工程部作业指导书(new).docx

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1、工程部作业指导书工程部作业指导书拟制：日期：审核：日期：批准：日期：版 本 号：生效日期：1目目录录一、组织机构及岗位设置1、组织机构设置图-（3）2、部门职能（1）设备管理部职能-（3）（2）设备管理部功能-（4）3、岗位职责（1）设备工程师岗位职责-（4）（2）维修主管岗位职责-（4）（3）设备主管岗位职责-（5）（4）维修工岗位职责-（5）（5）各设备员（包括消防、电梯、其它设备员）岗位职责-（5）二、工作流程日常工作流程图-（7）三、工作标准及要求1、工作标准（1）日常操作规程供配电系统安全作业指导书-（7）电工安全操作规程-（13）电工维修操作技术安全规程-（14）水泵安全操作规程-

2、（14）中央空调主机安全操作规程-（18）电梯安全操作规程-（19）消防设备安全操作规程-（21）发电机安全操作规程-（22）车辆自动道闸系统操作规程-（22）（2）设备房管理保养制度配电房管理制度-（24）水泵房管理制度-（24）电梯机房管理制度-（24）消防监控中心管理制度-（25）柴油发电机房管理制度-（25）电梯管理制度-（26）柴油发电机管理制度-（26）（3）设备管理制度消防设备管理制度-（27）监控系统管理制度-（27）（4）设备保养标准给排水设备、设施、管道检修保养制度-（28）监控设备的维保标准-（31）强电设备维修保养标准干式变压器保养标准-（31）2低压配电柜保养标准-（

3、32）给排水设备维修保养标准-（32）空调设备维修保养标准-（33）消防设备维修保养标准-（34）风机保养标准-（35）柴油发电机维修保养标准-（35）车辆自动道闸系统保养标准-（36）电梯的维护保养标准-（37）（4）应急操作处理规程燃气泄漏的紧急处理程序-（37）雷暴及台风的紧急处理程序-（38）供水系统紧急事件处理程序-（38）发生火灾、火警时的紧急处理程序-（39）大面积停电或电力设备故障处理程序-（39）电梯应急处理程序-（39）2、其它要求(1)礼仪规范入户维修-（41）行为规范-（42）文明用语-（43）电话/对讲机的使用用语-（43）（2）规章制度报告制度-（44）值班制度-（

4、45）交接班制度-（45）临时用电用水管理制度-（45）投诉接待、跟踪处理制度-（46）节能管理制度-（46）（3）培训与考核员工培训制度-（47）新员工培训进度表-（48）员工考核评比制度-（48）员工考核评比标准-（49）(4)服务与验证设备管理部日常规范化服务标准-（50）日常操作管理细则-（50）安全综合检查方法-（51）机电服务过程的检验-（52）四、工作表格-（53-80）-各工作表格页码见附件-（82）3第一章第一章 组织机构及岗位设置组织机构及岗位设置一、工程部组织机构设置图一、工程部组织机构设置图总工程师土建工程师设备工程师设备主管维修主管土建主管消防设备员其它设备员水电维修

5、技工电梯设备员土建维修技工二、部门职能二、部门职能1.1.设备管理部职能设备管理部职能1.11.1 负责消防系统、供配电系统、给排水系统、电梯系统及空调通风系统的运行管理，设备的维负责消防系统、供配电系统、给排水系统、电梯系统及空调通风系统的运行管理，设备的维修保养、故障抢修工作及各小区入户维修等管理工作。1.2 负责中高层二次供水水池清洗工作及管道阀门的维修保养工作。1.3 负责小区室外消火栓、阀门的维修保养工作。1.4 负责建立设备台账、设备更新和小项增改工作。1.5 负责编写消防、电梯、供电、给排水等各系统操作规程和维修保养规程，机电人员招聘、培训、考核以及日常行政处理工作。1.6 负责

6、新接小区机电、消防设备的检查验收工作，供配电系统的运行管理和维修保养工作。1.7 负责小区游泳池、景观循环等系统的动力机电设备的维修保养工作。1.8 设备维修组与日常维修组要相互配合、协调，特别是遇到突发特殊事件情况下，要听从总部的指挥，相互协助。42.2.设备管理部功能设备管理部功能2.1 设备管理部是执行部门，主要是解决问题。2.2 做好本部门日常的服务工作，接受信息并解决各种突发的问题，做好记录，做好本部门提供服务的检查工作。2.3 具体负责设备设施的日常维修保养、运行管理及入户维修、水池清洗、电梯年检、变压器年检、工程遗留问题处理等工作。三、岗位职责三、岗位职责1.1.设备工程师岗位职

