天安地产市场调研程序.docx

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1、天安地产市场调研程序表格安永地产市场调研程序1.市场调研的重要性房地产行业做为资金密集型行业，项目运作资金动辄上亿元，丝毫的马虎都可能将引致轻微的后 果。通过市场调研并使房地产投资开发商充份介绍现有市场，对产品及营销策略展开评估，不断 辨认出代莱市场机会，化解遭遇的问题，避免市场风险；消费者的市场需求就是不断变化的，通过及时 的市场调研可以掌控消费者的意向和动态。2.市场调研的主要类型房地产市场调查贯穿房地产经营全过程，根据目的和用途的不同可以分为：服务于房地产投资 方向决策的市场调研、服务于房地产项目运作的市场调研、服务于市场推广与销售的市场调研 。服务于房地产投资方向决策的市场调研：调研成

2、果主要应用于公司的投资方向决策，指导投资开发商的地皮投资以及项目的初步定位。 主要存有：宏观环境调查研究：包括政策法规、房地产经济知识、城市规划、区域人口特征、基础设施等 基本状况等。通过调查分析了解房地产市场的现状及动态。房地产产品调查研究：在售楼盘资料统计现有住宅项目的供应量、价格、户型特点、装修 情况、新技术、新工艺、新材料的使用情况等各方面的统计分析；区域市场分析对特定区 域市场进行定量分析，研究典型个案，对区域市场特点进行分析；新盘汇总分析阶段性对 新盘进行调查分析，追踪市场发展方向。置业消费市场需求趋势调查研究：针对消费者市场需求动机、出售犯罪行为以及市场需求影响因素展开研究，以

3、之做为开发商把握住市场需求动态的依据。品牌调查研究：品牌调查研究就是品牌建设的基础。服务于房地产项目运作的市场调研：项目定位调查研究：针对具体内容楼盘项目所处的区域，通过对置业消费市场需求的研究，融合周边竞 之争项目的研究和区位特征研究，对特定区域内的将建好楼盘展开精确的定位。置业消费市场需求研究介绍消费者购房的目的及原因、购房心理及动机分析、消费行为与习惯 、购房者挑选楼盘时高度关注的因素及决策过程、购房者崇尚的生活方式、购房时主要的信息以获取 渠道等市场信息。竞争楼盘研究介绍特定区域内竞争楼盘，尤其就是明星楼盘的销售状况、 优劣势、主要卖点，为楼盘定位提供更多参照依据。产品测试调查研究：针

4、对将建楼盘，依据设计结果对楼盘的各指标分别进行测试。具体内容包 括：社区配套设施与功能需求测试；建筑类型与容积率之间的匹配关系；房屋格局、面积与各 功能区的分割等。服务于市场推广与销售的市场调研：楼盘媒体宣传分析：对在售项目进行主要媒体广告投放量进行统计，可进行楼盘卖点、营销策 划活动等市场营销方面的资料收集，可根据资料进行媒体投放及营销方式分析，同时作为市场 竞争研究的有力补充。销售现场调查：通过对现场拟购人群的调查，对销售阶段的媒体策略、销售策略调整提供参考 依据；业主满意度调查：了解签署合同的消费者与入住消费者对开发商、特定楼盘以及物业等 方面的满意程度。业主居住状况在一定程度上会影响具

5、体楼盘以及开发商的声誉，提高现实业 主的居住满意程度，能为开发商塑造良好的品牌形象，提升消费者美誉度与忠诚度。3.房地产市场调查的主要方式房地产市场调查的主要方式：出访法、观察法、试验法。访问法速度快且成本不是太高，但收集到的资料不够客观无法达到调查的目的。答卷法：市场 调查人员要求被调查人员每人答一份卷，使个人意见表达出来；谈话法：市场调查人员与被调 查人员进行面对面谈话；电话法：市场调查人员借住电话来了解消费者意见，如定期询问住户 对房产的设计、设备、功能、环境、质量、服务的意见。轻易观察法，派遣人至现场对调查对象展开观测。比如派遣人至房地产交易所或售楼处观测消费者 购买房产的犯罪行为和建

6、议，调查消费者对本公司的信赖程度；实际痕迹测量法：调查人员不是和亲 自观测购买者的犯罪行为，而是观测犯罪行为出现后的痕迹，比如比较在相同报刊杂志上刊载广告的效 果；犯罪行为记录法：纪录消费者的日常行为，比如观赏电视节目的习惯，在什么时间段收听什么 节目等。实验法就是将调查增大至一个比较大的规模上，展开实验后得出结论一定结果，进而对整个市场展开 推断。实验的目的：介绍物业的环境、功能、定位与否畅销；介绍物业价格若想被市场所接 受到。比如通过展销会去介绍消费者的市场需求情况。4.房地产市场调查的步骤和程序一般而言，房地产市场调查的主要程序可以分为：初步调查、决定收集资料的方法、设计调查 表、选样、

