《手房交易流程》PPT课件.ppt

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1、二手房交易流程及相关手续二手房交易流程及相关手续基础知识基础知识（房产分类）（房产分类）按房产建造性质分类按房产建造性质分类：1.商品房商品房2.经济适用房经济适用房3.安置房（拆迁安置安置房（拆迁安置.劳力安置劳力安置.贫困安置）贫困安置）按房产使用性质分类：按房产使用性质分类：1.住宅（普通住宅住宅（普通住宅(144以下以下)和非普通住宅和非普通住宅（144含以上）含以上）2.非住宅（写字楼非住宅（写字楼.店面店面.车库车库.仓库）仓库）按房产产权发放情况按房产产权发放情况1.产权房产权房2.无产权房（期房和现房）无产权房（期房和现房）权证 契证契证产权证土地证主要的几种交易方式主要的几种

2、交易方式产权过户产权过户按揭贷款按揭贷款委托公证委托公证直过户直过户民间契约民间契约一、产权过户一、产权过户A、产权过户所需材料、产权过户所需材料卖方：产权证卖方：产权证.土地证土地证.夫妻双方身份证夫妻双方身份证.户户口本口本.结婚证（未婚出示未婚证明，离婚出结婚证（未婚出示未婚证明，离婚出示离婚证明和未再婚证明）示离婚证明和未再婚证明）买方：夫妻双方身份证买方：夫妻双方身份证.结婚证（未婚出示结婚证（未婚出示未婚证明，离婚出示离婚证明和未再婚证未婚证明，离婚出示离婚证明和未再婚证明）明）B、产权交易流程双方携带证件到交易所（复印）双方携带证件到交易所（复印）签买卖签买卖合同合同递件审核递件

3、审核拿收件单拿收件单去银行打款去银行打款缴纳营业税缴纳营业税.交易税交易税.个税个税.契税（大约契税（大约15个工作日）个工作日）领取产权（大约领取产权（大约15个工作日）个工作日）其它政策从2008年11月1日起，对个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一调到1%，对个人销售或购买住房暂免征收印花税，对个人销售住房暂免征收土地增值税C、交易税费其他政策关于缴纳20%个税的规定1：夫妻之间因离婚或死亡之后出售房产的缴纳1%个税。2：因长辈死亡遗留给下辈的房产在出售时需缴纳20%的个税3：别人赠送的房产在出售时需缴纳20%的个税4：以上房产在新产权人得到该房产5年后而且是夫妻唯一一

4、套的，在出售时免征个税。课堂练习一一：小王购买了一套位于大南门华盛大厦2202的房子。该房产产权面积144平方，单价15000，产权不到2年。小王选择直接产权过户。该处房产的基准地价为11000元/平方问：1.该房产办理产权过户双方需带什么手续。2.该房需缴纳哪些税费，分别是多少。答案：1、卖方：产权证卖方：产权证.土地证土地证.夫妻双方身份证夫妻双方身份证.户口户口本本.结婚证（未婚出示未婚证明，离婚出示离婚结婚证（未婚出示未婚证明，离婚出示离婚证明和未再婚证明）证明和未再婚证明）买方：夫妻双方身份证买方：夫妻双方身份证.结婚证（未婚出示未婚结婚证（未婚出示未婚证明，离婚出示离婚证明和未再婚

5、证明）证明，离婚出示离婚证明和未再婚证明）2、营业税、营业税5.6%*11000*144=88704 个税个税1%*11000*144=15840 契税契税3%*11000*144=47520 交易税交易税6元元/平方平方 工本费工本费85元元/本本二、按揭贷款商业贷款公积金贷款组合贷款A、商业贷款（一站式）按揭贷款所需带材料卖方：同产权过户一样卖方：同产权过户一样.买方：夫妻双方身份证买方：夫妻双方身份证.户口本户口本.结婚证结婚证（未婚出示未婚证明，离婚出示离婚证明（未婚出示未婚证明，离婚出示离婚证明和未再婚证明）和未再婚证明）.收入证明（每个月还贷额收入证明（每个月还贷额的一倍以上）的一

