速冻食品公司建筑建设管理方案(参考).docx
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1、CMC泓域/建筑建设管理方案速冻食品公司建筑建设管理方案目录第一章 行业背景分析3第二章 项目简介5一、 项目名称及项目单位5二、 项目建设地点5三、 建设规模5四、 项目建设进度5五、 建设投资估算5六、 项目主要技术经济指标6第三章 建筑与房地产市场运行机制8一、 房地产市场运行机制8第四章 投资决策与设计阶段工程计价24一、 概预算方法24第五章 招标投标法律法规30一、 招标投标法实施条例30第六章 建设工程施工招标投标45一、 施工招标方式和程序45二、 施工评标47第七章 设计施工总承包合同管理55一、 设计施工总承包合同履行管理55第八章 国际工程常用合同文本60一、 FIDIC
2、施工合同条件60二、 英国NEC和美国AIA合同文本68第九章 建设工程监理组织与规划74一、 工程监理实施细则74第十章 BIM技术在建设工程全寿命期的应用76一、 BIM技术在规划设计阶段的应用76第十一章 绿色建筑技术体系87一、 建筑节水与城市雨水利用87二、 建筑节能及可再生能源利用91第十二章 绿色建筑特征及相关政策标准100一、 绿色建筑的特征100第一章 行业背景分析速冻食品是采用新鲜原料制作,经过适当的处理和急速冷冻,在-18至-20的连贯低温条件下送抵消费地点的低温产品。在这样的低温下,一些微生物基本不会繁殖,一定程度上保证了食品安全。近些年来,在消费升级的影响下,再加上居
3、民健康意识的不断提升,使得市场对速冻食品的需求逐渐增加,我国速冻食品市场发展迅速。现阶段,由于年轻消费者正在迅速成长为我国消费市场的主要人群,随着当今生活节奏不断加快以及烹饪本身的复杂特性,使得大部分年轻消费着的烹饪意愿远低于其他年龄段人群,这便为我国速冻食品市场提供了大量的消费需求;再加上速冻食物具有的保质保鲜、安全等特性,迎合了现代人追求健康、卫生的消费需求。因此速冻食品在我国具有广阔的消费市场。自2011年以来,我国速冻食品市场规模呈现出逐年递增的发展趋势。2018年,我国速冻食品市场规模达到1320亿元以上,与上一年1210亿元的市场规模相比,增长了约9个百分点。未来随着市场持续稳定发
4、展,预计在2019年我国速冻食品市场规模将达到1500亿元以上。从市场竞争格局来看,随着市场的快速发展,国内一部分食品企业积极加入速冻食品市场,现阶段,在国内市场上已经出现了许多知名速冻食品品牌,综合实力排名靠前的有三全、思念、湾仔码头、龙凤等,而这四家领头公司的合计占据着整个市场七成以上的份额,其中三全食品的市场占有率超过总体四分之一的比例,在我国速冻食品市场占据主要地位。由此可以看出,我国速冻食品行业的市场集中度相对较高,未来行业整合、集中的发展趋势将会愈加明显。随着国内经济的持续发展以及居民生活水平的不断提高,速冻食品逐渐发展成为我国城市居民日常饮食生活中不可缺少的一部分,整体市场呈快速
5、发展趋势。但由于我国速冻食品行业发展起步较晚,因此在速冻食品人均年消费量方面仍与欧美等部分发达国家存在一定的差距,但也进一步表明了我国速冻食品市场未来发展潜力巨大。第二章 项目简介一、 项目名称及项目单位项目名称:速冻食品公司项目单位:xxx(集团)有限公司二、 项目建设地点本期项目选址位于xx,占地面积约71.00亩。项目拟定建设区域地理位置优越,交通便利,规划电力、给排水、通讯等公用设施条件完备,非常适宜本期项目建设。三、 建设规模该项目总占地面积47333.00(折合约71.00亩),预计场区规划总建筑面积84383.71。其中:主体工程63474.41,仓储工程8433.04,行政办公
6、及生活服务设施8301.48,公共工程4174.78。四、 项目建设进度结合该项目建设的实际工作情况,xxx(集团)有限公司将项目工程的建设周期确定为24个月,其工作内容包括:项目前期准备、工程勘察与设计、土建工程施工、设备采购、设备安装调试、试车投产等。五、 建设投资估算(一)项目总投资构成分析本期项目总投资包括建设投资、建设期利息和流动资金。根据谨慎财务估算,项目总投资35121.24万元,其中:建设投资28123.38万元,占项目总投资的80.08%;建设期利息700.71万元,占项目总投资的2.00%;流动资金6297.15万元,占项目总投资的17.93%。(二)建设投资构成本期项目建
