A---物业公司维修作业指导书.doc

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1、|知名物业公司维修作业指导书知名物业公司维修作业指导书（一）工程、维修人员岗位职责1 目的通过明确工程、维修人员岗位职责，做到各尽其职、各负其责,使管理制度化、工作标准化。2 范围适用于品质部及管理处工程维修人员。3 职责3.1 品质部负责监督检查各管理处工程部人员职责履行情况；3.2 管理处工程主管负责制定本部门工程维修人员的岗位职责,进行工作安排、职责分工及监督检查，并做好职责的沟通工作。4 工作程序4.1 品质部工程主管4.1.1 负责制定并完善工程管理类体系文件，并负责该类体系文件的指导实施及改进；4.1.2 负责公司各管理处工程部工作的监督、检查及技术指导和培训工作；4.1.3 负责

2、组织制定设备设施维护保养计划，工程改造计划，设备购置计划，设备更新计划；并监督实施；4.1.4 负责对工程及设备管理外委单位进行选定、评审；4.1.5 收集、整理、编辑工程及设备管理中代表性案例，并组织讨论, 分析总结,促进工作质量的提高。4.2 管理处工程主管职责|4.2.1 对管理处主任负责, 全面负责工程及设备的管理工作，合理安排本部门员工工作；4.2.2 根据设备设施实际情况, 制定人员编制和能耗、物耗计划,并进行能耗、物耗控制, 降低运行及维修成本；合理配置人员及工具，工具领用应登记造册；4.2.3 负责装修管理和空置房管理工作；4.2.4 负责设备设施的运行及维护保养工作并组织大、

3、中修及工程改造；4.2.5 加强与业主（住户）的沟通和联系，做好客户投诉的解释、处理工作；4.2.6 同供电、供水和供气等相关职能部门保持良好的关系，并配合其工作；4.2.7 组织员工培训, 不断提高下属员工的服务意识、安全意识和专业技能；防止出现人身设备安全事故；4.2.8 根据设备操作手则，编制管理区域内的设备的操作安全规程，并由管理处主任审核、品质部批准后的操作安全规程上墙。4.2.9 负责监视测量设备的检定或准工作；4.2.10 坚持“养护重于维修 ”的原则,督促下属进行有计划的设备设施维护保养工作。4.3 维修人员职责4.3.1 负责公共设施、设备的检查、维护、保养、检修工作；4.3

4、.2 作好设备运行记录及巡检记录；4.3.3 协助工程主管巡视装修；4.3.4 及时处理报修工作；4.3.5 完成水电气抄表工作；4.3.6 为业主（住户）提供有偿维修服务。5 相关文件6 质量记录|设施设备管理制度1 目的明确工程维修人员应遵循的工作制度。2 范围 适用于对工程维修人员的日常工作指导。3 职责3.1 品质部负责工程设备类体系文件的制定及完善，对维修操作人员进行现场督查、指导；3.2 管理处工程主管负责组织落实设施设备管理制度，对设施设备管理工作进行督促检查，负责制定并实施值班人员巡检路线图。4 工作程序4.1 维修班工作制度4.1.1 认真作好设备运行、保养、维修等记录，对重

5、大问题及时上报工程主管；4.1.2 认真填写设备运行记录，并于每月底将记录交工程主管；4.1.3 在工作中应按规定着装，配带工作牌、精神饱满，现场作业时不得高声喧哗；4.1.4 遇自来水爆管、煤气泄漏等急修，则在接到通知后 5 分钟内赶到现场进行处理，无法立即处理者，须立即报告工程主管；4.1.5 在接到管理处下发报事单、派工单或通知后，应立即前往处理；4.1.6 爱护工具及设备，服从班长调度；4.1.7 严格执行各种规章制度及设备运行操作管理规程；4.1.8 每日早上如有昨日未完成之工作，相关工作人员应先完成, 其余人员应负责打扫自己所管理的设备房内的清洁卫生并对设备进行维修保养，工作中随时

6、听从主管的安排|4.1.9 根据所管物业的实际情况，编制设备维修保养计划 报品质部审批，并按计划进行设备维修养护工作。4.2 维修班交接班制度4.2.1 着整齐工作服，提前 10 分钟到达交接班现场；4.2.2 接班人员必须按规定时间到班，未经履行完交接手续前，交班人员不得离岗；4.2.3 严格执行作息制度，按时交接班；4.2.4 严格执行配电室值班制度、交接班制度与各项工作制度；4.2.5 接班人员应主动询问交班人员上班情况及核查值班记录；4.2.6 交接班时如发生事故未办理交班手续前，仍由交班人员处理，接班人在交班班长领导下协助处理；4.2.7 交班后应立即巡视一遍各巡视点，并签署巡查意见

