房地产行业专题研究：新保障房时代的地产链行业比较.docx

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1、房地产行业专题研究：新保障房时代的地产链行业比较1 保障房的政策变迁、特征对比、逻辑变化从 2008 年以来的三次地产政策宽松期来看，保障房政策一直作为商品房政策的补充，起到 稳定、支撑地产投资增速的作用。当前市场讨论保障性租赁住房建设托底今年地产增速、 稳增长作用已有很多，因此本篇报告并不过多讨论保障性租赁住房的投资体量几何。本篇 报告的重点聚焦在：保障性租赁住房和以往政策推动的其他类保障性住房（廉租房、公租 房等）及棚改房有何不同，保障性租赁住房会不会产生和以往不一样的投资机会？我们下 沉至保障房相关各行业内部，对各细分板块的投资优先度进行比较。保障房政策变迁：从“居者有其屋”到“住有所居

2、”新中国成立以来，我国住房制度历经了三次变化：住房实物分配制度（1978 年以前）住 房制度市场化改革（1978-2006 年）住房保障制度（2006 年后）。住房实物分配制度是 计划经济条件下的福利化制度，由国家或单位投资建设、购买住房并无偿地分配给职工， 而职工只需要支付一定的租金便可以。1978 年以后住房制度逐渐走向市场化，住房资源开 始由市场分配，虽然充分挖掘了土地的价值，但是居民住房保障有所弱化。2007 年以来， 我国开始正式进入大力发展保障性住房的阶段。2007 年以来，中国住房保障制度建设思路由“居者有其屋”向“住有所居”转变，出租型 住房开始取代出售型住房成为保障房制度的主

3、心骨。目前，中国出售型保障住房包括经济 适用房、限价房和共有产权房，出租型保障住房包括廉租房和公共租赁住房，更新型保障 房有棚改房。中国住房保障主体由政府主导向政府和社会结合转变，中国住房保障模式也 由“补砖头”向“补砖头”和“补人头”并行转变。出售型住房保障房发展历史：经济适用房限价商品房共有产权房。1994 年 12 月建设 部、国务院住房制度改革领导小组、财政部发布城镇经济适用住房建设管理办法，标志 经济适用住房制度正式确立。2006 年建设部、发改委等部门发布关于调整住房供应结构 稳定住房价格意见的通知，提出限价商品住房概念。2014 年 4 月住建部发布关于做好 2014 年住房保障

4、工作的通知，首次提出共有产权住房这一概念，并确定北京、上海、深 圳、成都、淮安、黄石为首批试点城市。出租型保障房发展历史：廉租房公租房公共租赁住房（并轨）保障性租赁住房。1998 年国务院发布关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知，为低收入家庭租 赁由政府或单位提供廉租住房。2010 年 6 月住建部等七部委发布关于加快发展公共租赁 住房的指导意见，提出公共租赁住房。2013 年 12 月住建部、财政部和发改委联合发布关 于公共租赁住房和廉租住房并轨运行的通知，宣布 2014 年开始公租房和廉租房开始并轨 运行。2021 年国务院办公厅发布关于加快发展保障性租赁住房的意见，解决部分新

5、市 民和青年人等群体住房问题，我国住房保障逐步进入以公共租赁住房和保障性租赁住房为 主的租赁住房阶段。我国保障性住房制度的变迁路径其实有迹可循。海外来看，相较于新加坡为代表的实物补 贴为主、德国为代表的货币补贴为主的保障政策，新西兰公共住房与我国保障性住房的概 念最为接近，都是由政府主导分配、管理，针对低收入群体提供的福利性住房，其公共住 房包括国家建设的国有住房与市场收储的社会住房，可分别与我国公租房与保障性租赁住 房概念相对应。参考新西兰的保障房体系建设，使低收入群体获得可负担的住房是保障性 住房制度的终极目标：当公共住房住户经济条件得到改善，管理部门将帮助他们购买在其 可负担范围内的住房

