《房产测绘讲座》PPT课件.ppt

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1、2012-08-05房产测绘讲座12012 注册测绘师资格考试辅导房 产 测 绘（测绘综合能力测绘案例分析）山东省地质测绘院山东省地质测绘院潘宝玉潘宝玉2012-08-05房产测绘讲座2房产测绘考试基本要求l根据房产管理要求，根据房产管理要求，确定房产测绘内容，进行技术设计确定房产测绘内容，进行技术设计。l根据技术设计，实施房产根据技术设计，实施房产平面控制测量平面控制测量。l根据技术设计，确定根据技术设计，确定房产图的种类、比例尺和成图方法，实施房产权属调查房产图的种类、比例尺和成图方法，实施房产权属调查与要素测量，建立房产簿册，制作房产图与要素测量，建立房产簿册，制作房产图。l根据房产项目

2、的性质和特点，区分不同的权属和分摊方式，进行根据房产项目的性质和特点，区分不同的权属和分摊方式，进行面积测算和面积测算和共有共用面积的分摊。共有共用面积的分摊。l根据房产管理要求，实施根据房产管理要求，实施房产变更调查与测绘房产变更调查与测绘。l根据房产管理要求，依据建筑设计资料，进行房产面积的预测算，并根据房产管理要求，依据建筑设计资料，进行房产面积的预测算，并进行房进行房屋预售测绘成果和房屋权属登记测绘成果的备案。屋预售测绘成果和房屋权属登记测绘成果的备案。l根据房产测绘项目的特点和要求，根据房产测绘项目的特点和要求，对项目过程质量进行控制，并对项目成果对项目过程质量进行控制，并对项目成果

3、进行整理、检查、验收和归挡进行整理、检查、验收和归挡。2012-08-05房产测绘讲座3l房产测绘综合能力房产测绘综合能力2012-08-05房产测绘讲座44 4 房产测绘房产测绘4.1 4.1 房产测绘概述房产测绘概述4.2 4.2 房产房产平面控制测量平面控制测量4.3 4.3 房产要素测量与房产信息数据采集房产要素测量与房产信息数据采集4.4 4.4 房屋数据房屋数据处理处理4.5 4.5 房产房产图绘制图绘制4.6 4.6 房产变更测量房产变更测量4.7 4.7 房产测绘成果房产测绘成果管理管理2012-08-05房产测绘讲座54.1 4.1 房产测绘概述l4.1.1 4.1.1 房产

4、测绘的概念与作用房产测绘的概念与作用l4.1.2 4.1.2 房产测绘的基本内容房产测绘的基本内容l4.1.3 4.1.3 房产测绘成果房产测绘成果2012-08-05房产测绘讲座64.1.1 房产测绘的概念与作用l房产测绘的基本概念：房产测绘的基本概念：房产测绘房产测绘（房产测量），主要是采集（房产测量），主要是采集和表述房屋和房屋用地的有关信息，为房产产权、产籍管理、和表述房屋和房屋用地的有关信息，为房产产权、产籍管理、房地产开发利用、交易、征收税费及城镇规划建设等提供数房地产开发利用、交易、征收税费及城镇规划建设等提供数据和资料。据和资料。房产测绘是一种法定测绘。房产测绘是一种法定测绘。

5、l房产测绘是指通过测量和调查工作来确定城镇房屋的位置、房产测绘是指通过测量和调查工作来确定城镇房屋的位置、权属、界线、质量和现状等，以文字、数据及图件表示出来权属、界线、质量和现状等，以文字、数据及图件表示出来（20112011）。l房产测绘的目的房产测绘的目的是采集和表述房屋和房屋用地的有关信息，是采集和表述房屋和房屋用地的有关信息，为房屋产权及管理、房地产开发利用、交易、征税、以及为为房屋产权及管理、房地产开发利用、交易、征税、以及为城镇规划建设、地理信息系统提供数据和资料城镇规划建设、地理信息系统提供数据和资料（20112011）。2012-08-05房产测绘讲座74.1.1 房产测绘的

6、概念与作用l房产测绘的作用房产测绘的作用n法律方面的作用法律方面的作用：是进行产权登记、产权转移和产权纠纷裁是进行产权登记、产权转移和产权纠纷裁决的依据。经房产行政主管部门确认以后的房产成果资料具决的依据。经房产行政主管部门确认以后的房产成果资料具有法律效力。有法律效力。n财政经济方面的作用财政经济方面的作用：为进行房地产评估、征收房地产税费、为进行房地产评估、征收房地产税费、房地产开发、房地产交易、房地产抵押以及保险服务等方面房地产开发、房地产交易、房地产抵押以及保险服务等方面提供数据和成果。提供数据和成果。n社会服务方面的作用社会服务方面的作用：为城镇规划、建设、水利、交通、等为城镇规划、

