调研报告:农村房屋及宅基地买卖存在的问题及对策建议.docx
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1、调研报告:农村房屋及宅基地买卖存在的问题及对策建议一、农村房屋买卖纠纷案件特点一是案情较为明确。诉讼主体一般是房屋、宅基地买卖的双方,即出卖人和买受人;诉讼请求多是请求确认合同无效,并要求被告也即买受人返还房屋或宅基地;房屋和宅基地是一体的,处理房屋纠纷时需同时处理宅基地问题。二是调解难度大。该类案件的标的是当事人居住的房屋,房屋作为最基本的生活资料,是农民的命脉,关系当事人的切身利益,一旦合同被确认无效、返还房屋或宅基地,有的可能导致当事人居无定所,因此,该类案件一般调解难度较大,处理不好矛盾也易激化。三是买卖时间较长。买卖行为大多发生于同村庄邻之间,双方相互熟知,甚至是至亲好友,因此买卖房
2、屋或宅基地时相关手续不尽周全完善,多为口头约定。另有案件为要求单独返还宅基地,和要求返还房屋类似,双方在买卖或赠与宅基地时,口头约定,并无书面协议。事隔几年后,因各种主客观原因致使一方反悔,请求买卖无效、返还房屋。四是房屋或宅基地已实际交付、使用。该类买卖的房屋、宅基地大多已按照约定履行完毕,出卖人交付了房屋,买受人交付了房款,而且大多数房屋已经过装修、改建、翻建等添附行为,但未变更房屋产权及宅基地使用权手续,埋下纠纷隐患。宅基地的买卖或者赠与,受让方已经在宅基上建设房屋等,无法还原。单独处理宅基地难度较大。二、农村房屋买卖纠纷成因一是买卖合同不规范埋下纠纷隐患。原、被告双方买卖房屋、宅基地时
3、有的仅为口头协议未签订买卖合同,或者虽签订买卖合同但内容不规范,欠缺法律上的形式要件,合同自身存有瑕疵,使得买卖双方履行过程中对合同内容出现争议,酿成纠纷。二是房屋升值的利益驱动,使当事人背弃诚信。近年来农村逐步试行向社区化发展,不再规划宅基地,一方面使得农村宅基地资源趋向紧张,另一方面,实行以农村平房折换社区楼房或者以面积折换面积措施,房屋的巨大增值空间和前景,与卖房人原得的卖房款或者将社区楼房转让他人顶名要楼的转让费形成了巨大反差。另外,2013年1月31号中央下发了一号文件,要求加快包括农村宅基地在内的农村集体土地所有权和建设用地使用权地籍调查,全面开展农村土地确权登记颁证工作。一些已经
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