2022年房地产市场前景2022年房地产市场状况202801.pdf

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1、2017 年房地产市场前景：巨头崛起行业集中度再度提升 每年都有排行榜，这一年，格外不同。2016 年 12 月 31 日，克而瑞发布的 2016 年中国房企销售排行榜数据显示，有 3 家企业的销售金额超过 3000 亿元，12 家企业的销售金额超过 1000 亿元，占整体市场份额的 10%。对比往昔，地产 TOP10 的座次已然改变，行业洗牌如此之快，如逆水行舟不进则退。曾经，行业首家突破千亿销售金额的房企是万科，那是在 2010 年，万科当年全年销售金额是 1081.6 亿。时过境迁，2016 年万科已失去龙头老大的交椅。2017 年的“成绩单”并不令人意外。2016 年前三季度，国内信贷

2、宽松、去库存的楼市政策在一二三四线城市广施红利，房价加速上涨成为必然结果。而房企，则借机壮大规模，利用入袋的销售金额寻求扩充实力的经营路径。于是，土地市场陷入癫狂状态，地王从一二线城市蔓延到三四线城市。克而瑞研究中心统计数据显示，2016 年，全国 300 城土地市场成交建筑面积 40977 万平方米，同比下降 28%，仅为 2013 年成交建面的四成。但成交金额不跌反升，全国 300 城经营性用地成交金额为 19769 亿元，增幅达 23%。热点城市高总价、高地价、高溢价率的三高地块频出，地王纪录屡被刷新，以至于常常上演面粉高于面包的戏码。但是，地王是危险的，尤其在市场预期发生改变之后。第一

3、太平戴维斯中国首席执行官兼董事长刘德扬表示，市场预期改变，2017 年楼市销售将放缓、回暖周期拉长、投资回报前景越发缥缈，开发商拿地需要谨慎，并注意防控风险、分摊成本。开弓难有回头箭，已经挤上了霸主之争的擂台，就只能硬着头皮往下走。第一财经记者从少数私下透露了 2017 年销售目标的地产公司处获得的信息显示，在去年大量填补库存的基础上，2017 年势必争取更高销售目标，个别一线巨头更给自己定下翻倍的目标。一名华南房企高管对第一财经记者表示，“除了像万达一样坚定转型的以外，没有开发商会主动收缩业务，收缩意味着向市场投降。企业不难作出选择，难的是在负债、规模、成本与盈利间取得平衡。”2017 年房

4、地产市场前景：并购升级大鱼吃小鱼继续演绎 过去一两年时间，以并购为主的外延式增长成为企业招拍挂拿地之外的主要增长路径，它能破解热点城市拿地困局、有效降低资源获取成本。公司并购与资本市场结合得更加紧密，是大象和大象的游戏，并有望改写行业格局。中国指数研究院数据显示，2016 年年内仅 300 亿元以上百亿房企已完成及正在进行中的并购案例近 100 起，占行业并购数量的七成以上。2015 年，行业中最大的并购事件当数招商蛇口吸收重组招商地产上市。而2016 年，并购事件增多，先是中海宣布通过收购中信地产以及中信泰富持有的地产业务，相关资产包含有 126 个房地产项目，与此相似的是保利并购中航地产案

5、，中航把共计 331 万平方米建面的九大资产作价 20.3 亿卖给保利。并购之王融创在2016 年大出手，据不完全统计，其在年内已进行 10 笔收购，耗资近 300 亿元，此外融创还通过定增入股金科地产，玩起股权投资。销售冠军恒大地产更是一直走在“买买买”的路上，其足迹遍布中渝置地、嘉凯城、廊坊发展、深深房，主题从地产项目的收购到股权收购再到借壳重组，更参与炮制了震动整个资本市场的万科股权大战 上述收购是去年行业收购大战中的缩影，也是冰山一角。招商蛇口总经理许永军接受第一财经记者采访时表示，未来大型房企将加速整合并购中小房企可，行业集中度进一步提升。刘德扬则预测，“2017 年开发商整合将加速