7、建设、水利、交通、等城镇事业提供基础资料。城镇事业提供基础资料。n测绘服务方面的作用测绘服务方面的作用：是建立现代城市地理信息系统重要的是建立现代城市地理信息系统重要的基础信息，同时也是城市大比例图更新的重要基础资料。基础信息，同时也是城市大比例图更新的重要基础资料。2012-08-05房产测绘讲座84.1.2 房产测绘的基本内容l房产测绘的主要工作房产测绘的主要工作：确定房屋的位置、界线、质量、数：确定房屋的位置、界线、质量、数量、属性和现状等，并以文字、数据及图件表示出来。量、属性和现状等，并以文字、数据及图件表示出来。（20112011房产测绘的概念房产测绘的概念）l房产测绘的基本内容房

8、产测绘的基本内容：房产平面控制测量、房产调查、房：房产平面控制测量、房产调查、房产要素测量、房产图绘制、房产面积测算、房产变更测量、产要素测量、房产图绘制、房产面积测算、房产变更测量、成果资料的检查与验收。成果资料的检查与验收。2012-08-05房产测绘讲座94.1.2 房产测绘的基本内容l控制测量控制测量n控制测量分控制测量分平面控制测量平面控制测量和和高程控制测量高程控制测量两大部分。两大部分。n房产测绘中主要是房产测绘中主要是平面控制测量平面控制测量。l房产要素测量房产要素测量n房产要素测量是测定房产要素测量是测定房屋和房屋用地及其相关要素房屋和房屋用地及其相关要素的几的几何位置，包括

9、坐标或边长。何位置，包括坐标或边长。n主要的要素主要的要素有界址点和界址线、房角点和房屋轮廓线，有界址点和界址线、房角点和房屋轮廓线，以及房屋的附属设施和房屋维护物的几何位置或相关数以及房屋的附属设施和房屋维护物的几何位置或相关数据，还有铁路、公路、街道、水域以及相关地物的位置据，还有铁路、公路、街道、水域以及相关地物的位置测量，测量，有时还要进行行政境界点和境界线的测量有时还要进行行政境界点和境界线的测量。2012-08-05房产测绘讲座104.1.2 房产测绘的基本内容l房产调查房产调查n房产调查，分房产调查，分房屋用地调查房屋用地调查和和房屋调查房屋调查，包括对每个权属，包括对每个权属单

10、元的位置、权界、权属、数量和利用状况等基本情况，单元的位置、权界、权属、数量和利用状况等基本情况，以及地理名称和行政境界的调查。以及地理名称和行政境界的调查。n房屋用地调查与测绘房屋用地调查与测绘以丘为单元分户进行以丘为单元分户进行，房屋调查与测房屋调查与测绘绘以幢为单元分户进行以幢为单元分户进行。n丘丘是指地表上一块有界空问的地块。一个地块只属于一个是指地表上一块有界空问的地块。一个地块只属于一个产权单元时称独立丘，一个地块属于几个产权单元时称组产权单元时称独立丘，一个地块属于几个产权单元时称组合丘。合丘。n幢幢是指一座独立的、包括不同结构和不同层次的房屋。是指一座独立的、包括不同结构和不同

11、层次的房屋。2012-08-05房产测绘讲座114.1.2 房产测绘的基本内容l房屋数据处理房屋数据处理n 房屋数据处理是指将外业测量过程中测得的各类物理数房屋数据处理是指将外业测量过程中测得的各类物理数据和采集的各项信息数据，按照科学的数据处理方法、模据和采集的各项信息数据，按照科学的数据处理方法、模型、相关法律法规及技术规范的要求进行整理、计算直至型、相关法律法规及技术规范的要求进行整理、计算直至出具测绘成果的全过程。出具测绘成果的全过程。l房产图绘制房产图绘制n 将房产测量得到的各类数据与信息用标准符号按照规定的将房产测量得到的各类数据与信息用标准符号按照规定的规格和成图方法表示成各类房

12、产图。规格和成图方法表示成各类房产图。2012-08-05房产测绘讲座124.1.3 房产测绘成果l成果分类：成果分类：房产簿册、房产数据、房产图集。房产簿册、房产数据、房产图集。l成果内容：成果内容：n房产簿册房产簿册包括：房产调查表、房屋用地调查表、有关产权包括：房产调查表、房屋用地调查表、有关产权状况的调查资料、有关证明及协议文件等；状况的调查资料、有关证明及协议文件等；n房产数据集房产数据集包括：房产平面控制点成果，界址点成果，房包括：房产平面控制点成果，界址点成果，房角点成果，高程点成果，面积测算成果等；角点成果，高程点成果，面积测算成果等；n房产图集房产图集包括：房产分幅平面图，房

13、产分丘平面图，房屋包括：房产分幅平面图，房产分丘平面图，房屋分层分户图，房产证附图，房屋测量草图，房屋用地测量分层分户图，房产证附图，房屋测量草图，房屋用地测量草图等。草图等。n此外，在房产测绘中使用过的此外，在房产测绘中使用过的地形图、控制点成果地形图、控制点成果以及以及测测量完成的控制点、界址点、面积测算成果量完成的控制点、界址点、面积测算成果等，以及等，以及房产平房产平面图面图和相应的和相应的技术设计书、技术总结技术设计书、技术总结等也都应归入房产测等也都应归入房产测绘成果，包括绘成果，包括纸质资料和电子文档纸质资料和电子文档。2012-08-05房产测绘讲座134.2 房产平面控制测量

