上半年中国房地产市场价格、成交量、供应、库存及土地市场概况[图].docx

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1、上半年中国房地产市场价格、成交量、供应、库存及土地市场概况图 一、价格：新房价格整体维稳，二、三四线城市房价累计涨幅明显收窄 2019年上半年百城价格累计涨幅低位收窄，单月环比涨幅持续运行在0.5%以内，整体价格维持稳定。各线城市中，一线城市价格高位维稳，二、三四线城市累计涨幅较去年同期均收窄。十大城市二手房均价环比于3月止跌转涨后，近两个月涨幅持续扩大。数据来源:公共资料整理 相关报告：智研咨询发布的2020-2026年中国房地产行业运营模式分析及发展前景预测报告数据来源:公共资料整理 百城均价累计涨幅低位收窄，整体价格平稳。根据数据显示，2019年6月，百城新建住宅均价14891元/平方米

2、，同比上涨3.87%，涨幅较去年同期收窄1.22个百分点；环比上涨0.37%，涨幅连续10个月在0.5%以内，维持在低位区间，整体价格较为稳定。累计来看，2017年以来半年度累计涨幅持续收窄，2019年上半年百城整体价格累计上涨1.45%，累计涨幅较去年同期收窄1.19个百分点。二季度以来，住建部连续对房价涨幅过快的城市预警提示，继续强化“稳房价”目标，预计下半年房地产市场价格将更趋平稳。数据来源:公共资料整理 从各级别城市来看，2019年上半年一线城市新建住宅价格累计涨幅低位略有扩大，二、三四线城市价格累计涨幅均收窄。 一线城市市场价格绝对值在高位维稳，环比涨幅连续26个月在0.1%左右，今

3、年上半年累计上涨0.29%，受去年低基数及今年重点城市规划利好的影响，累计涨幅较去年同期在低位区间略有扩大，其中深圳、广州累计涨幅较去年同期均扩大，北京由累计下跌转为上涨； 二线城市上半年累计上涨2.30%，较去年同期收窄1.92个百分点，内部分化格局愈加鲜明，其中去年上半年价格累计涨幅居百城前列的太原、贵阳等城市，今年上半年累计涨幅较去年同期大幅收窄，贵阳近两个月价格环比连续下跌；杭州、成都累计涨幅较去年同期有所扩大，单6月杭州、成都受高端项目集中入市等结构性因素影响，环比涨幅位居百城前列； 三四线代表城市上半年累计上涨2.28%，涨幅较去年同期收窄2.47个百分点，收窄幅度在各线中最为明显

4、，其中有近两成的城市上半年价格累计下跌，近八成的城市累计涨幅较去年同期收窄，其中威海、烟台、扬州、潍坊今年上半年价格累计涨幅均较去年同期收窄6个百分点以上。今年以来，三四线城市价格环比涨幅均在0.5%以内，且近三个月涨幅连续回落，价格上涨动能转弱。数据来源:公共资料整理 二、成交：重点城市成交规模分化明显，一二线热点城市市场回暖 2019年1-5月，全国商品房销售面积为5.6亿平方米，同比由增转降，下降1.6%，其中商品住宅销售面积4.9亿平方米，同比下降0.7%。今年上半年重点城市商品住宅成交规模较为稳定，各线城市走势分化，一线城市成交同比增长显著，二、三线代表城市成交同比均下降，其中三线代

5、表城市同比降幅最为显著。十大城市二手房市场成交活跃度继续提升。数据来源:公共资料整理 重点城市新房成交规模较为稳定，二手房市场活跃度提升。2019年上半年50个代表城市新建商品住宅月均成交面积在2770万平方米左右，同比下降1.0%，成交规模较为稳定。其中3-4月受政策微调预期增强、国家重点规划落地及房贷利率下调等多种因素影响，市场出现短暂回暖；随后各部委及时发声稳定市场，热点城市调控政策加码，5月成交规模同比回落，6月房企为冲刺半年度业绩，加大推盘带动单月成交面积同环比小幅增长。二手房方面，2019年1-5月十大城市二手房成交套数约45.9万套，同比增长17.1%，二手房成交活跃度提升，其中

