商业地产基础培训讲.ppt

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1、主要培训内容主要培训内容国内商业地产发展史国内商业地产发展史 1产业基本介绍产业基本介绍2商圈及业态商圈及业态3商业术语商业术语4培训内容一进入商业地产调整期，相关政策出台，市场逐步规范国内商业地产发展史国内商业地产发展史国内商业地产发展史国内商业地产发展史商业地产概念出现高速发展，以产权式商铺为代表，市场无序混杂规范发展逐步走向健康成熟培训内容二商业产业总的来说是房地产开发类型的一种，商业产业总的来说是房地产开发类型的一种，与住宅开发的不同之处在于，商业地产必须与住宅开发的不同之处在于，商业地产必须兼顾项目落成后的经营问题。兼顾项目落成后的经营问题。注：人们习惯上将商业物业叫商业用房，商业物

2、业的功能多样化，既有能满足市民购物、饮食、注：人们习惯上将商业物业叫商业用房，商业物业的功能多样化，既有能满足市民购物、饮食、娱乐、休闲等需求的社会功能，又有能满足商家经营、商务活动、市民投资等需要的经济娱乐、休闲等需求的社会功能，又有能满足商家经营、商务活动、市民投资等需要的经济功能。功能。商业地产的二个重要组成部分房地产开发房地产开发商业地产商业地产商业营运商业营运 商业地产的五大要素业态定位业态定位地理位置地理位置商圈氛围商圈氛围经营管理经营管理产品规划产品规划核心价值体现核心价值体现最终目的最终目的商业地产业态分类商业地产业态分类商业地产业态分类零售百货零售百货物流中心物流中心休闲娱乐

3、休闲娱乐专业市场专业市场购物中心购物中心零售业的发展趋势国际零售业发展趋势国际零售业发展趋势v趋势一：零售业市场高度集中化、规模化趋势一：零售业市场高度集中化、规模化 v趋势二：传统零售形式优势逐渐减弱，新型零售形式蓬勃发展趋势二：传统零售形式优势逐渐减弱，新型零售形式蓬勃发展 v趋势三：大型、超大型量贩店及货仓商店迅猛增加趋势三：大型、超大型量贩店及货仓商店迅猛增加 v趋势四：跨国企业的拓展趋势四：跨国企业的拓展零售业的发展趋势国际零售业发展趋势国际零售业发展趋势v零售业业态革命已露端倪零售业业态革命已露端倪v未来发展：一个零售业业态革命轰轰烈烈的时代未来发展：一个零售业业态革命轰轰烈烈的时

4、代v专业性零售商业的特色化与连锁化专业性零售商业的特色化与连锁化 v主题化商圈的建立主题化商圈的建立零售业的分类零售业的分类TextText现在种类现在种类百货店超级市场折扣店一般商品店服装专卖店仓库俱乐部药店方便店杂货店新型零售业态新型零售业态（无店销售）（无店销售）邮购网上购物直销传销自动售货机零售业的分类零售业的分类百货店 department store(Dept)概念概念在一个大建筑物内，根据不同商品部门设销售区，开展各自的进货、管理、运在一个大建筑物内，根据不同商品部门设销售区，开展各自的进货、管理、运营的零售业态。营的零售业态。特点特点1.采取柜台销售与自选（开架）销售相结合方式

5、。2.商品结构为种类齐全、少批量、高毛利，以经营男、女、儿童服装、服饰、衣料、家庭用品为主。3.采取定价销售，可以退货，有导购、餐饮、娱乐场所等服务项目和设施，服务功能齐全4.选址在城市繁华区、交通要道。5.商圈范围大，一般以流动人口为主要销售对象。6.商店规模大，在5000平方米以上7.商店设施豪华，店堂典雅、明快。8.目标顾客为中高档消费者和追求时尚的年轻人。超级市场 suPer market(SM)概念概念采取自选销售方式、以销售生鲜商品、食品和向顾客提供日常必需品为主要采取自选销售方式、以销售生鲜商品、食品和向顾客提供日常必需品为主要目的的零售业态。目的的零售业态。特点特点1.采取自选