14、l4.2.1 控制测量控制测量l4.2.2 控制控制测量数据处理测量数据处理2012-08-05房产测绘讲座144.2.1 控制测量l房产控制测量的目的：房产控制测量的目的：为房产平面测量工作提供一个准确的为房产平面测量工作提供一个准确的控制框架控制框架(参考系参考系)和定位基准，并控制误差的积累。和定位基准，并控制误差的积累。l房产控制测量的作用：房产控制测量的作用：n(1)(1)为房产要素测量提供起算数据。为房产要素测量提供起算数据。n(2)(2)为房产图的测绘提供测图控制和起算数据。为房产图的测绘提供测图控制和起算数据。n(3)(3)为房产测绘的变更与修测提供起算数据。为房产测绘的变更与

15、修测提供起算数据。l房产控制测量的方法：房产控制测量的方法：目前主要采用目前主要采用 三角测量、三边测量、三角测量、三边测量、导线测量、导线测量、GPSGPS定位测量等形式布设，按二、三、四等与一、定位测量等形式布设，按二、三、四等与一、二、三级依次进行分级。二、三级依次进行分级。2012-08-05房产测绘讲座154.2.1 控制测量l控制测量要求控制测量要求n 控制网要求保持控制点间有较高的控制网要求保持控制点间有较高的相对精度相对精度，即要求最末即要求最末一级的房产平面控制网中，相邻控制点间的相对点位中误差一级的房产平面控制网中，相邻控制点间的相对点位中误差不超过不超过0.025 m0.

16、025 m，最大误差不超过，最大误差不超过0.05 m0.05 m。n房产平面控制点的房产平面控制点的密度密度，与测区的大小、测区内界址点数量，与测区的大小、测区内界址点数量和精度及测区内地物地形情况有关，而与测图比例尺无直接和精度及测区内地物地形情况有关，而与测图比例尺无直接关系。关系。n依据国标规定，建筑物密集区的控制点平均问距为依据国标规定，建筑物密集区的控制点平均问距为 100m100m左左右，建筑物稀疏区的控制点平均间距在右，建筑物稀疏区的控制点平均间距在 200 m200 m左右。左右。n房产平面控制点都应该埋设永久性的固定标志，并按要求绘房产平面控制点都应该埋设永久性的固定标志，

17、并按要求绘制房产控制点点之记。制房产控制点点之记。2012-08-05房产测绘讲座164.2.1 控制测量l控制网布设控制网布设 首级控制网布设首级控制网布设n布网原则布网原则：应遵循从整体到局部、从高级到低级、分级布网：应遵循从整体到局部、从高级到低级、分级布网的原则，也可越级布网。的原则，也可越级布网。n应当应当优先选用国家统一的平面坐标系统优先选用国家统一的平面坐标系统，尽可能地利用国家，尽可能地利用国家已有的平面控制测量成果。已有的平面控制测量成果。加密控制网布设加密控制网布设n加密控制网是对国家大地控制网和城市控制网加密控制网是对国家大地控制网和城市控制网(首级控制网首级控制网)的补

18、充。的补充。n只需考虑有针对性的需求，可以根据工作的需要分批分期地只需考虑有针对性的需求，可以根据工作的需要分批分期地局部布设，满足区域要求即可。局部布设，满足区域要求即可。n加密控制网指一、二、三级导线网，一、二级小三角网，加密控制网指一、二、三级导线网，一、二级小三角网，GPS GPS 的的E E、F F级网级网（或（或一、二、三级网一、二、三级网）等。等。2012-08-05房产测绘讲座174.2.2 控制测量数据处理l坐标系统选择坐标系统选择n城市平面控制网要求变形小于城市平面控制网要求变形小于 2.5 cm/km2.5 cm/km，即投影误差应不，即投影误差应不超过超过1/40 00

19、01/40 000。这种精度，可以满足房产测量。因此，房产。这种精度，可以满足房产测量。因此，房产控制测量应尽可能地利用已有的城市平面控制网。控制测量应尽可能地利用已有的城市平面控制网。n在建立房产平面控制网时，也应在建立房产平面控制网时，也应考虑城市工程放样考虑城市工程放样的需要，的需要，满足城市满足城市基本比例尺地形图基本比例尺地形图及房产分幅图对于精度的要求。及房产分幅图对于精度的要求。n房产测量应房产测量应采用国家规定的坐标系统采用国家规定的坐标系统，采用地方坐标系时应，采用地方坐标系时应与国家坐标系联测。与国家坐标系联测。n房产测量统一采用房产测量统一采用高斯投影高斯投影。n房产测量

