京投发展：京投发展2021年半年度报告.PDF

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1、2021 年半年度报告 1/174 公司代码：600683 公司简称：京投发展 京投发展股份有限公司京投发展股份有限公司 20212021 年半年度报告年半年度报告 2021 年半年度报告 2/174 重要提示重要提示 一、一、本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证半半年度报告内容的真实、准确、完年度报告内容的真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。二、二、未出席董事情况未出席董事情况 未出席董事职务 未出席董事姓名 未

2、出席董事的原因说明 被委托人姓名 董事 郑毅 工作原因 刘建红 三、三、本半年度报告本半年度报告未经审计未经审计。四、四、公司负责人公司负责人魏怡魏怡、主管会计工作负责人、主管会计工作负责人贾卫平贾卫平及会计机构负责人（会计主管人员）及会计机构负责人（会计主管人员）谢雪林谢雪林声声明：保证半年度报告中财务报告的真实、准确、完整。明：保证半年度报告中财务报告的真实、准确、完整。五、五、董事会董事会决议通过的本报告期利润分配预案或公积金转增股本预案决议通过的本报告期利润分配预案或公积金转增股本预案 本报告期公司无利润分配、无资本公积转增股本预案。六、六、前瞻性陈述的风险声明前瞻性陈述的风险声明 适

3、用 不适用 公司2021年半年度报告涉及的未来计划等陈述不构成公司对投资者的实质承诺，请投资者注意投资风险。七、七、是否存在被控股股东及其关联方非经营性占用资金情况是否存在被控股股东及其关联方非经营性占用资金情况 否 八、八、是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况？是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况？否 九、九、是否存在半数是否存在半数以上以上董事无法保证公司所披露董事无法保证公司所披露半半年度报告的真实性、准确性和完整性年度报告的真实性、准确性和完整性 否 十、十、重大风险提示重大风险提示 具体内容详见本报告“第三节 管理层讨论与分析”之“五、（一）可能面对的风险”相关内容。十一

4、、十一、其他其他 适用 不适用 2021 年半年度报告 3/174 目录目录 第一节第一节 释义释义.4 第二节第二节 公司简介和主要财务指标公司简介和主要财务指标.5 第三节第三节 管理层讨论与分析管理层讨论与分析.8 第四节第四节 公司治理公司治理.19 第五节第五节 环境与社会责任环境与社会责任.21 第六节第六节 重要事项重要事项.22 第七节第七节 股份变动及股东情况股份变动及股东情况.32 第八节第八节 优先股相关情况优先股相关情况.34 第九节第九节 债券相关情况债券相关情况.35 第十节第十节 财务报告财务报告.40 备查文件目录 载有公司负责人、主管会计工作负责人、会计机构负

5、责人（会计主管人员）签名并盖章的财务报表。报告期内在中国证监会指定网站上公开披露过的所有公司文件的正本及公告的原稿。2021 年半年度报告 4/174 第一节第一节 释义释义 在本报告书中，除非文义另有所指，下列词语具有如下含义：常用词语释义 中国证监会 指 中国证券监督管理委员会 上交所 指 上海证券交易所 本公司、我公司、公司、京投发展 指 京投发展股份有限公司 公司法 指 中华人民共和国公司法 公司章程 指 京投发展股份有限公司章程 京投公司 指 北京市基础设施投资有限公司 中国银泰 指 中国银泰投资有限公司 证券登记公司 指 中国证券登记结算有限责任公司 京投置地 指 北京京投置地房地

6、产有限公司 京投阳光 指 北京京投阳光房地产开发有限公司 北京万科 指 北京万科企业有限公司 基石基金 指 北京基石创业投资基金（有限合伙）基石仲盈 指 北京基石仲盈创业投资中心（有限合伙）信安创投 指 北京基石信安创业投资有限公司 基石连盈 指 保定基石连盈创业投资基金中心（有限合伙）上海礼兴 指 上海礼兴酒店有限公司 上海礼仕 指 上海礼仕酒店有限公司 无锡嘉仁 指 无锡嘉仁花园酒店管理有限公司 无锡惠澄 指 无锡惠澄实业发展有限公司 潭柘投资 指 北京潭柘投资发展有限公司 宁波华联 指 宁波华联房地产开发有限公司 京投万科 指 北京京投万科房地产开发有限公司 京投银泰置业 指 北京京投银

