【住建办法】梅河口市国有土地上房屋征收与补偿办法.docx

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1、【住建办法】梅河口市国有土地上房屋征收与补偿办法梅河口市国有土地上房屋征收与补偿办法第一章总则第一条为了规范国有土地上房屋征收与补偿活动，维护公共利益，保障被征收房屋所有权人的合法权益，根据国有土地上房屋征收与补偿条例及有关法律、法规的规定，结合我市实际，制定本办法。第二条在我市行政区域内征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人（以下称被征收人）给予补偿安置的，适用本办法。第三条梅河口市人民政府（以下简称市政府）负责本行政区域的房屋征收与补偿工作。市住房和城乡建设局（以下称市房屋征收部门）组织实施本行政区域的房屋征收与补偿工作。市房屋征收部门授权市房屋征收经办中心作为房屋征收实

2、施单位，负责房屋征收与补偿的具体工作。市房屋征收部门对房屋征收实施单位在授权范围内实施的房屋征收与补偿行为负责监督，并对其行为后果承担法律责任。市房屋征收部门会同财政、发改、国土、审计、监察、公安、环保、法制、房产等有关部门和各乡镇（街）按照各自职责分工，共同做好房屋征收与补偿工作。第四条房屋征收相关费用从房屋征收服务费中列支，征收服务费从征收补偿费用中列支。第二章征收决定第五条为了保障国家安全、促进国民经济和社会发展等公共利益的需要，有下列情形之一，确需征收房屋的，由市政府作出房屋征收决定：（一）国防和外交的需要；（二）由市政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设的需要；（三）由市政府组

3、织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要；（四）由市政府组织实施的保障性安居工程建设的需要；（五）由市政府依照中华人民共和国城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要；（六）法律、行政法规规定的其他公共利益的需要。第六条依照本办法第五条规定，确需征收房屋的各项建设活动，应当符合国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划。保障性安居工程建设、旧城区改建应纳入市国民经济和社会发展年度计划。市发改部门应当根据国民经济和社会发展年度计划，确定征收项目计划。第七条市政府作出房屋征收决

4、定前，应当履行下列程序：（一）市政府组织发改、国土、住建等相关部门审查拟征收项目是否符合公共利益需要，是否符合国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划。保障性安居工程、旧城区改建，是否纳入国民经济和社会发展年度计划。（二）市房屋征收部门应当对征收范围内的房屋权属、区位、用途、建筑面积等情况组织调查登记，并在房屋征收范围内公布。市政府组织规划、不动产登记等相关部门对征收范围内未经登记的建筑物进行调查、认定和处理。被征收人对调查登记工作不予配合，造成房屋补偿不能体现被征收房屋真实价值的，由其承担后果责任。（三）市房屋征收部门拟定征收补偿方案，上报市政府，市政府召开会议组织发改、

5、国土、住建、财政、法制等相关部门对征收补偿方案进行论证。（四）市政府对论证通过的征收补偿方案进行公布，征求公众意见，征求意见期限不得少于30日。（五）旧城区改建项目，征收范围内50%以上的被征收人认为征收补偿方案不符合本办法规定的，由市法制办组织被征收人和公众代表召开听证会，并根据听证会情况修改方案。（六）市政府作出房屋征收决定前，应当按照有关规定，对拟征收项目进行社会稳定风险评估。征收房屋超过800户的，应当经市政府常务会议讨论决定。第八条市政府作出房屋征收决定前，征收补偿费用应当按规定存储到专门帐户。采用房屋产权调换方式补偿安置的，产权调换房屋的价值应计入征收补偿费用总额。第九条市政府作出

6、房屋征收决定后，应当在房屋征收范围内发布公告。公告之日房屋征收决定同时生效。房屋被依法征收的，国有土地使用权同时收回。第十条房屋征收范围确定后，不得在房屋征收范围内实施新建、扩建、改建、分割房屋、改变房屋用途、进行种植和养殖等不当增加补偿费用的行为。对违反上述规定实施的，不予补偿。市房屋征收部门应当将前款所列事项书面通知规划、国土、市场监管、税务、环保等部门暂停办理相关手续。第三章补偿第十一条市政府对被征收人给予的补偿包括：（一）被征收房屋价值的补偿；（二）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；（三）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。第十二条被征收人可以选择货币补偿，也可以选择产权调换的方式