20、一般房产测量一般不测高程不测高程，需要进行高程测量时，由设计书另，需要进行高程测量时，由设计书另行规定。行规定。2012-08-05房产测绘讲座184.2.2 控制测量数据处理l平差计算平差计算n二、三、四等平面控制网的计算应采用二、三、四等平面控制网的计算应采用严密平差法严密平差法，平差后，平差后精度评定包括：精度评定包括：平差后单位权中误差、最弱点点位中误差平差后单位权中误差、最弱点点位中误差(点位误差椭圆参数点位误差椭圆参数)、最弱相邻点点位中误差、最弱相邻点点位中误差(相对点位误差相对点位误差椭圆参数椭圆参数)、最弱边的边长相对中误差及方位角中误差等。、最弱边的边长相对中误差及方位角中

21、误差等。n四等以下平面控制网的计算可四等以下平面控制网的计算可采用近似平差法采用近似平差法，并按近似方，并按近似方法评定其精度。法评定其精度。2012-08-05房产测绘讲座19 4.34.3 房产要素测量与 房产信息数据采集l 4.3.1 4.3.1 测量草图测量草图l 4.3.2 4.3.2 房产要素测量房产要素测量l 4.3.3 4.3.3 房屋面积测量房屋面积测量l 4.3.4 4.3.4 房产信息数据采集房产信息数据采集2012-08-05房产测绘讲座20 4.34.3 房产要素测量与 房产信息数据采集l房产要素房产要素可以分为可以分为属性的属性的（权属调查等）、（权属调查等）、位置

22、的位置的（界址点、（界址点、境界等）、境界等）、数量的数量的（房屋面积等）、（房屋面积等）、地理的地理的（各类编号等）（各类编号等）以及对房产的全面反映具有现实意义的地物、地貌。以及对房产的全面反映具有现实意义的地物、地貌。l房产要素的获得途径房产要素的获得途径：对于位置的、数量的以及地物、地貌：对于位置的、数量的以及地物、地貌要素通过测量手段获得，其过程称为要素通过测量手段获得，其过程称为房产要索测量房产要索测量；对于属；对于属性的、地理的要素则是通过信息采集的方式获取，其过程称性的、地理的要素则是通过信息采集的方式获取，其过程称为为房产信息数据采集房产信息数据采集。2012-08-05房产

23、测绘讲座214.3.1 测量草图l测量草图测量草图 是地块、建筑物、位置关系和房地调查的实地是地块、建筑物、位置关系和房地调查的实地记记 录，录，是展绘地块界址、房屋、计算面积和填写房产登记是展绘地块界址、房屋、计算面积和填写房产登记表的原始依据。表的原始依据。测量草图包括测量草图包括房屋用地测量草图房屋用地测量草图和和房屋测量草图房屋测量草图。l测量草图的规格及要求测量草图的规格及要求n草图用纸可用草图用纸可用787 mm1 092 mm787 mm1 092 mm的的l l8 8、1 11 61 6、1 13232规格的图纸。测量草图选择合适的概略比例尺，使其内容规格的图纸。测量草图选择合

24、适的概略比例尺，使其内容清晰易读，在内容较集中的地方可绘制局部图。清晰易读，在内容较集中的地方可绘制局部图。n测量草图应在实地绘制，汉字字头一律向北，数字字头向测量草图应在实地绘制，汉字字头一律向北，数字字头向北或向西。北或向西。2012-08-05房产测绘讲座224.3.1 测量草图l房屋用地测量草图房屋用地测量草图内容包括：内容包括：n(1)平面控制网点及点号；平面控制网点及点号；n(2)界址点、房角点相应的数据；界址点、房角点相应的数据；n(3)墙体的归属；墙体的归属；n(4)房屋产别、房屋建筑结构、房屋层数；房屋产别、房屋建筑结构、房屋层数；n(5)房屋用地用途类别；房屋用地用途类别；

25、n(6)丘丘(地地)号；号；n(7)道路及水域；道路及水域；n(8)有关地理名称，门牌号；有关地理名称，门牌号；n(9)观测手簿中所有未记录的测定参数观测手簿中所有未记录的测定参数n(10)测量草图符号的必要说明；测量草图符号的必要说明；n(11)指北方向线；指北方向线；n(12)测量日期，作业员签名。测量日期，作业员签名。2012-08-05房产测绘讲座234.3.1 测量草图l房屋测量草图房屋测量草图内容及要求包括：内容及要求包括：n(1)房屋测量草图均按房屋测量草图均按概略比例尺概略比例尺分层绘制；分层绘制；n(2)房屋外墙及分隔墙均绘单实线；房屋外墙及分隔墙均绘单实线；n(3)图纸上应