7、责设备工程师岗位职责直接上级直接上级：总工程师直接下级直接下级：设备主管、维修主管职责权限职责权限：1.1 全面熟悉和了解辖区楼宇设施设备分布情况，制定公共设施设备的保养计划,跟踪落实。1.2 根据要求按时向总工程师提交工作总结及计划，并按照计划进行落实。1.3 负责组织对外包服务项目的监管工作，并做好记录。1.4 定期组织对各类设施设备进行巡视检查，并做好记录。1.5 定期组织对消防栓、灭火器等进行检查，并做好检查记录。1.6 组织、参与对新设施设备移交的验收接管工作，负责将相关的技术资料、图纸归类后交客户服务部存档。1.7 负责绘制辖区内公共设施设备分布状况示意图，并根据实际情况及时更新完

8、善。1.8 定期对部门人员进行业务知识、操作技能的培训。1.9 对部门人员的转正、晋级及降级、辞退进行审核并向主任提交书面意见或建议。1.10 负责部门人员绩效考核工作。1.11 负责组织维修人员对水、电表的查抄及审核工作，向客户服务部提供公共部位水、电分摊办法及用量的具体数据。1.12 负责各种外协单位水电费的查抄和核算工作，协助事务助理进行收费。1.13 完成上级领导交办的其它任务。1.14 根据各项目情况，调配服务中心资源。2 2、维修主管岗位职责、维修主管岗位职责直接上级直接上级：设备工程师直接下级直接下级：维修工职责权限职责权限：2.1 全面熟悉和掌握所管辖区域内各种管道、阀门、线路

9、分布情况及位置。2.2 负责本班工作，依照设备工程师制定的维修保养计划，组织人员按期完成任务。2.3 负责本班日常维修的派工，保证维修的及时率，并努力提高维修满意度。随时清楚本班人员去向，在派工单上如实反映，并每天与前台保持良好的沟通，共同做好客户维作服务工作。2.4 定期抽查员工的维修任务完成情况和责任区公共设施的完好率，并做记录。2.5 组织人员参与房屋的交接验收工作。52.6 负责制定本部门工具的管理办法，并督促落实；负责指导公用工具的养护，并确保正确使用。2.7 指导、督促维修工严格遵守安全作业规程，负责安全防护措施的检查工作。2.8 负责本班日常维修所需材料的采购计划、库存管理及领用

10、申请。2.9 对重大维修工程及特殊维修项目，做过程记录并存档。2.10 负责制定本部门业务、操作技能培训计划，并协助设备工程师对新入职员工进行业务知识、操作技能的培训工作。2.11 完成上级领导交办的其它任务。3 3、设备主管岗位职责、设备主管岗位职责直接上级直接上级：设备工程师直接下级直接下级：设备员职责权限职责权限：3.1 负责建立设备清单、台帐，并及时更新。3.2 对本班工作总负责，依照机电设备保养计划，组织人员按期完成任务。3.3 全面熟悉和掌握管辖区域内各种设备的详细情况，并建立相关信息资料。3.4 定期对所辖范围各类机电设备进行巡视检查，并做记录。3.5 对各种设备可能发生的问题制

11、定出应急方案，交设备工程师审阅，交由设备与日常维修主管存档。3.6 定期检查值班人员的各种记录，安全操作规程及各项制度的执行情况。3.7 定期对本班人员进行全面培训，并做培训记录。3.8 每月向设备工程师提交设备运行状况及安全工作状况的报告。3.9 组织本班人员定期清扫设备房卫生。3.10 负责本部门各种仪表、仪器及工具的保管养护工作。3.11 负责水电表的查抄工作及水电费计算工作3.12 完成上级领导交办的其它任务。4 4、维修工岗位职责、维修工岗位职责直接上级直接上级：维修主管直接下级直接下级：职责权限职责权限：4.1 服从维修主管的工作调动和安排，及时完成维修任务及设施设备的维修养护工作

12、。4.2 遵守服务中心及本部门制定的各项管理制度、运作流程及安全技术操作规程。4.3 每天对所管辖的责任区进行巡检，发现问题及时处理和上报。4.4 及时满足业主的维修需求，严格按照操作规程进行维修工作。4.5 正确使用维修工具，并做维护保养工作。4.6 积极参加上级组织的各项活动和培训，努力提高自身技术水平、思想素质和服务态度。4.7 完成上级领导交办的其它任务。5.5.各设备员（包括消防、电梯、其它设备员）岗位职责各设备员（包括消防、电梯、其它设备员）岗位职责直接上级直接上级：设备主管直接下级直接下级：6职责权限职责权限：5.1 服从设备主管的工作安排，保证相关设备和机电设施的正常运行。5.

