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1、CMC泓域/建筑建设研究钛公司建筑建设研究目录第一章 项目基本情况3一、 项目名称及建设性质3二、 项目承办单位3三、 项目实施的可行性4四、 项目建设选址5五、 建筑物建设规模5六、 项目总投资及资金构成5七、 资金筹措方案6八、 项目预期经济效益规划目标6九、 项目建设进度规划7第二章 行业背景分析9第三章 工程竣工决算11一、 竣工决算报批11二、 竣工决算编制11第四章 房地产开发流程15一、 前期准备15二、 开发建设23第五章 建设工程施工招标投标29一、 施工评标29二、 施工投标报价策略36第六章 建设工程勘察设计招标投标44一、 工程勘察设计开标和评标44第七章 建设工程勘察

2、设计合同管理48一、 工程勘察合同管理48二、 工程设计合同管理56第八章 设计施工总承包合同管理64一、 设计施工总承包合同履行管理64第九章 建筑智能化69一、 新一代智能制造技术在建筑业的应用69二、 智能建筑与智慧城市72第十章 建设工程风险管理82一、 工程风险管理内容和方法82第十一章 装配式建筑特征及发展目标100一、 装配式建筑特征及实施模式100第十二章 装配式建筑技术体系107一、 装配化装修体系107第一章 项目基本情况一、 项目名称及建设性质（一）项目名称钛公司（二）项目建设性质本项目属于新建项目二、 项目承办单位（一）项目承办单位名称xx集团有限公司（二）项目联系人梁

3、xx（三）项目建设单位概况公司全面推行“政府、市场、投资、消费、经营、企业”六位一体合作共赢的市场战略，以高度的社会责任积极响应政府城市发展号召，融入各级城市的建设与发展，在商业模式思路上领先业界，对服务区域经济与社会发展做出了突出贡献。 公司在发展中始终坚持以创新为源动力，不断投入巨资引入先进研发设备，更新思想观念，依托优秀的人才、完善的信息、现代科技技术等优势，不断加大新产品的研发力度，以实现公司的永续经营和品牌发展。公司不断建设和完善企业信息化服务平台，实施“互联网+”企业专项行动，推广适合企业需求的信息化产品和服务，促进互联网和信息技术在企业经营管理各个环节中的应用，业通过信息化提高效

4、率和效益。搭建信息化服务平台，培育产业链，打造创新链，提升价值链，促进带动产业链上下游企业协同发展。企业履行社会责任，既是实现经济、环境、社会可持续发展的必由之路，也是实现企业自身可持续发展的必然选择；既是顺应经济社会发展趋势的外在要求，也是提升企业可持续发展能力的内在需求；既是企业转变发展方式、实现科学发展的重要途径，也是企业国际化发展的战略需要。遵循“奉献能源、创造和谐”的企业宗旨，公司积极履行社会责任，依法经营、诚实守信，节约资源、保护环境，以人为本、构建和谐企业，回馈社会、实现价值共享，致力于实现经济、环境和社会三大责任的有机统一。公司把建立健全社会责任管理机制作为社会责任管理推进工作

5、的基础，从制度建设、组织架构和能力建设等方面着手，建立了一套较为完善的社会责任管理机制。三、 项目实施的可行性（一）长期的技术积累为项目的实施奠定了坚实基础目前，公司已具备产品大批量生产的技术条件，并已获得了下游客户的普遍认可，为项目的实施奠定了坚实的基础。（二）国家政策支持国内产业的发展近年来，我国政府出台了一系列政策鼓励、规范产业发展。在国家政策的助推下，本产业已成为我国具有国际竞争优势的战略性新兴产业，伴随着提质增效等长效机制政策的引导，本产业将进入持续健康发展的快车道，项目产品亦随之快速升级发展。四、 项目建设选址本期项目选址位于xxx（以最终选址方案为准），占地面积约51.00亩。项

6、目拟定建设区域地理位置优越，交通便利，规划电力、给排水、通讯等公用设施条件完备，非常适宜本期项目建设。五、 建筑物建设规模本期项目建筑面积59911.64，其中：主体工程38371.79，仓储工程7869.71，行政办公及生活服务设施6301.66，公共工程7368.48。六、 项目总投资及资金构成（一）项目总投资构成分析本期项目总投资包括建设投资、建设期利息和流动资金。根据谨慎财务估算，项目总投资21820.43万元，其中：建设投资16880.25万元，占项目总投资的77.36%；建设期利息212.27万元，占项目总投资的0.97%；流动资金4727.91万元，占项目总投资的21.67%。（