26、注明房产区号、房产分区号、丘图纸上应注明房产区号、房产分区号、丘(地地)号、幢号、幢号、层次及房屋坐落，并加绘指北方向线；号、层次及房屋坐落，并加绘指北方向线；n(4)住宅楼单元号、室号，住宅楼单元号、室号，注记实际开门处注记实际开门处；n(5)逐间实量，注记室内净空边长逐间实量，注记室内净空边长(以内墙面为准以内墙面为准)、墙体、墙体厚度，数字取至厘米；厚度，数字取至厘米；n(6)室内墙体凸凹部位在室内墙体凸凹部位在0.1 m0.1 m以上以上者如柱垛、烟道、垃圾者如柱垛、烟道、垃圾道、通风道等均应表示；道、通风道等均应表示；n(7)凡有固定设备的附属用房如厨房、厕所、卫生问、电凡有固定设备

27、的附属用房如厨房、厕所、卫生问、电梯楼梯等均应实量边长，并加必要的注记；梯楼梯等均应实量边长，并加必要的注记；n(8)遇有地下室、复式房、夹层、假层等应另绘草图。遇有地下室、复式房、夹层、假层等应另绘草图。2012-08-05房产测绘讲座244.3.2 房产要素测量l房产要素测量的主要内容和方法房产要素测量的主要内容和方法 房产要素测量的房产要素测量的 主要内容主要内容：界址测量、境界测量、房：界址测量、境界测量、房屋及其附属设施测量、陆地交通测量、水域测量、其他相屋及其附属设施测量、陆地交通测量、水域测量、其他相关地物测量。关地物测量。房产要素的测量房产要素的测量方法方法：野外解析法测量、航

28、空摄影测野外解析法测量、航空摄影测量、全野外数据采集等。量、全野外数据采集等。2012-08-05房产测绘讲座254.3.2 房产要素测量l房产要素测量的基本要求房产要素测量的基本要求（1 1）n界址点测量界址点测量：从邻近基本控制点或高级界址点起算，以极：从邻近基本控制点或高级界址点起算，以极坐标法、支导线法或正交法等野外解析法测定，也可在全坐标法、支导线法或正交法等野外解析法测定，也可在全野外数据采集时和其他房地产要素同时测定。野外数据采集时和其他房地产要素同时测定。n境界测量：境界测量：包括包括国界线国界线以及国内以及国内各级行政区划界各级行政区划界。测绘国界时，应根据边界条约或有关边界

29、的正式文件精测绘国界时，应根据边界条约或有关边界的正式文件精确测定，国界线上的界桩点应按坐标值展绘，注出编号，确测定，国界线上的界桩点应按坐标值展绘，注出编号，并尽量注出高程。并尽量注出高程。国内各级行政区划界国内各级行政区划界 应根据勘界协议、有关文件准确应根据勘界协议、有关文件准确测绘，各级行政区划界上的界桩、界碑按其坐标值展绘。测绘，各级行政区划界上的界桩、界碑按其坐标值展绘。2012-08-05房产测绘讲座264.3.2 房产要素测量l房产要素测量的基本要求房产要素测量的基本要求（2 2）n房屋及其附属设施测量房屋及其附属设施测量：房屋应逐幢测绘，不同产别、不：房屋应逐幢测绘，不同产别

30、、不同建筑结构、不同层数的房屋应分别测量；同建筑结构、不同层数的房屋应分别测量；独立成幢房独立成幢房屋，以房屋四面墙体外侧为界测量；毗连房屋四面墙体，屋，以房屋四面墙体外侧为界测量；毗连房屋四面墙体，在房屋所有人指界下，区分在房屋所有人指界下，区分自有、共有自有、共有或或借墙借墙以墙体所以墙体所有权范围为界测量；有权范围为界测量；每幢房屋应分幢分户丈量作图；丈量房屋以勒脚以上墙每幢房屋应分幢分户丈量作图；丈量房屋以勒脚以上墙角为准；测绘房屋以外墙水平投影为准。角为准；测绘房屋以外墙水平投影为准。n房角点测量房角点测量：指对建筑物角点测量。房角点测量不要求在：指对建筑物角点测量。房角点测量不要求

31、在墙角上都设置标志，可以房屋外墙勒脚以上墙角上都设置标志，可以房屋外墙勒脚以上(10020)cm(10020)cm处墙角为测点。处墙角为测点。2012-08-05房产测绘讲座274.3.2 房产要素测量l房产要素测量的基本要求房产要素测量的基本要求（3 3）n陆地交通、水域测量陆地交通、水域测量：陆地交通测量是指铁路、道路桥梁：陆地交通测量是指铁路、道路桥梁测量。铁路以轨距外缘为准；道路以路缘为准；桥梁以桥测量。铁路以轨距外缘为准；道路以路缘为准；桥梁以桥头和桥身外围为准测量。头和桥身外围为准测量。水域测量是指河流湖泊、水库、沟渠、水塘测量。水域测量是指河流湖泊、水库、沟渠、水塘测量。n其他相