6、，申请相应的补贴与优惠贷款，退出公共住房并最终获得住房所有权。新西兰的“住房连续体”：新西兰针对不同家庭发展阶段提供相应的住房保障措施，通过相 互衔接的实物与货币补贴的保障措施，帮助无家可归或居住在不安全环境中的人群获得安 全住所，并逐步在住房市场上获得出租房屋，最终获得房屋所有权。展望“十四五”，保障性租赁住房有望接力棚改房，成为地产投资的新托底力。从一般公共 财政支出结构来看，2009 年至今保障房支出历经了“廉租房公租房棚改房”的轮转， 但近年来随着棚户区改造逐步进入尾声，公共财政中的保障房支出开始逐步下滑， 我们认为保障性租赁住房建设有望接力棚改房，成为后续托底地产投资的力量。根据华泰

7、 固收团队在 2021.12.14保障性住房投资规模会有多大？中的测算，“十四五”期间 40 城建设保障性租赁住房约 1005 万套、建筑面积约 7 亿平方米、累计投资额约 2.8 万亿元， 其中，2022 年投资额 6341 亿元，如果保障房项目均交由房地产开发商承做，可拉动房地 产投资约 3.6 个百分点。保障性租赁住房 vs 其他保障房 vs 商品房的差异保障性租赁住房 vs. 传统商品房与市场化运营的商品房相比，保障性租赁住房是依赖于政府和社会组织而存在的半公共产 品。两者间的差异主要体现在以下方面：1）土地来源：一般商品房采取招拍挂的方式获得土地，房企自身的杠杆情况、贷款的可得 行和

8、土地政策的松紧均影响一般商品房土地的获取；而保障性租赁房多以政府补贴为主， 土地获取大多取决于政府规划，房地产开发公司自身的能动性不大。2）资金来源：商品房建设的费用一般完全由房地产开发商承担，而保障性租赁住房的资金 来源则是多渠道的，可以由政府独立、政府和开发商共同或政府、开发商和住户三方共同 承担建设成本。此外，参与建设保障性租赁住房还可享受一定的税收及贷款优惠。3）出租价格：商品房的出租价格基本市场化，由租房市场的供需关系决定；但是保障性租 赁住房的租金受到政府调控，一般略低于同地段、同品质的商品房合理租赁价格。保障性租赁住房 vs. 其他保障性住房经过多年探索，当前我国已经确立了公租房

9、、保障性租赁住房和共有产权房为主体的住房 保障体系。横向对比来看，保障性租赁住房相比其他保障性住房有以下特点：1）建设资金来源多样：保障性租赁住房鼓励社会资本加入、提倡多主体投资，相比于公租 房等政府主导的投资，资金体量和放大效应更强“保障性租赁住房的投资体量有保证。”2）房屋来源多样化且土地供应受政策支持：关于加快发展保障性租赁住房的意见中规 定，用于建设保障性租赁住房的土地来源有：集体经营性建设用地、企事业单位自有闲置 土地、产业园区配套用地、闲置和低效利用的商业办公/旅馆/厂房/仓储等非居住存量住房等， 土地供应充足。从利用效率来看，以往棚改是土地置换（市中心郊区），而本次允许将闲 置和

10、低效利用的商业办公/旅馆/厂房/仓储等非居住存量住房用于改建、建设保障性租赁住房， 是土地的再次利用。“保障性租赁住房以低成本盘活城市、企业存量资产，社会综合效 益明显增强。”3）土地使用权及物业可作为抵押：建设保障性租赁住房的集体经营性建设用地使用权可以 办理抵押贷款，企业持有运营的保障性租赁住房具有稳定现金流的，可以将物业抵押作为 信用增进，发行住房租赁担保债券“与其他保障性住房相比，保障性租赁住房的资产市 场化程度高、各类资本参与投资的意愿更强。”4）着力于一、二线城市，地理位置要求交通便利、配套设施齐全：本次保障性租赁住房主 要配租于一、二线大城市，并且在规划保障性租赁住房的用地时，要