7、二）建设投资构成本期项目建设投资16880.25万元，包括工程费用、工程建设其他费用和预备费，其中：工程费用14187.88万元，工程建设其他费用2228.14万元，预备费464.23万元。七、 资金筹措方案本期项目总投资21820.43万元，其中申请银行长期贷款8664.18万元，其余部分由企业自筹。八、 项目预期经济效益规划目标（一）经济效益目标值（正常经营年份）1、营业收入（SP）：43500.00万元。2、综合总成本费用（TC）：33981.70万元。3、净利润（NP）：6971.02万元。（二）经济效益评价目标1、全部投资回收期（Pt）：5.31年。2、财务内部收益率：24.37%。

8、3、财务净现值：12207.96万元。九、 项目建设进度规划本期项目按照国家基本建设程序的有关法规和实施指南要求进行建设，本期项目建设期限规划12个月。十四、项目综合评价主要经济指标一览表序号项目单位指标备注1占地面积34000.00约51.00亩1.1总建筑面积59911.64容积率1.761.2基底面积21420.00建筑系数63.00%1.3投资强度万元/亩310.382总投资万元21820.432.1建设投资万元16880.252.1.1工程费用万元14187.882.1.2工程建设其他费用万元2228.142.1.3预备费万元464.232.2建设期利息万元212.272.3流动资金

9、万元4727.913资金筹措万元21820.433.1自筹资金万元13156.253.2银行贷款万元8664.184营业收入万元43500.00正常运营年份5总成本费用万元33981.706利润总额万元9294.697净利润万元6971.028所得税万元2323.679增值税万元1863.4510税金及附加万元223.6111纳税总额万元4410.7312工业增加值万元14528.2513盈亏平衡点万元15506.78产值14回收期年5.31含建设期12个月15财务内部收益率24.37%所得税后16财务净现值万元12207.96所得税后第二章 行业背景分析钛是一种稀有金属，在自然界中的储量相对

10、丰富，但分布较为分散且难于提取。钛具有重量轻、强度大、熔点高、韧性好、耐腐蚀、耐高低温、换热性能好等优良性能，可以应用于汽车、医学、化工等领域，还可以与铁、铝、钒等其他金属制成优秀合金材料，被应用于航空航天、军工等高科技领域。自然界中的钛主要存在于钛铁矿和金红石中，全球钛铁矿资源储量较大，钛铁矿中二氧化钛的含量约占35%-65%，金红石的储量较小，但金红石中二氧化钛的含量高达95%以上。钛铁矿和金红石是生产金属钛的主要原材料来源。现阶段全球已经探明的钛铁矿储量为7.7亿吨，主要分布在中国、澳大利亚和南非；已经探明的金红石储量为5900万吨，45%分布在澳大利亚。我国钛资源储量丰富，约占全球已探

11、明储量的29%，基本是以钛铁矿的形式存在。我国钛铁矿主要分布在四川攀枝花-西昌地区，其钛资源储量占全国总储量的90%左右，是我国最大的钛资源产地，其余钛资源分布在云南、广东、广西、海南等地。我国钛资源存储相对集中。我国钛铁矿属于伴生矿产，其开采利用受主矿产铁矿的影响，钛资源回收率仅在27%左右，因此我国钛矿市场需求还需依赖进口。2017年，我国钛精矿总产量约为374万吨，其中四川地区产量为271万吨，占总量的72%。钛矿进口量在300万吨左右，主要进口国为印度、越南、肯尼亚、南非和莫桑比克。2017年上半年，我国钛精矿市场需求良好，价格不断上升，国内企业大量进口国际钛矿，对市场造成冲击，钛精矿

12、价格开始大幅下跌。2017年8月份，受环保政策的影响，攀枝花-西昌地区环保要求不达标的小型企业大量关停，产量下跌，钛精矿价格呈现一定程度的上涨。后期随着钛精矿企业开工率恢复，价格继续呈下滑趋势。整体来看，2017年，我国钛精矿市场价格波动幅度较大。2018年，我国部分新产能投产，使得国内钛市场需求得到一定改善。我国民用航空、军工领域快速发展，特别是C919试飞成功并产生大量订单，国产大飞机的崛起有望拉动我国钛市场需求，预计我国钛市场将呈现持续增长的发展态势。2018年，我国环保要求常态化，钛产业经过不断调整，市场供需将趋于理性，有利于行业健康发展。第三章 工程竣工决算一、 竣工决算报批对于建设