7、设投资28123.38万元,包括工程费用、工程建设其他费用和预备费,其中:工程费用25064.10万元,工程建设其他费用2242.42万元,预备费816.86万元。六、 项目主要技术经济指标(一)财务效益分析根据谨慎财务测算,项目达产后每年营业收入74500.00万元,综合总成本费用61127.42万元,纳税总额6488.01万元,净利润9769.77万元,财务内部收益率21.42%,财务净现值9743.51万元,全部投资回收期5.87年。(二)主要数据及技术指标表主要经济指标一览表序号项目单位指标备注1占地面积47333.00约71.00亩1.1总建筑面积84383.71容积率1.781.2
8、基底面积29819.79建筑系数63.00%1.3投资强度万元/亩394.612总投资万元35121.242.1建设投资万元28123.382.1.1工程费用万元25064.102.1.2工程建设其他费用万元2242.422.1.3预备费万元816.862.2建设期利息万元700.712.3流动资金万元6297.153资金筹措万元35121.243.1自筹资金万元20821.153.2银行贷款万元14300.094营业收入万元74500.00正常运营年份5总成本费用万元61127.426利润总额万元13026.367净利润万元9769.778所得税万元3256.599增值税万元2885.201
9、0税金及附加万元346.2211纳税总额万元6488.0112工业增加值万元22919.1513盈亏平衡点万元27765.76产值14回收期年5.87含建设期24个月15财务内部收益率21.42%所得税后16财务净现值万元9743.51所得税后第三章 建筑与房地产市场运行机制一、 房地产市场运行机制在房地产市场中,市场主体有房地产需求者、房地产供给者、房地产中介,市场客体为土地使用权、房屋所有权、房屋使用权。房地产市场是在相关法律、法规和监督管理体系下运行的。(一)房地产市场供求1、房地产市场需求(1)房地产市场需求构成。房地产市场需求是指在特定时期内、一定价格水平上,愿意购买且能够购买的房地
10、产商品量。房地产市场需求包括以下三类。1)生产性需求。物质生产部门和服务部门为满足生产经营需要而形成的房地产商品需求,其需求主体是各类企事业单位和个体工商业者,如企业厂房、商店商铺、办公用房、服务行业用房及其他生产经营性用房等产生的需求。这类需求与社会生产经营活动直接相关,是房地产作为生产要素存在而形成的需求。2)消费性需求。由人们的居住需要而形成的房地产需求,主要是居住房地产需求,其需求主体是居民家庭。这类需求具有广泛性和普遍性。按住宅分类,居住消费需求又可分为花园别墅需求、高层住宅需求、多层住宅需求等不同档次的居住房地产需求。政府购买市场销售的房地产作为办公楼、公共租赁住房和廉租房房源时,
11、也构成房地产市场的消费性需求。3)投资性需求。人们购置房地产不是为了直接用于生产经营和消费,而是将房地产作为一种价值形式储存,在合适的时候转售或出租,以达到保值增值的目的。投资性需求是由房地产的保值增值属性引起的,本质上属于获利性投资行为,房屋转售是为了获取差价收入,房屋出租是为了获得租金收人。投资性房地产需求的存在对房地产市场有双面作用。积极的一面是可以调节房地产市场供求关系,房地产市场供过于求时,可以增加房地产需求;房地产市场供不应求时,可以增加房地产市场供给。消极的一面是可能会增加房地产市场需求泡沫,造成需求旺盛的假象,加剧供求失衡,引起房地产价格大起大落。因此,对投资性房地产需求应加以