13、2 熟悉和掌握相关设备和机电设施详细情况，包括性能、分布、操作开关等。5.3 按要求对各类设施、设备进行巡查并做记录。5.4 按计划完成相关设备、设施的维修养护工作，保证设备正常运行。5.5 严格遵照安全操作管理规程、各种制度进行工作。5.6 按时查抄各种设备的运行数据及用电量。5.7 完成上级领导交办的其它任务，并协助主管对用户的用水用电进行计算和分摊工作。第二章第二章工作流程工作流程一、日常巡查、维保一、日常巡查、维保1 1、不影响业主（营业）生活的重要设备维保：、不影响业主（营业）生活的重要设备维保：主管维秩序排表各设备维保分包方电话是否完成维修人派 工各系统运行记录月 汇 总完工签名记

14、录设备工程师设备管理中心按计划进行抽检指导年度维修保养工作计划和月、周工作计划信息反馈设备主管班组工程部总部技术支持维修地点年、周计划组织实施督导检查安全负责重点设备大修、保养的技术保证管理处主任批准72 2、影响正常生活（营业）的施工与检修（包括停电、停水、停空调等主要设备停机、影响正常生活（营业）的施工与检修（包括停电、停水、停空调等主要设备停机检修）检修）通知通知安抚客户第三章第三章工作标准及要求工作标准及要求一、工作标准一、工作标准（一）、日常操作规程（一）、日常操作规程1、供配电系统安全作业指导书、供配电系统安全作业指导书1.1 基本要求1.1.1 一切高压操作均需报告配电调度批准。

15、1.1.2 高压操作任务（事故情况下除外）都应执行操作票制度。1.1.3 高压操作应由两名正式值班电工（两证齐）来进行。其中一人操作，另一人唱票及监视，并要穿、戴合格的防护用具。事务部工程部秩序部环境部进度质量检查工程部专业方案检修现场管理处住户营业单位物料、后勤保障施工影响措施方案影响现场检查停水电停水电管理处主任班组施工单位81.1.4 严格按操作票规定的操作步骤进行，不得任意简化。操作完毕后，应在模拟图板上正确反映出系统中各设备的运行状态。1.1.5 操作票须由主管人员进行审查签字后，方可执行。1.2 停电的操作步骤1.2.1.若本大厦（小区）变压器高压侧需停电，由值班电工填写操作工作票

16、，服务中心设备主管审查，服务中心经理批准。并报设备管理中心备案。1.2.2 操作人明确操作票内容，核对要停电的变压器及控制该变压器的高压开关柜。1.2.3 严格按操作票进行停电操作。1.2.4 停电后进行验电，悬挂警告牌。1.2.5 操作完毕向主管人员汇报。1.3 送电的操作步骤1.3.1 若本大厦（小区）变压器高压侧需停电，由值班电工填写操作工作票，服务中心设备主管审查，服务中心经理批准。并报设备管理中心备案。1.3.2 明确操作票的内容，核对要送电的设备。1.3.3 拆除停电警告牌。1.3.4 在监护下按操作票进行合闸送电操作。1.3.5 操作结束后，向主管人员汇报。1.4 停电1.4.1

17、 如有发电机，将发电机的开关打在停止位置，拉下发电机的负荷总开关。1.4.2 断开各空气开关（各支路空气开关），验电，确认其无电后拉出或摇出。1.4.3 将电容柜退出运行，拉下电容柜的隔离开关验电，确认无电后锁住。1.4.4 断开各联络断路器，验电，确认无电后摇出。1.4.5 断开低压侧总断路器，验电，确认无电后摇出。1.4.6 用耳听法判定变压器负荷是否已卸完。1.4.7 确认变压器负载已卸完，断开高压开关并锁住，挂上“禁止合闸”警示牌，合上接地开关。1.5 送电1.5.1 检查变压器高低压侧绝缘正常，负荷侧各开关均处在断开位置，线路无人工作，变压器围栏内无人，取下高压开关的警示牌，断开接地

18、开关，合高压开关，用耳听的方法判定变压器是否得电，确认变压器已得电，送上低压侧总开关及联络开关给母排供电，验电，确认母排有电后，送上各支路开关，给各负荷供电，再投入补偿电柜。91.5.2 长时间停电的供电系统的送电。除办理有关手续外，应对低压各部分进行保养，检测，用 500V 兆欧表摇测各部分的绝缘情况，在任何情况下每千伏不得低于 1 兆欧，确认各设备完好，线路完好，各仪表完好，将各开关打在断开位置，按 1的顺序操作。1.6 供电系统的巡视。1.6.1 低压配电柜的巡视巡视配电房，应该注意各负荷的运行情况，电压是否有缺相情况（缺相时，一相电流表读数为零）,三相电流（电流表上显示）是否平衡。补偿

