到规定绿化指标的，经北海市城市规划局及园林管理部门同意，可将屋面地栽绿化面积（每块面积不得小于100平方米）按表4-3折算成地面绿地

29、面积。其折算公式：F=MN式中：F地面绿地面积，M屋面地栽绿化面积，N有效系数。表4-3 屋面地栽绿化面积折算地面绿地面积表屋面标高与基地地面的高差（单位：米）有效系数（N）小于、等于1.50.70大于1.5，小于、等于5.00.50大于5.0，小于、等于12.00.30大于12.004.8 停车场的设计，提倡采用生态停车场，即其用地全部为植草砖铺地，用地面积的30%可计入绿地率计算。4.9 在住宅建设中，集中绿地的设置应当至少一个边与相应居住区级别的道路相邻，并符合表4-4的规定。表4-4 各级集中绿地设置规定一览表居住区级别名称要求最小规模（m2）最大服务半径（m）居住区居住区公园布局应有明确的功能划分10000800-1000居住小区小游园园内有一定功能划分4000400-500居住组团组团绿地灵活布局400组团绿地设置应当满足有不少于1/3的绿地面积在标准的建筑日照阴影线范围之外的要求，并便于设置儿童旅戏设施和适于成人休憩活动。其中院落式组团绿地的设置还应当同时满足表4-5的规定。表4-5 院落式组团绿地设施规定表封闭型绿地开敞型绿地南侧多层楼南侧高层楼南侧多层楼南侧高层楼L1.5L2L1.5L2L1.5L2L1.5L2L30mL50m