7、泰置业有限公司 兴业置业 指 北京京投兴业置业有限公司 尚德置业 指 北京京投银泰尚德置业有限公司 灜德置业 指 北京京投灜德置业有限公司 兴平置业 指 北京京投兴平置业有限公司 京投兴檀 指 北京京投兴檀房地产有限公司 京投丰德 指 北京京投丰德房地产有限公司 京投兴海 指 北京京投兴海房地产有限公司 潭柘兴业 指 北京潭柘兴业房地产开发有限公司 无锡望愉 指 无锡望愉地铁生态置业有限公司 鄂尔多斯项目公司 指 鄂尔多斯市京投银泰房地产开发有限责任公司 元、万元、亿元 指 人民币元、人民币万元、人民币亿元 2021 年半年度报告 5/174 第二节第二节 公司简介和主要财务指标公司简介和主要

8、财务指标 一、一、公司信息公司信息 公司的中文名称 京投发展股份有限公司 公司的中文简称 京投发展 公司的外文名称 METRO LAND CORPORATION LTD.公司的外文名称缩写 MTL 公司的法定代表人 魏怡 二、二、联系人和联系方式联系人和联系方式 董事会秘书 证券事务代表 姓名 贾卫平 朱琳 联系地址 北京市朝阳区建国门外大街2号银泰中心C座17层 北京市朝阳区建国门外大街2号银泰中心C座17层 电话 010-65636622 010-65636620 传真 010-85172628 010-85172628 电子信箱 三、三、基本情况变更简介基本情况变更简介 公司注册地址 宁

9、波市海曙中山东路238号 公司注册地址的历史变更情况 无 公司办公地址 北京市朝阳区建国门外大街2号银泰中心C座17层 公司办公地址的邮政编码 100022 公司网址 电子信箱 报告期内变更情况查询索引 无 四、四、信息披露及备置地点变更情况简介信息披露及备置地点变更情况简介 公司选定的信息披露报纸名称 中国证券报、上海证券报、证券日报、证券时报 登载半年度报告的网站地址 公司半年度报告备置地点 公司董事会办公室 报告期内变更情况查询索引 无 五、五、公司股票简况公司股票简况 股票种类 股票上市交易所 股票简称 股票代码 变更前股票简称 A股 上海证券交易所 京投发展 600683 京投银泰

10、六、六、其他有关资料其他有关资料 适用 不适用 七、七、公司主要会计数据和财务指标公司主要会计数据和财务指标(一一)主要会计数据主要会计数据 单位：元 币种：人民币 2021 年半年度报告 6/174 主要会计数据 本报告期（16月）上年同期 本报告期比上年同期增减(%)营业收入 2,041,547,548.88 2,047,798,154.94-0.31 归属于上市公司股东的净利润 161,134,588.53 112,032,057.72 43.83 归属于上市公司普通股股东的净利润 72,293,755.21 106,780,141.05-32.30 归属于上市公司股东的扣除非经常性损益

11、的净利润 105,381,215.13 101,184,240.93 4.15 归属于上市公司普通股股东的扣除非经常性损益的净利润 16,540,381.81 95,932,324.26-82.76 经营活动产生的现金流量净额 3,742,522,307.49 2,020,776,104.92 85.20 本报告期末 上年度末 本报告期末比上年度末增减(%)归属于上市公司股东的净资产 6,198,326,237.31 6,390,363,969.88-3.01 总资产 48,292,640,943.24 49,809,537,392.20-3.05 (二二)主要财务指标主要财务指标 主要财务指

12、标 本报告期（16月）上年同期 本报告期比上年同期增减(%)基本每股收益（元股）0.10 0.14-28.57 稀释每股收益（元股）0.10 0.14-28.57 扣除非经常性损益后的基本每股收益（元股）0.02 0.13-84.62 加权平均净资产收益率（%）1.13 3.76 减少 2.63 个百分点 扣除非经常性损益后的加权平均净资产收益率（%）0.26 3.38 减少 3.12 个百分点 公司主要会计数据和财务指标的说明 适用 不适用 公司本报告期，营业收入较上年同期变动不大，而归属于上市公司普通股股东的净利润较上年减少 32.30%主要系公司营业总成本较上年同期增加。归属于上市公司普

