第十二讲 土地经济基础知识.doc

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1、第十二讲 土地经济基础知识一、城市土地的基本特征具有一般土地所共有的特性。但研究重点不在于土地的共性，而在于它的特殊性。1.承载物质要素和社会经济活动是其基本的自然属性2.位置的极端重要性影响的显著性影响的广泛性影响的敏感性3.开发经营的集约性4.使用功能的相对固定性5.功能上的整体性二、城市土地使用价值的构成城市土地是从原始自然的土地和农业土地脱胎而来，具有土地共有的经济属性。但由于人类社会劳动的巨大投入，城市土地的使用价值极大地扩大，增加了许多新的内容。 城市土地的使用价值主要有三部分内容所构成：1.城市基本物质环境所提供的土地使用价值这一使用价值必须经过对城市市政公用设施及生活服务设施投

2、入社会劳动才能获得。这种劳动包括对土地的开发和在开发，以及各种设施的日常维护和经营。按照投入的不同，此种使用价值可分为4个类型：（1） 形成城市土地前的社会劳动投入（2） 对具体地块开发和再开发的直接投入（3） 对城市设施进行的必要投入（4） 对城市设施日常维护和经营的投入2.集聚效应所形成的土地使用价值（1） 城市所在区域范围内经济、社会、文化等方面的发展，对城市形成的集聚效应（2） 城市自身人口与产业的集聚效应上述集聚效应，不仅缩短了城市产供销的距离和时间，能够提高效率，降低成本，而且为迅速发展先进的交通、通讯手段，提供了必须的规模效益和需求的推动力，从而加快空间距离和时间的相对缩短，更大

3、的提高城市效率。这种集聚还能够促使城市社会分工协作的迅速扩大和深化，形成有利于产业发展的外部条件。 集聚效应的影响还表现为，随着城市的发展而使单位面积土地的利用强度增加，从而提高城市土地的使用价值。3.城市土地潜在的使用价值城市土地使用价值并非上述三部分简单相加所构成。他们是相互渗透影响的，有时甚至产生乘数效应。在城市顺利发展过程中，城市土地使用价值常常出现良性循环：区域社会、经济、环境发展城市物化劳动投入增加土地使用价值增长城市集聚效应扩大社会财富集聚增加城市和区域社会、经济、环境继续发展。三、城市土地的所有权与使用权城市土地的所有权，是指土地所有者依法对土地占有、使用、收益和处分的权利，又

4、称土地产权。土地产权是反映土地制度和政治经济体制的重要内容，是土地关系的基础，对土地的经济意义有深刻的影响。土地的产权制度决定着土地的使用方式和土地收益的分配形式，并影响土地使用的社会经济效益。在土地的权属中，最主要的是土地的所有权和使用权。土地所有权是土地所有关系在法律上的体现，是土地所有者依法对土地实行占有、使用、收益和按照国家法律规定作出处分，并排除他人干扰的权利。土地使用权也称使用经营权，是指使用人根据法律、合同的规定，在法律允许的范围内，对土地享有的使用权利。使用权权利人对归其使用的土地依法享有占有、使用及一定程度的收益、处分的权利，并享有排除第三人非法干涉（包括土地所有者）的权利。

5、 土地的所有权的权能构成：通常由占有权、使用权、收益权和处分权等四项权能构成。（1） 占有权。依法对土地进行实际支配、控制的权利。（2） 使用权。依法对土地进行实际使用的权利。（3） 收益权。依法收取土地所产生的自然或法定利益的权力。（4） 处分权。依法处置土地的权力，包括出卖、出租、赠送、遗赠、抵押等。1998年8月29日修订的中华人民共和国土地管理法规定：“实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制”，“城市市区的土地属于国家所有”， “农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有”， “全民所有，即国家所

6、有土地的所有权由国务院代表国家行使”， “土地使用权可以依法转让”。“十分珍惜、合理利用土地和切实保护耕地是我国的基本国策”。“国家依法实行国有土地有偿使用制度”；“国家实行土地用途管制制度”；“各级人民政府应当加强土地利用计划的管理，实行建设用地总量控制”，“国家实行占用耕地补偿制度”。“国家实行基本农田保护制度”。 四、地租理论土地是人类社会生存与发展的自然基础。关于土地问题的经济研究可以追溯到经济学的起源时期。西方古典经济学家最早论述土地问题的是英国经济学家威廉配第（16231687），他于17世纪末首先提出了级差地租的概念，并对级差地租、土地价格等做了初步的阐述；随后法国的杜尔哥（17

7、271781）初步揭示了地租与土地所有权的关系；英国的亚当斯密（17231790）发现了绝对地租的存在；大卫李嘉图（17721823）运用劳动价值论对级差地租作了完整而系统的研究。马克思则在批判和继承西方古典经济学理论的基础上，形成了马克思主义的土地经济理论。真正开始深入研究城市土地问题始于20世纪初。当时由于城市人口的增长速度远远高于城市土地的增加速度，形成了对城市土地需求的巨大压力，产生了诸如住房拥挤、街道狭窄、环境恶化等一系列“城市病”，迫使人们去关心城市土地的合理利用问题。同时，由于城市土地的稀缺，在对城市土地的占有和使用上又产生了一系列经济问题。城市土地经济学的研究，就首先从这两类问