7、资料整理与分析、报告的准备与提出。初步调查：确定问题及研究的范围，并经过研究，拟定调查计划。可以分为三个步骤：情况分 析：拟定调查计划之前，市场调密人员必须介绍公司的产品、竞争者、销售渠道与方法、消费 者出售习惯、广告、销售和降价方法等情况；trained调查：对目前调查范围有关资料展开分析， 分析同业与政府的资料、专家的意见等；同意研究范围。决定收集资料的方法：资料可分为两类：初级资料（原始资料）：指专为某项计划而收集或实 验而得的资料；次级资料（二手资料）：指原始资料经过整理后形成的可为他人利用的资料。 次级资料的来源：政府机关、金融机构所统计公布的资料。如各级政府公报、银行结汇统计等 ；

8、同业公会、商会等职业团体，如房地产协会所公布的资料；市场研究机构所公布的资料；广 告代理商及各种广告媒体所发布的资料；国内外大学的出版物；各种基金会提交的研究计划及 报告；国内外公共图书馆所公布的资料；公司本身拥有的各种资料；原始资料的收集方法：访 问法、观察法、实验法。设计调查表（见到五调查问卷的设计）。选样：消费者地域的确认；对具备代表性的消费者展开抽样调查（随机抽样、计划样本、分层 样本）。现场调查：即为按调查计划通过各种方式至调查现场以获取完整资料和搜集由他人整理过的次级资 可望。资料整理与分析：对资料展开编辑整理，去粗取精，去伪存真，确保资料的系统性、完整性和 可靠性；展开分类编号以

9、便于搜寻、档案和采用；将分类的资料展开统计数据排序，编成各种计 算是表中、统计表、统计图等；对各项资料中的数据和事实展开比较分析，得出结论一些可以表明有关 问题的统计数据，直到得出结论必要的结论。编写和递交调查报告：编写调查报告应当努力做到：客观、真实、精确的充分反映调查结果；报告内容珍 清简明扼要，重点注重；文字细密，用语中肯；结论和建议应当表达清晰，可以概括为要点；报告后应当 附于必要的表格、附件和附图，以便写作和采用；报告完备，印刷确切美观。备注：以上房地产市场调查程序对房地产市场调查工作只具备一般性指导意义，在实际工作中， 对齐具体情况，科学有效率地精心安排调查工作的内容。5.调查问卷

10、的设计调查问卷的构成：问卷一般由开头、正文和结尾三个部分组成。问卷的开头主要包括问候语、 填表说明和问卷编号。问候语用于消除被调查者的疑虑，激发他们的参与意识；填表说明用于 规范和帮助受访者对问卷的回答；问卷编号用于识别问卷、访问员、被访者地址等，可以检查 访问员的工作，防止舞弊，便于校对检查、更正错误等。问卷的正文一般包括资料收集、被调 查者的基本情况两部分。问卷的结尾可设置开放题，征询被调查者的意见、感受，或是记录调 查情况等。问卷设计必须则。一致性原则：问卷内容应当与调查所期望介绍的内容向一致；完整性原则：问卷 内容应当能够囊括调查目的所须要介绍的所有内容；准确性原则：问卷应当保证数据的

11、准确性；可行性 原则：问卷应当确保被调查者愿并如实提问问卷，还要确保编码、分析的可行性，被调查者所 提供更多的提问应当就是可以定量的；效率原则：在确保赢得同样信息的条件下挑选最简便的查问方式， 以并使问卷的长度、题量和难度最轻，节省成本；模块化原则：将问卷分割为若干个功能模块， 每个模块由若干道题形成，以并使问卷结构分野，易于保护与更新。问卷设计技巧。问句的设计技巧：防止专业术语和缩略语；防止涵义不明的字眼；防止加推断 性的问题；防止一反问多请问；防止具有导向性的问句；防止采用双重驳斥的问句；防止敏感性问 题；问句必须考量时间性；制订问句必须存有明晰的界限；特别注意回答的顺序。答案设计技巧：答案设立 一千的基本方法：二项挑选法、多项挑选法、顺位法、回忆法、比较播发；答案设计时应特别注意的事 项：答案必须诸般，答案须不相容，定距、定比问题的答案设计，注解和填上答案标记应当恰当，防止 问题与答案不一致。