13、通股股东扣除非经常性损益后的净利润较上年同期大幅减少主要系本报告期公司持有的基金分配利润确认投资收益 6,009.28 万元的影响,增加了本期非经常性损益。本报告期公司经营活动净现金流量较上年同期大幅增加主要系本年度开盘销售项目的销售业绩较好销售回款大幅增加。八、八、境内外会计准则下会计数据差异境内外会计准则下会计数据差异 适用 不适用 九、九、非经常性损益项目和金额非经常性损益项目和金额 适用 不适用 单位：元 币种：人民币 非经常性损益项目 金额 附注（如适用）非流动资产处置损益 越权审批，或无正式批准文件，或偶发性的税收返还、减免 2021 年半年度报告 7/174 计入当期损益的政府补

14、助，但与公司正常经营业务密切相关，符合国家政策规定、按照一定标准定额或定量持续享受的政府补助除外 1,455,036.13 计入当期损益的对非金融企业收取的资金占用费 企业取得子公司、联营企业及合营企业的投资成本小于取得投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值产生的收益 非货币性资产交换损益 委托他人投资或管理资产的损益 因不可抗力因素，如遭受自然灾害而计提的各项资产减值准备 债务重组损益 企业重组费用，如安置职工的支出、整合费用等 交易价格显失公允的交易产生的超过公允价值部分的损益 同一控制下企业合并产生的子公司期初至合并日的当期净损益 与公司正常经营业务无关的或有事项产生的损益 除同公司

15、正常经营业务相关的有效套期保值业务外，持有交易性金融资产、衍生金融资产、交易性金融负债、衍生金融负债产生的公允价值变动损益，以及处置交易性金融资产、衍生金融资产、交易性金融负债、衍生金融负债和其他债权投资取得的投资收益 60,092,848.91 基石仲盈分配股利取得的投资收益 单独进行减值测试的应收款项、合同资产减值准备转回 对外委托贷款取得的损益 20,302,682.56 上海礼仕委托贷款利息 采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产公允价值变动产生的损益 根据税收、会计等法律、法规的要求对当期损益进行一次性调整对当期损益的影响 受托经营取得的托管费收入 除上述各项之外的其他营业外收入

16、和支出-11,058,491.45 主要系受疫情影响延期交房违约金及捐赠支出 其他符合非经常性损益定义的损益项目 少数股东权益影响额 2,659,316.29 所得税影响额-17,698,019.04 合计 55,753,373.40 十、十、其他其他 适用 不适用 2021 年半年度报告 8/174 第三节第三节 管理层讨论与分析管理层讨论与分析 一、一、报告期内公司所属行业及主营业务情况说明报告期内公司所属行业及主营业务情况说明 （一）（一）房地产行业情况房地产行业情况 2021上半年，在“房住不炒、因城施策”的政策大环境下，中央继续落实房地产长效机制改革，房地产信贷资金管控全面收紧，以严

17、打经营贷为首要抓手，调升房贷利率为辅助手段，从全局角度出发，全面、精准把控全国房地产市场，并针对市场过热的城市适时预警、及时纠偏，确保稳地价、稳房价、稳预期目标落到实处。根据国家统计局数据显示，2021年1-6月全国房地产开发企业土地购置面积7021万平方米，同比下降11.8%；土地成交价款3808亿元，下降5.7%。全国房地产开发企业房屋施工面积873251万平方米，同比增长10.2%；房屋新开工面积101288万平方米，增长3.8%；房屋竣工面积36481万平方米，增长25.7%。商品房销售面积88635万平方米，同比增长27.7%。（二）（二）主营业务情况说明主营业务情况说明 我公司是一

18、家以房地产开发、经营及租赁为主营业务的 A 股房地产板块上市公司。公司以自主开发销售为主，自持物业的经营与租赁为辅。近年来，公司业务以 TOD 轨道物业开发为主。TOD（Transit-Oriented Development），指以轨道交通为导向的开发模式，通常是以高铁、轻轨、公交等公共交通站点为中心以 400-800 米为半径，建立中心广场或城市中心的一种城市开发模式。自 2011 年公司第一个 TOD 项目以来，公司陆续投资开发了西华府、北京公园悦府、琨御府、岚山、无锡愉悦天成等多个 TOD 轨道物业开发项目，总建筑面积超 244 万平方米。伴随着近几年轨道交通的飞速发展，TOD 轨道物