8、题的研究开始。1924年，美国的伊利和莫尔豪斯合著的土地经济学原理问世，这本书被认为是土地经济学从政治经济学中独立出来的标志。同年，赫德发表了城市土地价格原理一文，这是最早研究城市土地经济问题的文章。1928年，道若和辛曼在纽约合作出版的城市土地经济学一书，则把对城市土地经济学中分散研究的成果系统化了，它标志着城市土地经济学分支的诞生。1949的美国经济学家拉特克利夫的城市土地经济学出版，使得城市土地经济学真正从土地经济学、地理学中独立出来，形成了较为完整的科学体系，并一直被西方的城市土地经济学界沿用下来。城市土地经济学研究城市土地利用的过程及方式，以及在城市区域内因利用土地而引起的人与人之间

9、的经济关系，并研究对于这种经济关系的调节手段及调节过程。城市土地经济学的研究内容，主要包括四个方面，即城市土地的一般理论、土地利用经济、土地制度、土地权属转移及收益分配中的经济问题，其中不可避免地涉及到了政治、法律等方面的内容。地租：级差地租：垄断地租：建筑地段地租：报价地租：五、城市土地使用制度改革与城市规划六、城市土地利用理论介绍1.描述性理论主要通过对一些典型城市已经形成的土地利用现状进行分析概括，然后用图解的形式概念性地说明城市土地利用结构，而对形成的机制和原因较少解释。（1） 同心圆理论（The Concentric Zone Theory） BW伯吉斯（B.W.Burgess）的同

10、心圆城市理论是根据该原理得出的最有名的城市土地使用模型之一（见图a）。这类城市以不同用途土地围绕单一核心，有规则地向外扩展成圆形区域为特征。这一核心被称为商务中心（Central Business Center，简称CBD）。商务中心是城市内所有主要商业、办公及零售商店的集中地；围绕商务中心通常是低、中、高收入阶层的环形的居住区。随着城市增长而发生的持续压力迫使各圆形区域不断外移，这一现象被称为“渗透”。（2） 扇形理论（Sector Theory）考虑到交通轴线对简单同心模式的影响，H霍伊特（Homer Hoyt）在同心圆模型基础上发展产生了放射扇形模式（见图b）。扇形城市是企业及个人决策的

11、产物。企业集中在一起以获得聚集经济的好处，高收入居民选定在最好的放射型通道上，而具体条件的制约促使娱乐设施定位在其它扇形区内。（3） 多核心理论（Multiple Nuclei Theory）实际上，许多大城市不是只有单一的核心而是有许多互相分离的中心，其中往往有一个在规模和重要性上占有较大的优势，即不但有CBD，而且有副中心和分区中心。1945年哈里斯和乌曼（Harris & Ullman）提出了城市土地利用的多核心模式（见图c）。多中心的概念并不排斥同心圆模式的存在，城市内的每个副中心或次级中心区域都可能具有同心圆模式的特质。这三种模型精炼地总结了城市土地利用的空间结构特征，被视为城市土地

12、使用的经典模型。但这些模型并不能描述所有的城市形式。由于这些模型都是本世纪上半期在对欧洲、北美城市研究的基础上提出来的，社会经济的发展和历史文化背景差异使城市的发展越来越突破原有的成规。1.CBD（中央商务区） 2.商业区 3.低收入住宅区 4.中等收入住宅区5.高收入住宅区 6.重工业区 7.次级商业区 8.居住区 9.郊区工业区图142 城市土地使用模型（4） 同心圆扇形理论（Concentric Zone-Sector Theory）（5） 三元结合理论（Combined Theory）2.解释性理论在描述性理论的基础上，从地租、地价、居民个人行为、居住密度、交通运输费用、区位条件等因素

13、入手，通过分析这些因素的相互关系及其对土地利用的影响来解释城市土地利用空间结构形成的机制和转变规律。（1） 土地利用强度建筑容积率的研究（2） 中心商务区的土地利用研究（3） 阿朗索（William Alonso）的竞标地租与城市土地区位理论R-R商业 A-A办公 B-B住宅 H-H工业O X R Y A B 距市中心H租金ABHR 图 土地租金和土地使用模式历史上曾经有许多城市经济学家或地理学家提出过城市土地使用的模型，这些模型都是在土地竞标的“价高者得”的前提条件下得出的。土地经济学中通常用地租竞价曲线来分析城市土地使用模式的土地市场作用。由于城市的不同功能活动对城市土地的空间位置的依赖程

14、度不同，城市的零售商业、办公事务所、住宅、工业等用地各自存在着不同的地租竞价曲线（见图）。这些曲线表示用地单位个体在不同选址情况下，仍能获得正常利润时所能支付的的最大商业租金。其中，零售商业为了得到OX段核心区的宜商用地，有可能支付OX段最高的租金；办公和事务所等需要邻近城市核心区，以便获得市中心区的种种便利，所以可以在XY段出价高于其它用途，它们可以通过提高建筑容积率来集约用地，以抵销高额地租的压力。一般住户、工业企业与零售业和办公事务所相比，对城市中心区的依赖程度要小得多，所以在租金的压力下，趋向于在Y以外地区选址。根据区位的机会收益水平确定的地租级差造成了城市土地使用个体自由选址中的秩序。这种秩序是在动态中实现的。当对土地的占用在经济上变得不利时，土地用途就会发生转换，商业等向市中心集聚，居住、工业等在远离市中心的区域发展。