6、倍以上）.一站式交易流程一站式交易流程双方携带证件到指定银行双方携带证件到指定银行 银行验证银行验证签订买卖合同签订买卖合同做委托公证给银行做委托公证给银行代办代办缴纳由银行代缴的相关费用缴纳由银行代缴的相关费用买方支付首付款买方支付首付款30个工作日内放款个工作日内放款领证。领证。贷款年限最高可贷年限为最高可贷年限为30年。下面两种情况哪个年。下面两种情况哪个数额少以哪个为可贷年限。数额少以哪个为可贷年限。1.最高可贷年限减去房产已建造年数最高可贷年限减去房产已建造年数2.国家规定退休年纪（男国家规定退休年纪（男65周岁周岁.女女60周周岁）减去借款人年纪岁）减去借款人年纪其他政策土地划拨贷

7、7成，出让贷8成。享受首付享受首付2成，成，利率下浮利率下浮30%的条件：的条件：房产面积房产面积50平方平方以上。以上。土地性质为出让。土地性质为出让。夫妻双方首夫妻双方首次申请贷款。（如果是第二次申请贷款，次申请贷款。（如果是第二次申请贷款，在第一次贷款全部还清并且第一次贷款房在第一次贷款全部还清并且第一次贷款房产面积在产面积在200平方以下的，也可享受首付平方以下的，也可享受首付2成，利率下浮成，利率下浮30%的优惠。）的优惠。）商业贷款利率表课题练习2二：小王购买了一套位于新世纪大厦新世纪大厦310的房子。该房产产权面积144平方，单价15000，土地性质为出让，小王选择一站式商业贷款

8、。银行贷款评估价13000问：1该房产办理商业贷款需带什么手续，该房可贷多少成，首付是多少。2.分别算出5年.10年.20年按揭年限的每月还款额。答案1.卖方：同产权过户一样卖方：同产权过户一样买方：夫妻双方身份证买方：夫妻双方身份证.户口本户口本.结婚证（未婚出示结婚证（未婚出示未婚证明，离婚出示离婚证明和未再婚证明）未婚证明，离婚出示离婚证明和未再婚证明）.收入证明（每个月还贷额的一倍以上）。可贷收入证明（每个月还贷额的一倍以上）。可贷8成，贷成，贷1497600。首付。首付662400。2：5年年。10年年。20年年B、公积金贷款公积金贷款所需材料公积金缴费卡（公积金缴存需满一年）其他材

9、料同商业贷款一样，收入证明不用。公积金一站式交易流程买方带产权证复印件到产权交易中心打买方带产权证复印件到产权交易中心打贷款联系单贷款联系单到公积金办打合同到公积金办打合同买卖买卖双方到产权交易中心双方到产权交易中心担保公司验件担保公司验件公证处验件公证处验件产权过户产权过户到银行缴纳由到银行缴纳由担保公司代缴的税费担保公司代缴的税费做委托公正做委托公正 担担保公司盖章保公司盖章买方拿公证书和其他有关买方拿公证书和其他有关材料到公积金办公室签订贷款合同材料到公积金办公室签订贷款合同40个工作日内放款领证个工作日内放款领证公积金贷款额度不得超过抵押物的80%（按纳税价计算.纳税价不得超过基准地价

10、的倍且不得超过12960元/）最高不得超过60万公积金贷款利率表组合贷款（公积金加商业）应带材料同公积金贷款一样，另需要收入证明同公积金贷款一样，另需要收入证明手续方面比公积金贷款多一步去银行签订借款合手续方面比公积金贷款多一步去银行签订借款合同。同。贷款金额虽然也是也纳税价为准，但不得太高，贷款金额虽然也是也纳税价为准，但不得太高，因为银行方面会做评估，如果纳税价太高，会导因为银行方面会做评估，如果纳税价太高，会导致商业贷款部分没办法贷下来，但公积金部分没致商业贷款部分没办法贷下来，但公积金部分没影响。影响。三、委托公证是针对没有产权的房产所做的一种交易方式，其中包括；经济适用房商品房安置房