13、周期长、建设内容多的大型项目和单项工程，竣工财务决算可单独报批，单项工程结余资金在整个项目竣工财务决算中一并处理。（1）中央项目竣工财务决算，由财政部制定统一的审核批复管理制度和操作规程。中央项目主管部门本级及不向财政部报送年度部门决算的中央单位的项目竣工财务决算，由财政部批复；其他中央项目竣工财务决算，由中央项目主管部门负责批复，报财政部备案。（2）地方项目竣工财务决算审核批复管理职责和程序要求由同级财政部门确定。（3）经营性项目的项目资本中，财政资金所占比例未超过50%的，项目竣工财务决算可以不报财政部门或者项目主管部门审核批复。项目建设单位应当按照国家有关规定加强工程价款结算和项目竣工财

14、务决算管理。二、 竣工决算编制建设工程竣工决算是正确核定新增固定资产价值，反映竣工项目建设成果的文件，是办理固定资产交付使用手续的依据。竣工决算应包括从筹建到竣工投产全过程实际支出的费用即建筑安装工程费用、设备及工器具购置费用和工程建设其他费用等。（一）竣工决算基本要求根据基本建设财务规则（财政部令第81号）和基本建设项目竣工财务决算管理暂行办法（财建2016503号）对于行政事业单位及国有和国有控股企业使用财政资金的建设项目，完工可投入使用或者试运行合格后，应当在3个月内编报竣工财务决算；特殊情况确需延长的，中小型项目不得超过2个月，大型项目不得超过6个月。建设周期长、建设内容多的大型项目，

15、单项工程竣工具备交付使用条件的，可以编报单项工程竣工财务决算，项目全部竣工后应当编报竣工财务总决算。（二）竣工决算内容工程竣工决算的内容主要包括项目竣工财务决算报表、竣工财务决算说明书、竣工财务决（结）算审核情况及相关资料。1、项目竣工财务决算报表项目竣工财务决算报表内容的包括封面、项目概况表、项目竣工财务决算表、资金情况明细表、交付使用资产总表、交付使用资产明细表、待摊投资明细表、待核销基建支出明细表、转出投资明细表2、竣工财务决算说明书竣工财务决算说明书主要包括以下内容。（1）项目概况。（2）会计账务处理、财产物资清理及债权债务的清偿情况。（3）项目建设资金计划及到位情况，财政资金支出预算

16、、投资计划及到位情况。（4）项目建设资金使用、项目结余资金分配情况。（5）项目概（预）算执行情况及分析，竣工实际完成投资与概算差异及原因分析。（6）尾工工程情况。（7）历次审计、检查、审核、稽查等意见及整改落实情况（8）主要技术经济指标的分析、计算情况（9）项目管理经验、主要问题和建议。（10）预备费动用情况（11）项目建设管理制度执行情况、政府采购情况、合同履行情况。（12）征地拆迁补偿情况、移民安置情况（13）需说明的其他事项。3、竣工财务决（结）算审核情况项目竣工决（结）算经有关部门或单位进行审核的，需附完整的审核报告及审核表。项目竣工财务决算审核报告的内容主要包括审核说明、审核依据、审

17、核结果、意见、建议。项目竣工财务决算审核表包括项目竣工财务决算审核汇总表、资金情况审核明细表、待摊投资审核明细表、交付使用资产审核明细表、转出投资审核明细表和待核销基建支出审核明细表。4、相关资料相关资料主要包括以下内容。（1）项目立项、可行性研究报告、初步设计报告及概算、概算调整批复文件的复印件。（2）项目历年投资计划及财政资金预算下达文件的复印件。（3）审计、检查意见或文件的复印件。（4）其他与项目决算相关的资料。第四章 房地产开发流程一、 前期准备前期准备是指房地产投资决策后至开发建设前需要完成的一些准备工作，主要包括取得建设用地土地使用权、委托场地勘察、委托规划设计、申请规划设计方案审

18、查和建设工程规划许可、工程建设准备及申请施工许可等。（一）取得建设用地土地使用权建设用地土地使用权的供应方式有两种，即出让和划拨。房地产开发企业应根据开发建设项目性质通过出让竞争或申请划拨取得建设用地土地使用权。1、土地使用权出让土地出让方式有四种，即招标，拍卖、挂牌出让和协议出让。工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地及同一宗地有两个以上意向用地者的，应当以招标、拍卖、挂牌方式出让。其中，工业用地包括仓储用地，但不包括采矿用地。下列情形可申请协议方式出让。（1）供应工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地以外用途的土地，其供地计划公布后，同一宗地只有一个意向用地者的。（2）原划