32、关地物测量：是指天桥、站台、阶梯路、游泳池、其他相关地物测量：是指天桥、站台、阶梯路、游泳池、消火栓、检阅台、碑以及地下构筑物等测量。消火栓、检阅台、碑以及地下构筑物等测量。2012-08-05房产测绘讲座284.3.3 房屋面积测量l房屋面积测量是房产要素测量的房屋面积测量是房产要素测量的核心任务之一核心任务之一，其主要内容，其主要内容是测定是测定房产权界房产权界和和房屋的面积房屋的面积。l房屋面积测量数据经房产行政管理机关确认后，是进行房产房屋面积测量数据经房产行政管理机关确认后，是进行房产交易、核定产权、颁发权证、保障房地产占有和使用者的合交易、核定产权、颁发权证、保障房地产占有和使用者

33、的合法权益的法权益的重要依据重要依据。l房屋面积测量是一项十分细致而复杂的工作，涉及千家万户房屋面积测量是一项十分细致而复杂的工作，涉及千家万户的切身利益，的切身利益，必须确保必须确保房屋建筑面积测算成果的房屋建筑面积测算成果的可靠性可靠性。2012-08-05房产测绘讲座294.3.3 房屋面积测量l房屋面积测量的种类和基本方法房屋面积测量的种类和基本方法（1 1）房屋面积测量的种类：房屋面积测量的种类：分为分为房屋建筑面积房屋建筑面积测量、测量、房屋套房屋套内建筑面积内建筑面积测量和测量和房屋使用面积房屋使用面积测量。测量。n房屋建筑面积房屋建筑面积系指房屋外墙系指房屋外墙(柱柱)勒脚以上

34、各层的外围水平勒脚以上各层的外围水平投影面积。投影面积。n成套房屋的成套房屋的套内建筑面积套内建筑面积由套内房屋的使用面积、套内墙由套内房屋的使用面积、套内墙体面积、套内阳台建筑面积三部分组成。体面积、套内阳台建筑面积三部分组成。n房屋使用面积房屋使用面积系指房屋户内全部可供使用的空间面积，按系指房屋户内全部可供使用的空间面积，按房屋的内墙面水平投影计算。房屋的内墙面水平投影计算。2012-08-05房产测绘讲座304.3.3 房屋面积测量l房屋面积测量的种类和基本方法房屋面积测量的种类和基本方法（2 2）房屋面积测量的方法：房屋面积测量的方法：主要有主要有坐标解析法坐标解析法、实地量距法实地

35、量距法和和图解法图解法。n坐标解析法坐标解析法是根据房屋用地界址点或边界点的坐标计算房是根据房屋用地界址点或边界点的坐标计算房屋用地或丘的面积，也包括利用房角点的坐标计算房屋面屋用地或丘的面积，也包括利用房角点的坐标计算房屋面积的方法。积的方法。n实地量距法实地量距法是在实地用长度测量工具量取有关图形的边长是在实地用长度测量工具量取有关图形的边长而计算出这个图形的面积。而计算出这个图形的面积。n图解法图解法，即在图上量取有关图形的长度计算出图形的面积，即在图上量取有关图形的长度计算出图形的面积，也可量取图形的坐标计算图形的面积。图解法因精度太低，也可量取图形的坐标计算图形的面积。图解法因精度太

36、低，房产测量现在几乎都不采用。房产测量现在几乎都不采用。2012-08-05房产测绘讲座314.3.3 房屋面积测量l房屋面积测量的种类和基本方法房屋面积测量的种类和基本方法（3 3）房屋面积测量的基本要求房屋面积测量的基本要求（教材（教材 P.158）2012-08-05房产测绘讲座324.3.3 房屋面积测量l房屋面积测量的种类和基本方法房屋面积测量的种类和基本方法（4 4）房屋各特征部位的测量房屋各特征部位的测量n(1)(1)房屋房屋外围建筑面积外围建筑面积应取勒脚以上外墙最外围为准量测。应取勒脚以上外墙最外围为准量测。n(2)(2)房屋房屋室内边长及墙体厚度室内边长及墙体厚度应取未进行

37、装饰贴面的墙体为应取未进行装饰贴面的墙体为准量测。准量测。n(3)(3)房屋屋顶为房屋屋顶为斜面结构斜面结构(坡屋顶坡屋顶)的，按层高的，按层高 (高度高度)2.20 m)2.20 m以上的部位为准量测。以上的部位为准量测。n(4)(4)柱廊柱廊以柱外围为准量测。以柱外围为准量测。n(5)(5)檐廊檐廊以外轮廓水平投影、以外轮廓水平投影、架空通廊架空通廊以外轮廓水平投影为以外轮廓水平投影为准量测。准量测。n(6)(6)门廊门廊以柱或维护物外围为准，独立柱的门廊以顶盖投影以柱或维护物外围为准，独立柱的门廊以顶盖投影为准量测。为准量测。n(7)(7)挑廊挑廊以外轮廓投影为准量测。以外轮廓投影为准量