11、委托公证到场人员：买方、卖方、第三方（买方找的一个自己信任的人，但不能是自己的配偶）卖方把关于这套房产的一些权力委托给第三方，其中包括去房开结算、领钥匙、领产权、缴纳税费、以及把产权、土地过户到买方名下等权力委托给第三方，直到所有手续办完为止。委托公证所需的材料经济适用期房、商品期房：购房合同、房款收据经济适用期房、商品期房：购房合同、房款收据（经济适用房需出卖人去工作单位打一张个人出（经济适用房需出卖人去工作单位打一张个人出资购买的证明）资购买的证明）安置期房：摸文定位单附公证书、拆迁协议书附安置期房：摸文定位单附公证书、拆迁协议书附公证书、房款收据、结算单（可有可无）公证书、房款收据、结算

12、单（可有可无）卖方：夫妻双方身份证、户口本、结婚证（未婚卖方：夫妻双方身份证、户口本、结婚证（未婚出示未婚证明，离婚出示离婚证明和未再婚证明）出示未婚证明，离婚出示离婚证明和未再婚证明）买方：身份证买方：身份证 受托人：身份证受托人：身份证直过户买方还没和房开签订正式买卖合同，没去房管登记备案的房产买卖双方准备身份证，如已缴款带上缴款凭证，交易方式为买方直接和房开签订购房合同个别房开直过户需要一定金额的更名费结束安置房税费安置房税费(卖方卖方)一：面积一：面积一：面积一：面积144m144m2 2（普通住宅）（普通住宅）（普通住宅）（普通住宅）1.1.自拆迁之日起满自拆迁之日起满自拆迁之日起满

13、自拆迁之日起满2 2年且拆迁时有产权（私有房）无需缴纳营业税。如有增购的，年且拆迁时有产权（私有房）无需缴纳营业税。如有增购的，年且拆迁时有产权（私有房）无需缴纳营业税。如有增购的，年且拆迁时有产权（私有房）无需缴纳营业税。如有增购的，也无需缴纳营业税，但需缴纳契税，契税计税方式为：增购面积（以拆迁办为也无需缴纳营业税，但需缴纳契税，契税计税方式为：增购面积（以拆迁办为也无需缴纳营业税，但需缴纳契税，契税计税方式为：增购面积（以拆迁办为也无需缴纳营业税，但需缴纳契税，契税计税方式为：增购面积（以拆迁办为准）总金额准）总金额准）总金额准）总金额1.5%1.5%。如果是无产权的，需缴纳全额营业税和

14、契税，营业税：。如果是无产权的，需缴纳全额营业税和契税，营业税：。如果是无产权的，需缴纳全额营业税和契税，营业税：。如果是无产权的，需缴纳全额营业税和契税，营业税：全部面积全部面积全部面积全部面积出售价出售价出售价出售价5.65%5.65%，契税：全部面积，契税：全部面积，契税：全部面积，契税：全部面积房开价房开价房开价房开价1.5%1.5%。2.2.自拆迁之日起未满自拆迁之日起未满自拆迁之日起未满自拆迁之日起未满2 2年或无产权需缴纳全额营业税，原拆迁面积年或无产权需缴纳全额营业税，原拆迁面积年或无产权需缴纳全额营业税，原拆迁面积年或无产权需缴纳全额营业税，原拆迁面积出售价出售价出售价出售价

15、5.65%5.65%，如有增购的加上增购部分一起计税，增购面积，如有增购的加上增购部分一起计税，增购面积，如有增购的加上增购部分一起计税，增购面积，如有增购的加上增购部分一起计税，增购面积出售价出售价出售价出售价5.65%5.65%。增购部分需缴纳契税，计税方式为：增购面积（以拆迁办为准）总金额增购部分需缴纳契税，计税方式为：增购面积（以拆迁办为准）总金额增购部分需缴纳契税，计税方式为：增购面积（以拆迁办为准）总金额增购部分需缴纳契税，计税方式为：增购面积（以拆迁办为准）总金额1.5%1.5%。如果是无产权，需全部面积计算契税，全部面积。如果是无产权，需全部面积计算契税，全部面积。如果是无产权

