房地产开发市场调查内容(共7页).doc

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1、精选优质文档-倾情为你奉上某项目商业和写字楼市场分析报告（2）三）全市房地产情况 1、供应情况 2、价格和成交情况 石家庄2004年写字楼和商铺成交和价格情况 3、未来全市房地产市场预测 石家庄目前已初具形成了以东购北国两商场为中心的两大商业区域，并呈逐渐扩张之势，其东购商圈作为成熟专业市场的旧城，蕴有深厚的商业基础，依托于南三条新华集贸太和电子城等大型专业市场，构筑了完善的商业结构。随着市场的推动及其政府的规划，此商圈必将朝向市场档次飙升，更为有序的大都市商业重地发展，进而为此商圈中心的项目提供新的机遇。在两个商圈中形成了在石家庄屈指可数的大型百货商场：东购、北国。然而其他百货商场多无法与抗

2、衡如；王府井百货、华联商厦、人百广场。日客流量十万人次才得以承载近5万平米的东购，所以东购北国龙头主导地位近期是无法动摇地。定位于南国时尚的天元名品，定为高档名品的三利国际名品可以顺利经营，在于实现了选择其他业态，选择曲格定位。创新才能发展，未来石家庄的商业形态将是多种业态合理发展，异彩纷呈。 高端楼盘屡屡受挫，中档楼盘成绩可人。可以得知高端客户群体并未正确把握，没有真正满足高端需求，因而高端楼盘的发展方向，会慎重理性的改善产品中档小户型楼盘的上市迎合了市场，2005年度将会成为石家庄小户型的频频表演的年度。然而市场的容量及其产品的特色也将成为房产商的思虑。中档写字楼公寓的发展也将是与时俱进，

3、推陈出新。二、商铺市场（一）供应市场分析1、整体情况总体市场新的供应量不大，但市场存量比较大。2、在售楼盘基本情况表产品情况表3、价格和销售情况价格和销售、客户情况表4、市场租赁价格本案可参考的一层临街租赁价格为300元/平方米/月（使用面积），按8%投资回报率折算本案一层价格应为45000元/平方米（使用面积）。（二）市场需求分析1、投资客户访谈得出结论（1）客户来源和类型：来源：投资客户主要来源还是石家庄本地；也有一部分外地客户，但这部分客户或者在本市经商或本地人外出经商，对石家庄房产投资市场熟悉。类型：比例最大的是经商客户（主要是个体私营老板，包括郊县）；其次是石家庄几个大型企业（石药、

4、华药）高收入客户；第三就是有投资经历（以前投资过商铺、投资证券股票、汽车销售、保险业等）也占很大比例；第四就是政府官员或有闲钱打算置一笔固定资产的客户，最后就是其他零散的客户。投资目的：升值赚取回报、给自己或后代作为以后生活保障、自己经营生意（2）投资考虑因素：比较偏好中心地段和商业氛围成熟的商铺，比如专业市场很认可商铺投资方式，普遍认可8%及以上的投资回报率对价格很敏感 ,价格是最终考虑能不能购买投资的决定因素越来越对商铺产权、宣传推广力度、开发商实力等看重，趋于理性对商铺未来经营情况很看重，能看到前景，要求投资风险小、有保障大多数倾向于选择临街商铺，认为商场分割产权出售的方式不容易成功。一

5、部分认为石家庄商铺投资风险已经很大，尤其是小型投资客转向住宅（或市中心商住楼）投资。已经有大量投资商铺经历的客户，基本上只认可商铺投资。大多数商铺投资客户都考虑购买商铺时银行按揭，“以租养贷”。2、租赁客户访谈结论（1）客户类型：服装批发、零售，餐饮，美容，电子等个体经营着或企业管理层（2）对选址的看法；首先看重的适合做生意的商业氛围，尤其是愿意进驻同类品牌和档次商品店积聚区，除成熟商业区外，一些商户认为在大型居住区附近选址也是不错的选择；其次是当地商家尤其是个体商户比较愿意租赁临街店面，因为临街店面经营比商场内部灵活；第三是大多数商家对经营环境有要求，一般品牌还商品都要求环境洁净，交通方便，

6、但不是很嘈杂利于购物者逗留的店面。（3）对商场和临街店面区别的看法；商场主要是知名代理或品牌直接进驻；很多商户对商场管理有意见，认为商场管理太严格，没有多少自主经营的空间；商户反映商场价格不灵活，反复整体打折促销在销费者心中信誉逐渐降低。（4）对东购商圈以及桥西的看法：联单大多数商业经营人士表示东购商圈成熟，是一个商业氛围浓厚的大商圈，外来人口多，适合大量中低价位商品的经营，并且该商圈相应的大型配套商业业态还是市场空白。 桥西消费层次两级分化现象明显，低消费人群多，高消费人群比不上桥东，因此形成了桥西高档购物、消费上桥东的现象，一些高档专业、专卖店也不太愿意上桥西设点。三、写字楼（商住楼）市场

7、（一）供应市场分析1、整体情况近几年石家庄写字楼市场供应量很大，市场消化慢，估计未来几年纯写字楼市场竞争非常激烈，中低档写字楼市场竞争还不是特别激烈。2、在售楼盘（1）基本情况 （2）产品情况 3、价格和销售情况价格和销售、客户情况4、市场租赁价格和主要客户（二）市场需求分析1、在售楼盘客户来源和特征2、访谈得出结论（1）石家庄有一定量的低端写字楼购买和租赁的需求，主要表现小面积写字楼和商住楼市场销售和租赁情况良好。（2）石家庄写字楼购买客户绝大部分都是自用客户，写字楼投资性购买还没有被广泛认可。（3）石家庄高端写字楼市场购买需求量很小，这主要是因为石家庄的企业大多不愿意或没有足够实力花高价购

8、买写字楼，表现在目前新建几乎所有高档写字楼销售情况差。（4）石家庄作为一个经济比较发达的省会城市，中高档写字楼的租赁有一定量的需求，这表现在东方大厦、太和商务大厦、长安大厦、西美大厦等比较早的写字楼出租率在60%以上，个别能到80%。四、酒店式公寓市场1、统一经营管理的纯投资性公寓还没有被市场认可 统一经营管理的纯投资性酒店公寓以颐园百丽、光明大厦为代表，但都先后以失败告终，说明纯投资性酒店公寓在石家庄还没有被认可。 原因主要是因为石家庄不是一个商务发达和旅游发达城市，长期形成的中低档酒店很多且租赁价格低，新出现的酒店公寓投资回报没有很好的前景，导致投资客户不认同纯投资性酒店公寓。2、地段优越管理到位的自用性酒店公寓开始被市场认可 本类公寓不是完全意义的酒店式公寓，只是市区内的高档居住类型公寓，该类型公寓以时代中心、自由港为代表，销售情况比较看好，购买客户主要是年轻时尚人士或高收入人士暂时居所。 我们通过市场调查得出结论：石家庄市中心创新性小户型公寓仍然有一定的市场，并且市场竞争没有写字楼那么激烈，前景看好。专心-专注-专业