11、求安排在产业园区及 周边、轨道交通站点附近和城市建设重点片区等区域“保障性租赁住房对商品房需求有 推迟作用、但派生出的消费需求更大。”5）租期时间暂时没有限制：不同于公租房的 5 年租赁时长限制，当前国家层面对保障性租 赁住房的租赁市场并没有明确规定，甚至部分省市明确表示保障性租赁住房没有租赁时长 限制“消费者租住房屋的时间预期长，购买折旧期限长的家庭耐用消费品的偏好更高； 同时，保障性租赁住房对 REITs 的适应性更好。”6）配租对象为新市民、青年人：对比公共租赁房及棚改房，保障房的重点从低收入群体、 居住条件差的原住居民，逐步过度到以年轻人代表的城市新居民这样的转变意味着两件 事：经济动

12、力的切换：棚改房是土地经济的延申，而保障性租赁住房则着眼于人才经济； 即期消费 vs.远端购房需求：不论是一二线城市买房还是回老家买房，此次保障性租赁住 房对针对的新市民的远期购房确定性是比以往保障性住房所针对的对象（低收入人群、城 市原住民）要高的，因此保障性租赁住房中短期来看对商品房需求的挤压作用更强（因为 针对对象具备购房潜力），“本轮保障性租赁住房推出在微观层面最大的效果或在于即期消 费力的释放、远期购房需求的再推迟。”2008 年后的三轮商品房+保障房共振宽松周期复盘如何既要保证房地产行业对经济发展提供稳定支撑，又要不以房地产作为短期刺激经济的 工具，保障性租赁住房浮出水面。保障房往

13、往作为商品房的补充来调节经济周期，从历史 数据难以观测其对地产链的独立影响，商品房政策对地产链的估值起决定性作用，我们很 难将保障房的作用单独剥离出来。我们结合房屋销售面积同比、二手房价环比增长来对过去地产宽松周期进行划分：2008 年 后地产有三次政策宽松周期，分别是 2008-2009 年、2012-2013 年、2014-2015 年，地产 宽松的表征除了商品房放松信贷、降低首付比，也配有保障性住房政策的推出（08-09 年为 廉租房，12-13 年为公共性租赁住房，14-15 年为棚改房）。我们对历史上三轮地产宽松周期的宏观背景、地产政策、表现优异的行业及原因 进行了分析，发现：1）地

14、产产业链（上游的水泥、玻璃等建材，下游家电、轻工、汽车等 可选消费）在地产政策宽松期想要估值显著提升、取得绝对收益+相对收益需要供需两侧均 出现变化，仅有需求侧的变化是不够的。供给侧的变化例如汽车下乡、家电下乡、新能源 汽车、全屋定制家具、稀土出口限制令等，需求侧的变化往往较为直接（销售增速回升或 产品价格提升，通常由地产小周期回升带动）；2）供给侧变化的影响也分强弱，1.0 刺激政 策对板块的提振效果最明显，而后续 2.0、3.0 刺激政策所带来的相对受益、估值提升都比 较弱，典型的如汽车的两次购置税刺激政策发布后市场表现得差异。本轮新保障房时代的 A 股地产链投资逻辑变化本轮保障性租赁住房

15、建设的背景下，实体经济的五方面相关趋势需要关注： 1）商品房不再是信用派生和经济刺激的理想主力； 2）保障房对地产链需求端和供给端的影响有限整体居民杠杆率较高是消费端的约束、 低碳化趋势下原料价格较高成为原料端的约束； 3）产业政策的刺激作用大概率递减，尽管近期家电下乡、汽车下乡的刺激政策再次提出， 但其对消费的带动可能不及过往 1.0、2.0 版本提出时； 4）需求结构的重要性更高租赁性保障房的配租对象切换到了更具消费力的新市民； 5）产品周期的重要性更高相比 10 年前，信息技术、能源技术在地产链出现了新的技 术应用、有了新的需求场景。对标以上五方面，传统地产链在新保障房时代的投资范式需要

