天安地产土地使用权获取程序.docx

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1、天安地产土地使用权获取程序源于于建筑资料安永地产土地使用权的获取程序1.土地使用权的以获取方式土地使用权土地出让：按照国家有关法律规定，城市规划区内的集体所有土地，经依法征用为国有土地后，该幅土地 的使用权方可有偿出让。土地使用权出让，应按照平等、自愿、有偿的原则，由市、县人民政 府土地管理部门与土地使用者签订出让合同。土地使用权出让的报批程序：第一，市、县土地管理部门根据出让计划对土地使用权出让的地 块、用途、年限和其他条件，会同城市规划和建设管理部门、房产管理部门共同拟定方案，报 同级人民政府审核。第二，按出让土地使用权批准权限，经上级土地管理部门审查后，报人民 政府批准。第三，经政府批准

2、后，由市、县土地管理部门与土地使用者正式签订土地使用权出 让合同，在土地使用者支付全部土地使用权出让金后，依法办理土地使用权登记手续，核发土 地使用权证。土地使用权出让年限，中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例按土地用 途，对土地使用权出让的最高年限作了明确规定：居住用地70年；工业用地50年；教育、科学 、文化、卫生、体育用地50年；商业、旅游、娱乐用地40年；综合或者其他用地50年。土地使用权出让方式有：协议出让、招标出让、拍卖出让、挂牌出让协议出让是指政府在出让土地使用权时，通过政府土地管理部门与土地使用者协商确定土地使 用权出让价格的出让方式。主要适用于工业项目、市政项目

3、、非营利项目及政府为调整经济结 构、实施产业政策而需要给予扶持、优惠的项目。基本程序：提出申请转让者向市、县土地管理部门书面提出申请转让土地使用权，并递交资信资质等存有 第一关文件；市、县土地管理部门向提出申请受让人提供更多土地出让地块必要的资料和有关规定；提出申请受让人 在规定时间内向土地管理部门递交土地研发建设方案和愿付土地出让金的数额、退款方式等文 件；市县土地管理部门在收到前项规定的文件之日起，应当在30天内作出回复，并与提出申请受让人 展开具体内容协商，对不能符合条件的申请人，表明情况并归还提出申请；经协商达成协议后，市县土地 管理部门与提出申请受让人，签定土地使用权土地出让合约。招

4、标土地出让土地使用权就是指，在选定期限内，存有符合条件的单位和个人以书面的形式投标、投得 某块土地使用权，由招标小组根据一定的建议遴选确认土地使用者的一种土地使用权土地出让方式 。适用于于一些大型区域发展用地、小区成片研发及技术难度很大的项目用地。基本程序：市县土地管理管理部门编制招标文件，发出招标公告或向投标者发出招标通知书； 投标者到指定地点领取（购买）招标文件及有关资料；投标者按招标文件的规定，向市、县土 地管理部门交付保证金（不计息，可抵充出让金），并将标书密封，在规定的时间内投入指定 的标箱或送达指定的地点；市、县土地管理部门会同有关部门组成评标小组，通过开标、评标 、决标，确定中标

5、者，发出中标通知书，对未中标者书面通知，其投标保证金在开票后7日内退 还；中标者持中标通知书在规定期限内与市、县土地管理部门签订土地使用权出让合同。拍卖行土地出让主要适用于于竞争性弱的房地产业、金融业、商业、旅游业和娱乐用地。基本程序：市、县土地管理部门事先公告拍卖行土地使用权的宗地面积、矗立、用途、采用年限 、投得报名者地点、投得日期等有关内容；投得者抱持资信资质证明文件，按公告的时间、地点报 名，交货投得保证金，申领牌号出席投得；土地管理部门在公告的时间、地点，由主持人现场 发布拍卖行底价，当场海富通基金管理有限公司竞争，确认购买者；购买者应当在规定的日期内与市、县土地管理部门 签订合同。

6、转让土地出让，土地出让人公布转让公告，按公告规定的期限将拟定使宗地的交易条件在选定的土地缴 极易场所转让发布，拒绝接受竞买人的报价提出申请并更新转让价格，根据转让期限截至时的开价结果确 的定土地使用者的犯罪行为。备注：通过以上方式获得土地使用权者，在签定土地出让合约时，可向市、县土地管理部门缴付土地出让 金总额10%的定金（不计息，可以三四百元出让金）。在签订合同60日内，土地使用者应缴付全部土 地使用权出让金。缴付出让金后15日内，土地使用者向市、县土地管理部门提出申请办理土地采用 权备案，申领土地采用权证，获得土地使用权。土地使用权土地出让的权利和义务包含土地出让主体的权利义务和受让方权利