19、电容柜工作是否正常，功率因数是否达到要求，电容器的工作温度是否过高，是否有股肚、变形、漏油、放电现象，柜上标识是否齐全，开关位置与摸拟系统图上显示位置是否一致，电度表走数是否正常。未送电的开关有无“禁止合闸”的标示牌。柜中电线电缆及母排，有无放电打火、发热变色的迹象。电缆、母排相序标识是否完整齐全，电缆标牌有无脱落，柜中有无异响。开关运行温度是否偏高，室内温度是否超出其正常工作温度及有无异味。1.6.2 变压器的运行监测。巡视变压器房，应注意变压器的运行温度，变压器的运行温度三相应相差不大，如果有一相检测出温度很高，有可能有局部短路放电或者三相严重不平衡，温度偏高的一相已超负荷，应及时调整。变

20、压器的分节开关、螺丝是否有发热、变色、打火现象。连接电缆螺丝是否有发热变色现象。电缆绝缘是否完好。围栏上标示牌是否清楚，围栏是否锁住，周围灰尘是否超出正常值。变压器的运行声音是否正常，变压器室内温度是否过高及有无异味。1.6.3 电容柜的日常操作。1.6.3.1 电容柜的作用。(1)电容柜是把感性负载的补偿装置（电器）集中起来，统一由一个柜来操纵，这样的柜就叫做电容柜。(2)电容柜的作用，就是利用电容的储能（充电），释放（放电）来提供感性负载所需的无功功率，从而减轻电源的负担，达到供电电压平稳，使用电设备达到最佳运行状态，提高设备的效率。(3)电容柜的退出。将电容柜操作面板上的转换开关打在手动

21、状态。将电容器一组一组地退出。退完之后。将空气开关一组一组地打下，全部空气开关都断开后，断开隔离开关，锁住柜门。1.6.3.2 电容柜的运行检查。(1)运行中的电容器,因集中热量散发较慢，如通风条件较差，就应注意它的运行温度，一般不能超过 65。超过了，就要采取降温措施。10(2)运行中的电容器，长时间工作，很容易产生鼓肚变形现象，如变形严重就应退出运行，更换新的。(3)运行中的电容器，电解液受热膨胀，容易产生漏液现象，如发现漏液，也应退出运行更换新的（干式除外）。(4)运行中的电容器，电压不能超过基本额定电压的 1.1 倍，如电容柜没有过压保护，就要人为将电容器全部退出。(5)运行中的电容器

22、，如有放电打火现象，也应退出运行，查明原因。(6)巡查时还应注意电容器的补偿情况，如电压稳定，而处在自动补偿情况下，补偿量不足，即功率因数达不到 0.9。就应转为手动，人为控制。1.7 低压抽屉柜的日常操作。1.7.1 抽屉柜的退出。1.7.1.1 抽屉柜一般由空气开关，测量仪表，电流互感器，熔断器，一次插件，二次插件组成，柜门锁处在解锁位置，柜门方可打开。1.7.1.2 抽屉柜退出运行，是将空气开关打在分闸位置，打开柜门，拉操作把手，使抽屉柜与母排分离。1.7.2 抽屉柜的保养。1.7.2.1 抽屉柜退出运行后，拉操作把手将一次插件与母排分离，便可抽出柜子，检查一二次插件有无损坏，如有损坏，

23、就要更换。检查熔断器是否完好，与开关是否相配，如损坏或不配套都应进行更换，检查电流互感器绝缘情况，接地线是否完好可靠，开关分合是否灵活，最后全面彻底紧固各接线螺丝，清扫灰尘。将一次插件与母排接触部分涂上电力复合脂或中性凡士林。1.7.3 抽屉柜的投运。将抽屉柜放入柜内，一次插件对准母排，推操作把手使一次插件与母排接触紧密，关上柜门，并锁住，投入时，只需将空气开关打在合闸的位置，即可。1.8 断路器的日常操作。1.8.1 断路器的退出。可手动，可电动，一般按下停止按钮，断路器即退出，如操作按钮失控就可把柜门打开，手动退出运行，退出的断路器，要求用专用摇把摇出。避免人为误投。1.8.2 断路器的保

24、养。检查接线螺丝是否紧固，二次线绝缘是否完好，合闸线圈和脱扣线圈是否完好，灭弧装置有无损伤，手动分合是否灵活正常，除去一次触头的电力复合脂或凡士林，涂上新的电力复合脂或凡士林，擦净各部灰尘。1.8.3 断路器的投运。断路器保养完毕，将断路器摇到位，按下合闸按钮，即可送电，九、质量记录11配电柜操作工作票配电室值班运行记录表配电柜检修工作票配电柜检修工作票服务中心编号：年 月 日1工作负责人（监护人）：值班电工：参加维修工作人员：2工作任务及地点：3计划工作时间：自年月日时分至年月日时分4工作条件（停电或不停电）：5注意事项（安全措施）：6许可开始时间：年月日时分经理签名：主管：值班人：7工作结