38、测。2012-08-05房产测绘讲座334.3.3 房屋面积测量l房屋面积测量的种类和基本方法房屋面积测量的种类和基本方法（5 5）房屋各特征部位的测量房屋各特征部位的测量n(8)(8)阳台阳台以维护结构为准量测。以维护结构为准量测。n(9)(9)阳台、挑廊、架空通廊的阳台、挑廊、架空通廊的 外围水平投影超过其底板外外围水平投影超过其底板外沿的，以底板水平投影为准量测。沿的，以底板水平投影为准量测。n(10)(10)对倾斜、弧状等非垂直墙体的房屋，对倾斜、弧状等非垂直墙体的房屋，按层高按层高 (高度高度)2.20 m2.20 m以上的部位为准量测；以上的部位为准量测；房屋墙体向外倾斜，超出房屋

39、墙体向外倾斜，超出底板外沿的，以底板投影为准量测。底板外沿的，以底板投影为准量测。n(11)(11)门墩门墩以墩外围为准量测。以墩外围为准量测。n(12)(12)门顶门顶以顶盖水平投影为准量测。以顶盖水平投影为准量测。n(13)(13)室外楼梯和台阶室外楼梯和台阶以外围水平投影为准量测。以外围水平投影为准量测。2012-08-05房产测绘讲座344.3.4 房产信息数据采集l房产信息数据采集的内容房产信息数据采集的内容n建筑物名称、坐落、产权人、产别、层数、所在层次、建建筑物名称、坐落、产权人、产别、层数、所在层次、建筑结构、建成年份、房屋用途、墙体归属、权界线；筑结构、建成年份、房屋用途、墙

40、体归属、权界线；n权源、产权纠纷权源、产权纠纷 和和 他项权利、楼号与房号、房屋分幢及他项权利、楼号与房号、房屋分幢及幢号编注等；幢号编注等；n与建筑物有关的规划信息、产权人及委托人信息等。与建筑物有关的规划信息、产权人及委托人信息等。2012-08-05房产测绘讲座354.3.4 房产信息数据采集l房产信息数据的来源房产信息数据的来源 房产信息数据来源大致分为房产信息数据来源大致分为三类三类：n(1)国家相关行政管理部门出具的行政文书国家相关行政管理部门出具的行政文书，如竣工验收如竣工验收备案表、地址名称批复、门楼牌号证明等。备案表、地址名称批复、门楼牌号证明等。n(2)行政部门或法律部门出

41、具的相关证件或法律文书行政部门或法律部门出具的相关证件或法律文书如如土地使用权证、房屋所有权证、组织机构代码证、司法判土地使用权证、房屋所有权证、组织机构代码证、司法判决等。决等。n(3)其他由委托人或相关权利人自行提供，或由数据采集其他由委托人或相关权利人自行提供，或由数据采集人员根据相关技术规范现场获取人员根据相关技术规范现场获取，如房间号码编排表、设，如房间号码编排表、设计图纸及相关文件等。计图纸及相关文件等。2012-08-05房产测绘讲座364.3.4 房产信息数据采集l房产信息数据采集的要求房产信息数据采集的要求n(1)依法依法。依法采集房产信息数据，包括采集房产信息数据。依法采集

42、房产信息数据，包括采集房产信息数据的手段合法，房产信息数据的来源合法。的手段合法，房产信息数据的来源合法。n(2)准确准确。房产信息数据采集的准确与否，关系到房产测绘。房产信息数据采集的准确与否，关系到房产测绘成果能否正确出具，也关系到房产管理过程中能否正确地采成果能否正确出具，也关系到房产管理过程中能否正确地采用房产测绘成果，因此必须做到准确。用房产测绘成果，因此必须做到准确。n(3)详尽详尽。要求信息数据采集人员应当尽可能地通过多种渠。要求信息数据采集人员应当尽可能地通过多种渠道，获得尽可能详尽的信息，以利于后期房屋管理工作的顺道，获得尽可能详尽的信息，以利于后期房屋管理工作的顺利进行。利

43、进行。2012-08-05房产测绘讲座374.4 4.4 房屋数据处理l4.4.1 4.4.1 概述概述l4.4.2 4.4.2 房屋面积计算房屋面积计算l4.4.3 4.4.3 共有面积分摊共有面积分摊2012-08-05房产测绘讲座384.4.1 概述l房屋数据处理的内容房屋数据处理的内容n房屋数据处理包括房屋数据处理包括房屋测量数据处理房屋测量数据处理、房产面积计算房产面积计算和和共有共有面积分摊面积分摊三部分。三部分。n房屋测量数据房屋测量数据分为房产平面控制测量数据和房产要素测量数分为房产平面控制测量数据和房产要素测量数据，按照测量平差的相关理论和规定进行处理。据，按照测量平差的相关

44、理论和规定进行处理。n房产面积计算房产面积计算是依据相关法律法规、政策文件和技术规范的是依据相关法律法规、政策文件和技术规范的规定，按照房屋及其附属设施的不同结构、功能以及各项管规定，按照房屋及其附属设施的不同结构、功能以及各项管理工作对于各类房屋面积内涵的要求，精确计算各类房屋及理工作对于各类房屋面积内涵的要求，精确计算各类房屋及其附属设施的面积。其附属设施的面积。n共有面积分摊共有面积分摊是对房屋的共有面积按照相关要求进行分摊计是对房屋的共有面积按照相关要求进行分摊计算。算。2012-08-05房产测绘讲座394.4.1 概述l房屋数据处理的基本依据和要求房屋数据处理的基本依据和要求（1