19、拨、承租土地使用权人申请办理协议出让，经依法批准，可以采取协议方式，但原国有土地划拨决定书国有土地租赁合同、法律、法规、规章、规定等明确应当收回土地使用权重新公开出让的除外。（3）划拨土地使用权人申请办理协议出让，经依法批准，可以采取协议方式，但法律、法规、规章、规定、国有土地划拨决定书等明确应当收回土地使用权重新公开出让的除外。（4）出让土地使用权人申请续期，经审查准予续期的，可以采用协议方式。（5）法律、法规、规章、规定明确可以协议出让的其他情形。对不能确定是否符合协议出让范围的具体宗地，可由国有土地使用权出让协调决策机构集体认定。房地产开发企业对拟投资开发项目应通过招标、拍卖、挂牌或协议

20、出让方式取得建设用地土地使用权。以出让方式取得国有土地使用权的，市、县自然资源主管部门依据规划条件编制土地出让方案，经依法批准后组织土地供应，将规划条件纳入国有建设用地使用权出让合同。建设单位在签订国有建设用地使用权出让合同后，市、县自然资源主管部门向建设单位核发建设用地规划许可证。2、土地使用权划拨土地使用权划拨是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。（1）建设用地划拨范围。建设用地主要包括非营利性城市基础设施、邮政、教育等用地。居住用地划拨的范围主要涉及公共租赁住房项目、大学生公寓、住宅合作社集资建房

21、、危旧房改造区居民安置用房、利用自有土地建设的职工宿舍、征地区域农民自住住宅项目等非经营性用地。（2）建设用地申请。需审批的建设项目在可行性研究阶段，由建设用地单位提出申请；需核准的建设项目在项目申请报告核准前，由建设单位提出申请；需备案的建设项目在办理备案手续后，由建设单位提出申请。建设用地预审与选址。使用已经依法批准的建设用地进行建设的项目，由地方自然资源主管部门对规划选址情况进行审查，核发建设项目用地预审与选址意见书。建设项目用地预审与选址意见书有效期为3年，自批准之日起计算。（3）建设用地规划许可。项目获得批准、核准或备案后，以划拨方式取得国有土地使用权的，建设单位向所在地的市、县自然

22、资源主管部门提出建设用地规划许可申请，经有建设用地批准权的人民政府批准后，市、县自然资源主管部门向建设单位同步核发建设用地规划许可证、国有土地划拨决定书。（二）委托场地勘察依法取得开发建设用地后，房地产开发企业委托勘察单位进行场地勘察，场地勘察的内容包括以下五个方面。（1）地形测量。地形测量范围包括整个建设工地及邻近有关的重要地段。通过地形测量，绘制出所需比例尺的地形图，供规划设计使用。（2）工程勘察。通过工程地质钻探，查明建筑场地地层、土质、构造、岩石和土壤的性质以及地下水、地基承载力及稳定性等状况，作为建筑物、构筑物基础设计及各种管线设计的依据。（3）地下水勘察。查明地下水在不同时期的水位

23、变化、流动方向和化学成分。（4）地表水勘察。调查收集建设场地及其附近的河流、湖泊水系等数据资料，为排水和防洪设计提供依据。（5）气象调查。调查收集气温、湿度等数据资料，作为规划设计及施工的依据。（三）委托规划设计规划设计是房地产开发建设的方向指引，需要综合各方面因素，确定合理的技术经济指标，统筹安排建设用地，提出科学的功能布局，做到经济效益、社会效益和环境效益的统1、规划设计的主要控制性指标控制性详细规划或土地规划设计中确定的容积率、建筑高度、建筑密度、绿地率、建筑间距、建筑后退、居住人口密度等控制性指标，是房地产开发项目编制修建性详细规划的重要依据。（1）容积率。容积率是指项目规划建设用地范

24、围内总建筑面积与规划建设用地面积的比例。（2）建筑高度。建筑高度也被称为建筑限高，是指规划地块内允许的建筑最大限制高度。自然资源主管部门一般对拟建造的建筑提出一个许可的最大限制高度。（3）建筑密度。建筑密度是指规划地块内各类建筑基底面积之和占该建设用地面积的比例。在总建筑面积不变的前提下，建筑层数越多，建筑密度越低。（4）绿地率。绿地率是指规划地块内各类绿地面积总和占该建设用地面积的比例。绿地率与绿化覆盖率不同，绿化覆盖率是指规划地块内绿化覆盖面积占该建设用地面积的比例，即树的影子也被算人绿化覆盖面积，因此，绿化覆盖率一般会大于绿地率。（5）建筑间距。建筑间距是指两栋建筑物之间的水平距离，需要

