第二章 森林资源资产评估相关知识优秀课件.ppt

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1、第二章 森林资源资产评估相关知识第1页，本讲稿共42页第第二二，资资金金必必须须在在不不断断的的运运动动中中才才能能增增值值，根根据据马马克克思思的的资资本本运运动动过过程程，投投入入生生产产领领域域的的货货币币首首先先经经过过流流通通领领域域购购买买生生产产资资料料和和劳劳动动力力，使使劳劳动动力力和和生生产产资资料料相相结结合合，进进入入生生产产领领域域生生产产，这这是是价价值值形形成成和和增增值值阶阶段段，最最后后进进入入流流通通领领域域，将将产产品品销销售售出出去去，实实现现价价值值和和剩剩余余价价值值。通通过过这这三三个个阶阶段的反复循环，资金才不断获得增值。段的反复循环，资金才不断

2、获得增值。第2页，本讲稿共42页二、资金时间价值的计算方法二、资金时间价值的计算方法资资金金的的时时间间价价值值按按支支付付时时间间因因素素的的不不同同，分分别别有有现值现值、终值终值和年金三种形式。和年金三种形式。现现值值是是资资金金的的现现在在瞬瞬间间的的价价值值，或或者者是是指指未未来来某一特定某一特定资资金的金的现现在价在价值值。在在在在森森森森林林林林资资资资产产产产评评评评估估估估中中中中经经经经常常常常是是是是指指指指轮轮轮轮伐伐伐伐期期期期末末末末的的的的收收收收益益益益折折折折算算算算为为为为现现现现在在在在的的的的价价价价值值值值，或或或或者者者者是是是是将将将将整整整整个

3、个个个轮轮轮轮伐伐伐伐期期期期内内内内的的的的收收收收支支支支折折折折为为为为轮轮轮轮伐伐伐伐期期期期初的价初的价初的价初的价值值值值，因此也称，因此也称，因此也称，因此也称为为为为前价。前价。前价。前价。贴贴现现:按按照照一一定定的的收收益益率率将将经经过过一一定定时时间间的的收收入入或支出的资金换算为现在时刻的价值称为贴现。或支出的资金换算为现在时刻的价值称为贴现。第3页，本讲稿共42页终终值值是是指指资资金金按按一一定定的的收收益益率率增增值值，一一直直计算到某个未来时间的价值。计算到某个未来时间的价值。在在森森林林资资产产评评估估中中经经常常是是指指轮轮伐伐期期内内各各种种收收支支折折

4、算算为为一一个个轮轮伐伐期期末末或或数数个个轮轮伐伐期期末末时的价值，因此也称未来值或后价。时的价值，因此也称未来值或后价。年年金金是是指指从从现现在在到到未未来来某某一一时时间间内内每每年年获得（或支付）的等额资金。获得（或支付）的等额资金。资资金金时时间间价价值值的的计计算算，按按计计息息的的形形式式不不同，又分单利法和复利法两种。同，又分单利法和复利法两种。第4页，本讲稿共42页单单利利法法是是从从简简单单再再生生产产的的角角度度出出发发来来计计算算经经济济效效果果的的，它它假假定定每每年年所所创创造造的的新新财财富富（纯纯收收入入）不不再再投投入入到到生生产产中中去去。通通俗俗地地说说

5、，即即投投资资报报酬酬不不再再加加入入本本金金计计酬酬，因因此此，一一笔笔资资金金投投入入生生产产后后，每每年年将将为为社社会会提提供供等额的经济效果。等额的经济效果。复复利利是是在在单单利利的的基基础础上上发发展展起起来来的的，它它是是指指一一定定资资金金投投入入生生产产后后所所取取得得的的报报酬酬加加入入本本金金，并并在在以以后后各各期期内内再再计计报报酬酬的的方方法法。不不仅仅本本金金要要计计息息，利利息息也也要要计计息息，即即所所谓谓“利滚利利滚利”。第5页，本讲稿共42页（一）单利计算（一）单利计算1 1 1 1单利终值单利终值 在在在在单单单单利利利利形形形形式式式式下下下下，一一

6、一一定定定定的的的的本本本本金金金金（或或或或现现现现值值值值）A,A,A,A,按按按按年年年年利利利利率率率率p%p%p%p%计计计计息息息息，经经经经历计息期数为历计息期数为历计息期数为历计息期数为n n n n时，期末的本利和时，期末的本利和时，期末的本利和时，期末的本利和F F F F（即终值）为（即终值）为（即终值）为（即终值）为:F=A+Anp%=A(1+np%)F=A+Anp%=A(1+np%)F=A+Anp%=A(1+np%)F=A+Anp%=A(1+np%)2 2单利现值单利现值 计算现值的意义恰好与计算终值相反。计算终值是已知计算现值的意义恰好与计算终值相反。计算终值是已知