25、束时间：年月日时分经理签名：主管：值班人：备注12配电室值班运行记录配电室值班运行记录设备参数配电柜名称变压器专 业 配备注高压配电柜低压配电柜电压（V）电流（A）温度（）电压（KV）电流（A）电压（V）电流（A）电压（V）电流（A）A相B 相C 相备用备用异常情况变压器高压配电柜低压配电柜值班时间：年 月 日 时至年 月 日 时交班人：接班人：132.电工安全操作规程电工安全操作规程2.1 保证安全的组织措施2.1.1 在电气设备上工作，必须执行工作票制度，保证工作人员的安全，避免事故的发生。2.1.2 工作票由设备主管根据系统情况和操作内容进行签发。2.1.3 工作许可手续，可以通过工作票

26、履行工作许可手续。2.1.4 执行工作监护制度，使工作人员受到监护人的指导与监督，及时纠正违反安全规章的动作。2.2 保证安全的技术措施2.2.1 停电：必须将全部设备或部分设备的电源完全断开，有一个明显的断开点。2.2.2 验电：对已停电设备的进出线的各相进行校验，确认设备无电。2.2.3 施工或设备检修应装设接地线：对于可能送电至停电设备的电源侧均应三相短路接地。2.2.4 悬挂指示牌：一经合闸即可送电到施工或检修设备的开关和刀闸操作把手上悬挂“禁止合闸，有人工作”的标示牌。2.3 安全操作规定2.3.1.电气设备的操作人员，必须掌握变配电系统的分布、性能及操作方法。2.3.2电业安全工作

27、规程规定，电气设备操作必须由二人执行，一人操作，一人监护，且对设备比较熟悉者作监护人。2.3.3 按设备的电压等级穿戴好绝缘劳保用品，按操作要领进行操作。2.3.4 送电操作程序：先合上电源侧隔离开关，后合上负荷侧隔离开关。2.3.5 停电操作程序：先拉开负荷侧隔离开关，再拉开电源侧隔离开关。2.4 备用电源2.4.1 配电系统如采用两路电源环网供电方式，任何一路失电倒闸由另一路承担供电。2.4.2 当两路电源都失电时低压侧总开关全面自动断开。2.4.3 发电机处在手动位置时，当停电便要手动操作，合上发电机输出开关，事故屏开关自动合闸供电。2.4.4 发电机只供消防、电梯及事故照明系统。143

28、.电工维修操作技术安全规程电工维修操作技术安全规程电工在维修过程中，必须严格按照国家地方有关操作和安全技术方面的规定，结合本公司的实际情况，定出以下几条补充规定：3.1 在地下室，上、下夹层工作时，潮湿环境 都要先切断电源，不能停电时，至少应有二人在场一起工作。3.2 停电检修时，应悬挂标志牌，以免发生危险。3.3 上梯工作时，应放稳靠妥，最好有人监护；高空作业时应系好安全带。3.4 清扫配电箱、控制箱时所使用漆刷的金属部分必须用胶布包裹，以避免短路事故发生。3.5 需要电焊配合工作时，应认真做好防火工作，事后认真检查。3.6 打墙孔时必须防护好自己的眼镜。3.7 线路拆除时，应包扎好线头，严

29、禁线头裸露。3.8 送合开关时，须把配电箱门锁好，利用箱外手柄操作。手柄在箱内时，人体不应正对开关。3.9 清理电缆沟积水时，须先做安全检查，后穿雨靴方可作业。3.10 任何设备都必须有良好接地保护。工作时事先检查，绝对不得疏忽，以确秩序全。4.水泵安全操作规程水泵安全操作规程4.1 运行前检查4.1.1 电机、水泵外表无损坏，零部件是否齐全，紧固件是否松动。4.1.2 电机旋转部件转动灵活，机内风扇无卡死。4.1.3 联轴器抗震垫有无受损。4.1.4 电源电压是否正常，控制器、起动和保护装置是否正常。4.1.5 接地线牢靠，阀门开关位置是否正确。4.2 运行检查4.2.1 传动装置传动牢靠，

30、旋转无特殊杂音，电机旋转后，无严重振动。4.2.2 严禁超压供水，最高压力不得超过 1.2mpa。4.2.3 操作人员通过“眼看、耳听、鼻闻、手摸”实用的方法，确保正常运行。眼看：4.2.3.1 电机、水泵外表受损，不清洁；4.2.3.2 过载、过热式故障，停机检修；4.2.3.3 电压、电流超压，各相电流不平衡；4.2.3.4 抗震垫受损。154.2.3.5 水泵密封圈有无漏水。耳听：4.2.3.6 电机动性与水泵负载连结不良，轴承故障；4.2.3.7 三相电压不平衡，分相故障等。鼻闻：有无异味。手摸：电机温度高，传动机械失灵，轴承过热，电气设备故障等。4.2.3.8 电机振动大；4.2.3