12、适度控制。国际上通行的适度量化标准是,投资性购房量控制在房地产交易总量的20%以下。(2)房地产市场需求影响因素。1)国民经济发展水平。国民经济发展水平对房地产市场需求的影响主要包括两大方面:一是投资规模,反映生产者对厂房、办公楼等的需求水平;二是国民收入水平,反映国民对住宅、娱乐设施、科教文卫等房地产的需求。国民经济发展水平与房地产需求呈一种正相关关系。2)房地产资本收益。从生产者角度分析,房地产资本收益水平的提高会导致资本流向房地产业;从消费者或投资者角度分析,房地产资本收益水平的提高会导致投资目的和消费目的的需求水平和比例发生变动。一般来讲,收益水平提高会增加投资需求比重。但房地产资本收
13、益提高通常意味着价格上涨,而价格上涨会引起需求下降,因此,房地产资本收益对房地产市场需求的影响是复杂的。3)利率水平。利率对生产性房地产需求的影响是:生产性房地产需求可以看作为一种投资,收益提高使得其与资本的边际效率相比差距减小,对投资有抑制作用。利率对消费性房地产需求的影响是:房地产消费作为一种必要的消费品,且在消费结构中占很大比重,利率对其影响可能微不足道。利率对投资性房地产需求的影响是:实际利率的提高会降低房地产需求水平,反之会提高房地产需求水平。4)通货膨胀。从长期来看,房地产商品有保值功能,在存在通货膨胀的情况下,房地产需求水平也会出现增长。5)消费者收入水平和结构。消费者收入水平对
14、房地产市场需求的直接影响表现为对消费性房地产的需求,两者基本上呈正相关关系;间接影响表现为收入水平的提高,会导致对消费需求的增加,消费需求的增加导致生产规模的扩大,进而导致对生产性房地产需求的增加。6)房地产商品价格、其他商品价格及消费结构。房地产商品价格上升,需求下降;在其他条件不变的情况下,其他商品价格上升会引起房地产市场需求下降,但由于消费结构中房地产消费占有绝对地位,其他商品价格对其的影响不明显。7)消费者对未来的预期。消费者对未来的预期很多,但对当前房地产市场需求而言,影响主要来自两个方面:一是未来房价走势,在“买涨不买跌”的心理作用下,若预期未来房地产价格上升,则会增加当前房地产市
15、场需求;二是对未来经济形势和家庭收入的预期,若预期末来经济形势和家庭收入向好的方向发展,则会增强当前消费信心,增加当前房地产市场需求。2、房地产市场供给(1)房地产市场供给构成。房地产市场供给是指房地产开发企业和拥有者在某一特定时间内,在一定价格水平下,对某种房地产所愿意且能够提供出售的数量。房地产市场供给分为增量房市场供给和存量房市场供给。1)增量房市场供给。增量房是指由房地产开发企业新开发建设完成的房地产,可以增加社会房地产总量(非房地产开发企业建设的房地产不纳入市场范畴考察)形成房地产市场供给。就某一时间段考察,新建房地产市场销售包括现房销售和预售。房地产开发企业竣工房屋面积约占全国房屋
16、竣工面积的30%。2)存量房市场供给。存量房是相对于增量房而言的,存量房是指已被购买或自建并取得所有权证书的房屋。存量房可以进入市场增加市场供给量,但不会增加社会房地产总量,存量房市场也被称为二手房市场。随着房地产业发展和社会房地产总量增加,二手房市场交易比重呈现出逐步上升趋势。(2)房地产市场供给影响因素。1)土地供应量。土地(指开发建设用地)是房地产开发建设的资源,与一般供求规律样,开发建设可供利用的资源是制约房地产供给的因素,但特殊的是土地有限且不可替代,若加上政策的调整和限制,土地供应量是直接影响房地产市场供给量的首要因素。也正因为如此,我国历年来都将土地供应作为调控房地产市场的重要手
17、段。2)房地产市场价格。房地产市场价格是影响房地产市场供给的一个重要因素。房地产市场供给与其他商品供给一样,房地产市场价格越高,房地产市场供给也就越大。但由于土地资源的约束和开发建设周期长这两个主要因素的制约,房地产市场供给价格弹性比较小。3)房地产开发成本。房地产开发成本通过影响生产供给的利润,从而影响房地产市场供给。当其他条件不变时,开发成本上升,利润下降,供给量减少。4)房地产开发建设技术水平。房地产开发建设技术水平对房地产供给的影响通过两个途径传导:一是开发技术水平提高,能够提供新型优质的房地产,刺激需求,从而推动供给增加;二是开发建设水平提高,能够缩短开发建设周期,降低开发建设资金成