7、；4.2.8 交接班内容包括：4.2.8.1 异常运行和设备缺陷，事故处理情况，待处理事宜；4.2.8.2 仪器、仪表、登记表、工具、材料、备件和消防器材、设备房钥匙完备情况；4.2.8.3 交接班时必须严肃认真，要做到“交得细致，接得明白 ”。接班人要进行全面检查核实。4.2.8.4 夜班接班人员应按值班人员巡检路线图进行巡视检查和记录， 值班人员巡检路线图由工程主管制定，并报管理处批准;路线图中需注明巡视要点、巡视频率、记录要求等内容。4.3 工具管理制度4.3.1 领用工具时，应遵循以旧换新、以一换一的原则签字领取，工程主管应控制工具的使用周期。领用工具时应填写工具领用登记表，实行工具报

8、损制度；|4.3.2 领用者应爱护工具，对损坏的工具经工程主管确认后方可以旧换新；4.3.3 对部分大型工具应建立严格的报损制度，并按照财务相关制度及采购控制程序进行；4.3.4 对工具实行个人负责制，谁丢失谁赔偿；4.3.5 对于公用工具及大件工具应由工程主管指定专人负责进行统一管理；4.3.6 对在工作中损坏的工具应向工程主管汇报 ,同时将损坏的工具交回管理处集中处理方可重新领取；4.3.7 对于损坏的工具由管理处定期进行统一销毁(应有相关负责人签字)；4.3.8 对于专用工具应由专人管理，不得轻易损坏、更换，一旦损坏应填写损坏原因，如属人为损坏则需进行适当赔偿，如属自然损坏(需有相关部门

9、负责人出具损坏凭据)则按照相关财务制度办理；4.3.9 高压安全用具、低压安全用具、辅助安全用具的管理：高压安全用具指绝缘棒、绝缘夹钳、验电器等。低压安全用具绝缘手套、绝缘靴、带绝缘柄的工具、验电笔。辅助安全用具有绝缘手套、绝缘靴、绝缘垫、绝缘站台。以上安全用具均需按规定期限送检。送检周期见下表：工具名称 电压等级 送检周期 备注绝缘棒 10KV 以下 1 年/次验电器 10KV 以下 1 年/次高压安全用具绝缘钳 10KV 以下 1 年/次工具名称 电压等级 送检周期 备注绝缘手套 380V 以下 半年/ 次绝缘靴 380V 以下 半年/ 次带绝缘柄的工具 380V 以下 半年/ 次低压安全

10、用具验电笔 380V 以下 半年/ 次绝缘手套 220 V 以下 半年/ 次绝缘靴 220 V 以下 半年/ 次绝缘垫 220 V 以下 1 年/次辅助安全用具绝缘站台 220 V 以下 半年/ 次|电器安全用具统一存放于高低压配电室，存放处应有明显的标志，做到存取方便，存放地点干净、通风良好，存放环境不能过冷过热，也不可与锐器、铁丝等存放在一起；凡橡胶制品的电器安全用具不可与石油类的油纸接触绝缘手套、绝缘靴；绝缘夹钳应存放在柜内，要与其它安全用具分开，使用中应防止受潮、受污或损伤；绝缘棒应垂直存放、且架在支架上或吊挂在室内，注意不可与墙壁接触；绝缘台的瓷瓶应完好、无裂纹与破损，木质台则要保持

11、干燥；验电器用过后应存放于匣内并置于干燥处；对绝缘手套、靴、垫、毯等，不允许有外伤、裂纹、气泡或毛刺等，发现有问题时，应立即更换；如果绝缘工具遭受表面损伤或者已经受潮，则应及时进行处理或使之干燥，并在经试验合格后方可继续使用；无论任何情况，电气安全用具均不可作为它用，对安全用具应进行定期试验，各试验项目要能合乎标准与要求。4.4 空置房检查制度4.4.1 为了确保空置房的完好，制订本制度；4.4.2 工程部每月对空置房土建及配套设备设施进行全面巡视检查，填写空置房巡视记录表，检查内容包括：门窗是否关闭、开启是否灵活、有无破损现象，室内所有金属制品及五金构件有无锈蚀损坏现象，是否有漏水渗水现象，