19、业开发成为房地产开发的新热点。同时，在已开通轨道交通的城市中，已有近一半城市出台了与 TOD 相关的规划政策。随着全国轨道交通发展蒸蒸日上和相关政策的出台，公司所在轨道物业开发细分领域将迎来新的发展机遇。二、二、报告期内核心竞争力分析报告期内核心竞争力分析 适用 不适用 从当前宏观环境来看，“房住不炒”成为调控主基调，未来五年房地产行业在政策段、供给端和需求端都将呈现稳中求进的趋势，房地产行业进入了机遇与挑战并存的新阶段。在新形势下，我公司在战略、财务、产品、团队、运营五个方面深挖护城河，打造自身核心竞争力。（一）（一）明晰的企业战略明晰的企业战略 企业战略上明晰的规划是我公司最重要的核心竞争

20、力。公司以“TOD 轨道物业专家”为发展愿景，持续扩大在 TOD 轨道物业开发领域的先发优势。同时，公司倡导“植根北京，茂盛全国”战略，深耕北京市场，不断扩大品牌影响力，同时以无锡项目作为战略支点，继续开拓全国市场。明晰的企业战略为公司发展指明了方向。近年来，公司将优势资源集中投入到北京 TOD 轨道物业项目的开发中，并取得了不错的成绩。报告期内，公司在建项目稳步推进，在售项目成绩优异。（二）（二）优秀的融资管理能力优秀的融资管理能力 2020 年 8 月 20 日，住房城乡建设部、人民银行在北京召开重点房地产企业座谈会，会议上明确了重点房地产企业资金监测和融资管理规则，亦即“三道红线”。“三

21、道红线”的出台，对房企的负债标准提出要求，也给房企的财务管理提出了新的挑战。“三道红线”出台后，公司一方面加快去化和项目周转，力保障财务稳定，使公司资产负债率保持在合理水平。另一方面，公司积极拓展融资渠道，丰富融资方法，不断降低综合资金成本，有效保障了各项目开发建设资金需求。公司灵活运用各种传统融资方式，通过公司债、中期票据等多种方法获得资金。（三）（三）先进的产品理念先进的产品理念 公司进入 TOD 领域较早，通过多年的经验积累，形成了以“TOD 智慧生态圈”为核心的产品理念。“TOD 智慧生态圈”是以轨道交通开发为导向，以智慧思维和科技为主要工具，实现人文、自然、产业生态价值共生的一种理念

22、。在该理念的指导下，公司不断创新方式方法，提升技术能力与设计水平。2021 年半年度报告 9/174 在技术层面，公司在 TOD 轨道物业项目的开发工程中，并不仅仅是将轨道和物业的简单叠加，而是通过技术方法寻求两者之间的协调和融合性发展。针对 TOD 项目对于减振降噪的高要求，公司下属子公司与多家科研供应单位签订合作协议，并获得减震领域多项专利，打造自身技术壁垒。在设计层面，公司以“打造新生活方式”为主导思想，完善客户评价体系，在深度探究客户需求的客研基础上，深化设计研发积累，革新设计方式，成功打造了檀香府和无锡愉樾天成两大设计理念革新的代表项目。在檀香府项目上，公司不仅仅满足于住宅的建设，力

23、图通过配套设施、周围环境的完善，社群关系的建设，为客户打造全新的生活方式；在愉樾天成项目上，公司践行智慧、生态、幸福理念，通过对客户的深度调研，和与清华大学合作的课题研究，引入美国 WELL体系、中国的绿建三星体系，落位生态指标；大胆引入 AI 安全防控等高新智慧方法，提升客户服务水平；通过对于客户类型的分类，针对不同客户的需求对症下药，营造个性化、满足所有客户需求的居住环境。（四）（四）出色的人才团出色的人才团队队 人才是企业发展的关键。公司坚持人才强企政策，通过多年积累，打造了一只年轻高效的人才队伍。公司根据业务发展需要，进一步优化人员结构：一方面通过社会招聘，积极吸纳工作经验丰富的业内精

24、英；另一方面通过校园招聘，补充高潜力的年青人才，并通过管培生机制帮助其快速成长，进一步增强公司人才的内生动力。报告期内，公司积极优化组织效能，在公司业绩增长、项目增加的同时，人员总量并未增长，人均效能大幅提升。（五）（五）科学的运营管理模式科学的运营管理模式 “三道红线”的出台，意味着当前房地产行业已逐步由土地红利、金融红利的时代过渡至管理红利的时代。科学高效的运营管理模式将成为我公司的一大核心优势，助力公司未来的发展。我公司在运营管理上，始终以财务经营目标为导向，以利润和现金流为核心，以货值管理为基础，通过运用明源系统等信息化工具，定期进行复盘和大数据分析，实现全项目、全周期和全专业的科学高