6、上海、成都、苏州成交套数增幅近五成。数据来源:公共资料整理数据来源:公共资料整理 一线城市成交面积同比大幅增加。一线城市自去年三季度市场触底反弹以来，成交同比保持增长态势，2019年上半年一线城市商品住宅月均成交面积57万平方米左右，同比增长39.7%，其中北上广深成交规模较去年同期均提升，北京成交同比超一倍。 二线代表城市整体市场企稳。2019年上半年二线代表城市月均成交面积约76万平方米，同比下降约0.7%，整体市场企稳，但内部不同城市走向分化，其中苏州、南京等强二线城市去年在严苛的调控政策下成交规模同比大幅下降，今年上半年受供应放量、政策趋稳以及规划利好等因素影响，前期抑制的需求逐步释放

7、，成交规模同比均增长；另外，西安、重庆等城市去年上半年成交规模处历史同期相对高位，今年上半年成交有所回落。 三线代表城市市场降温明显，后期调整压力较大。前两年三线代表城市在棚改红利刺激下市场热度较高，去年上半年整体成交规模达到历史同期相对高位，今年上半年市场有效需求减弱，四分之一的城市成交面积同比降幅在三成以上，市场降温明显。2019年上半年三线代表城市成交面积同比下降11.0%，降幅在各线中最为显著。 三、供应与库存：市场供求趋于均衡，短期库存处在合理区间数据来源:公共资料整理 上半年重点城市供应规模相对平稳，短期市场供求趋于均衡。2019年上半年，20个代表城市商品住宅月均新增供应约129

8、0万平方米，同比下降1.4%，其中一季度供应同比下降9.5%，二季度在市场回温及6月冲刺年中业绩刺激下房企加大推盘力度，供应同比增长4.5%。上半年20个代表城市商品住宅月均成交1480万平方米，同比增长1.8%，同期销供比为1.15，短期市场供求基本平衡，其中杭州、青岛销供比较去年同期有所降低，供不应求态势略有缓解；单月来看，6月20个代表城市商品住宅供应放量，同环比均增长，销供比降至0.99。数据来源:公共资料整理 可售面积略有提升，库存去化时间稳定在合理区间。截至2019年6月底，20个代表城市商品住宅可售面积约12900万平方米，同比增长30.2%，二季度以来单月可售面积同环比均提升，

9、其中北京、上海、青岛、芜湖可售面积同比增长均在50%左右。库存去化时间方面，截至2019年6月末，20个代表城市商品住宅库存去化时间为10.9个月，较去年末提升0.9个月，2月份以来库存去化时间持续维持在11个月附近，库存水平整体较为合理。数据来源:公共资料整理 多数代表城市库存去化时间较去年末均有所提升。截至2019年6月末，除北京、深圳、苏州外其余代表城市库存消化时间较去年末均有所提升，具体来看，杭州、苏州、武汉可售面积均在近五年相对低位水平，库存消化时间在6.5个月左右，市场短期库存不足现象较为突出；上海、北京可售面积维持在近五年相对高位，库存消化时间均在1218个月之间，处于相对合理区

10、间；天津库存消化时间高达19个月，位居重要监测的热点城市首位，短期库存较为充足。 四、土地市场：重点城市逐步加大推地力度，土地竞拍热度高 2019年上半年，全国300个城市各类用地共推出10.4亿平方米，同比下降0.3%，共成交8.8亿平方米，同比下降0.6%，其中住宅用地供求均小幅增长。分季度来看，一季度，受去年土地大规模流拍影响，各地政府推地积极性较弱，二季度，政府推地力度明显加大，带动成交规模扩容。价格方面，各类用地成交楼面均价为2557元/平方米，同比上涨16.7%，其中住宅用地成交楼面均价为4593元/平方米，同比上涨16.4%。 1.全国：二季度供地力度加大，住宅用地成交规模增加，

11、楼面均价上涨显著数据来源:公共资料整理 住宅用地供应规模小幅增长，二季度推地力度明显加大。2019年上半年，全国300个城市各类用地共推出10.4亿平方米，同比下降0.3%。其中，住宅用地推出5.1亿平方米，同比增长5.9%，商办用地推出1.1亿平方米，同比下降10.6%。具体来看，一季度，住宅用地推出2.0亿平方米，同比下降7.7%，二季度，住宅用地推出3.0亿平方米，同比增长17.3%。数据来源:公共资料整理 各类用地成交规模与去年同期基本持平，住宅用地成交小幅增长。2019年上半年，全国300个城市各类用地共成交8.8亿平方米，同比下降0.6%，其中，住宅用地成交4.2亿平方米，同比增长