6、，有获取贷款能力的、进入股权市场的大型开发商将寻找收购合适资产或收购现金流紧张的小型开发商的机会。”穆迪副总裁兼高级信用评级主任梁镇邦在 2016 年 12 月举行的穆迪信用风险年会上对记者表示，“预计在调控的干预下，2017 年房价增速将会放缓。信贷环境中，无论是开发贷还是境外债券市场和银行融资、境内债券市场与信托贷款等融资渠道都更利于财务健康的大型开发商。”2017 年房地产市场前景：楼市趋稳 中原地产研究中心统计数据显示，截至2016 年 12 月 29 日，全国住宅类土地单城市出让额排名前 50 的城市合计出让住宅用地 20841 亿，比 2015 年同期上涨幅度达到了 48.4%。伴

7、随着中国城镇化进程加速，上述核心城市房价不断升高，而这些城市在人口、教育、医疗条件的优势使得人口不断流入。“一线城市的存销比总体较小，这和此类城市库存规模明显不足的态势是有关的。二线城市存销比回落的速度较快，这和二线城市 2016 年房地产市场交易持续向好的态势有关;其中，具有代表性的四小龙城市即南京、苏州、合肥和厦门更是出现了存销比低于 6 个月的紧张状态。”易居智库研究总监严跃进说。“当下市场在连续重磅政策的影响下，开始降温，主要原因是包括北京、深圳、合肥、南京等城市的信贷等政策力度较大。整体看，市场的过热成交将会明显被抑制，短期部分过去报价过高的项目和二手房价格会快速回调，市场未来的调整

8、期将维持 69 个月。这一轮市场的调整幅度要看信贷收紧的尺度。”中原地产首席分析师张大伟指出。戴德梁行高级董事、华东区综合住宅服务主管伍惠敏认为，政府需要合理引导市场需求，全面开征房产税等良药多管齐下，建立长效机制，这是稳定房价的关键。2017 年房地产市场前景：调控长效机制加快落地 刚刚结束的中央经济工作会议指出，“房子是用来住的，不是用来炒的”。与此同时，会议提出要加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制。伍惠敏认为，长效机制意味着房地产市场发展不能只靠一时的应急政策，关键要完善制度建设，并处理好住房消费和投资、房地产和经济增长、存量房和增量房之间的关系。“限购政策、信贷政

9、策都需要搭配使用，同时辅助房产税等其他手段。”伍惠敏说。方正证券房地产行业首席分析师夏磊表示，稳房价其实就是稳民心。当前政策腾挪空间已越来越小，只有构建房地产健康发展长效机制、构建“阶梯形”消费预期才能实现房地产行业的平稳健康发展。夏磊指出，面对区域分化的市场，作为宏观调控的主体，中央政府应将更多的行政调控责任交给地方政府，使其根据自身特点“因城施策”。并在土地、税收等关键要素方面，应让地方政府承担主体责任。同时，积极适应城镇化发展趋势，全面推行“人地挂钩”，增加人口迅速增长城市的土地供给弹性。另一方面，还应积极推行房地产税改革。具体来看，对各环节税收进行调整，减少交易环节税费、支持居民置换和

10、房产流通;增加保有环节税费，调节财富分配不公。通过简并税种、优化税收结构，为房地产税替代土地出让收入创造条件。同时，应开展空置房房产税试点，减少社会资源的浪费，引导购房预期，避免住房成为炒作的工具。同策咨询研究部总监张宏伟则提到，建立楼市基础性制度和长效机制是重点之一，比如推进不动产登记制度、推动房地产税立法。未来建立不动产统一登记制度，加快房地产税立法并适时推进改革，对于当前房地产市场来讲，也就意味着今后最有可能直接推进的就是房地产税，而不是此前已经在上海、重庆试点的房产税。今后一揽子关于房地产税方面的税制改革的顶层设计有可能逐步推出，以逐步完善作为楼市长效调控机制三大体系(土地、财税和金融)之一的财税政策与措施。