25、效统筹，确保房地产项目“储-建-融-供-销-存-回-结”各阶段动态一体化适配经营策略。三、三、经经营情况的讨论与分析营情况的讨论与分析 （一）（一）公司公司经营情况经营情况 公司凭借丰富的开发经验和技术、资源优势，立足北京，深耕北京市场，在北京陆续投资了包括西华府、琨御府、公园悦府、岚山等在内的优秀TOD轨道物业开发项目，以及以檀香府为代表的新生活方式小镇项目，保持在北京市场的领先地位。其中代表公司TOD智慧生态圈4.0产品力的岚山项目圆满收官，成为北京市场上以硬核产品力持续收获口碑与流量的红盘样本，也再次证明了公司在地铁停车场上盖综合开发领域的专业实力。在京外，公司TOD智慧生态圈产品力同样

26、赢得了市场的认可，无锡愉樾天成作为公司在长三角区域践行TOD智慧生态圈的示范项目，也为全国化布局打下了坚实的市场基础。2021年上半年，公司各项目房地产销售面积总计23.65万平方米，签约销售额92.95亿元、同比增长109%，实现了销售额的稳步上升。北京及周边项目具体进度如下：（1）北京公园悦府：基本达成BS4/6定制化整售合作意向；B7/8号楼栋主体结构施工过程中。（2）璟悦府：剩余货值销售中。（3）臻御府：除14#楼外其他商品房全面封顶，二次结构施工全面展开。（4）岚山:项目荣膺北京市上半年普通住宅销售金额亚军，安置部分积极推进协调处理中。（5）锦悦府：广开思路，寻求突破，上半年荣膺区域

27、销售套数/面积/金额三季军。完成档案、人防、规划等验收，已正式通水、通电。（6）琨御府：剩余货值销售中。（7）檀香府：持续打造项目城市山居学园市镇，不断完善项目配套设施，幼儿园、小学改造完成，小学上半年顺利完成招生工作，将于9月正式开学；完成C7地块慢闪小镇全新品牌主题下的价值体系初步搭建及建设设计方案。C8商业地块完成竣工备案。（8）西华府：完成办公、办公底商及部分车位的整体销售工作，实现草签额16.7亿元；此外剩余住宅底商整售工作亦有条不紊推进中。（9）倬郡：一期地库正负零完成；二次结构施工全面展开。作为“茂盛全国”战略的重要支点，无锡项目具体情况如下：（1）愉樾天成：持续围绕“幸福”主题

28、、深化打造沉浸式营销体验活动，从高密集推售、高2021 年半年度报告 10/174 分销比例的竞品压力中突围，成为无锡市最具流量的销售红盘项目，与此同时，快节奏高质量落实一期住宅施工进度，6月23日首次工地开放日，项目施工现场得到客户和媒体的一致认可。（2）无锡公园悦府：1月起启动二期一区交付工作，截至5月初，已实现整体交付率96.1%；销售去化良好，例次加推均当日售罄，上半年签约回款年度指标达成率均达90%以上。（二）（二）财务状况分析财务状况分析 本报告期末，公司资产总额 4,829,264.09 万元，较期初减少 151,689.65 万元，减幅 3.05%，资产总额减少主要系货币资金较

29、年初减少 145,854.93 万元，减少主要用于偿还借款。资产总额中存货期末余额 3,160,367.46 万元，占资产总额的 65.44%，较期初减少 5,338.97 万元，变动不大，公司存货主要包括北京地区轨道物业项目、檀香府、璟悦府、锦悦府及无锡公园悦府项目，资产质量良好；本报告期末公司其他权益工具投资 68,642.45 万元，公司的权益工具投资是公司出于战略目的而计划长期持有的投资，因此本公司在新金融工具准则首次执行日将其指定为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产，截止本报告期末累计利得 52,493.18 万元。报告期内，实现主营业务收入总额 204,132.73

30、万元，主营业务收入中房地产销售结转实现收入 201,868.83 万元；公司三项费用合计 21,923.45 万元，完成年度计划指标的 30.68%，较上年同期减少 5,897.80 万元，销售费用及管理费用略有增加，财务费用减少 6,655.58 万元，减幅55.39%，财务费用减少主要系融资结构变化财务费用减少；投资收益本报告期 10,510.66 万元，该部分收益中公司投资的基金项目产生的收益 8,094.49 万元，基金收益未来是否能持续具有不确定性。2021 年上半年公司实现归属于上市公司普通股股东净利润 7,229.38 万元。公司各项目上半年共实现签约销售额 92.95 亿元。公