7、计算现值的意义恰好与计算终值相反。计算终值是已知计算现值的意义恰好与计算终值相反。计算终值是已知“现在现在现在现在”投资金额、利率及时期，从而测算投资的终值。计算现值则是从已知终投资金额、利率及时期，从而测算投资的终值。计算现值则是从已知终投资金额、利率及时期，从而测算投资的终值。计算现值则是从已知终投资金额、利率及时期，从而测算投资的终值。计算现值则是从已知终值（即值（即值（即值（即“将来将来将来将来”价值）价值）价值）价值）F F F F、利率、利率、利率、利率p%p%p%p%及时期及时期及时期及时期n n n n，来测算现在须投资的资金，来测算现在须投资的资金，来测算现在须投资的资金，来

8、测算现在须投资的资金额额额额A:A:A:A:第6页，本讲稿共42页（二）复利计算（二）复利计算1 1 1 1复利终值复利终值复复复复利利利利终终终终值值值值，也也也也称称称称本本本本利利利利和和和和或或或或到到到到期期期期值值值值，是是是是本本本本金金金金在在在在约约约约定定定定的的的的期期期期限限限限内内内内，按按按按一一一一定定定定的的的的利利利利率率率率计计计计算算算算出出出出每每每每期期期期的的的的利利利利息息息息，将将将将其其其其利利利利息息息息加加加加入入入入本本本本金金金金再再再再计计计计息息息息，逐逐逐逐渐渐渐渐滚滚滚滚算算算算到约定期末的本金与利息总值。到约定期末的本金与利息

9、总值。到约定期末的本金与利息总值。到约定期末的本金与利息总值。2.2.复利现值复利现值也也也也称称称称现现现现值值值值、初初初初值值值值，从从从从已已已已知知知知终终终终值值值值（即即即即“将将将将来来来来”价价价价值值值值）S S S Sn n n n、利利利利率率率率p%p%p%p%及及及及时时时时期期期期n n n n，来来来来测测测测算算算算现现现现在在在在须须须须投投投投资资资资的的的的资资资资金金金金额额额额S S S S0 0 0 0第7页，本讲稿共42页3 3普通年金的终值普通年金的终值普通年金的终值，就是每期期末连续等普通年金的终值，就是每期期末连续等额支付，到期时一次收回的

10、资金额。由额支付，到期时一次收回的资金额。由于每次付款的终值与一次付款的终值的于每次付款的终值与一次付款的终值的计算方法相同，因此计算连续等额付款计算方法相同，因此计算连续等额付款的终值，实际上是对终值求和的终值，实际上是对终值求和 第8页，本讲稿共42页例例2.1杉木用材林的轮伐期为杉木用材林的轮伐期为26年，每年投入年，每年投入的管护费用为的管护费用为90元元公顷，年利率为公顷，年利率为5%，主伐，主伐时应在主伐收入中摊管护费用成本多少钱？时应在主伐收入中摊管护费用成本多少钱？如果管护费用为年末支付，其计算公式为：如果管护费用为年末支付，其计算公式为：如果管护费用为年末支付，其计算公式为：

11、如果管护费用为年末支付，其计算公式为：如果管护费用为年初支付，则公式为：如果管护费用为年初支付，则公式为：如果管护费用为年初支付，则公式为：如果管护费用为年初支付，则公式为：第9页，本讲稿共42页4.4.普通年金现值计算普通年金现值计算普通年金现值是指今后一定时期内、每普通年金现值是指今后一定时期内、每年都有一笔固定额数的收入（或支出）年都有一笔固定额数的收入（或支出）的现在值。也就是说，在今后一定年限的现在值。也就是说，在今后一定年限内，每年都得到一份固定的收入，现在内，每年都得到一份固定的收入，现在应投入的资金。应投入的资金。第10页，本讲稿共42页例例2.2 某林场向乡村租赁林地某林场向

12、乡村租赁林地100公顷，租赁公顷，租赁期为期为30年，每公顷的年地租为年，每公顷的年地租为100元，对方要元，对方要求一次性付清求一次性付清30年的地租，在利率为年的地租，在利率为5%的条的条件下，应支付多少钱？件下，应支付多少钱？解：由题意解：由题意R=100100=10000；P=5%；n=30第11页，本讲稿共42页5.5.永续年金现值永续年金现值绝大多数年金是在特定的期间内付款的，但有些年金绝大多数年金是在特定的期间内付款的，但有些年金绝大多数年金是在特定的期间内付款的，但有些年金绝大多数年金是在特定的期间内付款的，但有些年金是无限期付款，比如股票投资，只要发行股票的企业是无限期付款，