16、做出五点调整： 1）缺少了商品房政策的刺激，保障房政策对地产产业链的影响力会更强，地产链内部的行 业比较及选股思路需要重点考虑新保障房建设的特性； 2）在地产链的边际变化不够大的情况下，要优先选择估值更低、有“非地产链”叠加逻辑 的细分行业； 3）对地产链的估值修复力度保持清醒，寻找产业政策与产品周期共振的时点、细分领域； 4）消费需求释放的源头不同，对应受益的消费品、受益的品牌可能会发生变化； 5）地产链与电子链、电力链融合的领域存在具备潜力的投资机会，会使得传统地产链的投 资逻辑发生偏移，重视“老树开新花”的领域。2 新保障房时代的地产链：行业比较及选股思路地产产业链的内部关系可简化为：房

17、地产企业从金融机构获得资金、从政府部门获得土地 资源后，由设计院按照要求进行建筑设计，房地产企业或施工单位采购建材，最后施工单 位进行房屋建设、初步装修；房屋建设好后，由房地产企业负责销售；消费者购置完房产 后，按照各自的消费能力和消费偏好，进行房屋的进一步装修，而后购置家电、家具等。 我们沿着地产产业链的共性、考虑保障性租赁住房的特性，挖掘新保障房时代的投资机会。之于金融：新保障房资产少+久期更长+证券化，券商受益程度优于银行保险正如前文所述的保障性租赁住房 vs.传统商品房、保障性租赁住房 vs.其他保障性住房，本 轮保障性租赁住房的突出特征是资产体量较低+资产久期更长+资产证券化程度提升

18、，我们 认为这意味着：资产端优势的重要性将高于负债端优势的重要性（券商离资产端更近、银 行保险负债端优势更强）、久期最长的权益资产优势大于债券资产和贷款资产、客户群与交 易所市场更贴近的金融机构占优，这三点都意味着券商股受益程度高于银行股和保险股。保障性租赁住房的资金需求低于商品房，银行业在保障性租赁住房产业链中的地位不及其 在商品房产业链中的地位。房地产企业在开发一般性商业房地产项目的时候，出于后续拿 地资金需求的考虑，会偏向从银行体系获取尽可能多的贷款，来维持其运营的稳定。但保 障性租赁住房由于本身具有公共品或半公共品的属性，政府对保障性租赁住房建设会提供 政策支持以保障其在开发过程中的资

19、金来源渠道和资金使用量。此外，保障性租赁住房以 政府划拨为主的土地获得方式使得其获地成本低于商品房，其信用派生的能力低于商品房。2021 年 7 月，国务院颁布关于加快发展保障性租赁住房的意见，其中提出要进一步加 强对保障性租赁住房的金融支持，包括加大信贷支持力度、支持长期贷款投放、支持金融 债券投放以及对保障性租赁住房贷款实施差别化管理等。银行保障性安居工程贷款 2018 年 曾高达约 1.5 万亿元（背后有央行提供 PSL 支持），其中政策性银行约占七成、商业银行约 三成。随着棚改模式退潮，近两年保障性安居工程贷款与 PSL 余额均下滑。但保障性租赁 住房的顶层支持政策落地以来，商业银行已

20、加大对保障性租赁住房的授信力度，截至 2021 年 8 月建行已为保障性租赁住房授信 658 亿元。此外，公募 REITs 也有望解决保障性租赁住房的资金问题。2021 年 7 月，发改委印发关 于进一步做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点工作的通知，将积极支持 保障性租赁住房项目开展 REITs 试点。保障性租赁住房现金流（租金、出租率、租金增长 率）稳定、成长属性强、产权清晰，适合做成公募 REITs。而反过来，公募 REITs 也可以 解决保障性租赁住房获取建设资金的问题，促进保障性租赁住房快速推进。之于建材：地域与渠道权重上升，石膏板、复合地板、保温材料等更受益居住需求

21、、生活品质需求的位次差异一定程度上影响了保障性租赁住房和商品房对建材品 质的要求。在购买一般商品房后，房屋一般由工程公司进行装修或居住者自行装修，装修 的出发点在满足居住需求的逻辑上叠加了一层提升生活品质的需求，因此精装修/自行装修 往往选择高端建材；而保障性租赁住房一般由工程公司进行全装修，装修出发点的重心在 于满足居住需求（满足居住需求提升生活品质），因此参考公租房，装修材料可能会选择 中低端产品，此外考虑到参建保障性租赁住房项目的利润率低于一般商业项目，政府在确 保装修材料质量达到国家或各地的质量标准的前提下，可能会让渡装修材料的选择权给承 包商，选择符合要求的中低端产品有助于其提升项目