31、司通过发行永续信托贷款及银行贷款等融资方式，有效控制公司的综合融资成本。公司负债总额4,003,506.50万元，较上年末减少136,419.82万元，减幅3.30%，负债总额中合同负债期末余额1,088,576.11万元，占负债总额的27.19%。截至2021年6月30日，公司向京投公司借款本息余额为1,618,963.78万元，占负债总额40.44%。公司各项目预售资金继续回笼，且公司整体资产质量良好，经营风险可控，公司有能力偿还到期各项款项，公司资产负债率，从2019年底的91.05%，降到2020年底的83.12%，2021年上半年继续降低到82.90%，公司资产负债率逐年呈下降趋势。

32、（三）（三）房房地产地产业务主业务主要经营数据要经营数据 1 1、报告期内、报告期内房地产储备情况房地产储备情况 序号 持有待开发土地的区域 持有待开发土地的面积(平方米)一级土地整理面积(平方米)规划计容建筑面积(平方米)是/否涉及合作开发项目 合作开发项目涉及的面积(平方米)合作开发项目的权益占比(%)1 北京市门头沟区潭柘寺镇 180,851 0 238,650 是 238,650 40 2 无锡市经开区 269,660 0 389,082 是 661,542 50 注：无锡市经开区项目为该项目的 B、C 地块，宗地编号分别为 XDG-2019-54、XDG-2019-55，截至报告期末

33、尚未开工建设。2021 年半年度报告 11/174 2 2、报告期内房地产开发投资情况报告期内房地产开发投资情况 单位：万元 币种：人民币 序号 地区 项目 经营业态 在建项目/新 开 工项 目/竣工项目 项目用地面积(平方米)项目规划计容建筑面积(平方米)总建筑面积(平方米)在建建筑面积(平方米)已竣工面积(平方米)总投资额 报告期实际投资额 1 无锡经开区 愉樾天成 普通住宅、商业、酒店及配套 在建项目 106,731 259,075 391,088 290,984 0 726,484 74,297 2 三河市燕郊镇国家高新技术产业开发区 倬郡 商业办公 在建项目 50,000 150,0

34、00 186,131 186,131 0 206,031 11,654 3 北京市丰台区花乡郭公庄村 臻御府 普通住宅、回 迁 安 置房、商业及配套 在建项目 56,507 162,338 242,104 238,744 0 660,882 45,919 4 北京市海淀区苏家坨镇 岚山 普通住宅、商业、办公及配套 在建项目 239,378 301,600 368,720 254,108 0 1,057,711 28,044 5 北京市昌平区 公园悦府 普通住宅、保障房、商业、办公及配套 在建项目 301,751 516,351 627,910 49,868 549,764 1,196,695

35、14,169 6 北京市门头沟区 檀香府 洋房、别墅、保障房、商业及配套 在建项目 236,155 279,748 451,696 89,252 231,044 937,309 37,502 7 北京市平谷区 璟悦府 办公、商业、住宅及配套 在建项目 89,153 179,629 242,039 27,916 214,123 389,469 18,665 8 北京市密云区 锦悦府 普通住宅及配套 在建项目 63,574 127,149 237,976 237,976 0 389,837 35,417 9 无锡惠山区 无锡公园普通住宅、在建项目 241,639 337,183 480,198 2

36、58,854 221,344 280,338 24,392 2021 年半年度报告 12/174 悦府 洋房、别墅及配套 10 北京市海淀区 琨御府 普通住宅、保障房、商业、办公及配套 竣工项目 159,082 329,900 394,968 0 394,968 1,005,726 0 11 北京市丰台区 西华府 普通住宅、保障房、办公、商业及配套 竣工项目 233,209 629,170 664,769 0 664,769 843,619 0 12 北京房山区 金域公园 普通住宅 竣工项目 27,528 55,056 69,637 0 69,637 110,000 0 13 北京房山区 新里

37、程 普通住宅、保障房 竣工项目 77,834 147,732 176,569 0 176,569 207,236 0 注：a、表格中所有面积、金额数据，均为项目整体面积、金额。b、公司参股的鄂尔多斯泰悦府项目目前处于停工状态。2021 年半年度报告 13/174 3 3、报告期内房地产销售情况报告期内房地产销售情况 序号 地区 项目 经营业态 可供出售面积（平方米）已预售面积（平方米）1 北京市昌平区 公园悦府 普通住宅、保障房、商业、办公及配套 27,169 2,039 2 北京市海淀区 琨御府 普通住宅、保障房、商业、办公及配套 29,311 1,164 3 北京市丰台区 西华府 普通住宅