16、，需全部面积计算契税，全部面积。如果是无产权，需全部面积计算契税，全部面积房开价房开价房开价房开价1.5%1.5%。二：面积二：面积二：面积二：面积144m144m2 2（非普通住宅）（非普通住宅）（非普通住宅）（非普通住宅）1.1.自拆迁之日起满自拆迁之日起满自拆迁之日起满自拆迁之日起满2 2年且拆迁时有产权（私有房），缴纳差额营业税，计税方式年且拆迁时有产权（私有房），缴纳差额营业税，计税方式年且拆迁时有产权（私有房），缴纳差额营业税，计税方式年且拆迁时有产权（私有房），缴纳差额营业税，计税方式为：（出售总价原拆迁房总价）为：（出售总价原拆迁房总价）为：（出售总价原拆迁房总价）为：（出售总

17、价原拆迁房总价）5.65%5.65%。如果有增购的，缴纳差额营业。如果有增购的，缴纳差额营业。如果有增购的，缴纳差额营业。如果有增购的，缴纳差额营业税的方式为：（出售总价原拆迁房总价增购总价）税的方式为：（出售总价原拆迁房总价增购总价）税的方式为：（出售总价原拆迁房总价增购总价）税的方式为：（出售总价原拆迁房总价增购总价）5.65%5.65%。增购需缴。增购需缴。增购需缴。增购需缴纳契税，契税计算方式为：增购面积（以拆迁办为准）总金额纳契税，契税计算方式为：增购面积（以拆迁办为准）总金额纳契税，契税计算方式为：增购面积（以拆迁办为准）总金额纳契税，契税计算方式为：增购面积（以拆迁办为准）总金额

18、1.5%1.5%。如果。如果。如果。如果是无产权的，需缴纳全额营业税和契税，营业税：全部面积是无产权的，需缴纳全额营业税和契税，营业税：全部面积是无产权的，需缴纳全额营业税和契税，营业税：全部面积是无产权的，需缴纳全额营业税和契税，营业税：全部面积出售价出售价出售价出售价5.65%5.65%，契税：全部面积，契税：全部面积，契税：全部面积，契税：全部面积房开价房开价房开价房开价1.5%1.5%。2.2.自拆迁之日起未满自拆迁之日起未满自拆迁之日起未满自拆迁之日起未满2 2年或无产权房需缴纳全额营业税，原拆迁面积年或无产权房需缴纳全额营业税，原拆迁面积年或无产权房需缴纳全额营业税，原拆迁面积年或

19、无产权房需缴纳全额营业税，原拆迁面积出售价出售价出售价出售价5.65%5.65%，如有增购的需加上增购面积一起计税，增购面积，如有增购的需加上增购面积一起计税，增购面积，如有增购的需加上增购面积一起计税，增购面积，如有增购的需加上增购面积一起计税，增购面积出售价出售价出售价出售价5.65%5.65%。增购需缴纳契税，计税方式为：增购面积（以拆迁办为准）总金。增购需缴纳契税，计税方式为：增购面积（以拆迁办为准）总金。增购需缴纳契税，计税方式为：增购面积（以拆迁办为准）总金。增购需缴纳契税，计税方式为：增购面积（以拆迁办为准）总金额额额额1.5%1.5%。如果是无产权的，需缴纳全额营业税和契税，营

20、业税：全部面积。如果是无产权的，需缴纳全额营业税和契税，营业税：全部面积。如果是无产权的，需缴纳全额营业税和契税，营业税：全部面积。如果是无产权的，需缴纳全额营业税和契税，营业税：全部面积出售价出售价出售价出售价5.65%5.65%，契税：全部面积，契税：全部面积，契税：全部面积，契税：全部面积房开价房开价房开价房开价1.5%1.5%。注：注：注：注：1.1.增购部分营业税：不管什么时候增购，计税时间都以拆迁日为准。增购部分营业税：不管什么时候增购，计税时间都以拆迁日为准。增购部分营业税：不管什么时候增购，计税时间都以拆迁日为准。增购部分营业税：不管什么时候增购，计税时间都以拆迁日为准。2.2

