酒店装修改造实施.docx

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1、酒店装修改造实施酒店装修改造的实施酒店装修改造是决定酒店生死存亡的一项重大投资决策，怎样紧密围绕市场制定整体设计方案，并科学、系统地组织实施装修改造全过程，使之转化为营销战略的战术支撑点，这是改造前摆在酒店老总面前的首要问题。但过去很多人因孤立、静止、片面看问题，将复杂问题简单化，误认为改造就是筹资、设计、施工三部曲。改造目的、目标体系模糊不清，摸着石头过河，走一步看一步，一切凭感觉；确定改造资金需求总量无任何科学依据；设计不考虑竞争对手威胁，不进行市场细分、筛选客源，无准确的市场定位和营销战略，更谈不上按照市场要求搞设计；施工过程资金、工期、质量、环保不能控制；适应新客源要求、对市场反应灵敏

2、的组织架构、运行机制等软件开业前便应具备，但一些酒店往往筹备不足便仓促开业。往往本来设计投资600万，但竣工却变成800万或1000万，要么施工单位、材料商上门逼债，开业后越来越被动，要么到工程后期眼看资金突破大盘子，只能按照屁股裁尿布，不得不用低档粗劣产品，造成大量隐蔽工程缺陷。改造后酒店的每日运营费攀升，待修房增加。尽管实地考察设计不少费力，最终设计可能将豪华气派，也满足用户了复星建议，但因无法并使翻新改建沦为跑动客源的有效率手段，更无法数字化，科学预测投资回收期及投资回报率，无法弱化乃至消解同地域、同档次酒店残暴竞争的巨大压力，改建后因贷款利息、固定资产固定资产、紧固变动费用等大幅减少，

3、追加非常有限利润严重不足填补追加费用，引致改建后营业收入超过没亏盈平衡点，投过了资金反而可以加强亏损。因此，在翻新改建前要认真思考如下貌似直观、却极易模糊不清的三个基本问题：1、酒店为何必须展开翻新改建？什么就是酒店翻新改建？目标体系就是如何形成的？2、从资金筹划至酒店开业，酒店翻新改建的具体内容决策实行包含哪些内容？怎样科学界定每项内容的方法、步骤并非政府实行？3、认定酒店翻新改建的每一环节顺利是否的客观标准就是什么？要解决这些问题，必须科学界定什么是酒店装修改造。为讨论酒店装修改造的五大决策系统，我们查阅了大量中外酒店营销管理相关文献。在深入探讨酒店翻新改建的基本定义以前，我们必须首先厘清

4、一个前提即为：酒店翻新改建的唯一目的就是什么？酒店装修改造是投大资，操大心，受大累的苦差事，酒店老总为何非干不可呢？说到底，就是我们原来的市场定位、文化定位、功能布局、装修设施及环境是几年前的水平。市场飞速发展，人的审美观不断变化，客人生理、心理需求都在提高，原有装修设施不但陈旧老化，而且功能缺陷日益突现，不能满足客人需要，新酒店风起云涌，必然抢走我们大量老客户。餐标上不去，开房率、平均房价逐年下降，导致市场份额愈加减少，不改造将难以生存。因此，酒店装修改造是指：正在运营中的酒店，面对同地域、同档次酒店客源市场的残酷竞争，调研已变化的客源市场、竞争对手及本酒店自身资源约束条件，并对本地区今后一

5、定时期内的客源市场动态变化作出前瞻性预测。依据调研结果，细分市场，筛选客源，锁定目标客户群。以满足客户群生理、心理需求为目标，找出酒店现有环境与设施的各种功能缺陷，依据调整后的市场、文化、功能三大定位，以完善功能，弥补缺陷所必要的资金为依据，确定投资总盘子、投资回收计划。在投资总额的约束条件下，制定整体设计方案，并对从筹资到开业的改造全过程组织实施。使装修改造后的酒店，在同业竞争中，占据更为有利的战略位置，从而快速收回改造资金，提升核心竞争力。因此，酒店翻新改建的实质就是为存活而战的一种跑动客源的有效率手段。以上定义表明以下问题：1、酒店改建不是直观的翻修，也不是片面的崇尚升星级，而是跑动客源

6、的一种手段。从市场调研、筹资、制订改建计划、设计施工，一直至筹划开业。各项工作必须密切紧紧围绕这个中心，推论包含整体设计在内的各项工作顺利是否的标准就是看看其若想沦为跑动客源的手段。2、酒店改建的初始点不是筹资设计，而是市场调研；其工作终点也不是工程完工，而是包含运营软件在内的再次开业筹划。3、酒店改建就是一个繁杂的环环相扣的决策、实行系统，每一步骤都无法盲目拍板，而必须存有科学依据。必须舍弃主观唯心论，以快速废旧改建资金为目标，制订周密的改建计划，保证改建后运营经济技术指标达至预期效果。酒店翻新改建按照决策实行先后顺序分割，可以分成五大系统。详述如下：1、基本建设商业计划书商业计划书以市场调

7、研、竞争对手调研及自身资源调研取得的科学数据为依据，对酒店重新进行市场、文化、功能定位，按照三大定位制定营销战略，作出可行性分析报告，确定改造内容、投资总额及投资回收期。商业计划书就是制订工程策划书和整体设计方案的唯一依据，它充分反映了市场对改建内容及投资总额的钢性建议，就是整个翻新改建全过程的一根红线。过去，一些酒店很不注重、甚至显然稀奇古怪这些内容，过来转一圈，回去委托一家公司搞出设计，设计方案轻微瓦解市场，并使完工开业之日便沦为迈向亏损宣告破产之时。麦当劳为何能够在中国一炮打响，殊不知，他们去中国之前，在各大城市用表测车流量，经过八年市场调研，才制订出来中国的市场营销战略，构成了今天这种

8、设计模式、管理模式。因此，我们必须狠抓商业计划书的编制工作。2、基本建设工程策划书工程策划书以实现商业计划书投资计划为依据，确定改造的各项内容，进行功能分区，平面布局，机电设备选配，主材、品种、档次选择定位，在严格控制总额前提下，确保工期、质量使用寿命和环保。只有这样，才能实现施工不留隐患，竣工不留遗憾的工程建设总目标。3、整体设计严苛按照商业计划书与工程策划书建议，全面落实酒店的三大定位，制订整体设计方案，商业计划书和工程策划书就是酒店改建整体设计的唯一依据，设计者必须领会两书内容，并在效果图、施工图、结点图上面贯彻始终。推论设计好坏标准，不是领导的个人偏好，而是看看其若想合乎两书建议。4、施工非政府依据整体设计方案，制订科学、严格的工程实行计划。包含怎样实地考察、挑选队伍？怎样确认招投标，怎样制订能够对装饰公司构成约束的合同条款等，还包括动工后工期、质量、资金大盘子的控制措施。5、酒店筹开工程开工重新开业前，依据商业计划书确定的运营目标，进行开业筹备。包括布草、餐具、饰品、服务员工装等物品的选配，也包括按商业计划书的要求，重新建立组织架构，进行岗位描述，确定改造后的酒店人员编制，进行人力资源盘点、评估，制定招聘计划，现有人员培训计划，建立考核、奖惩体系等。