22、利润率。住建部 2021 年 9 月发布关于集中式租赁住房建设适用标准的通知，将集中式租赁住房 （包含保障性租赁住房）分为宿舍型及住宅型，要求两类租赁住房的建设标准分别按照宿 舍建筑设计规范（改建宿舍型也可参考旅馆建设设计规范）及住宅建筑规范来执 行，但通知中缺少对保障性租赁住房在实际建设中的细节指引。各地政府在实际规范 保障性租赁住房的建设标准时，多自行制定标准或参考过往建设公共租赁住房的标准。如 成都住建部在 2021 年 8 月发布成都市租赁住房规划设计技术导则（试行）、上海市城乡 管理委等在 2020 年 10 月发布上海市租赁住房规划建设指导、温州市暂时参考 2014 年 4 月发布

23、的浙江省保障性住房建设标准。综合考虑各地方政府租赁性住房的设计指导、保障性租赁住房的配售对象、建设要求等， 我们认为受益于保障性租赁住房建设的建材企业或满足以下标准：保障性租赁住房建设 对其需求的提振作用强；与相同功能或可替代的建材相比，价格中等或偏低（满足工程 企业对项目的盈利需求，单价较高的建材一般不会用于保障性住房的建设）；该建材的施 工工序简单快速（易于大面积及快速施工）；耐用性要比较强（保障性租赁住房没有类似 公租房的租住时间限制，因此翻新的周期较长）；满足绿色环保的要求（政府主导的房屋 建设项目政策性收益性）。之于建筑：保障性租赁住房成为装配式建筑、装配式装修的新载体政策是装配式建

24、筑推广的最大动力，载体是保障性租赁住房。2020 年以来，各地政府或相 关部门便开始陆续出台各类政策，在保障房建设中推广装配式建筑，北京市政府更是自 2017 年便开始要求所有新纳入保障房建设的项目必须采用装配式建筑，在政策推动下近年来装 配式建筑的渗透率不断提升，根据住建部数据，新建装配式建筑面积占新建建筑面积的比 重从 2015 年的 2.7%提升至 2021 年的 20.5%。展望看，“十四五”期间政策或仍是装配式 建筑发展的最大推力，而其载体便是保障性租赁住房。微观角度，装配式建筑使得保障性租赁住房的承建企业可以向时间要收益。从企业微观角 度看，传统装修模式下，由于保障房项目回款时间慢

25、、没有预付金且租金低廉，既无价格 优势也无时间优势，因此房地产企业的参与意愿较低。而装配式建筑可以有效得缩短施工 的工期，这意味着保障性租赁住房可以提前交付给租住者并产生现金流，相比商业性租赁 住房，尽管保障性租赁住房没有价格优势，但是可以向时间要收益，因此对承建企业的吸 引力要高于以往。从装配式建筑结构来看，预制混凝土（PC）钢结构木结构。无论是国家政策还是地方计 划，都对装配式建筑的施工提出以下要求，第一是要绿色环保，第二是要迅速完成。木结 构建筑成本较高，制作周期长而且防火能力较差，加上市场培育程度不高，不能符合要求。 相比于钢结构，预制混凝土结构具有制造成本低、防火性好、防腐蚀性好等特

26、点，而劣势 在于施工过程中排放要高于钢结构。我们认为对于保障性租赁住房来说，制造成本低、防 火性和防腐蚀性好更重要，且住房和城乡建设部标准定额司司长田国民在关于推动城乡 建设绿色发展的意见上的发言表示地方在保障性住房和商品住宅中积极应用装配式混凝 土结构，因此在居住应用上，PC 结构钢结构。从产业链内部角度来看，构件设计与制造施工原材料。装配式建筑产业链可以分为，上 游的原材料（如水泥、石膏、钢铁）、构件设计与制造、施工和下游的房地产企业、政府等。 房地产商和政府属于产业链中最强势的一个环节，话语权较高且决定了上游订单的来源， 有着较强的议价能力，因此施工企业的压力较大；上游的原材料价格受供给