7、义务。土地出让主体的权利和义务。权利：出让方对转让播发在签定土地出让合约后，未按期缴付全部出让金的 ，有权解除合同，并可以命令偿付索赔；出让方对受让方未按合同规定的期限和条件研发、利用 土地的，有权不予制止，并根据情节酌定给与警告、罚款直到拨用归还土地使用权的行政处罚。义 务：依照合同规定，提供更多土地出让的土地使用权；出让方可向受到方提供更多有关资料和规定。受让方权利义务。权利：对出让方应当依照合同规定提供出让的土地使用权，如出让方不依照 合同规定提供让地使用权的，受让方有权解除合同，并请求违约赔偿。义务：受让方应当在签 订土地使用权出让合同后规定的期限内，支付全部土地使用权出让金；在支付出

8、让金后应当向 政府有关土管部门办理登记，领取土地使用权证，取得土地使用权；依照出让合同的规定和城 市规划的要求，开发、利用经营土地；受让方需要改变土地使用权出让合同规定的土地用途的 ，应该征得出让方同意并经政府有关部门批准，依照有关规定重新签订出让合同，调整出让金 ，并办理登记。土地使用权受让：土地使用权受让就是指土地使用者将使用权再迁移的犯罪行为，包含出售、互换和受赠。土地使用权受让的条件：必须就是土地出让的土地使用权就可以展开受让；必须依照土地使用权土地出让再分 同规定的期限和条件对土地展开投资研发、利用；土地使用权受让应当签订合同；土地使用权转回 使必须办理过户备案。土地使用权受让的原则

9、：随之迁移原则，土地采用权受让时，土地使用权土地出让合约和备案文件 中所列明的权利、义务也随之迁移；房、地产一致原则，土地使用权受让时，其地上建筑物、 其他附着物所有权随之受让，土地使用者受让地上建筑物、其他附着物所有权时，其采用范围 内的土地使用权随之受让，但做为动产受让的除外；效益不容损原则，无论是土地使用权的转回 使，还是地上建筑物、其他附着物的受让，都严禁侵害土地及其他建筑物的经济效益。土地所有权受让方式：出售受让；互换受让；受赠受让。土地使用权租赁：土地使用者做为出租人将土地使用权随同地上建筑物、其他附着物出租给承租人采用，由租用 人向出租人缴付租金的犯罪行为。出租人做为受让人与国家

10、签定的土地出让合约中的权利义务不迁移。出租的条件：出租的土地使用权时国家有偿出让的具有物权性质的土地使用权，只有通过有偿 出让取得的土地使用权，才是一项独立的财产权利，才可以作为商品进行出租；行政划拨所得 的土地使用权不是独立的财产权利，不得任意出租；按照土地使用权出让合同对土地进行了投 资开发、利用；出租人与承租人应当签订租赁合同；出租人和承租人应当依照规定办理登记。租赁的内容：出租人缴纳租金的权利和将土地使用权及地上建筑物等交货承租人采用须履行职责的 义务，承租人获得土地使用权及地上建筑物等的权利和交纳租金须履行职责的义务，形成了土地并使 用权租赁的内容。土地使用权抵押：土地使用权抵押的含

11、义：土地使用权抵押就是指，土地使用者将其依法获得的土地使用权做为清 四民债务的借款的法律犯罪行为。抵押的标的物包含土地使用权和地上建筑物、其他附着物等。预设抵押权的基本建议：抵押权由抵押人和抵押权人以抵押合约预设；预设抵押合约的当事人 未抵押权人及抵押人；被借款的债权；无法违背有关规定。抵押权的处分：设定抵押权，其内容仅限于就抵押物的变卖价值优先清偿而不是取得抵押的土 地使用权。抵押人到期未能履行债务或者在抵押合同期间宣告解散、破产的，抵押权人有权依 照国家法律、法规和抵押合同的规定处分抵押的土地使用权。处分抵押的土地使用权最普通的 方法就是拍卖。抵押权的歼灭：抵押权因债务的清偿或者其他原因而

12、歼灭，应依照规定办理冻结抵押备案。 这里其他原因包含：抵押权人舍弃权利；当事人之间签订合同歼灭抵押权；预设抵押的土地毁损； 抵押物归属于抵押权人所有。土地使用权中止：土地使用权中止的条件：土地使用权中止就是指土地使用者暂停高速行驶土地使用权。引致中止的原 因很多，包含：土地使用权年限期满；提早归还；土地毁损；充公、舍弃等。土地使用权终止后的注销登记：注销登记是指土地管理部门依法对土地使用权终止的土地使用 证进行注销的法律行为。注销土地使用证应注意：注销登记有土地管理部门负责，即谁发证谁 注销；出让合同期满，土地使用权即由土地管理部门收回，同时注销土地使用证。对该土地上 的建筑物和其他附着物由国

13、家同时无偿取得。出让合同规定必须拆除的技术设备等，受让人应 当按时拆除，没有特别规定的，由土地管理部门与受让人协商处理；对提前收回土地使用权的 一般采用金额补偿与土地使用权补偿，两种方式可单独使用也可同时使用。拨付土地使用权交易：拨付土地使用权的含义：土地使用权拨付，就是指县级以上人民政府依法核准，在土地使用者缴纳 纳补偿、征用等费用后将该幅土地交货其采用，或者将土地使用权拨用交付给土地使用者采用 的犯罪行为。拨付税金土地除法律行政Seiches规定外，没采用期限的管制。系列建设用地的使用权，VA51必须的，可以由县级以上人民政府依法核准拨付：国家机关用地和 军事用地；城市基础设施用地和公益事