38、、保障房、办公、商业及配套 96,188 309 4 北京市门头沟区 檀香府 洋房、别墅、保障房商业及配套 59,922 4,735 5 北京市平谷区 璟悦府 办公、商业、住宅及配套 27,888 10,630 6 北京市密云区 锦悦府 普通住宅及配套 129,651 12,967 7 无锡惠山区 无锡公园悦府 普通住宅、洋房、别墅及配套 64,954 55,563 8 北京市房山区 新里程 普通住宅、保障房 150 0 9 北京市丰台区 臻御府 普通住宅、保障房、商业、办公及配套 79,980 26,950 10 北京市海淀区 岚山 普通住宅、商业、办公及配套 125,468 84,169

39、11 河北省三河市 倬郡 办公、商业 40,229 2,546 12 无锡市经开区 愉樾天成 普通住宅、商业、办公、酒店及配套 140,310 35,432 13 北京市房山区 金域公园 普通住宅 0 0 注：a、可供出售面积=报告期内已预售面积+截至报告期末已取销售证未签约面积 b、已预售面积为2021年1-6月份签约销售面积 c、无锡公园悦府为该项目的二期名称，表格中数据为整个项目数据，含一期鸿墅。报告期内公司经营情况的重大变化，以及报告期内发生的对公司经营情况有重大影响和预计未来报告期内公司经营情况的重大变化，以及报告期内发生的对公司经营情况有重大影响和预计未来会有重大影响的事项会有重大

40、影响的事项 适用 不适用 四、四、报告期内主要经营情况报告期内主要经营情况 (一一)主营业务分析主营业务分析 1 1 财务报表相关科目变动分析表财务报表相关科目变动分析表 单位：元 币种：人民币 科目 本期数 上年同期数 变动比例（%）营业收入 2,041,547,548.88 2,047,798,154.94-0.31 营业成本 1,391,777,801.51 1,374,803,451.85 1.23 销售费用 82,567,033.62 78,185,858.93 5.60 管理费用 83,065,330.88 79,868,608.07 4.00 财务费用 53,602,167.26

41、 120,158,046.45-55.39 研发费用 经营活动产生的现金流量净额 3,742,522,307.49 2,020,776,104.92 85.20 投资活动产生的现金流量净额 409,571,902.62 87,324,196.23 369.02 筹资活动产生的现金流量净额-5,610,645,884.65-2,320,015,780.28 不适用 税金及附加 227,159,806.98 94,291,926.46 140.91 投资收益 105,106,642.45 98,388.44 106,728.24 营业外支出 12,423,566.21 7,848,913.83 5

42、8.28 所得税费用 98,820,575.75 55,078,935.46 79.42 营业收入变动原因说明：营业收入变动不大。营业成本变动原因说明：营业成本变动不大。销售费用变动原因说明：销售费用变动不大，增加主要广告宣传费用增加。管理费用变动原因说明：管理费用变动不大，增加主要系折旧摊销费用增加。财务费用变动原因说明：融资结构变化财务费用利息支出减少。2021 年半年度报告 14/174 营活动产生的现金流量净额变动原因说明：本期销售回款较上年同期大幅增加。投资活动产生的现金流量净额变动原因说明：本期收回合营公司无锡望愉的借款增加。筹资活动产生的现金流量净额变动原因说明：上年同期公司取得

43、的借款及永续债金额较大，故本期筹资活动现金流入金额大幅减少。税金及附加变动原因说明：成本结算差异变化，根据最新掌握实际情况调整土地增值税计提比例。投资收益变动原因说明：本期基金分红及权益法核算的基金公司确认的收益。营业外支出变动原因说明：疫情影响延期交房支付的违约金。2 2 本期本期公司公司业务类型、业务类型、利润构成或利润来源发生重大变动的详细说明利润构成或利润来源发生重大变动的详细说明 适用 不适用 (二二)非主营业务导致利润重大变化的说明非主营业务导致利润重大变化的说明 适用 不适用 2015 年 4 月 7 日、4 月 29 日，公司八届三十三次董事会、2014 年度股东大会审议通过了