31、.9 电机外表温度过高；4.2.3.10 麻电（绝缘损坏）。4.3 注意事项4.3.1 水泵（包括消防泵、中水泵、喷淋泵与电机联结）。4.3.2 对未使用水泵应每月试运行一次（310 分钟），并填写水泵月试运行记录表。4.3.3 主泵和备用泵，应轮换运行。4.4 质量记录4.4.1水泵运行记录表4.4.2水泵月试运行记录表16水泵运行记录表水泵运行记录表泵组类别自动手动巡视时间巡视人运 行 压 力（Mpa）启动时间停止时间1#泵2#泵3#泵4#泵低区高区巡视情况时间年月日时至年月日时泵组类别自动手动巡视时间巡视人运 行 压 力（Mpa）启动时间停止时间1#泵2#泵3#泵4#泵低区高区巡视情况时

32、间年月日时至年月日时17水泵月试运行记录水泵月试运行记录水泵名称()#消防泵运 行 时 间水泵名称()#消防泵运 行 时 间功率：KW时分至时分功率：KW时分至时分项目记录项目记录盘根有无漏水盘根有无漏水泵轴是否灵活泵轴是否灵活水泵压力（MPa）水泵压力（MPa）有无异声异味有无异声异味水泵名称()#喷淋泵运 行 时 间水泵名称()#喷淋泵运 行 时 间功率：KW时分至时分功率：KW时分至时分项目记录项目记录盘根有无漏水盘根有无漏水泵轴是否灵活泵轴是否灵活水泵压力（MPa）水泵压力（MPa）有无异声异味有无异声异味控 制 柜 及 管 道结论：记录人：指示灯端子接线是否紧固阀门是否润滑开启是否正

33、常管道支撑是否牢固备注：每六个月为水泵加注一次黄油；每月初对水泵试运行一次。185.中央空调主机安全操作规程中央空调主机安全操作规程5.1 启动前的准备5.1.1 检查主机马达、水泵及冷却塔电源是否正常（电线电压按 380V 标定10%）。5.1.2 检查冷却塔贮水池水量及冷冻水量是否正常。5.1.3 检查冷却水及冷冻阀门是否全部打开。5.1.4 检查油箱油位，应在视镜 1/2 处，油温是否正常（4060之间）。5.1.5 查看上一班记录，有无故障排除，检修情况留函及注意事项。5.2 启动程序5.2.1 闭合起动柜各总电源，然后分别启动冷却泵、冷冻泵、冷却塔风机。5.2.2 待水泵、冷却塔运行

34、正常，确认无故障现象后，启动主机。5.3 运行检查5.3.1 线电压（一般 380V5%，最高不能超过10%）。5.3.2 油位运行时应在视镜或玻璃管 1/2 处。5.3.3 油压、油温。5.3.4 蒸发压力，冷凝压力。5.3.5 压缩机吸汽温度。5.3.6 压缩机排气温度。5.3.7 冷冻水进水温度及冷冻水出水温度。5.3.8 检查机组运转时是否有异响及振动，是否有泄漏现象。5.3.9 注意事项：5.3.9.1 当某些保护开关动作致使机组停机时，未弄清原因不要开机。5.3.9.2 如机组发生喘振停机，应立即查明原因，排除不正常现象后方可开机。5.4 停机程序5.4.1 先将主机控制箱开关至（

35、STOP OR CLOSE）位置，主机油泵仍将工作 150 秒，作惯性机械润滑。5.4.2 主机停机半小时后再分别停冷却泵、冷冻泵、冷却塔、风机。5.4.3 停机后继续保持空调机组处于预热状态，以便再次启动，严禁将配电开关切断（即：主机电脑中心保持通电）。5.5 质量记录5.5.1空调运行记录表19空调运行记录空调运行记录6.6.电梯安全操作规程电梯安全操作规程6.1 电梯行驶前的检查与准备工作6.1.1 开启层门进入轿厢之前，注意轿厢是否停在平层。6.1.2 开启轿内照明，将电梯上下行驶数次，无异常现象后方可使用。6.1.3 平层准确度应无显著变化。6.2 电梯行驶中应注意事项6.2.1 轿

36、厢的载重量应不超过额定载重量。6.2.2 乘客电梯不允许经常作为载货电梯使用。6.2.3 不允许装运易燃、易爆的危险物品或装运长物件。6.2.4 轿厢顶上部，除电梯监控设备和固有设备外，不得放置他物。6.3 当电梯使用中发生如下故障时，应立即通知维修人员，停用检修。6.3.1 层、轿门完全关闭后，电梯未能正常运行时。6.3.2 运行速度显著变化时。6.3.3 层、轿门关闭前，电梯自行行驶时。6.3.4 行驶方向与选定方向相反时。6.3.5 内选、平层、快速、召唤和指层信号失灵失控时。时间单位参数压 力冷却水温度冷冻水温度负荷油温备 注高压低压进口出口进口出口CKPaKPaCCCC206.3.6