13、比如股票投资，只要发行股票的企业是无限期付款，比如股票投资，只要发行股票的企业是无限期付款，比如股票投资，只要发行股票的企业不倒闭，则股东的红利是无限期支付的，假设每年所不倒闭，则股东的红利是无限期支付的，假设每年所不倒闭，则股东的红利是无限期支付的，假设每年所不倒闭，则股东的红利是无限期支付的，假设每年所支付的红利是等额的，这就是一种永续年金。支付的红利是等额的，这就是一种永续年金。支付的红利是等额的，这就是一种永续年金。支付的红利是等额的，这就是一种永续年金。第12页，本讲稿共42页例例2.3 某林场拟向某村购买某林场拟向某村购买100公顷林地的永公顷林地的永久经营权。林地的地租每年每公顷

14、久经营权。林地的地租每年每公顷90元，年元，年利率为利率为5%，试求该片林地的使用权评估值。，试求该片林地的使用权评估值。解：据题意解：据题意R=10090；P=5%第13页，本讲稿共42页6 6偿债基金偿债基金偿债基金是指为了偿还一笔规定在若干年后归还偿债基金是指为了偿还一笔规定在若干年后归还偿债基金是指为了偿还一笔规定在若干年后归还偿债基金是指为了偿还一笔规定在若干年后归还的债务，每期（一般为一年）必须拨作投资（按的债务，每期（一般为一年）必须拨作投资（按的债务，每期（一般为一年）必须拨作投资（按的债务，每期（一般为一年）必须拨作投资（按固定的利率取得收入）的金额。这实际上等于已固定的利率

15、取得收入）的金额。这实际上等于已固定的利率取得收入）的金额。这实际上等于已固定的利率取得收入）的金额。这实际上等于已知年金终值求年金。其计算公式可由普通年金终知年金终值求年金。其计算公式可由普通年金终知年金终值求年金。其计算公式可由普通年金终知年金终值求年金。其计算公式可由普通年金终值推出值推出值推出值推出第14页，本讲稿共42页例例例例2.4 2.4 某乡林场将某乡林场将某乡林场将某乡林场将10001000公顷的采伐迹地租给某公司经营公顷的采伐迹地租给某公司经营公顷的采伐迹地租给某公司经营公顷的采伐迹地租给某公司经营药材林，租期药材林，租期药材林，租期药材林，租期2020年。期满后由林场继续

16、营造用材林，这年。期满后由林场继续营造用材林，这年。期满后由林场继续营造用材林，这年。期满后由林场继续营造用材林，这时需投入时需投入时需投入时需投入15000001500000元。问林场每年应从地租中留下多元。问林场每年应从地租中留下多元。问林场每年应从地租中留下多元。问林场每年应从地租中留下多少钱才能满足迹地更新的需要，利率为少钱才能满足迹地更新的需要，利率为少钱才能满足迹地更新的需要，利率为少钱才能满足迹地更新的需要，利率为5%5%。解：据题意已知解：据题意已知解：据题意已知解：据题意已知Sn=1500000 n=20 P=5%Sn=1500000 n=20 P=5%第15页，本讲稿共42

17、页7 7资本年回收值资本年回收值资资资资本本本本年年年年回回回回收收收收值值值值是是是是一一一一定定定定年年年年限限限限内内内内清清清清偿偿偿偿一一一一笔笔笔笔利利利利率率率率固固固固定定定定，分分分分若若若若干干干干期期期期归归归归还还还还的的的的债债债债务务务务，每每每每期期期期（一一一一般般般般为为为为一一一一年年年年），必必必必须须须须偿偿偿偿还还还还的的的的固固固固定定定定金金金金额额额额，其其其其中中中中部部部部分分分分偿偿偿偿还还还还本本本本金金金金，部部部部分分分分偿偿偿偿还还还还利利利利息息息息，而而而而本本本本金金金金和和和和利利利利息息息息的的的的比比比比例例例例是是是是

18、逐逐逐逐期期期期变变变变化化化化的的的的。这这这这实实实实际际际际上上上上是是是是已已已已知知知知年年年年金金金金现值，求年金。现值，求年金。现值，求年金。现值，求年金。第16页，本讲稿共42页例例2.5 某林场获得世界银行贷款某林场获得世界银行贷款40万元进行万元进行造林，按协议规定利率为造林，按协议规定利率为4%，第，第8年开始还款年开始还款，第，第20年还清。每年应还贷款多少？年还清。每年应还贷款多少？解：据题意解：据题意P=4%；n=20-7=13S0=4000001.047第17页，本讲稿共42页第二节第二节 森林资源资产评估利率确定森林资源资产评估利率确定一、利率的概念及构成一、利