14、业应当地；国家重点扶植的能源、交通、水利等项目用地 ；法律、行政法规规定的其他用地。从法律上谈，拨付土地使用权，实质上就是一种出租关系。用地单位通过行政拨付获得的土地并使 用权，仅就是有权采用，不是一项单一制的财产权利，未经国家（土地所有者）同意并办妥一定的 相关手续，严禁受让、租赁、抵押，国家根据实际情况随时可以归还土地使用权。受让、租赁、抵押拨付土地使用权的条件和程序。条件：土地使用者为公司、企业、其他经济 非政府和个人；领国有土地采用权证；具备地上建筑物、其他附着物合法的产权证明；依法签下 交土地使用权土地出让合约并缴存土地使用权出让金。程序：受让、租赁、抵押人抱持土地采用权证 和房屋产

15、权证分别向市、县土地管理部门和房产管理部门提出申请拨付土地使用权和地上建筑 物、其他附着物的受让、租赁、抵押许可证，不符合条件的应归还提出申请表明理由；受让、租赁 、抵押方申领许可证后制订受让租赁、抵押合约方案，报市、县土地管理部门和房产管理部门 审查；受让、租赁、抵押经市、县土地管理部门和房产管理部门批准后，由土地管理部门与转回 使、租赁、抵押人签定土地使用权土地出让合约，并以受让、租赁、抵押所以获取的收益抵交土地并使 用权出让金，办理土地登记手续。在一定条件下可以拨用归还拨付土地使用权。第一，土地使用者因以下情况停止使用土地的： 用地者因自身发展的须要等因素而搬迁；用地者因经营管理疏于而退

16、出；用地者因不能合乎法定 设立条件或者违法经营等而被撤消；用地者因经营轻微亏损无法清偿债务而宣告破产。第二， 可以拨用归还拨付土地使用权的条件，对拨用获得的拨付土地使用权，市、县人民政府根据城 市建设发展的须要和城市规划的建议，可以拨用归还。归还拨用拨付的土地使用权时，对其地 上建筑物、其他附着物，市、县人民政府应根据实际情况给与适度补偿。2.合作建设和迁调地价合作建设就是指房地产开发公司与具有土地使用权的企业合作，使用企业提升土地的使用权、上开 播发公司提供更多技术资金的方式联合开发土地和房屋。合作的方式：第一种：一方提供更多土地使用权，另一方提供更多建设资金，房屋投入使用后双方按一定比 基

17、准分配房屋。第二种：以地折股，即为原土地使用者以土地使用权做为股本，然后与须要土地的 另一方创建合资公司，以合资公司的名义展开土地研发，最终生产量的利润，由双方按股本比例 分为。迁调地价的含义涵盖两方面：在土地使用权有偿土地出让体系中的土地使用者，例如须要发生改变合同规定的 土地用途，在请示出让方同意并经土地管理部门和城市规划部门批准后，应当再次签定土地采用 权土地出让合约，调整土地使用权出让金。若调整的出让金低于原出让金的，少于的部分即为称补地 价；原属于行政拨付拨用获得的土地使用权，如果土地使用权和地上建筑物展开受让、租赁、抵 押，应当向当地县级以上人民政府缴交出让金，或者以受让、租赁、抵

18、押所荣获收益抵交，缴交的 出让金也称补地价。迁调地价的程序：向土地管理部门提出申请，详尽表明发生改变土地采用性质或拨付土地使用权受让 的原因；经审查批准后与土地管理部门签定土地使用权土地出让合约；缴交土地使用权出让金；在 规定的时间内向房地产备案部门办理土地使用权更改相关手续。缴交地价的确认：对于拨付土地使用权缴交的地价，从理论上说道就是该土地出让时受让人应付的 出让金。土地出让的协议价、招标价、拍卖价及挂牌价差距非常大。挑选的方式依赖于政府。拨付土 地使用权，通过缴交地价方能够受让。除特定情况外，缴交地价的原土地使用权人当然沦为等值 使的土地使用权拥有者。通常由政府根据相似地块的土地出让价制订一定的标准，再按实际情况与 原土地使用权人协商确认迁调地价的金额。3.安永房产土地资源以获取渠道土地资源存有其特殊性，例如性质、属性、权属、规划指标、地段、地理位置等都较为繁杂，所以 最适宜安永发展战略及阶段性目标的地属我们须要的地。收购、置换企业，取得土地开发权；参与二、三线城市政府的旧城改造、土地整理，取得土地 开发权；支持政府公共事业（道路改扩建、环保工程等政府用土地作为补偿的项目）取得土地 开发权；介入处于困境中的开发企业，可根据项目情况采用收购、控股、投资等方式直接获取 开发收益；国资房产；军产房产。公关：以社会营销的思想创建起至激励机制，展开公关。