25、满足防火、防震、日照、通风等方面的要求。（6）建筑后退。建筑后退是指在城市开发建设中建筑物从规划地块边界和各种规划控制线后退的距离，通常会控制后退距离的下限。建筑后退规划控制的目的主要是避免城市建设过程中产生混乱，保证城市消防、防汛、交通等方面的安全防护距离。（7）居住人口密度。居住人口密度是指单位建设用地容纳的居住人口数，单位是“人1公顷“。2、组织规划设计和组织建筑设计（1）组织规划设计。根据控制性详细规划或建设用地规划控制指标、建设单位意图、场地勘察资料和有关工程建设标准，开发建设单位需委托规划设计单位进行规划设计。开发建设项目首先应进行修建性详细规划或规划设计方案（建设项目方案）编制，

26、其深度应满足方案审查的要求。修建性详细规划设计文件应根据规划条件通知书进行编制，设计文件包括设计说明书和设计图纸两部分。1）设计说明书。设计说明书应包括现状条件分析。（四）申请规划设计方案审查和建设工程规划许可工程项目批准、核准或备案后，随着项目规划设计工作的推进，开发建设单位应依法办理环境保护、土地使用、资金利用、安全生产、城市规划等许可手续。其中：地震安全性评价在工程设计前完成；环境影响评价、节能评价等评估评价和取水许可等事项在开工前完成；可将用地预审意见作为使用土地证明文件申请办理建设工程规划许可证；供水、供电、燃气、热力、排水、通信等市政公用基础设施报装可提前到开工前办理，在工程施工阶

27、段完成相关设施建设竣工验收后直接办理接入事宜。1、申请规划设计方案（建设项目方案）审查房地产开发企业委托规划设计单位完成规划设计方案（或称建设项目方案、设计方案）后，应向自然资源主管部门申请方案审查。根据并联审批改革要求，建设单位除提交规划设计方案及前期审批、核准和备案及建设用地规划许可外，还应提交消防、环保、民防、城市管理、气象等专项审查设计文件，由自然资源主管部门分发专业机构审查。其中，自然资源主管部门方案审查的主要内容包括：设计方案用地范围是否与规划确定的范围一致，建设项目的性质是否符合城市规划要求，容积率、建筑高度、建筑密度、绿地率是否符合城市规划要求，停车位数量、建筑间距、公共服务设

28、施等是否符合法律、法规、规章和城市规划要求。根据各专项审查及方案审查意见，自然资源主管部门决定是否同意设计方案。审查同意的，应附相关批准文书；否则，应一次性告知不同意的原因。审查意见可供房地产开发企业作为委托设计单位绘制施工图的依据。2、申领建设工程规划许可证房地产开发企业应当持建设项目规划许可及其他事项申报表设计方案审查意见、施工图设计文件等，向自然资源主管部门申领建设工程规划许可证。自然资源主管部门应组织对相关文件进行与设计方案审查阶段内容相似的审查/复核工作，根据联合审图要求，消防、人防、技防等技术审查并入施工图设计文件审查，相关部门不再进行技术审查。审查通过后，签发建设工程规划许可证。

29、房地产开发企业取得建设工程规划许可证后，应按照城市规划监督的有关规定，办理规划验线、验收事宜。（五）工程建设准备工程开工前，除完成勘察设计、规划报建、相关行政许可等工作外，还应为项目开工进行组织准备、现场准备、物资和资金准备、建设管理准备。对房地产开发项目而言，还应进行销售准备。（1）组织准备。根据项目建设计划，采用直接委托、比选、招标等方式落实施工单位、工程监理单位、设备材料供应商和其他服务单位（如项目管理公司、造价咨询机构等）。（2）现场准备。进行市政设施接驳的谈判与协议签订，落实施工现场的水、电，保证道路畅通和场地平整。（3）物资和资金准备。根据项目建设进度落实物资供应渠道或进行采购，安