19、率的概念及构成(一一)利率的概念利率的概念利利率率被被定定义义为为某某一一规规定定时时间间的的利利息息与与本本金的百分比金的百分比利利率率是是经经济济生生活活中中衡衡量量时时间间重重要要性性的的尺尺度。度。（二）（二）利率的构成利率的构成商业利率通常由三大部分构成，即纯利率、商业利率通常由三大部分构成，即纯利率、商业利率通常由三大部分构成，即纯利率、商业利率通常由三大部分构成，即纯利率、风险利率和通货膨胀利率。风险利率和通货膨胀利率。风险利率和通货膨胀利率。风险利率和通货膨胀利率。第18页，本讲稿共42页、纯利率、纯利率纯纯利率也称利率也称经济经济利率，它是指在特定的利率，它是指在特定的社会中

20、，在社会中，在长长期期稳稳定的基定的基础础上上货币资货币资本本投投资资的平均收益，它反映了的平均收益，它反映了货币资货币资本本总总的供求关系。的供求关系。货币资货币资本的本的积积累增加，利累增加，利率下降，率下降，货币资货币资本的本的积积累减少，累减少，纯纯利率利率上升。上升。、风险利率、风险利率在在经经济济活活动动中中，随随着着市市场场的的变变化化，除除了了稳稳定定的的政政府府的的短短期期公公债债外外，其其他他所所有有的的投投资资都有都有风险风险。第19页，本讲稿共42页对对于于投投资资企企业业来来讲讲，投投资资者者必必须须承承担担损损失失一一部部分分或或全全部部的的投投资资风风险险，由由于

21、于企企业业的的投投资资风风险险是是不不能能保保险险的的，投投资资者者必必须须通通过过判判断断确确定定一一个个估估计计值值，并并通通过过提提高高一一定定的的利利率率来来补补偿偿所所假假设设的的风风险险，这这一一增增加加的的利利率率即即为为风风险险利利率。率。在森林经营的投资中充满着风险。在森林经营的投资中充满着风险。造林失败造林失败 火灾损失火灾损失 人为灾害人为灾害 病虫害及其他自然灾害病虫害及其他自然灾害 第20页，本讲稿共42页、通货膨胀率、通货膨胀率通货膨胀率最通俗的概念是物价公开或隐蔽通货膨胀率最通俗的概念是物价公开或隐蔽地持续上涨。地持续上涨。不同性质的单位和个人对通货膨胀的预期期望

22、值不同性质的单位和个人对通货膨胀的预期期望值不同性质的单位和个人对通货膨胀的预期期望值不同性质的单位和个人对通货膨胀的预期期望值不同。国家对未来货币的信心最足，通货膨胀的不同。国家对未来货币的信心最足，通货膨胀的不同。国家对未来货币的信心最足，通货膨胀的不同。国家对未来货币的信心最足，通货膨胀的期望值定的较低；个人与企业对未来货币的信心期望值定的较低；个人与企业对未来货币的信心期望值定的较低；个人与企业对未来货币的信心期望值定的较低；个人与企业对未来货币的信心相对较低，所预期的通货膨胀率期望值较高。通相对较低，所预期的通货膨胀率期望值较高。通相对较低，所预期的通货膨胀率期望值较高。通相对较低，

23、所预期的通货膨胀率期望值较高。通货膨胀值的确定一般以过去数年的国家统计数据货膨胀值的确定一般以过去数年的国家统计数据货膨胀值的确定一般以过去数年的国家统计数据货膨胀值的确定一般以过去数年的国家统计数据公布的通货膨胀资料作为依据。公布的通货膨胀资料作为依据。公布的通货膨胀资料作为依据。公布的通货膨胀资料作为依据。第21页，本讲稿共42页二、利率对森林资源资产评估值的影响二、利率对森林资源资产评估值的影响以马尾松林为例，其主伐年龄为以马尾松林为例，其主伐年龄为龄级，每龄级，每龄级为龄级为10101010年，采伐为年，采伐为年，采伐为年，采伐为35353535年，造林投资约为每年，造林投资约为每公顷

24、公顷20002000元，年利率为元，年利率为6%6%6%6%，则主伐时造林计，则主伐时造林计息成本息成本15372153721537215372元，为原投资的元，为原投资的7.77.7倍；若利率为倍；若利率为倍；若利率为倍；若利率为8%8%，则计息成本达，则计息成本达29571295712957129571元，是原投资的元，是原投资的14.814.8倍；若利率为倍；若利率为4%4%，则计息成本为，则计息成本为78927892元，元，仅是原造林投资的仅是原造林投资的3.93.9倍。大约利率每增加倍。大约利率每增加2%2%，年的计息成本增加，年的计息成本增加，年的计息成本增加，年的计息成本增加1.

