如皋市国有土地上房屋征收与补偿办法.doc

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1、如皋市人民政府文件皋政规20121号市政府关于印发如皋市国有土地上房屋征收与补偿办法的通知各镇人民政府，市各委、办、局、行、社、公司，市各直属单位：经市政府研究，现将如皋市国有土地上房屋征收与补偿办法印发给你们，请认真贯彻执行。 二一二年二月四日如皋市国有土地上房屋征收与补偿办法第一章 总 则第一条为规范国有土地上房屋征收与补偿活动，维护公共利益，保障被征收房屋所有权人的合法权益，根据国务院国有土地上房屋征收与补偿条例（以下简称条例）、江苏省人民政府江苏省贯彻实施国有土地上房屋征收与补偿条例若干问题的规定、南通市人民政府市政府关于贯彻实施国有土地上房屋征收与补偿条例的若干意见等有关规定，结合本

2、市实际情况，制定本办法。第二条在本市范围内征收国有土地上房屋并进行补偿安置的，适用本办法。第三条市人民政府负责全市范围内国有土地上的房屋征收与补偿工作。第四条市住房和城乡建设局（以下简称市住建局）、市交通运输局（以下简称市交通局）、市水务局为全市国有土地上的房屋征收部门（以下简称房屋征收部门）。市住建局负责组织实施本市范围内科教文卫体等公共事业、保障性安居工程建设、旧城区改建等房屋征收与补偿工作。市交通局负责组织实施本市范围内交通基础设施（城市道路除外）建设的房屋征收与补偿工作。 市水务局负责组织实施本市范围内水利基础设施建设的房屋征收与补偿工作。市房屋征收管理办公室（以下简称征收办）受市政府

3、或房屋征收部门的委托，负责处理房屋征收补偿的具体事务。项目由所在镇政府（区管委会）负责组织实施。第五条房屋征收部门及征收项目所在镇政府（区管委会）可以委托房屋征收实施单位承担房屋征收与补偿的具体工作。房屋征收部门及征收项目所在镇政府（区管委会）对房屋征收实施单位在委托范围内实施的房屋征收与补偿行为负责监督，并对其行为后果承担法律责任。第六条市发展改革、住建（规划）、国土、物价、城管、公安、财政、民政、工商、国税、地税、审计、监察及政府法制办等有关单位应当根据条例和政府规定的职责分工，互相配合，保障房屋征收与补偿工作的顺利进行。第七条任何组织和个人对违反本办法规定的行为，都有权向市人民政府、房屋

4、征收部门和其他有关部门举报。接到举报的单位应当及时核实、处理。监察局应当加强对参与房屋征收与补偿工作的有关部门或者单位及其工作人员的监察。第二章征收决定第八条房屋征收部门应当按照国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划要求，编制房屋征收年度计划。保障性安居工程建设和危房集中、基础设施落后等地段旧城区改建，应当纳入市政府国民经济和社会发展年度计划。第九条符合条例第八条规定的公共利益建设项目，需要征收国有土地上单位、个人房屋的，由项目建设单位向房屋征收部门提出房屋征收申请，由房屋征收部门初审后报市政府。建设项目应具备项目批准文件、建设用地规划许可证（含规划红线图）、土地性质证明

5、等有关材料。建设项目由房屋征收部门实施的，由房屋征收部门直接向市政府提出房屋征收申请。第十条房屋征收部门应当自收到征收申请之日起5个工作日内（建设项目由房屋征收部门实施的，房屋征收部门应当自决定实施项目之日起5日内），书面通知国土、住建（规划）、公安、工商、民政等部门暂停办理征收范围内的新建、改建、扩建房屋，改变房屋和土地性质、用途，房屋析产、买卖、租赁和抵押，户口迁入或者分户，新办工商营业执照、新办非企业法人登记等相关手续。暂停期限最长不得超过1年。第十一条市征收办组织住建（规划）、国土、城管、征收项目所在镇政府（区管委会）等单位对拟征收范围内的房屋权属等进行登记处理，收集相关证据，被征收人