27、端影响高于需 求端，且下游应用较广，装配式建筑对其整体需求影响较小，因此其利润水平高低与装配 式建筑景气度的相关性有限。综合来看，在装配式建筑大力提倡的当下，处于产业链中游 的构建设计与制造企业的盈利性和运营能力要由于施工企业，且自身账上充足的现金流可 以保障企业的产能扩张速度，单位时间内会比施工公司享受到更多的益处。装配式装修也有望受益于保障性租赁住房的建设。上海市租赁住房规划建设导则中提到， 要在保障性租赁住房中鼓励装配式装修的使用，在满足人体尺度和舒适性的前提下，减小 卫生间、厨房等的使用面积；成都政府也在成都市租赁住房规划设计技术导则中提及， 租赁住房应采用装配式装修，厨房、卫生间等设

28、备需要高度集成。之于地产：地方国有地产企业是开发主力，产业园区类企业或受益在较好的盈利模式还未出现前，房地产企业自主参与的意愿预计仍较低：根据住建部披露 数据，过往商品房开发的利润率平均而言在 11%-13%左右，相比之下保障性租赁住房利润 率约为 6%左右。在此背景下，有两类开发商易于承担保障性租赁住房的建设工作：1）地方政府控制的城投 类房地产企业及国有房地产企业，这些公司一是以往就承担了大量保障性住房的建设工作， 二是其在商品房开发市场缺乏竞争力，这些因素会使其积极参与到保障性住房的建设中， 其中，一二线城市的本地国有房地产开放商一二线城市其他开发商其他线城市房地产开 放商；2）在保障性

29、租赁住房建设目标较多的省份（四大经济圈）有大量闲置工商业用地的 企业。国务院在关于加快发展保障性租赁住房的意见中提出，对闲置和低效利用的商 业办公、旅馆、厂房、仓储、科研教育等非居住存量房屋，经地方政府同意后允许改建为 保障性租赁住房。从非居住存量房屋转换为居住房屋将提升土地的价值，账目上有较多限 制工商业用地的企业有更强的意愿去改建保障性租赁住房。之于消费：厨电卫浴受益程度更高，家具关注中端品牌前文我们提及，本轮保障性租赁住房政策的推出在微观层面最主要的效果或在于即期消费 能力的释放、远期购房需求的再推迟。首先，保障性租赁住房主要配租于房价较高的一、 二线大城市，并且在规划保障性租赁住房的用

30、地时，要求安排在产业园区及周边、轨道交 通站点附近和城市建设重点片区等区域，“高房价+保租房本身的便利性”会使得租住者推 后其购房计划，购房计划推迟意味着每月进行大规模储蓄的压力降低，储蓄压力的减小会 使得居民现在的消费意愿提升；其次，从保障性租赁住房针对的人群来看，不论是一二线 城市买房还是回老家买房，此次保障性租赁住房对针对的新市民的远期购房能力是比以往 保障性住房所针对的对象（低收入人群、城市原住民）要高的，因此本次保障性租赁住房 的推出对商品房需求的挤出效应更强，转向消费领域的购买力更多。保障性租赁住房中，厨电（主要指集成灶、油烟机等大型厨电）、浴电的配置强度要高于白 电、黑电。我们以

31、上海、成都政府出台的租赁性住房建设规划为样本（上海、成都相关文 件要求的较为具体），来考察各类家电在保障性租赁住房里的配置强度。无论是住宅类还是宿舍类的租赁住房，均要求配置油烟机、坐便器、节水龙头、取 暖器（指浴霸）及空调，此外燃气灶、电磁炉、热水器、电冰箱的配置需求也较高， 小家电一般属于建议配置，住宅性租赁住房一般会配置洗衣机，但宿舍类租赁性住房不 会。进一步我们将各类家电以热力标记的形式展现在房屋平面图上，可以发现使用场景为 厨房、浴室的家电的配置强度较高。我们认为原因在于：全装修下，大型厨电、浴电属于装修需求（必需属性更强），而大部分 白电（除空调）及黑电属于购置需求（可选属性更强）。