25、91.9倍。倍。第22页，本讲稿共42页在在森森林林资资源源资资产产评评估估中中涉涉及及利利息息计计算算的的主主要要有重置成本法和收益现值法。有重置成本法和收益现值法。在在在在采采采采用用用用重重重重置置置置成成成成本本本本法法法法时时时时如如如如所所所所用用用用的的的的利利利利率率率率偏偏偏偏高高高高则则则则评评评评估估估估测测测测算算算算的的的的评评评评估估估估值值值值偏偏偏偏高高高高，森森森森林林林林资资资资源源源源资资资资产产产产的的的的购购购购买买买买者者者者无无无无法法法法承承承承受受受受;如如如如所所所所用用用用的的的的利利利利率率率率偏偏偏偏低低低低，则则则则森森森森林林林林资

26、资资资源源源源资资资资产产产产评评评评估值偏低，资产的所有者将蒙受损失。估值偏低，资产的所有者将蒙受损失。估值偏低，资产的所有者将蒙受损失。估值偏低，资产的所有者将蒙受损失。在在在在采采采采用用用用收收收收益益益益现现现现值值值值法法法法时时时时则则则则正正正正好好好好相相相相反反反反，用用用用偏偏偏偏高高高高的的的的利利利利率率率率，则则则则评评评评估估估估出出出出的的的的价价价价值值值值偏偏偏偏低低低低，甚甚甚甚至至至至出出出出现现现现负负负负值值值值，资资资资产产产产的的的的所所所所有有有有者者者者无无无无法法法法接接接接受受受受，如如如如采采采采用用用用的的的的利利利利率率率率偏偏偏偏

27、低低低低，则则则则评估值偏高，资产的购买者无法接受。评估值偏高，资产的购买者无法接受。评估值偏高，资产的购买者无法接受。评估值偏高，资产的购买者无法接受。第23页，本讲稿共42页、投资期与利率的关系、投资期与利率的关系 从投资的事务费用分析，短期的投资要比长期投从投资的事务费用分析，短期的投资要比长期投从投资的事务费用分析，短期的投资要比长期投从投资的事务费用分析，短期的投资要比长期投资花费更多的费用。从资金利用的角度分析，在资花费更多的费用。从资金利用的角度分析，在资花费更多的费用。从资金利用的角度分析，在资花费更多的费用。从资金利用的角度分析，在短期投资，频繁的再投资必然会浪费两次投资之短

28、期投资，频繁的再投资必然会浪费两次投资之短期投资，频繁的再投资必然会浪费两次投资之短期投资，频繁的再投资必然会浪费两次投资之间的时间。间的时间。间的时间。间的时间。在在在在现现现现实实实实社社社社会会会会中中中中，一一一一项项项项绝绝绝绝对对对对安安安安全全全全、不不不不需需需需努努努努力力力力的的的的长长长长期期期期投投投投资资资资是是是是不不不不存存存存在在在在的的的的 。社社社社会会会会动动动动荡荡荡荡、经经经经济济济济萧萧萧萧条条条条、技技技技术术术术变变变变革革革革等等等等许许许许多多多多社社社社会会会会和和和和经经经经济济济济的的的的因因因因素素素素都都都都将将将将使使使使长长长长

29、期期期期投投投投资资资资的的的的实实实实际际际际收收收收益益益益比比比比现现现现时时时时的的的的商商商商业业业业利利利利率率率率低低低低得得得得多多多多，有有有有时时时时甚甚甚甚至至至至要要要要低低低低于于于于经经经经济济济济利利利利率率率率（纯纯纯纯利利利利率率率率）。因因因因此此此此，在在在在森森森森林林林林资资资资源源源源资资资资产产产产的的的的评评评评估估估估中中中中，由由由由于于于于投投投投资资资资的的的的年年年年限限限限很长，所选用的利率要比现时的商业利率低得多。很长，所选用的利率要比现时的商业利率低得多。很长，所选用的利率要比现时的商业利率低得多。很长，所选用的利率要比现时的商业