37、 发觉有异常噪音，较大振动和冲击时。6.3.7 当轿厢在额定载重量下，如有超越端站位置而继续运行时。6.3.8 接触到电梯的任何金属部位有麻电现象时。6.3.9 发觉电气部件因过热而发生焦热的臭味时。6.4 电梯停用时，应将轿厢停用在基站，将操纵盘上开关全部断开，并将层门关闭；电梯长期停用，应将电梯机房总电源关掉。6.5 质量记录6.5.1电梯巡检记录表R1.16.01电 梯 巡 检 记 录电 梯 巡 检 记 录 表表梯号检查部位机房环境控制屏电动机、曳引机制动器限速器电梯运行状态对讲机、电话应急装置轿厢内照明、风扇轿厢内层楼显示操纵箱、召唤按钮轿厢门踏板安全触板、光幕层楼显示厅外召唤按钮厅门

38、厅门踏板巡检日期：年月日检查人：梯号检查部位机房环境控制屏电动机、曳引机制动器限速器电梯运行状态对讲机、电话应急装置轿厢内照明、风扇轿厢内层楼显示操纵箱、召唤按钮轿厢门踏板安全触板、光幕层楼显示厅外召唤按钮厅门厅门踏板巡检日期：年月日检查人：备注：检查项目正常时在该项目检查栏内打“”，存在问题时在项目检查栏内做简要描述。217.消防设备安全操作规程消防设备安全操作规程7.1 本管理区域内消防各系统属遥控、连锁自动装置，故在操作前必须观察各个系统是否设置在自动位置。7.2 首先观察各系统电源信号是否正常。7.3 各系统的安全操作方法如下：7.3.1 烟感系统：当发生火情报警时，确认楼层后，首先通

39、知秩序人员到报警层观察，同时与该层人员及时取得联系。若为火险立即按灭火作战方案处理，若为误报，请秩序人员将区域报警进行复位，后将值班室内的集中报警器复位。7.3.2 防火卷帘门系统：当群楼发生火警时，根据失火方位及火热大小，可采取隔离法，及降落相应的防火卷帘门，值班员可根据现场报告情况遥控降落，就近人员也可击碎报警按钮降落，若以上两种情况都不能降落时（观察卷帘降落信号灯），可速派消防维修人员到当地打开锁匙开关强迫降落。7.3.3 排烟系统：发生火灾时，值班员遥控打开该层及其上下层的排烟阀。若失控时，通知人员就地打开该层的排烟阀，这是排烟风机自动启动，启动信号灯亮。若风机不能自动启动，速转入手动

40、位置启动，仍不能启动时速派人到风机房内强行启动。7.3.4 加压送风系统：根据火灾的不同方位，迅速打开相应的加压风机，启动信号灯亮，若失控时可派人到风机房进行手动操作。7.3.5 消防栓系统：该系统是救火的主要设备之一，当进行该系统操作时，时刻监视该系统的消火栓报警信号。当灭火人员打碎就地的报警信号，消防中心得到该消火栓的报警按钮后，这是相应的消火栓泵自动启动，启泵信号灯亮。若不能自动启泵时，应立即转入手动位置启动，仍不能启动时，速与水泵房人员联系，或派人到泵房强行启动。7.3.6 自动喷淋系统：当某层发生火灾时，失火部位的花洒喷淋头爆破喷水，该层的水流指示器动作，监控中心得到该层的报警信号。

41、值班员观察水位信号，水位降到下限，喷淋泵自动启动，相应的启泵信号灯亮。若不能自动启泵时，立即转入手动位置启动，仍不能启动时速派人到泵房强行启动。7.3.7 紧急广播遥控设备操作说明当需要启动紧急广播时，请严格按以下步骤操作：7.3.7.1 将消防控制室中紧急广播设备的搬把开关置“ON”位置。7.3.7.2 按下“F1”键，“叮咚”响声后便向被选定的区域播出。7.3.7.3 按下“STOP”后再按下“F2”键。当磁带机中放入有关消防疏散的磁带后，该带便将如何进行人员疏散的内容不断向预选定的区域播出。7.3.7.4 按“F3”键，此时，磁带机输出的有关人员疏散内容和消防指挥员现场指挥的信号并存同时

