物管行业年报综述:业绩高增_竞争加剧.docx
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1、物管行业年报综述:业绩高增_竞争加剧1 财务状况1.1营收增幅扩大,行业仍处于快速发展阶段5家重点上市物企共实现营业收入1175.7亿元,同比增长49.6%,增速较20年提升13.3pct; 碧桂园服务(84.9%)、金科服务(77.7%)、融创服务(71%)的收入增速领先,均在70%以上;招商 积余(22.6%)、绿城服务(24.3%)、宝龙商业(28.3%)的收入增速相对较低,不足30%; 收入增速有提升幅度较大的是远洋服务(+36pct)、新大正(+33.5pct)、金科服务(+33.4pct)。碧桂园服务规模和增速领跑行业样本企业中,百亿收入规模物企从2家提升至4家。其中碧桂园服务以2
2、88.4亿元大幅领跑行业,是15家 主流样本房企平均收入规模的3.7倍,其次是绿城服务(125.7亿元)、保利物业(107.8亿元)和招商 积余(105亿元),规模均超百亿; 碧桂园服务的收入规模和增速均大幅领先于行业平均水平,卓越商企服务和建业新生活2021年的收入 规模和增速在行业内均处于低位。物业管理服务收入同比增长37.5%2021年15家物企共实现物业管理服务收入705.6亿元,同比增长37.5%,增幅扩大3.7pct; 其中合景悠活物业管理服务收入以140%的增速远远领先,主要因为21年公司非住宅物业管理业务大幅 增长278%;其次新城悦服务、融创服务、新大正和碧桂园服务,增速均在
3、60%以上;增速较为落后的是 中海物业和远洋服务,增速在20%以内。1.2平均毛利率25.7%,同比小幅提升15家样本物企的平均综合毛利率为25.7%,同比略微提升0.6pct; 整体来看,带有商写物管的公司毛利率较高,国企央企的毛利率偏低。其中,毛利率最高的是合景悠 活,为37.7%,其次是建业新生活、融创服务、华润万象生活、金科服务、新城悦服务和碧桂园服务, 均在30%以上;较低的是招商积余、中海物业、新大正、绿城服务和保利物业,均在20%以内; 9家毛利率同比提升,6家下滑。其中提升幅度较大的是合景悠活、旭辉永升服务和碧桂园服务,均提 升3个pct以上,下滑幅度较大的是华润万象生活和融创
4、服务,下滑4个pct左右。基础物管毛利率21.6%,同比提升0.5pct14家样本物企平均基础物业管理服务毛利率为21.6%,同比略微提升0.5个百分点; 其中,基础物管服务毛利率较高的是华润万象生活、碧桂园服务和新城悦服务,均高于30%;较低的是 招商积余、绿城服务、保利物业和中海物业,均低于15%; 其中6家提升,8家下滑。提升幅度较大的是远洋服务(+5.9pct)、华润万象生活(+4.4pct)和融创 服务(+4.1);下滑幅度较大的是碧桂园服务(-4.3pct)、新大正(-2.7pct)和旭辉永升服务(- 2.3pct),主要因为疫情社保减免滑坡所致。非业主增值服务毛利率30.6%,同
5、比微增0.2pct12家样本物企平均非业主增值服务毛利率为30.6%,同比略微提升0.2个百分点; 其中,非业主增值服务毛利率较高的是建业新生活、金科服务和碧桂园服务,均高于40%;较低的是招 商积余、中海物业和保利物业,均低于20%; 其中4家提升,6家下滑,1家持平。提升幅度较大的是华润万象生活(+8.4pct)、金科服务 (+5.6pct);下滑幅度较大的是碧桂园服务(-4.6pct)和旭辉永升服务(-3.7pct),主要受到开发 下行拖累。1.3销管费率持续下行,费用管控见成效15家主要房企的平均销售管理费用率为8.9%,同比降低0.9pct,近三年来稳步下滑; 销管费率最低的是招商积
6、余、中海物业和卓越商企服务,均在6.5%以内;较高的是碧桂园服务,为 12.5%;其余集中在8%-10.5%,差距较小; 除了金科服务(+1pct)、新城悦服务(+0.7pct)和远洋服务(+0.6pct)三家企业外,其余样本企业 销管费率均有降低,其中降低幅度较大的是建业新生活(-4.3pct)、合景悠活(-2.5pct)、卓越商 企服务(-1.9pct)和华润万象生活(-1.8pct)。1.4净利润高增,三家物企利润翻倍15家样本房企的规模净利润总计146.5亿元,同比增长55.3%,增速降低6.8pct; 融创服务(112.4%)、华润万象生活(110.9%)、合景悠活(108.9%),
7、净利润增速较高,均增长超 过一倍;新城悦服务(16.2%)、招商积余(17.9%)、绿城服务(19.1%)增速较低; 其中5家增速提升,10家放缓。提升幅度较大的是远洋服务(+45.6pct)和合景悠活(+34.1pct);放 缓幅度较大的是新城悦服务(-44.3pct)、建业新生活(-37.1pct)和招商积余(-34.2pct)。平均净利率为13.2%,同比提升0.3pct碧桂园服务的归母净利润规模最大,为40.3亿元,是15家样本房企均值的4倍;其次是华润万象生活 (17.2亿元)、融创服务(12.8亿元)和金科服务(10.6亿元),利润规模均超过10亿。 15家样本房企的平均净利率为1
8、3.2%,同比小幅提升0.3pct,增幅缩窄。其中净利率较高的是合景悠活 和华润万象生活,分别为20.7%和19.4%;较低的是招商积余和绿城服务,分别为4.9%和6.7%。1.5货币资金充沛,收并购市场迎来发展15家样本房企的现金及现金等价物合计为692.6亿元,同比降低7.3%,其中在手现金较为充裕的是华润 万象生活(137亿元)、碧桂园服务(116.2亿元)和保利物业(77亿元),且与其他物企的现金规模 相距较大;现金较少的是新大正(6.6亿元)和合景悠活(12.3亿元),均不足20亿元。 如果假设在手现金按照12xPE的估值去进行收并购,那么可以给归母净利润带来的贡献占比较多的是保 利
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