6、应当予以配合。第十二条房屋征收部门在组织调查前，应当委托两家或者两家以上具有二级以上房地产评估资质的评估机构对征收范围内的房屋进行采样评估，取得征收范围内被征收房屋类似房地产市场价格和修正系数的数据，同时测算征收成本，并提交项目征收补偿总额概算报告。第十三条房屋征收部门应自调查登记、核实工作结束之日起15个工作日内，拟定征收补偿方案，报送市政府。征收补偿方案应当包括房屋征收的目的和范围、补偿方式和补偿方式选择权、各类补偿、安置房价格、补助和奖励标准、用于产权调换房屋的地点及面积、搬迁费、临时安置费或周转用房、搬迁过渡方式、签约及交房期限等内容。房屋征收部门在报送征收补偿方案时，还应一并报送土地

7、利用总体规划、拟征收地块系国有土地的批件或证明材料、城乡规划（详规）、征收资金已落实的证明材料及市政府要求的其他材料。第十四条市政府组织有关部门对拟定的征收补偿方案进行论证，并在政府网站和征收范围内公布，征求公众意见，征求意见期限不得少于30日。被征收人认为征收补偿方案不符合条例的，应当在征求意见期限内提交书面意见，并附本人身份证明和房屋权属证明。市政府应当将征求意见情况和根据公众意见修改的情况在政府网站和征收范围内及时公布。因旧城区改建需征收房屋，半数以上被征收人认为征收补偿方案不符合条例规定的，市政府应当组织由被征收人和公众代表和有关方面参加的听证会，并于听证会7日前将举行听证会的时间、地

8、点、听证事由等事项在市政府网站和房屋征收范围内公布。市政府根据听证会情况修改完善征收补偿方案。第十五条征收项目社会稳定风险评估工作由房屋征收部门和征收项目所在镇政府（区管委会）共同负责，并制作风险评估报告。第十六条房屋征收补偿费用应当设立征收专户。建立健全征收补偿资金使用审批程序，做到征收补偿费用足额到位、专户存储、专款专用，保证房屋征收工作的顺利进行。房屋征收补偿费用按照征收范围内被征收房屋的总建筑面积乘以被征收房屋所在地或周边二手住房平均交易单价后确定，或者按照被征收范围内房屋采样评估的价格确定。已支付用于购买、建设产权调换房屋的费用，视同实际到账费用。已落实的产权调换房屋费用可以折价计入

9、征收补偿费用，折价金额按照产权调换房屋的总建筑面积乘以二手住房平均交易单价后确定，或者按照评估价格确定，折价金额最多不得超过征收补偿费用的60%。监察部门、审计部门应当对征收补偿费用使用情况进行监督和审计。第十七条房屋征收部门报请市政府作出征收决定时，应报送经过公开征求意见（听证）的征收补偿方案、风险评估报告、补偿资金证明等市政府要求的其他材料。第十八条市政府根据房屋征收部门报送的材料进行审查，并召开政府常务会议讨论决定。征收决定应当在政府网站和房屋征收范围内公告。征收决定应包括征收的对象与时点、补偿方案、被征收人与房屋征收部门的签约及交房期限、救济途径、现场咨询接待点、监督举报电话等事项。房

10、屋被依法征收的，相应的国有土地使用权同时收回。第三章征收评估第十九条住建局负责对评估单位的资质进行审查，建立信用管理制度，根据房地产价格评估机构的资质等级、从业经历、社会信誉等情况，每年度公布名录，并适时更新。房屋征收部门在征收范围内向被征收人介绍有关评估单位的资质、信用等情况，会同镇政府（区管委会）组织被征收人选定评估机构。被征收人在房屋征收部门公布名单之日起5日内不能协商选定房地产价格评估机构的，房屋征收部门可以通过组织被征收人按照少数服从多数的原则投票决定，或者采取摇号、抽签等随机方式选定评估机构。第二十条确定房地产价格评估机构应当遵循以下程序：（一）房屋征收部门向社会发布征收评估信息；