12、楼地面、墙面有无开裂、脱落现象，所有开关及插座能否正常使用，所有水电气开关是否关闭，室内配套物品是否齐备，室内是否清洁，厨卫间有无积水。工程部将每月检查结果进行统计，并通知相关部门或相关单位进行处理，处理结果记录在空置房巡视记录表中。4.4.3 特殊原因不能如期完成的工程整改，需注明原因并提出整改意见和完成时间。4.5 公共设施管理制度各管理处工程部应严格执行房屋接管验收标准，确保新建工程交付质量；工程部依据定期检查项目一览表对设施进行巡视检查，填写定期检查记录表，及时处理发现的问题，|避免问题扩大，搞好公共设施零星修缮工作；修缮内容包括维护、中修、大修、改造；加强修缮工程质量把关，确保修缮质

13、量。工程主管应将管理区域内的公共设施划分责任人，责任人应至少每天一次巡视责任区域，并将巡视结果记录在值班记录表中；巡视中发现的问题应立即处理，不得人为拖延；如责任人不能处理应及时上报工程主管，工程主管应及时组织人员解决或联系相关部门解决；管理人员、保安、保洁、绿化等公司员工，应自觉参与巡视工作，发现问题，及时报告工程主管，由工程主管安排处理；对影响小区日常秩序管理的维修，应调整时间，安排在夜间施工；对一些工艺要求较高、管理处难以自行解决的工作项目，报公司同意后，可安排委外施工，工程主管负责对进度、工艺质量及造价进行监控；4.6 定期检查项目一览表周期 序号 检查内容 检查标准1 梁、柱、板主体

14、 无裂纹、无缺棱掉角、无露筋、抹灰层无空鼓开裂2 墙体、墙面(马赛克、大理石、条砖、瓷面砖、喷涂) 无脱落、无渗水现象3 顶棚 无裂纹、抹灰层无空鼓开裂4 楼梯、扶手 无脱落、无破损、无松动5 公共门窗 开启灵活、无变形、无破损无脱落、五金部件无锈蚀6 屋面隔热层、防水层(雨季前须另外检查) 无裂纹、无气泡、无破损7 楼板、地面砖 无脱落、无破损、无松动、无空鼓每年8 所有消防栓(11 月底至 12 月上旬) 无渗漏、能正常开启1 天台扶栏、避雷带 无裂纹、无松动半年2 公共防盗网 无破损、无松动、无锈蚀1 散水坡、雨檐台、连廊 无明显裂纹、无积水2 通风口 无阻塞、防护罩无损坏每季3 5%消

15、防栓的开箱试水(循环检查) 水压正常1 水箱、水池 无渗漏、水箱盖闭合密实、无异物2 信报箱 开启正常3 上、下雨污水管 保持通畅、无破损、无缺件、管卡无松动每月4 设备房(水泵房、配电房、电梯房) 防鼠网无破损、室内无积水、配套设施无损坏、无缺件半月 1 公用电器 运转正常|周期 序号 检查内容 检查标准1 明、暗沟(全面检查 ) 保持通畅、盖板无松动断裂半年2 给排水管道(含绿化用水管阀) 无渗漏、无破损、水阀开启正常1 电缆沟盖板 无松动断裂2 雨、污水井、盖 无松动断裂3 化粪池 盖板无松动断裂、及时清淘每季4 高压钠灯、汞灯 工作正常、无损坏每月 各类水景、水池、游泳池 喷水池无渗漏

16、、无裂痕、无沉降、护堤完好1 室外建筑小品、标识牌 无脱落、无松动断裂每周2 车棚、车架 无松动断裂、无锈蚀、无破损每天 儿童游乐设施 无松动断裂、无锈蚀、无破损、无安全隐患1 道路(包括水泥路面、花岗石路面、电缆沟盖板、路沿石踏步、台阶等)无沉降、无裂痕、无缺棱掉角、无松动断裂2 垃圾车、垃圾桶(箱) 、垃圾中转站 无破损、能正常使用3 室外各类围墙护栏 无脱落、无破损、无松动随时检查4 其他备注：检查结果填入定期检查记录，此表按不同的检查周期分别填写，平时如发现问题也应及时维修。4.7 设备管理制度各管理处工程部应严格执行设备接管验收标准，确保新建设备交付质量，并建立设备台帐和设备卡；工程