44、 关于投资北京基石创业投资基金二期暨关联交易的议案，同意公司以有限合伙人身份、以货币资金出资认缴方式参与投资基石仲盈，公司出资额不超过 12,000.00 万元。本报告期内，基石仲盈共计宣告分配股利 6,009.28 万元，公司确认了投资收益，增加利润总额 6,009.28 万元。公司本报告期营业外支出 1,242 万元，其中根据 2020 年 6 月 8 日，公司十届董事会二十五次会议审议通过的关于向北京市清华大学附属中学教育基金会捐赠资金的议案，公司支付了本年度捐赠款 650 万元，用于清华大学附属中学教育教学设施设备的建设。另外，因新冠疫情影响工期进度，无锡公园悦府项目延迟交房一个月支付

45、客户违约赔偿金约 458 万元。(三三)资产、负债情况分析资产、负债情况分析 适用 不适用 1.1.资产资产及及负债负债状状况况 单位：元 项目名称 本期期末数 本期期末数占总资产的比例（%）上年期末数 上年期末数占总资产的比例（%）本期期末金额较上年期末变动比例（%）情况说明 货币资金 3,432,635,727.41 7.11 4,891,184,956.42 9.82-29.82 本期偿还借款较多 应收款项 40,697,888.69 0.08 85,443,327.85 0.17-52.37 收回房款 一年内到期的非流动资产 130,123,884.93 0.27 297,951,09

46、7.41 0.60-56.33 收回一年内到期的委托贷款 其他流动资产 1,047,328,387.97 2.17 509,461,008.74 1.02 105.58 委托贷款及预缴税款增加 债权投资 161,822,826.09 0.34 276,563,054.78 0.56-41.49 转入一年内到期的非流动资产 使用权资产 24,453,709.56 0.05 不适用 会计政策变更 合同负债 10,885,761,054.23 22.54 6,954,936,118.65 13.96 56.52 销售回款增加 应付职工薪酬 30,931,307.20 0.06 68,107,211.

47、47 0.14-54.58 支付上年度计提奖金 一年内到期的非流动负债 6,385,900,978.77 13.22 1,218,139,267.58 2.45 424.23 长期借款重分类至一年内到期 2021 年半年度报告 15/174 其他流动负债 976,106,119.32 2.02 613,451,701.86 1.23 59.12 合同负债待转销项税额增加 长期借款 11,370,223,365.32 23.54 20,994,623,546.43 42.15-45.84 长期借款重分类至一年内到期 租赁负债 10,771,820.01 0.02 不适用 会计政策变更 递延收益

48、128,429,979.84 0.27 75,500,880.88 0.15 70.10 未实现内部交易利息 2.2.境外资产境外资产情情况况 适用 不适用 3.3.截至报告期末主要资产受限情截至报告期末主要资产受限情况况 适用 不适用 截至报告期末，公司受限资产合计为 1,281,101.42 万元，其中存货抵押总额为 1,200,524.56万元，固定资产抵押账面价值为 2,825.48 万元，投资性房地产抵押账面价值为 7,638.01 万元，长期股权投资质押总额为 70,113.37 万元。详见附注七、81 所有权或使用权受到限制的资产。4.4.其他说明其他说明 适用 不适用 (四四)

49、投资状况分析投资状况分析 1.1.对外股权投资总体分析对外股权投资总体分析 适用 不适用 (1)(1)重大的股权投资重大的股权投资 适用 不适用 (2)(2)重大的非股权投资重大的非股权投资 适用 不适用 (3)(3)以公允价值计量的金融资产以公允价值计量的金融资产 适用 不适用 单位：元 币种：人民币 项目名称 期初余额 期末余额 当期变动 对当期利润的影响金额 其他权益工具投资 854,080,333.95 686,424,472.62-167,655,861.33 60,092,848.91 注：本报告期内，其他权益工具投资收回投资款 6,213.97 万元，公允价值变动-10,551.

50、61 万元。(五五)重大资产和股权出售重大资产和股权出售 适用 不适用 (六六)主要控股参股公司分析主要控股参股公司分析 适用 不适用 1、主要子公司、参股公司情况 2021 年半年度报告 16/174 单位：万元 币种：人民币 单位名称单位名称 业务性质业务性质 注册资本注册资本 总资产总资产 净资产净资产 净利润净利润 孙、子公司：北京京投置地房地产有限公司 房地产开发与经营 500,000.00 790,759.77 208,937.15 -791.56 北京京投银泰置业有限公司 房地产开发与经营 10,000.00 272,132.54 72,922.15 -85.47 北京京投银泰尚