11、（二）具有相应资质的房地产价格评估机构报名；（三）房屋征收部门按照报名先后顺序公布具有相应资质的房地产价格评估机构名单；（四）被征收人在规定时间内协商选定房地产价格评估机构，并将协商结果书面告知房屋征收部门；（五）被征收人在规定时间内协商不成的，由房屋征收部门组织被征收人投票决定或者通过摇号、抽签等方式确定。采用投票方式时，超过50%的被征收人选择同一房地产价格评估机构的，按多数决定；不足50%的，采取摇号、抽签等方式确定；（六）房屋征收部门公布被征收人协商选定或者通过多数决定、随机选定等方式确定的房地产价格评估机构。通过多数决定、随机选定等方式确定房地产价格评估机构的过程和结果，应当经过公证

12、机构依法公证。房屋征收部门应当将受委托的房地产价格评估机构资质证书、营业执照、注册房地产估价师本人签名的资格证书在征收范围内现场公示。第二十一条评估机构确定后，房屋征收部门应当向评估机构出具房屋征收评估委托书，并与其签订书面房屋征收评估委托合同，明确具体的评估要求。同一征收项目范围内的房屋征收评估工作，原则上由一家房地产评估机构承担。如由两家或者两家以上房地产价格评估机构承担同一房屋征收评估项目的，应当就评估对象、评估时点、价值内涵、评估依据、评估原则、评估技术路线、评估方法、重要参数选取等进行沟通协商，执行统一标准。第二十二条评估机构根据房屋征收部门提供的房屋登记资料，结合房屋实际状况，按照

13、住建部颁布的国有土地上房屋征收评估办法及如皋市国有土地上房屋征收与补偿评估技术规范等进行市场价评估。评估机构在现场测量、登记时，房屋征收部门应派员全程参与，并在评估机构的测量登记资料上签字确认。评估机构应当根据评估对象和当地房地产市场状况，对市场法、收益法、成本法、假设开发法等评估方法进行适用性分析后，选用其中一种或者多种方法对被征收房屋价值进行评估。可以同时选用两种以上评估方法评估的，应当选用两种以上评估方法评估，并对各种评估方法的测算结果进行校核和比较分析后，合理确定评估结果。被征收房屋及其合法占用的土地使用权的价值应当一并评估。被征收房屋室内装饰装修的价值和其他不动产的价值应当与被征收房

14、屋主体的价值分别评估。对无证建筑及其装饰装修、相关附属设施等，在有权部门认定处理前不得进行评估；经认定为合法建筑的，按规定进行评估；对认定为未超批准期限的临时建筑，应当结合剩余使用年限进行评估；经认定为违法建筑或超过批准期限的临时建筑，对其建筑及装饰装修、相关附属设施等不得进行评估。第二十三条房地产价格评估机构应当按照委托合同约定的时间和要求，到被征收房屋现场逐户进行实地查勘评估，核对评估对象状况，做好实地查勘记录，拍摄反映被征收房屋外观和内部状况的影像资料，并妥善保管。被征收房屋实地查勘记录，应当由被征收人、房屋征收部门或者受委托的房屋征收实施单位有关人员和实地查勘的注册房地产估价师等共同签

15、字认可。因被征收人原因不能对被征收房屋进行入室实地查勘、拍摄影像资料或者被征收人不同意在实地查勘记录上签字的，应当由第三方见证，并在评估报告中作出说明。第二十四条房地产价格评估机构应当向房屋征收部门提供分户的初步评估结果。房屋征收部门在收到评估机构提供的分户初步评估结果后，应当进行审核，对于存在差错的，应通知评估机构修正。房屋征收部门应将审核后的分户初步评估结果向被征收人公示7日，公示期间应当安排负责评估项目的注册房地产估价师进行现场说明解释。对被征收人反映的确属错估的部分，由评估价机构依法修正，并报房屋征收部门审核。房地产价格评估机构在分户初步评估结果公示期满并修正后，应当向房屋征收部门提供