45、1）房屋外廓的全长与室内分段丈量之和房屋外廓的全长与室内分段丈量之和(含墙身厚度含墙身厚度)的较差的较差在限差内时，在限差内时，应以房屋外廓数据为准，分段丈量的数据按比应以房屋外廓数据为准，分段丈量的数据按比例配赋，超差须进行复量；例配赋，超差须进行复量；房屋建筑面积测算一律以房屋建筑面积测算一律以中误差中误差作为评定精度的标准，以作为评定精度的标准，以2 2倍中误差作为房屋建筑面积测算的倍中误差作为房屋建筑面积测算的最大限差最大限差，超过，超过2 2倍中误倍中误差的要返工重测。差的要返工重测。2012-08-05房产测绘讲座404.4.1 概述l房屋数据处理的基本依据和要求房屋数据处理的基本

46、依据和要求（2 2）n房产面积测算房产面积测算一般采用两个精度等级一般采用两个精度等级，即采用第二、第三等，即采用第二、第三等级精度标准级精度标准。对新建商品房一般采用第二等级精度要求对新建商品房一般采用第二等级精度要求；对其他房产建筑面积测算精度采用第三等级精度要求；有特对其他房产建筑面积测算精度采用第三等级精度要求；有特殊要求的用户和城市商业中心黄金地段可采用一级精度要求殊要求的用户和城市商业中心黄金地段可采用一级精度要求。n房屋面积计算的依据房屋面积计算的依据 为国标、各部委出具的相关政策文件、为国标、各部委出具的相关政策文件、地方技术规程和各地方政府、相关行政管理部门出具的有关地方技术

47、规程和各地方政府、相关行政管理部门出具的有关政策文件政策文件。n共有面积分摊的基本思路共有面积分摊的基本思路是谁使用谁分摊是谁使用谁分摊。2012-08-05房产测绘讲座414.4.2 房屋面积计算l房屋面积计算的相关概念和内容房屋面积计算的相关概念和内容（1 1）房屋建筑面积房屋建筑面积系指房屋外墙系指房屋外墙(柱柱)勒脚以上各层的外围水勒脚以上各层的外围水平投影面积平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备上盖，结构牢固，层高上盖，结构牢固，层高2.20m2.20m以上以上(含含2.20m)2.20m)的永久性建筑。的永久性建筑。201

48、2-08-05房产测绘讲座424.4.2 房屋面积计算l房屋面积计算的相关概念和内容房屋面积计算的相关概念和内容（2 2）房屋的产权面积房屋的产权面积系指产权主依法拥有房屋所有权的房屋建筑系指产权主依法拥有房屋所有权的房屋建筑面积面积。房屋产权面积由省自治区、直辖市、市、县房地产行政房屋产权面积由省自治区、直辖市、市、县房地产行政主管部门登记确权认定主管部门登记确权认定。房屋的共有建筑面积房屋的共有建筑面积系指各产权主共同占有或共同使用的建系指各产权主共同占有或共同使用的建筑面积筑面积。套内阳台建筑面积套内阳台建筑面积均按阳台外围与房屋外墙之间的水平投影均按阳台外围与房屋外墙之间的水平投影面积

49、计算。其中封闭的阳台按水平投影全部计算建筑面积，未面积计算。其中封闭的阳台按水平投影全部计算建筑面积，未封闭的阳台按水平投影的一半计算建筑面积。封闭的阳台按水平投影的一半计算建筑面积。2012-08-05房产测绘讲座434.4.2 房屋面积计算l房屋面积计算的相关概念和内容房屋面积计算的相关概念和内容（3 3）套内房屋使用面积套内房屋使用面积为套内房屋使用空间的面积，以水平投影为套内房屋使用空间的面积，以水平投影面积按以下规定计算：套内使用面积为套内卧室、起居室、过面积按以下规定计算：套内使用面积为套内卧室、起居室、过厅、过道、厨房、卫生间、厕所、储藏室、壁柜等空间面积的厅、过道、厨房、卫生间

50、、厕所、储藏室、壁柜等空间面积的总和；总和；套内楼梯套内楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积；不包括按自然层数的面积总和计入使用面积；不包括在结构面积内的套内在结构面积内的套内烟囱、通风道、管道井烟囱、通风道、管道井均计入使用面积；均计入使用面积；内墙面装饰厚度内墙面装饰厚度计入使用面积。计入使用面积。套内墙体面积套内墙体面积是套内使用空间周围的维护或承重墙体或其他是套内使用空间周围的维护或承重墙体或其他承重支撑体所占的面积，其中各套之间的分隔墙和套与公共建承重支撑体所占的面积，其中各套之间的分隔墙和套与公共建筑空间的分隔墙以及外墙筑空间的分隔墙以及外墙 (包括山墙包括山墙)等共有墙，均等共有