30、利率低得多。三、森林资源资产评估中合理利率的确定三、森林资源资产评估中合理利率的确定第24页，本讲稿共42页、通货膨胀率的确定、通货膨胀率的确定19931993年年 国国 家家 公公 布布 为为 13%13%，19941994年年 高高 达达21.2%21.2%，19951995年年为为14.9%14.9%，19961996年年为为6%6%，19971997年年为为1%1%，19981998年年为为-2.6%-2.6%，19991999年年为为-2.9%-2.9%，20002000年年为为-1%-1%，20012001年初年初为为1%1%。根根据据我我国国的的统统计计资资料料确确定定通通货货膨

31、膨胀胀率率很很困难，而且极不准确，采用时应慎重。困难，而且极不准确，采用时应慎重。第25页，本讲稿共42页、森林资源资产评估中纯利率的确定、森林资源资产评估中纯利率的确定确定纯利率的最好方法是将稳定的政府为其确定纯利率的最好方法是将稳定的政府为其公债支付的利率（无风险的利率）减去政府公债支付的利率（无风险的利率）减去政府在发行公债当年预期的通货膨胀率。在发行公债当年预期的通货膨胀率。因此在因此在经济形势变化比较大的情况下，纯利率应以经济形势变化比较大的情况下，纯利率应以国际上平均纯利率的低限作为森林资源资产国际上平均纯利率的低限作为森林资源资产评估中的纯利率，即如果国际上的纯利率在评估中的纯利

32、率，即如果国际上的纯利率在2.0%2.0%4.0%4.0%之间，则应以之间，则应以3.0%3.0%作为森林资源作为森林资源资产评估中的纯利率。资产评估中的纯利率。第26页，本讲稿共42页、森林资源资产评估中风险利率的确定、森林资源资产评估中风险利率的确定造造造造林林林林失失失失败败败败风风风风险险险险率率率率的的的的确确确确定定定定。造造造造林林林林失失失失败败败败的的的的风风风风险险险险率率率率与与与与经经经经营营营营水水水水平平平平、气气气气候候候候条条条条件件件件有有有有关关关关。建建建建议议议议在在在在福福福福建建建建林林林林区的造林失区的造林失区的造林失区的造林失败风险败风险败风险败

33、风险率定率定率定率定为为为为0.25%0.25%0.25%0.25%。火火火火灾灾灾灾风风风风险险险险率率率率的的的的估估估估计计计计。火火火火灾灾灾灾在在在在林林林林木木木木整整整整个个个个培培培培育育育育过过过过程程程程中中中中的的的的任任任任何何何何阶阶阶阶段段段段都都都都可可可可能能能能发发发发生生生生，但但但但火火火火灾灾灾灾损损损损失失失失率率率率在在在在不不不不同同同同的的的的地地地地区区区区随随随随气气气气候候候候条条条条件件件件等等等等多多多多种种种种因因因因素素素素而而而而发发发发生生生生变变变变化。化。化。化。根根根根据据据据福福福福建建建建省省省省南南南南平平平平地地地

34、地区区区区调调调调查查查查资资资资料料料料，19751975197519751984198419841984年年年年间间间间，火火火火灾灾灾灾的的的的损损损损失失失失率率率率平平平平均均均均为为为为0.134%0.134%0.134%0.134%，随随随随后后后后急急急急剧剧剧剧下下下下降降降降，全全全全区区区区未未未未来来来来的的的的估估估估计计计计值值值值为为为为0.045%0.045%0.045%0.045%。为为为为了了了了安安安安全全全全起起起起见见见见，火火火火灾灾灾灾的风险率可取的风险率可取的风险率可取的风险率可取0.15%0.15%0.15%0.15%。第27页，本讲稿共42页

35、(3)(3)人人为为破坏破坏风险风险率的估率的估计计。人人为为破破坏坏在在目目前前阶阶段段主主要要表表现现是是盗盗伐伐，特特别别是是在在南南方方林林区区，林林地地插插花花现现象象普普遍遍，盗盗伐伐情情况况严严重重，其其造造成成的的损损失失在在部部分分地地区区远远高高于于森森林林火火灾灾的的损损失失。但但盗盗伐伐的的具具体体损损失失状状况况调调查查起起来来也也较较困困难难，目目前前尚尚未未见见到到这这些些调调查查的的报报道道，无无法法准准确确地地确确定定其其损损失失率率，为为了了估估算算森森林林经经营营的的人人为为破破坏坏风风险险率率，可可暂暂时时取取火火灾灾风风险险率率的的3 3倍倍，定为定为