7、补偿安置。第十三条被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值由具有相应资质的房地产价格评估机构评估确定，房地产价格评估机构应当对被征收房屋及房屋所占范围内合法土地使用权价值一并评估。房地产价格评估机构由被征收人协商选定，协商以50%以上被征收人意见为准。在5日内协商不成的，市房屋征收部门应当组织被征收人代表采取抽签、摇号等方式进行选定。被征收人不选派代表抽签、摇号时，可由乡镇（街）、社区工作人员代表进行抽签、摇号，抽签、摇号的过程与结果，应当由公证处现场公证。被选定的房地产价格评估机构向市房屋征收经办中心提供分户初步评估结果，市房屋征收经

8、办中心应当将分户的初步评估结果在征收范围内公示。被征收人和市房屋征收部门对评估确定的被征收房屋价值有异议的，自收到评估报告之日起10日内，向房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的，自收到复核结果之日起10日内，向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。因被征收人对房屋征收工作不予配合，房屋征收工作人员及评估人员不能入户进行实地踏查，应当由无利害关系的第三人见证，做好记录，并将有关情况记录在评估报告中。第十四条被征收人选择房屋产权调换的，被征收住宅房屋原面积部分实行“征一还一”，适当增加安置面积，具体标准按照以下规定执行：（一）被征收住宅房屋以房屋所有权证（不动产权证书）为补偿单位。选择多

9、层楼房的，每户无偿增加5平方米的安置面积；选择高层楼房的，每户无偿增加8平方米的安置面积。原面积和增加安置面积部分需结算楼层差价。被征收人要求再增加面积部分按照市场价格结算。（二）被征收住宅房屋按照规定标准产权调换住宅楼房，在增加和奖励安置面积后仍不足45平方米，不足面积部分按建筑安装工程造价结算，同时结算楼层差价。被征收人要求再增加面积部分按市场价格结算；被征收人持有低保证，且是被征收房屋所有权人，被征收房屋按照规定标准增加和奖励安置面积后仍不足45平方米的，无偿安置到45平方米，需结算楼层差价。第十五条产权登记为营业性质的房屋，产权调换到同类地段营业房屋的，被征收房屋原面积部分实行“征一还

10、一”，被征收人要求再增加面积部分按市场价格结算。其他用途的非住宅房屋（包括办公、厂房、仓储、锅炉房等），被征收人要求产权调换营业性质房屋的，按被征收房屋的评估价值与产权调换房屋市场价格结算差价的方式安置。临主要街路的住宅房屋用于经营且工商、税务等营业手续齐全，被征收人要求产权调换同类地段营业房屋的，原面积部分按1500元/平方米结算差价。被征收人要求再增加面积部分，按市场价格结算；不临主要街路用于经营的住宅房屋，被征收房屋按照住宅房屋的标准给予补偿安置，其停产停业损失部分按照第十八条规定执行。第十六条征收已经登记的房屋，其性质、用途和建筑面积，一般以房屋权属证书和房屋登记簿的记载为准；房屋权属

11、证书与房屋登记簿的记载不一致的，除有证据证明房屋登记簿确有错误外，以房屋登记簿为准。第十七条市政府组织有关部门依法对征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理。对认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑的，应当给予补偿；对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑的，不予补偿。第十八条对工商、税务登记手续齐全并事实经营，且房屋实际用途为生产、经营用房的，在征收决定公告之日仍在持续生产、经营，因房屋征收造成停产、停业损失的，按照下列方式给予补偿：（一）对设施设备的拆除、运输、安装、调试等发生的费用，由征收当事人协商确定。协商不成的，通过评估机构评估确定。房地产价格评估机构可以邀请相应的专业机构或者

12、专业人士给予帮助，并在注册房地产估价师声明中予以说明。（二）征收非住宅房屋，涉及可正常迁移的设施设备，不予补偿。对无法恢复使用的设施设备，应当按照重置价格结合成新给予补偿，具体补偿金额，由征收当事人协商确定。协商不成的，通过评估机构评估确定。（三）对停产停业期间的净利润补偿，依据房屋征收决定公告之日上年度净利润均值计算，具体以缴纳所得税完税凭证为准；对停产停业期间员工工资损失补偿，依据征收公告之日企业缴纳员工养老保险的人数确定员工人数，按照养老保险缴纳基数确定补偿标准。以上损失补偿的期限，按下列方式结算：1.被征收人房屋自己经营，选择产权调换营业房屋的，按照实际过渡期限给予补偿；选择货币补偿或

13、产权调换住宅房屋的，按照12个月期限给予一次性补偿。2.被征收人房屋由他人经营，选择货币补偿或产权调换住宅房屋的，按照6个月期限分别给予被征收人和房屋承租人一次性补偿；选择产权调换营业房屋的，按照实际过渡期限扣除6个月的期限给予被征收人补偿，按照6个月的期限给予房屋承租人补偿。（四）对不能提供所得税完税凭证和养老保险缴纳证明的，净利润及员工工资损失按照下列方式给予补偿：1.被征收人房屋自己经营，选择货币补偿或产权调换住宅房屋的，按照被征收房屋评估价值的10%给予被征收人一次性补偿；选择产权调换营业房屋的，按照实际过渡期限，每月按被征收房屋评估价值的0.8%给予被征收人补偿。2.被征收房屋由他人