16、委托评估范围内被征收房屋的整体评估报告和分户评估报告。房屋征收部门在收到评估机构提供的被征收房屋的整体评估报告和分户评估报告后应认真核查，并及时向被征收人转交分户评估报告。第二十五条被征收房屋的整体评估报告和分户评估报告必须由负责房屋征收评估项目的两名或者两名以上注册房地产估价师签字，同时加盖房地产价格评估机构公章。第二十六条被征收人或者房屋征收部门对评估报告有疑问的，房地产价格评估机构应当作出解释说明。被征收人或者房屋征收部门对评估价值有异议的，自收到评估报告之日起10日内，向房地产价格评估机构书面申请复核评估，并指出评估报告存在的问题。房地产价格评估机构自收到复核评估申请之日10日内给予答

17、复。复核后，改变原评估结果的，应当重新出具评估报告；评估结果没有改变的，应当书面告知复核评估申请人。第二十七条被征收人或者房屋征收部门对房地产价格评估机构的复核结果有异议的，可自收到复核结果之日起10日内向南通市房地产评估专家委员会申请鉴定。房屋评估、鉴定费用由委托人承担。但鉴定改变原评估结果的，鉴定费用由原房地产价格评估机构承担。复核评估费用由原房地产价格评估机构承担。第二十八条被征收房屋评估时点为房屋征收决定公告之日。第四章征收补偿第二十九条对被征收人给予的补偿包括：（1）被征收房屋价值的补偿；（2）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；（3）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。对被征收人

18、的补助和奖励按照如皋市国有土地上房屋征收补偿补助和奖励办法执行。第三十条被征收人可以选择货币补偿，也可以选择产权调换。第三十一条被征收人选择产权调换房屋的，房屋征收部门应当提供产权调换房屋，并与被征收人计算、结清被征收房屋价值与产权调换房屋价值的差价。除政府对用于产权调换房屋价格有特别规定外，应当以评估方式确定用于产权调换房屋的市场价值。用于产权调换房屋的价值由评估被征收房屋价值的同一家房地产价格评估机构按照同一时点、相同方法评估确定。第三十二条因旧城区改建征收个人住宅，被征收人选择在改建地段进行房屋产权调换的，房屋征收部门应当提供改建地段或者就近地段的房屋。第三十三条对认定为合法建筑和未超过

19、批准期限的临时建筑的，应当给予补偿；对认定为违法建筑及其附属设施、超过批准期限的临时建筑及其附属设施，不予补偿。对突击装潢等不当增加补偿费用的，不予补偿。第三十四条 选择房屋产权调换的，安置房屋交付前，房屋征收部门应当向自行过渡的被征收人支付临时安置补偿费（即过渡费）。被征收人应当自行承担其在过渡期限内所发生的水、电、气费。第三十五条被征收人或者房屋承租人应当在补偿协议约定或者补偿决定确定的搬迁期限内完成搬迁。对被征收人在规定期限内签约交房的，予以奖励。第三十六条停产停业损失是指因征收房屋造成停产停业的直接效益损失。停产停业损失补偿根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素确定。第三十七条给予

20、停产停业损失补偿的被征收房屋应当同时符合以下条件：（一）具有土地、房屋权属证明，或者经市人民政府组织有关部门依法认定为合法建筑；（二）被征收房屋作为生产经营场所的，经营者应当持有合法、有效的工商营业执照、税务登记证以及其他有关许可证件；（三）因房屋被征收造成停产停业损失的。第三十八条对因征收房屋造成停产停业损失的补偿，由征收当事人协商确定；协商不成的，可以委托已经选定或者确定的评估机构通过评估确定。第三十九条房屋被征收前的效益原则上按照房屋征收决定作出前3年的平均效益计算；不满3年的，按照实际年限计算。计算平均效益应当结合纳税情况，以会计核算及其他有关资料为依据。被征收人选择货币补偿的，停产停