30、排短期和长期信贷等。（4）建设管理准备。落实建设单位职责，制定项目开发过程的监控策略，洽谈开发项目保险事宜等。（5）销售准备。进一步分析市场状况，初步确定目标市场、售价或租金水平，为拟开发建设的项目寻找预购/租客户。（六）申请施工许可开工前，根据建设程序要求，办理工程质量、施工安全监督手续，申领建筑工程施工许可证。未取得施工许可证的工程不得擅自开工。二、 开发建设房地产开发企业在建设实施阶段的主要工作目标是在投资预算范围内，按项目开发进度计划要求，高质量地完成建筑安装工程，保证项目按时保质进行销售和移交。房地产开发过程中的建设单位项目管理工作可由房地产开发企业自行组织，也可委托工程监理单位负责

31、监理。（一）施工管理在项目施工阶段，建设单位根据法律、法规和合同约定，履行其项目质量控制、安全及环保管理、投资控制、进度控制职责，加强合同管理、组织施工现场协调和外部协调。1、质量控制建设单位除认真履行法律、法规及合同约定的质量责任和义务外，还应加强对施工质量的现场监督管理。（1）施工过程中加强施工巡查监督，发现质量问题随时指出并纠正。严格要求施工单位按施工程序施工，所有隐蔽工程验收记录必须经项目监理机构等有关验收单位签字认可后，方可组织下道工序施工。（2）为了把质量控制工作落到实处，应要求施工单位建立可行的质量保证体系并严格执行。工程开工前要求施工单位编制详细的施工组织设计方案，对于重大或关

32、键部位的施工，以及新技术新材料的使用，要提前制定具体的施工方案、施工技术保证措施，进行新技术新材料试验，并将相关鉴定证明材料报建设单位、项目监理机构审核。对影响工程质量的关键部位设置质量管理点，并设专人负责。2、安全及环保管理建设单位及项目监理机构在施工过程中应要求施工单位执行国家关于建筑施工安全、施工现场环境与卫生的标准和有关规定，并督促施工单位落实安全防护、文明环保施工措施3、投资控制施工阶段投资控制的关键是对工程变更、签证实行有效控制，对于涉及费用增减的设计变更，必须经设计单位代表、业主方现场代表、总监理工程师共同签字方为有效。建设单位要对施工索赔做到事前把关、主动监控，严格审核工程变更

33、，计算各项变更对总投资的影响；对施工单位及材料供应商不履行约定义务及时提出反索赔，使投资得到有效控制。4、进度控制（1）建设单位应要求施工单位围绕工程进度计划全面铺开、统一协调、分头实施。建设单位会同施工单位按照倒计时办法严格执行施工组织设计方案，定期统计汇报，做到时间、进度质量三落实；对未能落实的项目，立即查明原因并采取补救措施，确保阶段计划工期不被拖延。（2）建设单位管理人员对施工进度的检查与进度计划的贯彻实施是融汇在一起的。通过进度计划检查，组织项目监理机构、施工及相关单位，及时采取有效措施控制工程进度。（二）商品房预售商品房预售实行许可制度。房地产开发企业进行商品房预售，应当向房地产管

34、理部门申请预售许可，取得商品房预售许可证。未取得商品房预售许可证的房地产开发企业，不得进行商品房预售。申请商品房预售许可证须具备以下基本条件。（1）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书。（2）持有建设工程规划许可证。（3）按提供预售的房屋计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。（4）各地根据情况要求的其他条件。（5）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。三）竣工验收和备案2、竣工验收工程竣工验收是开发建设过程的最后阶段，是全面检验工程设计和施工质量的重要环节。竣工验收通过后，质量合格的建筑物即可投入使用、

35、出售或出租给客户，房地产开发企业方可回收投资。对于预售或预租的项目，通过投入使用，房地产开发企业就可得到预付款外的款项。因此，房地产开发企业对于确已符合竣工验收条件的项目，应按有关规定和国家质量标准，及时组织竣工验收。竣工验收除进行工程质量综合考核外，还应对环保、消防等进行检查验收。对于各专项的验收，实行规划、土地、消防、人防、档案等事项限时联合验收，统一竣工验收图纸和验收标准统一出具验收意见。对于验收涉及的测绘工作，实行“一次委托、联合测绘、成果共享”。房地产开发企业应组织、协助和督促承包商和设计单位，认真负责地把工程竣工图的编制工作做好。工程竣工图是真实记录各种地下、地上建筑物、构筑物等详