17、部依据设备维修保养计划对设备进行维修保养，填写保养计录表，对设备的中修、大修、改造应做好记录并填写设备零部件更换大修记录表维修计录表；加强设备维修质量把关，确设备正常运转。工程主管应对各类设备指定责任人，设备运行过程中，由责任人对设备运行情况实施监控并将运行情况填写在相应的设备运行记录表中。工程主管应根据运行记录表中的数据分析设备运行状况，每月填写设备运行状态月报表并存档一份，交品质管理部一份。工程部对一些工艺要求较高、维修难度较大的工程项目，报品质管理部，经公司同意后，可安排委外维修，工程主管负责对进度、工艺质量及进行监控；对个别影响小区日常秩序管理的维修，应调整时间，安排在夜间维修并不得影

18、响业主的正常休息。|4.8 工程技术档案管理制度工程主管应将管理区域内各类相关图纸资料分类整理存档，并将图纸资料清单提交品质管理部；工程主管对开发公司提交的图纸资料是否齐全应在资料清单上加明备注，并负责催收相关的图纸资料；工程主管对进行了改造、更换、添加的设施设备，应将相应的图纸资料进行变更、添加后归档，并将改动后的档案清单提交品质管理部。4.9 工程部钥匙管理制度工程部主管应指定专人保管工程部库房钥匙、设备房钥匙、设备钥匙，并在钥匙上做好标识，以上钥匙不得私自配制或带出管理区域，在交接班时严格按照交接班制度执行；工程人员的个人工具柜钥匙、工程部值班室钥匙自行保管；管理处将所有钥匙留存一套备用

19、，备用钥匙应做好标识；钥匙在借用时应填写钥匙领用登记表并在当日归还。4.10 紧急事件处理程序为了对紧急事件进行有效控制和及时处理，避免造成重大影响或损失，制订本制度；4.10.1 紧急事件包括：洪灾、停电、漏电、爆管、煤气泄漏、通讯中断、电梯困人、重大设备事故等；4.10.2 紧急事件采用电话或对讲机方式联系，但必须互报姓名，并将情况报告清楚；4.10.3 接紧急事件报告后，应立即汇报上级，并由现场职位最高的负责人统筹安排，人为隐匿不报，引起严重后果的，追究当事人责任；4.10.4 人为拖沓，致使影响扩大的，追究受派人责任；4.10.5 处理不了的紧急事件，应立即报告，由上级统筹安排处理；4

20、.10.6 以上事件处理完毕后应由工程主管填写报事单；4.10.7 紧急事件严重影响部门正常运作，严禁谎报行为，一经查实谎报行为，将严肃处理。4.11 特约维修管理规定|4.11.1 接到特约维修派工单后，15 分钟内必须到达业主家中；4.11.2 维修人员需自带鞋套；4.11.3 维修作业时，需注意保护业主财物，对维修产生的垃圾，要收拾干净，完工后自行带走；4.11.4 若一时无法完成，需向业主讲明原因，请业主谅解，并约定上门时间；4.11.5 若业主要自行购买维修材料，需耐心向业主说明材料的品牌、型号、规格、数量，以免业主因买错而造成损失；4.11.6 严禁接受业主任何形式的馈赠和向业主索

21、取报酬；4.11.7 维修结束后，请业主检查验收，并在派工单上签署维修结果和维修服务意见；4.11.8 重要维修项目需工程主管需亲到现场督导；4.11.9 将派工单 返回办公室，并做好维修记录。4.12 工程部人员安全操作规程：各特种行业的操作人员必须持国家相关上岗证方可上岗；4.12.1 在作业场所检修低压线路和设备时必须停电进行总闸必须挂有“有人工作，禁止合闸”的标志牌，或者拆除熔断丝，以防止误合闸；4.12.2 各供电回路的操作开关，要有清楚明显的标志牌。停电时，先停负荷开关，后停隔离开关(即先用电点后供电点) ；送电时，先送隔离开关，后送负荷开关(即先供电点后用电点)。4.12.3 尽可能不要带电作业。如必须带电工作时，应遵守带电作业的有关规定，采取可靠的安全措施(如要有专人监护等) 。4.12.4 严禁在倒闸操作和事故处理过程中交接班。若交接班过程中有事故发生，应停止交接。由交班人员负责处理事故，接班人员协助。