6、销售方式，出入口分设，结算在出口处的收银机处统一进行。2.商品构成以购买频率高的商品为主，经营的商品应以肉类、禽蛋、水果、水产品、冷冻食品、副食调料、粮油及其制品、奶及奶制品、熟食品以及日用必需品为主。3.营业时间每天在11H左右，可采取连锁经营方式，有一定的停车场地。4.选址在居民区、交通要道、商业区。5.商圈范围较窄，以居民为主要销售对象。6.商店爷爷面积在500平方米以上7.目标顾客以居民为主。大型综合超市 generalmerchandise store(Ggeneralmerchandise store(GMMS)S)概念概念采取自选销售方式，以销售大众化实用品为主，并将超级市场和折

7、扣商店的采取自选销售方式，以销售大众化实用品为主，并将超级市场和折扣商店的经营优势合为一体的、满足顾客一次性购全的零售业态。经营优势合为一体的、满足顾客一次性购全的零售业态。特点特点1.采取自选销售方式和连锁经营方式2.商品构成为衣、食、用品齐全，重视本企业的品牌开发。3.设有与商店营业面积相适应的停车场。4.目标顾客为购物频率高的居民。5.商圈范围较大。6.商店营业面积一般在2500平方米以上。7.选址在城乡结合部、住宅区、交通要道。便利店(方便店)convenience store(CvS)概念概念满足顾客便利性需求为主要目的的零售业态。满足顾客便利性需求为主要目的的零售业态。特点特点1.

8、以开架自选为主，结算在进口(或出口)处的收银机处统一进行，可采取连锁经营方式。2.商品结构特点明显，有即时消费性、小容量、应急性等。3.营业时间长，一般在16h以上，甚至24h，终年无休日。4.选址在居民住宅区、主干线公路边以及车站、医院、娱乐场所、机关、团体、企事业所在地。5.商圈范围窄小，一般设定在居民徒步购物57min到达的范围内。6.商店营业面积在100平方米左右，营业面积利用率高。7.店堂明快、清洁、货架丰满。8.目标顾客主要为居民、单身者、年轻人。80的顾客为有目的的购买。9.经营实行信息系统化，开展单品管理。10.便利店的商品价格略高于一般零售业态的商品价格。概念概念经营某一大类

9、商品为主，并且具备有丰富专业知识的销售人员和提供适当售后经营某一大类商品为主，并且具备有丰富专业知识的销售人员和提供适当售后服务的零售业态。服务的零售业态。特点特点1.采取定价销售和开架面售，亦可开展连锁经营。2.商品结构体现专业性、深度性、品种丰富，可供选择余地大，以某类商品为主，经营的商品具有自己的特色，一般为高利润。3.从业人员需具备丰富的专业知识，可以退货。4.选址多样化，多数店设在繁华商业区、商店街或百货店、购物中心内。5.商圈范围不定。6.营业面积根据主营商品特点而定。7.目标市场多为流动顾客。主要满足消费者对某类商品的选择性需求。专业店 seciatity store(SS)专卖

10、店 exclusive shop概念概念专门经营或授权经营制造商品牌和中间商品牌的零售业态。专门经营或授权经营制造商品牌和中间商品牌的零售业态。特点特点1.采取定价销售和开架面售，亦可开展连锁经营。2.商品结构以企业品牌为主，销售体现量少、质优、高毛利。3.注重品牌声誉、从业人员必须具备丰富的专业知识，并提供专业性知识服务。4.选址在繁华商业区、商店街或百货店、购物中心内。5.商圈范围不定。6.目标顾客以中青年为主。商店的陈列、照明、包装、广告讲究。概念概念在大型综合超市经营的商品基础上，筛选大众化实用品销售，并实行储销一在大型综合超市经营的商品基础上，筛选大众化实用品销售，并实行储销一体、以

11、提供有限服务和低价格商品为主要特征的、采取自选方式销售的零售体、以提供有限服务和低价格商品为主要特征的、采取自选方式销售的零售业态。业态。特点特点1.选址在公路边、交通要道和利用闲置设施。2.主要的商圈人口为57万人。3.商店营业面积大，一般在4000 m以上。部分商品部门采取租赁制，把无店名的专业连锁卖场和供应商引进店内经营。4.商品构成以新开发上市的商品为主力商品，自有品牌占相当部分，主要是面向广大的工薪阶层服务。5.作为价格策略，每天都以较低价格销售全部商品。6.作为商品策略，经营同其他零售业态能进行价格比较的、知名度、普及率都较高的商标商品或价格一般被众所周知的商品。7.商店设施简单化