21、业期限为被征收人实际搬迁之日至以原生产方式或者经营方法恢复到原生产经营规模所需的社会平均时间；被征收人选择产权调换的，停产停业期限自被征收人实际搬迁之日起至产权调换房屋通知交付之日止；被征收人使用房屋征收部门提供类似房屋周转的，使用周转房屋的时间相应扣减。第四十条被征收人擅自将住宅房屋改变为经营性用房的，征收时不给予停产停业损失补偿；擅自改变非住宅房屋用途的，按照原用途计算停产停业损失。被征收房屋于2010年7月1日前已经改变为经营性用房，并取得工商营业执照、持续营业1年以上的，可以结合实际营业年限按照适当比例给予停产停业损失补偿，但仍按改变为经营用房前的房屋用途安置。营业年限在1年（含）以上

22、3年以下的，按照年平均效益的40%给予一次性补偿；3年（含）以上5年以下的，按照年平均效益的60%给予一次性补偿；5年（含）以上的，按照年平均效益的80%给予一次性补偿。被征收房屋的用途按房屋所有权证记载的设计用途或者建设工程规划许可证记载的功能认定。房屋所有权证未记载的，以房屋档案记载的用途认定。对于非住宅的具体用途，按营业执照记载的经营范围和经营方式认定。第四十一条征收个人住宅，被征收人符合住房保障条件的，应当按照住房保障有关规定优先给予住房保障。被征收人获得征收补偿后仍符合申请购买经济适用房或者申请廉租住房租赁补贴、租赁廉租住房、租赁公共租赁住房条件的，由市政府给予优先保障。申请廉租住房

23、租赁补贴的，由住房保障主管部门自被征收人签订补偿协议并实际搬迁后的次月发放廉租住房租赁补贴。申请购买经济适用房、租赁廉租住房或者公共租赁住房的，其保障次序列同期申请的非被征收人之前。被征收人仅有一处住房且可能获得的货币补偿金额低于征收补偿最低标准的，应当按照征收补偿最低标准给予补偿。第四十二条征收按政府定价缴纳房租的国有直管或单位自管公有住宅房屋（1998年12月1日前已租赁），房屋承租人在本市范围内无其他住房且未与被征收人就解除租赁关系达成协议的，应当对被征收人进行产权调换，被征收人与承租人重新订立租赁合同，产权调换后的房屋依约由原房屋承租人承租；房屋承租人在本市范围内有其他住房的，被征收人

24、有权选择补偿方式。被征收人选择货币补偿的，被征收房屋的重置价格结合成新的部分补偿给被征收人，其余补偿给房屋承租人。对已经享受过房改优惠政策的国有直管住宅房屋承租人（1998年12月1日前已租赁），不得享受征收补偿。征收1998年12月1日后租赁的公房及按市场协议租金租赁的各类房屋，对被征收人进行补偿。因房屋征收导致租赁合同无法履行的，由租赁双方按照租赁合同的约定或相关法律法规处理。第四十三条 使用被征收房屋从事的生产经营活动不符合国家、省产业政策，房屋征收后不允许恢复原生产经营活动的，按照国家、省产业政策调整相关规定执行。第四十四条实施房屋征收应当先签订补偿协议，后实施搬迁。第四十五条安置房的

25、规划、建设应当征求房屋征收部门的意见，安置房应当符合国家质量标准和设计规范。房屋征收部门负责安置房的组织建设、计划、供应等管理工作。第四十六条房屋征收部门应当在房屋征收范围内设置固定场所，公开房源的地理位置、小区布置图、房屋的单体平面图及楼层的方格示意图、安置房价格等内容，供购房人了解和自由选择。第四十七条房屋征收部门应当与被征收人或者房屋承租人在征收补偿方案确定的签约期限内订立补偿协议。补偿协议应包括补偿方式、补偿金额、产权调换房屋（地点和面积）、搬迁费、临时安置费或者周转用房、停产停业损失、搬迁期限、过渡方式等事项。补偿协议格式文本由市征收办制定。补偿协议订立后，一方当事人不履行补偿协议约