36、0.45%0.45%。第28页，本讲稿共42页病虫害及其他自然灾害损失率的估计。病虫害及其他自然灾害损失率的估计。病虫害和其他自然灾害的损失也缺乏全面病虫害和其他自然灾害的损失也缺乏全面的长期的统计资料，因此，很难准确进行的长期的统计资料，因此，很难准确进行估计，在森林资源资产的评估中可利用火估计，在森林资源资产的评估中可利用火灾的损失率来代替，其损失率定为灾的损失率来代替，其损失率定为0.15%0.15%。根根据据以以上上四四个个方方面面的的损损失失率率估估计计，经经营营森森林资源资产的风险率为：林资源资产的风险率为：0.25%0.25%0.15%0.15%0.45%0.45%0.15%=1

37、%0.15%=1%。第29页，本讲稿共42页5 5、森林、森林资资源源资产评资产评估中利率的确定估中利率的确定重置成本法和收益重置成本法和收益现值现值法中法中投资与收益的货投资与收益的货币已折算为同一时点上的货币，它们的价值币已折算为同一时点上的货币，它们的价值是相同的，它们之间不存在通货膨胀。因此，是相同的，它们之间不存在通货膨胀。因此，在采用这两类方法进行测算时，它们的利率在采用这两类方法进行测算时，它们的利率中应扣除难以确定的通货膨胀部分，而仅用中应扣除难以确定的通货膨胀部分，而仅用纯利率加上风险利率。在采用这些方法进行纯利率加上风险利率。在采用这些方法进行评估时，其利率一般应取评估时，

38、其利率一般应取4.0%4.0%5.0%5.0%，最，最高不应超过高不应超过6%6%为宜。为宜。第30页，本讲稿共42页第三节第三节 林地地租林地地租地租也可以叫做林地使用费或林地租金。地租也可以叫做林地使用费或林地租金。分年交纳称为年地租或年使用费，一次分年交纳称为年地租或年使用费，一次交纳常称为林地使用价格（有的地方也交纳常称为林地使用价格（有的地方也称为山价）。林地使用价格的高低，要称为山价）。林地使用价格的高低，要看林地开发成本和使用情况、生产经营看林地开发成本和使用情况、生产经营盈利情况而定。盈利情况而定。第31页，本讲稿共42页地地租租是是土土地地所所有有权权在在经经济济上上的的实实

39、现现形形式式，是是土土地地的的使使用用者者为为了了使使用用土土地地本本身身而而支支付付给给土土地地所所有有者者的的超超过过平平均均利利润润以以上上的的那那部部分分价价值值。地地租租主主要要由由绝绝对对地地租租和和级级差地租两部分构成。差地租两部分构成。l l、级差地租、级差地租级级差差地地租租是是指指经经营营较较优优土土地地所所获获得得的的，并并归归土土地地所所有有者者占占有有的的那那一一部部分分超超额额利利润。润。第32页，本讲稿共42页级级差差地地租租是是林林地地立立地地质质量量的的差差异异而而产产生生的的林林木木材材积积或或林林产产品品数数量量的的差差异异，并并造造成成经经济济收收入入的

40、的差差别别；以以及及由由于于地地理理位位置置的的差差异异，形形成成运运输输距距离离近近远远的的差差异异，并并造造成成生生产产成成本本的的差差别别。由由于于这这些些差差别别，好好的的林林地地所所获获利利润润就就比比差差的的林林地地所所获获利利润润多多，那那么么多多出出的的这这些些超超额额利利润润就就是是归归土地所有者占有的级差地租土地所有者占有的级差地租。第33页，本讲稿共42页级级差差地地租租是是林林地地使使用用期期内内，由由于于经经营营者者增增加加投投入入，实实行行集集约约经经营营，使使林林地地的的生生产产力力或或地地利利等等级级提提高高从从而而增增加加林林木木材材积积和和林林产产品品数数量

41、量而而产产生生的的超超额额利利润润，即即为级差地租为级差地租。级级差差地地租租在在经经营营者者的的承承租租期期内内是是归归经经营营者者所所有有，只只有有在在承承租租期期满满后后，签签订订新新的的租租约约，这这部部分分的的地地租租即即被被加加到到以以后后的的地租中而归土地所有者占有。地租中而归土地所有者占有。第34页，本讲稿共42页确确定定林林地地等等级级是是级级差差地地租租定定量量的的前前提提，只只有有把把等等级级确确定定下下来来，才才能能进进一一步步分分析析各级地的级差地租量。各级地的级差地租量。从从我我国国目目前前林林业业生生产产的的实实际际情情况况出出发发，林林地地的的等等级级分分两两类