36、细情况的技术文件，是对工程进行验收、维护、改建、扩建的依据。工程竣工图必须准确、完整，当发现工程竣工图绘制不准确或有遗漏时，应采取措施修改和补齐。工程竣工验收后，按规定应编制竣工图的建设项目，须依法按照国家编制竣工图的有关规定编制并报送城市档案馆。3、竣工验收备案房地产开发企业应当自工程竣工验收合格之日起15日内，将工程竣工验收报告和规划、公安、消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或其他有关部门备案。（三）商品房初始登记商品房初始登记属于不动产首次登记，是对竣工验收合格的商品房依法进行的产权登记。未办理不动产首次登记的，不得办理不动产其他类型登记。申请国有建设用地使

37、用权及房屋所有权首次登记的，应当提交下列六种材料。（1）不动产权属证书或者土地权属来源材料。（2）建设工程符合规划的材料。（3）房屋已经竣工的材料。（4）房地产调查或者测绘报告。（5）相关税费缴纳凭证。（6）其他必要材料。办理房屋所有权首次登记时，申请人应当将建筑区划内依法属于业主共有的道路、绿地、其他公共场所、公用设施和物业服务用房及其占用范围内的建设用地使用权一并申请登记为业主共有。业主转让房屋所有权时，其对共有部分享有的权利依法一并转让。第五章 建设工程施工招标投标一、 施工评标（一）初步评审1、初步评审内容根据国家发展改革委等九部委颁布的标准施工招标文件，初步评审属于对投标文件的合格性

38、审查，评审内容包括以下四个方面。（1）投标文件形式审查。具体包括以下内容。1）提交的营业执照、资质证书、安全生产许可证是否与投标单位的名称一致。2）投标函是否经法定代表人或其委托代理人签字并加盖单位章。3）投标文件的格式是否符合招标文件要求。4）联合体投标人是否提交了联合体协议书，联合体的成员组成与资格预审的成员组成有无变化，联合体协议书的内容是否与招标文件要求一致。5）报价的唯一性。不允许投标单位以优惠的方式，提出如果中标可将合同价降低多少的承诺。这种优惠属于一个投标两个报价。（2）投标人资格审查。对于未进行资格预审的，需要进行资格后审，资格审查的内容和方法与资格预审相同，包括营业执照、资质

39、证书、安全生产许可证等资格证明文件的有效性，企业财务状况，类似项目业绩，信誉，项目经理，正在施工和承接的项目情况，近年发生的诉讼及负债情况，联合体投标人提交联合体协议书的情况等。（3）投标文件对招标文件的响应性审查。具体包括以下内容。1）投标内容是否与投标人须知中的工程或标段一致，不允许只投招标范围内的部分专业工程或单位工程的施工。2）投标工期应满足投标人须知中的要求，承诺的工期可比招标工期短，但不得超过要求3）工程质量的承诺和质量管理体系应满足要求。4）提交的投标保证金形式和金额是否符合投标人须知的规定。5）投标人是否完全接受招标文件中的合同条款，如果有修改建议的话，不得对双方的权利、义务有

40、实质性背离且需为招标单位所接受。6）核查已标价的工程量清单。如果有计算错误，单价金额小数点有明显错误的除外，总价金额与依据单价计算出的结果不一致时，以单价金额为准修正总价；若是书写错误，当投标文件中的大写金额与小写金额不一致时，以大写金额为准。评标委员会对投标报价的错误予以修正后，请投标单位书面确认，作为投标报价的金额；投标单位不接受修正价格的，其投标作废标处理。7）投标文件是否对招标文件中的技术标准和要求提出不同意见。（4）施工组织设计和项目管理机构设置的合理性审查。具体包括以下内容。1）施工组织的合理性。具体包括施工方案与技术措施、质量管理体系与措施、安全生产管理体系与措施、环境管理体系与

41、措施等的合理性和有效性。2）施工进度计划的合理性。具体包括总体工程进度计划和关键部位里程碑工期的合理性及施工措施的可靠性、机械和人力资源配备计划的有效性及均衡施工程度。3）项目组织机构的合理性。具体包括技术负责人的经验和组织管理能力、其他主要人员的配置及技术和管理能力是否满足实施招标工程的需要。4）拟投入施工的机械和设备。具体包括施工设备的数量、型号能否满足施工的需要，试验、检测仪器设备是否能够满足招标文件的要求等。初步评审内容中，投标文件有一项不符合规定的评审标准时，即作废标处理。2、投标文件的澄清和说明评标委员会可以书面方式要求投标单位对投标文件中含意不明确的内容作必要的澄清、说明或补正，