12、。将超市开发的销售技术和管理理论、8.仓储商店的价格影响力、大型综合超市商品供应计划的方法及选址理论等融为一体，灵活运用。9.可实行连锁经营。10.设有一定规模的停车场。仓储商店 disc01Int store家居中心 home center(HC)概念概念以与改善、建设家庭居住环境有关的装饰、装修等用品、日用杂品、技术及以与改善、建设家庭居住环境有关的装饰、装修等用品、日用杂品、技术及服务为主的、采取自选方式销售的零售业态。服务为主的、采取自选方式销售的零售业态。特点特点1.选址在城乡结合部、公路边、交通要道或消费者自有房产比率较高的地区。2.商品构成主要以房屋修缮和室内装修、装饰品、园艺品

13、、宠物食品、室内外用品、洗涤剂及杂品等。3.作为经营策略，发挥了廉价商店的低价格销售和超级市场的开架自选销售等优势。4.提供一站式购足和一条龙服务。5.可采取连锁经营方式。6.有一定的停车场。商圈介绍v商圈含义商圈含义v商圈的构成商圈的构成v商圈分析商圈分析商圈含义商圈含义v商圈，是指商店以其所在地点为中心，沿着一定的方向和距商圈，是指商店以其所在地点为中心，沿着一定的方向和距离扩展，吸引顾客的辐射范围，简单地说，也就是来店顾客离扩展，吸引顾客的辐射范围，简单地说，也就是来店顾客所居住的区域范围。所居住的区域范围。v零售商店的销售活动范围通常都有一定的地理界限，也即有零售商店的销售活动范围通常

14、都有一定的地理界限，也即有相对稳定的商圈。不同的商店由于所在地区、经营规模、经相对稳定的商圈。不同的商店由于所在地区、经营规模、经营方式、经营品种、经营条件的不同，使得商圈规模、商圈营方式、经营品种、经营条件的不同，使得商圈规模、商圈形态存在很大差别。形态存在很大差别。v商圈分析是百货商店选址的一重大步骤，也是重要的基础工商圈分析是百货商店选址的一重大步骤，也是重要的基础工作。作。商圈的构成也称第二商圈，是指位于主要商圈外围的次要区域。顾客较为分散，在次要商圈内聚集着百货商店25%左的顾客。也称第一商圈，是指最接近商店的区域。在主要商圈内，消费者去商店购物最为方便，一般情况下，百货商店65%左

15、右的顾客来自主要商圈。也称第三商圈，是指位于次要商圈以外的区域。散居着百货商店约10%左右的顾客，在这个区域的消费者来商店购买商品中不方便。主圈次圈边圈商圈分析商圈分析商圈分析是百货商店进行合理选址的基础工作，商圈分析是百货商店进行合理选址的基础工作，也是商业地产的基础开发的基础工作也是商业地产的基础开发的基础工作商圈分析是制定竞争经营策略的基础本前提商圈分析是制定竞争经营策略的基础本前提商圈分析是制定市场开拓战略的重要条件商圈分析是制定市场开拓战略的重要条件常用商业术语常用商业术语分二大类常用商业术语分二大类一、商业房地产开发销售常用术语一、商业房地产开发销售常用术语二、商业项目经营过程中常用术语二、商业项目经营过程中常用术语一、商业房地产开发销售常用术语v中心商业中心商业v社区商业社区商业v业态业态v体量体量v动线动线v格局格局v投资回报投资回报v返租销售返租销售v实权销售实权销售v虚拟产权虚拟产权v恩格尔系数恩格尔系数二、商业项目经营过程中常用术语v零售零售v商圈商圈v交通规划交通规划（水平交通、垂直交通（水平交通、垂直交通）v二次商装（装修）二次商装（装修）v柜台、货架、门面柜台、货架、门面v经营管理公司经营管理公司v消费市场、消费能力、消费习惯消费市场、消费能力、消费习惯v目的性消费、无意识消费目的性消费、无意识消费v功能划分功能划分