18、本并增加当前房地产市场供给量。5)政府政策。房地产开发建设投资大、占用和消耗社会资源多,通常被政府作为调控投资的一个手段;同时作为占用社会资源大且需求广泛的商品,政府对房地产市场调控的措施也较多。因此,政策变动通常会对房地产市场供给产生较大影响。6)房地产开发企业和拥有者对未来的预期。由于房地产开发建设周期长,从投资开始到建成交付使用过程中可变因素多、风险大。在房地产投资,尤其是房地产开发企业新开项目时,对未来预期是占比很重的一个因素。未来预期良好,会增加一定时期内的供给量。(二)房地产市场运行特点(1)区域性市场。房地产属于不动产,因而地域性很强,与周围环境关系极为紧密,因而房地产市场属区域
19、性市场。周围环境因素包括风俗习惯、气候条件、地质状况、交通设施、市容与环境、商业设施、灾害情况、污水处理、通信、给水排水、电力设备、学校、医院、公共设施、休闲娱乐设施等众多物质设施和自然条件,还包括社会治安、政治稳定、经济繁荣、人口状况等社会经济因素。特定房地产项目与周边环境是一种相互影响的关系。因此,房地产市场价格和供求关系表现出明显的区域性特征。(2)周期性波动。房地产供求与经济发展密切相关,随着经济周期性波动,房地产业发展和房地产市场也表现出周期性波动,但两者不完全同步,房地产市场周期性波动滞后于经济周期性波动。具体而言,房地产市场需求能够较快地反映经济发展状况,滞后性不明显;但由于房地
20、产开发建设周期长,房地产市场供给滞后性相对明显。其原因是房地产业的复苏与发展是经济复苏后固定资产投资增加的结果,而在经济衰退时在建的房地产开发项目不能马上减少。(3)不完全竞争性。由于房地产供给市场进入的资格要求、资金能力限制、信息不对称比较突出,因此,房地产市场是一个不完全竞争市场。这种不完全竞争市场在不同的市场层级表现不同。房地产一级市场(土地出让市场)可以认为是卖方垄断市场,买方之间竞争;房地产二级市场属于有限竞争市场;房地产三级市场相对一级、二级市场而言,是竞争性更强的市场。(4)层次性。房地产市场的区域性决定了不同房地产市场的层次性,如常说的一线城市房地产市场、二线城市房地产市场等。
21、层次性还表现在同一区域内房地产供给市场与需求存在档次、标准等差异,如高档住宅市场、普通住宅市场等。(5)多重性。房地产市场需求有生产性需求、消费性需求、投资性需求,因而房地产市场所交易的产品既是生产资料,又是消费资料,还是投资品,因此,从交易客体用途分析,房地产市场具有多重性。(6)多样性。首先是交易对象的多样性,包括土地使用权、房屋所有权、房屋使用权等;其次是交易方式的多样性,包括出让、转让、出租、抵押等多种交易方式。(7)价格确定的复杂性。房地产市场交易价格是多种因素综合作用的结果,价格确定复杂,需要房地产评估、咨询等专业机构运用专业知识才能合理确定。(8)风险性。所有市场都有风险,但房地
22、产市场风险较大。房地产市场的风险来自:政策性风险,是指因政府的产业政策、经济政策及某些干预措施而导致的不确定性,这种风险对供给方和需求方都产生影响。在预售情况下按期交房的风险,这种风险在供给和需求双方均存在财务风险,包括生产供应商财务状况恶化、资金链断裂的风险,买方由于各种情况变化引起的支付能力风险。结构性供求不均衡的风险,如住宅市场、商业地产市场结构性供求不均衡带来的风险,这种风险主要存在于供给方。开发建设周期长引起的内外风险,包括不可抗力风险等。(三)房地产价格影响因素房地产价格是各种因素综合作用的结果,除市场供求及竞争状况外,影响房地产价格的因素主要有以下四个方面。1、房地产自身因素和周
23、边环境因素自身因素主要是指房地产自身状态,如土地的位置、面积、形状,建筑物的外观、朝向、内部格局、设备配置状况、施工质量等。这些因素首先对房地产开发成本产生影响,而成本是确定价格的基准,是价格的下限。环境因素主要是指项目所在地的交通、教育、医疗、民风民俗、社会治安等状况及气候条件、地质地貌、水文、环境污染等情况。这些因素影响消费者对房地产效用的评价,从而影响房地产价格。环境因素是由房地产项目的区域决定的,因此可以说,房地产价格第一位的决定因素是“位置”。2、行政与政治因素行政因素主要是国家或地方政府在财政、税收、金融、土地、住房、行政隶属关系调整、城市规划与建设、社会保障等方面的法规、政策和行
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