42、但是澄清、说明或补正不得超出投标文件的范围或者改变投标文件的实质性内容。投标人资格条件不符合国家有关规定和招标文件要求的，或者拒不按照要求对投标文件进行澄清、说明或者补正的，评标委员会可以否决其投标。评标委员会发现投标单位的报价明显低于其他投标报价或者在设有标底时明显低于标底，使得其投标报价可能低于其个别成本的，应当要求该投标单位作出书面说明并提供相关证明材料。投标单位不能合理说明或者不能提供相关证明材料的，由评标委员会认定该投标单位以低于成本报价竞标，其投标应作废标处理3、投标偏差及其处理评标委员会应当根据招标文件，审查并逐项列出投标文件的全部投标偏差。投标偏差分为重大偏差和细微偏差。（1）

43、重大偏差。下列情况属于重大偏差1）没有按照招标文件要求提供投标担保或者所提供的投标担保有瑕疵。2）投标文件没有投标单位授权代表签字和加盖公章。3）投标文件载明的招标项目完成期限超过招标文件规定的期限。4）明显不符合技术规格、技术标准的要求。5）投标文件载明的货物包装方式、检验标准和方法等不符合招标文件的要求。6）投标文件附有招标单位不能接受的条件。7）不符合招标文件中规定的其他实质性要求。投标文件有上述情形之一的，未能对招标文件作出实质性响应，除招标文件对重大偏差另有规定外，应作废标处理。（2）细微偏差。细微偏差是指投标文件在实质上响应招标文件要求，但在个别地方存在漏项或者提供了不完整的技术信

44、息和数据等情况，并且补正这些遗漏或者不完整不会对其他投标单位造成不公平的结果。细微偏差不影响投标文件的有效性。评标委员会应当书面要求存在细微偏差的投标单位在评标结束前予以补正。拒不补正的，在详细评审时可以对细微偏差作不利于该投标单位的量化，量化标准应在招标文件中规定。（二）详细评审经初步评审合格的投标文件，评标委员会应根据招标文件确定的评标标准和方法，对其技术部分和商务部分作进一步评审、比较。通常情况下，评标方法有两种，即经评审的最低投标价法和综合评估法1、经评审的最低投标价法经评审的最低投标价法一般适用于采用通用技术施工，项目的性能标准为规范中的一般水平，或者招标单位对施工没有特殊要求的招标

45、项目。能够满足招标文件的实质性要求，并经评审的最低投标价的投标，应当推荐为中标候选人。采用经评审的最低投标价法时，评标委员会应根据招标文件中规定的量化因素和标准进行价格折算，对所有投标单位的投标报价以及投标文件的商务部分作必要的价格调整。根据标准施工招标文件，主要的量化因素包括单价遗漏和付款条件等，招标单位可根据工程项目的具体特点和实际需要，进一步删减、补充或细化量化因素和标准。根据经评审的最低投标价法完成详细评审后，评标委员会应当拟定一份“价格比较一览表”，连同书面评标报告提交招标单位。“价格比较一览表”应当载明投标单位的投标报价、对商务偏差的价格调整和说明以及已评审的最终投标价。评标委员会

46、按照经评审的投标价由低到高的顺序推荐中标候选人，或根据招标单位授权直接确定中标单位。经评审的投标价相等时，投标报价低的优先；投标报价也相等的，由招标单位自行确定。2综合评估法不宜来用经评审的最低投标价法的招标项目，一般应当采用综合评估法进行评审。综合评估法适用于比较复杂工程项目的评标，由于工程投资额大、工期长、技术复杂、涉及专业面广，施工过程中存在较多的不确定因素，因此，对投标文件评审比较的主导思想是选择性能格比最好的投标单位，而不是过分纠结投标价格的高低。综合评估法是指将各个评审因素（包括技术部分和商务部分）以折算为货币或打分的方法进行量化，并在招标文件中明确规定需量化的因素及其权重，然后由评标委员会计算出每一投标单位的综合评估价或综合评估分，并将最大限度地满足招标文件中规定的各项综合评价标准的投标单位推荐为中标候选人。采用打分法时，评标委员会按规定的评分标准进行打分，并按由高到低的得分顺序推荐中标候选人，或根据招标单位授权直接确定中标单位。综合评分相等时，以投标报价最低者优先；投标报价也相等时，由招标单位自行确定。根据综合评估法完成评标后，评标委员会应当拟定一份“综合评估比较表”，连同书面评标报告提交招标单位。“综合评估比较表”应当载明投标单位的投标报价、所作的任何修正、对商务偏差的调整、对技术偏差的调整