12、5.2%；商办用地成交0.9亿平方米，同比下降9.1%。具体来看，一季度，住宅用地共成交1.7亿平方米，同比下降11.7%；二季度，受供应加大影响，住宅用地共成交2.5亿平方米，同比增长21.1%。数据来源:公共资料整理 住宅用地成交楼面价同比上涨，溢价率逐季提高。2019年上半年，全国300个城市各类用地成交楼面均价为2557元/平方米，同比上涨16.7%，其中住宅用地成交楼面均价为4593元/平方米，同比上涨16.4%。溢价率方面，上半年全国300个城市各类用地平均溢价率为18.2%，较去年同期下降1.6个百分点，其中住宅用地平均溢价率为20.3%，较去年同期下降2.4个百分点。 具体来看

13、，今年一、二季度住宅用地成交楼面均价和溢价率均持续上涨，二季度宅地成交楼面均价同比上涨26.3%至4936元/平方米，溢价率亦进一步升至23.9%。值得注意的是，4月以来，各地政府加大土地供应力度、部分城市亦调整热点地块出让规则，同时在中央加强金融监管等因素作用下，5月土地市场热度略有缓和，住宅用地成交溢价率较3-4月小幅回落，6月溢价率保持平稳，整体土地竞拍热度仍较高。 2.各线城市：一二线城市土地供求规模均增加，土地竞拍热度明显提升数据来源:公共资料整理 供求方面，一二线城市土地供求均明显增加，二线城市供需规模占比提升显著。2019年上半年，一线和二线城市住宅用地推出面积同比增幅均在20%

14、左右，带动成交面积分别增长33.6%和20.4%；三四线城市推出面积同比下降4.8%，成交面积同比下降6.5%。从各线占比结构来看，上半年，一二线城市推出与成交规模占比均提升，其中二线城市提升显著，推出规模与成交规模占比分别提升了5.6、5.8个百分点至38.9%、39.8%，三四线城市推出与成交占比分别下降5.9、6.4个百分点。 价格方面，一二线城市宅地成交楼面均价涨势领先，溢价率处在较高水平，且较去年同期有所提升，土地竞拍热度较高。2019年上半年，一线城市住宅用地成交楼面均价同比上涨30.2%至16760元/平方米，溢价率为13.9%，较去年同期提高2.0个百分点。二线城市成交楼面均价

15、5786元/平方米，同比上涨11.5%，溢价率为20.5%，较去年同期提高2.2个百分点。三四线城市楼面均价为2856元/平方米，同比上涨4.2%，溢价率较去年同期下降9.2个百分点，三四线城市中，超七成的城市溢价率较去年同期有所下降，其余城市溢价率较去年同期提高，且部分提升幅度较高的城市均为强三线城市。 土地市场较热的城市以重点城市群和中西部核心城市为主。今年上半年，特别是3月以来，土地市场明显升温，从3-6月各城市住宅用地成交溢价率分布来看，溢价率较高的城市主要分布在热点城市群以及中西部的核心区域，土地市场热度高，如长三角城市群内的合肥、南京、杭州、苏州等城市，其中合肥溢价率达77.0%；

16、粤港澳大湾区内部分城市集中推出优质地块，企业竞拍热情较高，其中深圳、广州溢价率分别为45.0%、26.5%；成都、重庆等中西部核心二线城市溢价率亦保持较高水平。数据来源:公共资料整理 一二线城市住宅用地出让金占比提升，其中杭州出让金居全国之首。上半年，全国300个城市住宅用地出让金17657亿元，同比增长25.1%。具体来看，一线城市住宅用地出让金同比增长超七成，增幅居各线城市之首，出让金占比11.5%，较去年同期提升3.2个百分点，其中北京共成交31宗住宅用地，出让金达869亿元，居一线城市首位。二线城市住宅用地出让金同比增长超三成，出让金占比较去年同期提升了4.6个百分点至57.7%，在各线城市中占比提升幅度最大，其中杭州、武汉出让金居全国前两位。三四线城市住宅用地出让金占比较去年同期下降7.8个百分点至30.8%。从住宅用地出让金排行榜来看，一二线城市占据排行榜前十位，且在TOP30中占据27席；进入榜单的三四线城市均位于长三角和珠三角。