32、随着未来保障性租赁住房的建设量 的增加，装修需求将在“十四五”期间大幅增加，具备装修属性的厨房电器、卫浴电器及 空调最先受益，主要包括集成灶、油烟机、热水器、取暖器、空调等。保障性租赁住房为 全装修交付，这些产品在房屋交付给用户前就需要设计、安装好。与普通家电相比，这些 产品一是必需属性更强，如果不安装这些产品，则保障性租赁住房无法完成考核交付，二 是需求发力的渠道发生变化，由以前的 C 端转向 B 端及 G 端。最后，我们参考了当前精装修房屋各类家电的配置情况，作为保障性租赁住房全装修的参 考。配置率角度：卫浴电器 厨房大家电厨房小电器白色电器黑电。配置率高低顺序与我们从地方政府租赁性住房

33、建设标准文件中总结的配置强度顺序类似，因此在保障性租赁住房体系下，我们认为厨电/ 卫浴/空调厨房小家电其他白色电器黑色电器。此外，保障性租赁住房以租赁为核心的模式会使得家电的前瞻指标发生变化，从商品房销 售面积切换到房屋竣工面积。2015 年以来（截至 2021 年 12 月），家具零售额同比增速与 商品房销售面积累计同比的相关性要高于与房屋竣工面积累计同比的相关性，这是因为 2015 年以来家电板块的主要推动力是商品房（对应需求指标为商品房销售面积）；但我们 预计 2022 年商品房政策仍偏紧，家电板块的主要推动力将切换至保障性租赁住房，而保障 性租赁住房只租不住，因此房屋竣工数据对家电销售

34、数据的指引性会更强。对比历史上三轮保障性住房政策发布期，我们认为本轮保障性租赁住房建设对家电板块的 影响与 2012-2013 年最类似：1）2008-2009 年除了推出廉住房政策，还推出了限价商品房 政策，出售型保障房对家电板块的带动与商品房类似；2）2014-2015 年大力推广棚改房， 同时也推出了共有产权房，棚改房本身以财政补贴和房屋置换为主，棚改后建设的新房仍 有大部分向外出售，因此其对家电的拉动也与商品房类似；3）2012-2013 年在政策端只推 出了公共租赁房，且地产整体调控偏紧，与当下类似（2008、2015 地产调控政策均偏宽松）， 因此我们认为本轮保障性住房建设对家电的

35、影响与 2012-2013 年类似。从历史数据来看， 表现为家电零售额和房屋竣工面积的相关度提升，而与商品房销售面积的相关度下降。保障性租赁住房建设的地理位置要求交通便利，可能不直接对汽车板块形成提振逻辑。从 租赁用地的位置分布来看，大部分处于远郊，且这种现象在一线城市更加明显。但远郊并 不意味着交通不方便，从实际情况来看，位于远郊的这些租赁用地一般临近产业园区，居 住户大部分都是产业园里的企业员工，企业一般会安排班车接送，对汽车出行的需求较弱； 此外，这些租赁用地一般起到缓解中心城市人口密度压力的作用，在建设初期便规划好地 铁、公交车站等交通工具，对汽车需求的提振作用有限，汽车行业仍主要是电动车和智能 车的更新性需求。保障性租赁住房对装修品质的要求整体略弱于商品房，二三线家具企业、B 端/G 端渠道有 优势的轻工制造企业有望受益。上文中我们提及，保障性租赁住房对建材品质的要求低于 商品房，因此诸如多层实木复合板、刨花板、强化复合板等中低端建材有望受益，对应到 家具企业，便是产品使用这类材料的木门、橱柜和地板企业。此外，考虑到当下数字化发 展迅速，智能门锁有望随着保障性租赁住房的大面积建设而放量。