21、.增购增购增购增购部分契税：不管面积多大，除原有产权面积外，其余增购部分一律以部分契税：不管面积多大，除原有产权面积外，其余增购部分一律以部分契税：不管面积多大，除原有产权面积外，其余增购部分一律以部分契税：不管面积多大，除原有产权面积外，其余增购部分一律以1.5%1.5%计计计计算。算。算。算。3.3.无产权房不管多大或拆迁几年都需缴纳全额营业税（无产权房不管多大或拆迁几年都需缴纳全额营业税（无产权房不管多大或拆迁几年都需缴纳全额营业税（无产权房不管多大或拆迁几年都需缴纳全额营业税（5.65%5.65%）和契税）和契税）和契税）和契税（1.5%1.5%）。）。）。）。练习三三：小王购买了一套

22、信河街的安置房，现在还没三：小王购买了一套信河街的安置房，现在还没三：小王购买了一套信河街的安置房，现在还没三：小王购买了一套信河街的安置房，现在还没产权。该房面积是产权。该房面积是产权。该房面积是产权。该房面积是130130平方，出售价是平方，出售价是平方，出售价是平方，出售价是1800018000元元元元/平方，该房是在平方，该房是在平方，该房是在平方，该房是在20002000年拆迁的，拆迁之前是有产年拆迁的，拆迁之前是有产年拆迁的，拆迁之前是有产年拆迁的，拆迁之前是有产权的，不过原有产权面积为权的，不过原有产权面积为权的，不过原有产权面积为权的，不过原有产权面积为100100平方，拆迁办

23、出平方，拆迁办出平方，拆迁办出平方，拆迁办出售价格为售价格为售价格为售价格为60006000元元元元/平方。该房基准价为平方。该房基准价为平方。该房基准价为平方。该房基准价为1000010000元元元元/平方。平方。平方。平方。问：问：问：问：1.1.该房需要用什么方式交易，双方需带什么该房需要用什么方式交易，双方需带什么该房需要用什么方式交易，双方需带什么该房需要用什么方式交易，双方需带什么证件和手续。证件和手续。证件和手续。证件和手续。2.2.该房产需要缴纳哪些税费，分别该房产需要缴纳哪些税费，分别该房产需要缴纳哪些税费，分别该房产需要缴纳哪些税费，分别是多少。是多少。是多少。是多少。答案

24、1 1：委托公证，卖方：摸文定位单附公证书、拆迁协议书：委托公证，卖方：摸文定位单附公证书、拆迁协议书：委托公证，卖方：摸文定位单附公证书、拆迁协议书：委托公证，卖方：摸文定位单附公证书、拆迁协议书附公证书、房款收据、结算单、夫妻双方身份证、户口附公证书、房款收据、结算单、夫妻双方身份证、户口附公证书、房款收据、结算单、夫妻双方身份证、户口附公证书、房款收据、结算单、夫妻双方身份证、户口本、结婚证（未婚出示未婚证明，离婚出示离婚证明和本、结婚证（未婚出示未婚证明，离婚出示离婚证明和本、结婚证（未婚出示未婚证明，离婚出示离婚证明和本、结婚证（未婚出示未婚证明，离婚出示离婚证明和未再婚证明）。买方

25、：身份证未再婚证明）。买方：身份证未再婚证明）。买方：身份证未再婚证明）。买方：身份证 受托人：身份证受托人：身份证受托人：身份证受托人：身份证2.2.卖方：契税卖方：契税卖方：契税卖方：契税3060001.5%3060001.5%27002700印花税印花税印花税印花税3060000.05%3060000.05%9090印花税印花税印花税印花税130100000.05%130100000.05%650650买方：契税买方：契税买方：契税买方：契税130100001.5%130100001.5%1950019500印花税印花税印花税印花税130100000.05%130100000.05%650650交易费交易费交易费交易费13061306780780工本费工本费工本费工本费8585元元元元 谢 谢！