42、类：一一类类是是林林地地生生产产力力等等级级，一一般般按按土土地地类类型型分分；另另一一类类是是地地利利等等级级，主主要要按按运运输输里里程程分分。但但是是，目目前前林林地地等等级级的的划划分分十十分分粗粗放放，特特别别是是地地利利等等级级的的划划分分，因因此此要要确确定定级级差差地地租租，就需要将这些等级量化。就需要将这些等级量化。第35页，本讲稿共42页级级差差地地租租的的差差幅幅原原则则上上由由超超额额利利润润的的差差别别来来确确定定。超超额额利利润润除除了了来来源源于于林林地地级级差差收收益益外外，还还来来源源于于经经营营管管理理水水平平（级级差差地地租租），所所以以超超额额利利润润扣

43、扣除除税税金金和和经经营营管管理理费费用用后后，才才作作为为级级差地租收入差地租收入 第36页，本讲稿共42页2 2、绝对地租、绝对地租从从以以上上分分析析看看，劣劣等等林林地地没没有有级级差差地地租租，但但这这并并不不意意味味着着劣劣等等林林地地没没有有地地租租，否否则则的的话话，土土地地所所有有者者宁宁肯肯让让它它荒荒芜芜。林林地地作作为为一一种种生生产产资资料料，必必须须有其回报和补偿，即绝对地租。有其回报和补偿，即绝对地租。第37页，本讲稿共42页绝绝对对地地租租是是林林地地因因有有偿偿使使用用而而支支付付的的最最起起码码或或最最低低界界限限的的价价值值牺牺牲牲，也也是是林林地地使使用

44、用费费的的最最低低限限。绝绝对对地地租租量量由由劣劣等等林林地地支支付付的的地地租租量量来来确确定定，它它来来源源于于劣劣等等林林地地的的剩剩余余产产品品价价值值大大于于其其正正常常平平均均利利润的差额。润的差额。因因此此，绝绝对对地地租租原原则则上上应应低低于于正正常常留留利利水水平平，这这才才不不至至于于影影响响经经济济效效益益和和经经营营者的积极性，这是绝对地租量的最高限。者的积极性，这是绝对地租量的最高限。第38页，本讲稿共42页在在森森林林资资产产的的评评估估中中通通常常不不仔仔细细分分绝绝对对地地租租与与级级差差地地租租，而而是是根根据据当当地地平平均均的的立立地地质质量量和和平平

45、均均地地利利等等级级，测测算算出出各各地地的的平平均均地地租租，然然后后再再根根据据各各块块林林地地具具体体的地利等级和立地质量进行修正。的地利等级和立地质量进行修正。第39页，本讲稿共42页第四节第四节 森林资源资产评估基本方法森林资源资产评估基本方法一、林木资产评估测算方法一、林木资产评估测算方法根据根据根据根据森林资源资产评估技术规范（试行）森林资源资产评估技术规范（试行）森林资源资产评估技术规范（试行）森林资源资产评估技术规范（试行）的规定，林的规定，林的规定，林的规定，林木资产评估测算的方法主要有：木资产评估测算的方法主要有：木资产评估测算的方法主要有：木资产评估测算的方法主要有：现

46、行市价法：市场价倒算法、市场成交价比较法；现行市价法：市场价倒算法、市场成交价比较法；现行市价法：市场价倒算法、市场成交价比较法；现行市价法：市场价倒算法、市场成交价比较法；收益现值法：收益净现值法、年金资本化法、收获现值法；收益现值法：收益净现值法、年金资本化法、收获现值法；收益现值法：收益净现值法、年金资本化法、收获现值法；收益现值法：收益净现值法、年金资本化法、收获现值法；成本法：重置成本法、序列需工数法、历史成本调整法；成本法：重置成本法、序列需工数法、历史成本调整法；成本法：重置成本法、序列需工数法、历史成本调整法；成本法：重置成本法、序列需工数法、历史成本调整法；第40页，本讲稿共

47、42页二、林地资产评估的基本方法二、林地资产评估的基本方法根据根据森林资源资产评估操作规范森林资源资产评估操作规范的规定，的规定，林地资产评估主要有以下几种方法：林地资产评估主要有以下几种方法：l、现行市价法、现行市价法、现行市价法、现行市价法2、林地期望价法、林地期望价法3 3、年金资本化法、年金资本化法4、林地费用价法、林地费用价法第41页，本讲稿共42页三、森林景观资产评估方法三、森林景观资产评估方法森林景观资产评估主要选择下列几种方法，并森林景观资产评估主要选择下列几种方法，并同时结合景区评价等级和相关设施等进行综合同时结合景区评价等级和相关设施等进行综合评定估算。评定估算。1 1、现行市价法、现行市价法2、收益现值法：包括年金资本化法，条件价、收益现值法：包括年金资本化法，条件价值法。值法。3 3、重置成本法、重置成本法第42页，本讲稿共42页