26、定义务的，另一方当事人可以依法提起诉讼。第四十八条房屋征收部门与被征收人或者公有房屋承租人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议的，或者被征收房屋所有人不明确的，由房屋征收部门报请市政府作出补偿决定，并报送归户登记资料及户籍证明、房屋及土地权属证书、评估报告、对被征收人的补偿方案、征收部门或其委托的房屋征收实施单位与被征收人协商的书面记录、未达成协议的原因或产权不明确的相关说明、市政府要求的其他材料。第四十九条补偿决定包括被征收房屋及土地的权属面积等基本情况、各项应得的补偿金额、补偿方案、搬迁期限、救济途径。补偿决定在房屋征收范围内公告并送达被征收人，具体由房屋征收部门实施。第五十条被征

27、收人或者房屋承租人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，在补偿决定确定的期限内又不搬迁的，由房屋征收部门向市政府提出报告，并提交补偿决定及送达回执、被征收人不履行补偿决定的证明、已超过复议诉讼期或复议诉讼程序终结的证明、补偿金额及专户存储账号、产权调换房屋和周转用房的证明、协助执行及善后事宜的方案及市政府要求的其他材料。市政府法制办对房屋征收部门提交的报告及材料进行审查后，向法院申请强制执行。对于法院裁定强制执行，需要行政机关等协助执行的，由市政府确定的单位统一协调相关单位做好协助执行工作。第五十一条房屋征收部门应当依法建立健全房屋征收补偿档案制度，并将分户补偿情况在房屋征收范围内向被

28、征收人公布。审计机关应当加强对征收补偿费用管理和使用情况的监督，每年公布审计结果。征收补偿结束后，房屋征收部门应当及时将征收补偿档案移交相关档案馆。第五章 法律责任第五十二条各镇政府（区管委会）及房屋征收部门的工作人员在房屋征收与补偿工作中不履行本办法规定的职责，或者违反政策、滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的，由市人民政府责令改正，通报批评；造成损失的，依法承担赔偿责任；对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依法给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。第五十三条采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁，造成损失的，依法承担赔偿责任；对直接负责的主

29、管人员和其他直接责任人员，构成犯罪的，依法追究刑事责任；尚不构成犯罪的，依法给予处分；构成违反治安管理行为的，依法给予治安管理处罚。第五十四条采取暴力、威胁等方法阻碍依法进行的房屋征收与补偿工作，构成犯罪的，依法追究刑事责任；构成违反治安管理行为的，依法给予治安管理处罚。第五十五条贪污、挪用、私分、截留、拖欠征收补偿费用的，责令改正，追回有关款项，限期退还违法所得，对有关责任单位通报批评、给予警告；造成损失的，依法承担赔偿责任；对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，构成犯罪的，依法追究刑事责任；尚不构成犯罪的，依法给予处分。第五十六条房地产价格评估机构或者房地产估价师出具虚假或者有重大差错的评估报告的，由发证机关责令限期改正，给予行政处罚，并记入信用档案；造成损失的，依法承担赔偿责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。第五十七条伪造、变造土地、房屋权属证明、工商营业执照等证明文件骗取停产停业损失补偿的，应当依法予以追缴，并追究相应的法律责任。第六章 附 则第五十八条 集体土地上房屋搬迁采用成本法进行评估，其补偿安置标准参照本办法及其配套政策执行。第五十九条本办法自2012年2月4日起施行。2011年3月3日市人民政府颁发的市政府关于贯彻执行国有土地上房屋征收与补偿条例规范征收补偿程序的通知与本办法不一致的，按本办法执行。本办法施行前已实施的搬迁项目，继续沿用原有规定办理。