14、经营，选择货币补偿或产权调换住宅房屋的，按照被征收房屋评估价值的5%分别给予被征收人和房屋承租人一次性补偿；选择产权调换营业房屋的，按照实际过渡期限扣除6个月的期限，每月按被征收房屋评估价值的0.8%给予被征收人补偿，房屋承租人按照被征收房屋评估价值的5%给予一次性补偿。（五）被征收房屋产权登记为住宅房屋而事实用于经营，但工商、税务登记手续不齐全的，停产停业损失补偿参照本条第（三）、第（四）款补偿标准的50%执行。对具有工商手续，但生产、经营活动不在被征收范围内进行的，不给予停产停业损失补偿。第十九条其他附属设施的补偿：有线电视1100元/户；成龄果树100元/棵；成材树200元/棵；上水井5

15、00元/口；下水井100元/口；沉井500至1000元/口；暖气片120元/片；青苗10元/平方米；经济苗木20元/平方米；信鸽、犬类、禽畜等养殖动物自行迁移，只给予搬迁补偿，具体标准为：家禽、信鸽10元/只；犬、猪、羊等家畜100元/头；牛、马等家畜200元/匹；持有合法手续且事实存在的动力电设施550元/瓦千；认定为合法的构造物及室内外装饰装修按评估价格补偿。第二十条其他补助和奖励标准：搬迁补助费按照被征收房屋有照面积给予20元/平方米补助；选择产权调换住宅房屋的，临时安置补助费按照被征收房屋有照面积每月每平方米6元补助。超过过渡期限的，按每月每平方米9元补助；选择产权调换营业房屋的，只享

16、受停产停业损失补偿，不再享受临时安置补助。采暖补助费按每个采暖期每户1000元的标准补助。被征收人在规定签约期限内达成协议并完成搬迁，征收住宅房屋选择产权调换的，予以原有照房屋面积20%的奖励；选择货币补偿的，予以原有照房屋面积300元/平方米的奖励。征收其他非住宅房屋，不享受20%面积奖励，予以原有照房屋面积300元/平方米的奖励。逾期没有签订协议的，一律不得以任何形式给予奖励。第二十一条市房屋征收经办中心与被征收人依照本办法规定，就补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置费、停产停业损失补偿、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等事项，订立补偿协议。第二十二条市

17、房屋征收经办中心与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议，或者被征收房屋所有权人不明确的，由市房屋征收部门报请市政府依照本办法规定，按照征收补偿方案作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。市房屋征收部门与被征收人无法取得联系的，应当按照相关的法律规定公告处理。被征收人对补偿决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。第二十三条被征收人在法定期限内不申请行政复议也不提起行政诉讼，在补偿决定规定的期限内又不搬迁的，由市政府依法申请人民法院强制执行。申请人民法院强制执行的费用由被申请人承担。第四章法律责任第二十四条市政府及市房屋征收部门的工作人员在房屋征收与补偿工作中不

18、履行本办法规定的职责，或者滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的，由上级人民政府或者本级人民政府责令改正，通报批评；造成损失的，依法承担赔偿责任；对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依法给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。第二十五条违反规定，在征收范围内抢搭抢建，或抢种植物的一律不予补偿，并由住建、国土等部门依法予以处理。采取暴力、威胁等方法阻碍依法进行的房屋征收与补偿工作，构成违反治安管理行为的，依法给予治安管理处罚；构成犯罪的，依法追究刑事责任。第二十六条采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁，造成损失的，依法承担赔偿责任（客观上无法保障的

19、除外）；对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，尚不构成犯罪的，依法给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。第二十七条贪污、挪用、私分、截留、拖欠征收补偿费用的，责令改正，追回有关款项，限期退还违法所得，对有关责任单位通报批评、给予警告；造成损失的，依法承担赔偿责任；对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，尚不构成犯罪的，依法给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。第五章附则第二十八条本办法自印发之日起施行。梅河口市城市房屋拆迁管理办法（梅政发20077号）、梅河口市城市房屋拆迁补偿细则（梅政发20078号）、梅河口市城市房屋行政强制拆迁审理办法（梅政发20079号）和梅河口市城市棚户区改造实施方案和梅河口市城市棚户区改造拆迁补偿安