42、播出。7.3.7.5 如认为磁带信号妨碍现场指挥，可按下“STOP”后按两下“F4”键，于是被选定的区域中只有现场指挥员的命令可播出，其它信号一概终止，使用完毕将第（1）项中各开关全部复位。7.4 操作完毕后，时刻观察各个系统运行是否正常。227.5 火灾扑灭后，要进行事后工作，即所有系统要复位，对所有系统的设备进行检修。7.6 事故后要详细整理记录资料，总结操作经验。8.发电机安全操作规程发电机安全操作规程8.1 以柴油机为动力的发电机，其发动机部分的操作按内燃机的有关规定执行。8.2 发电机启动前必须认真检查各部分接线是否正确，各连结部分是否牢靠，电刷是否正常、压力是否符合要求，接地线是否

43、良好。8.3 启动前将励磁变阻器的阻值放在最大位置上，断开输出开关，有离合器的发电机组应脱开离合器。先将柴油机空载启动，运转平稳后再启动发电机。8.4 发电机开始运转后，应随时注意有无机械杂音，异常振动等情况。确认情况正常后，调整发电机至额定转速，电压调到额定值，然后合上输出开关，向外供电。负荷应逐步增大，力求三相平衡。8.5发电机并联运行必须满足频率相同，电压相同，相位相同，相序相同的条件才能进行。8.6准备并联运行的发电机必须都已进入正常稳定运转。8.7接到“准备并联”的信号后，以整部装置为准，调整柴油机转速，在同步瞬间合闸。8.8、并联运行的发电机应合理调整负荷，均衡分配各发电机的有功功

44、率及无功功率。有功功率通过柴油机油门来调节，无功功率通过励磁来调节。8.9 运行中的发电机应密切注意发动机声音，观察各种仪表指示是否在正常范围之内。检查运转部分是否正常，发电机温升是否过高。并做好运行记录。8.10 停车时，先减负荷，将励磁变阻器回复，使电压降到最小值，然后按顺序切断开关，最后停止柴油机运转。8.11 并联运行的柴油机如因负荷下降而需停车一台，应先将需要停车的一台发电机的负荷，全部转移到继续运转的发电机上，然后按单台发电机停车的方法进行停车。如需全部停车则先将负荷切断，然后按单台发电机停机办理。8.12移动式发电机，使用前必须将底架停放在平稳的基础上，运转时不准移动。8.13

45、发电机在运转时，即使未加励磁，亦应认为带有电压。禁止在旋转着的发电机引出线上工作及用手触及转子或进行清扫。运转中的发电机不得使用帆布等物遮盖。8.14 发电机经检修后必须仔细检查转子及定子槽间有无工具、材料及其它杂物，以免运转时损坏发电机。8.15机房内一切电器设备必须可靠接地。8.16机房内禁止堆放杂物和易燃、易爆物品，除值班人员外，未经许可禁止其它人员进入。8.17 房内应设有必要的消防器材，发生火灾事故时应立即停止送电，关闭发电机，并用二氧化碳或四氯化碳灭火器扑救。9.车辆自动道闸系统操作规程车辆自动道闸系统操作规程9.1 规范车辆管理系统操作工作流程。9.2 适用于小区车辆管理系统操作

46、。9.3 运行班负责监控车辆管理系统主机的操作。9.4 工作流程9.4.1 车辆管理系统应由经过专门训练的人员负责使用、管理和维护，无关人员不得随意触动。9.4.2 操作人员每天检查工作环境是否符合系统工作条件要求：气候环境条件：温度-10一2340，大气压为：1ATM+20，相对湿度：4090；电源条件：内置自带 UPS，交流处电源：220+10V，50Hz。9.4.3 进入系统：接通电源，电脑启动数秒的处理时间后，即自动进入停车场收费管理系统。9.4.4 发卡、更改密码及取消、恢复卡的有效性：9.4.5IC 卡管理：几卡分二类六种：一类为工作卡，分为高级授权卡和操作卡，分别由服务中心事务助

47、理和值班人员持有，另一类为车卡，分月卡、储值卡、监时卡、免费卡，由带车住户及入场车辆司机持有；9.4.6 新卡必须严格按照级别进行操作发行，由服务中心事务助理持高级授权卡在同一台主机电脑上执行发行操作，过程如下：9.4.7 登记：退出普通操作，用高级授权卡刷卡进入发卡操作；9.4.8 清空要发行的 IC；9.4.9 在发行栏中找到相对应的一项，回车，根据显示屏上的提示输入要发行的数据，包括：根据IC 上的固定编号，给予每人一个工号和操作密码，同时录入持卡人的姓名、发行日期及密码。9.4.10 操作人员的密码可由高级授权卡在“系统维护”模块中的“操作人员”中查出，然后对卡清空，重新发行或更改密码

48、；9.4.11 IC 卡如有遗失和损坏，可在取消与恢复栏中进行取消操作，该卡即不能进行操作；如 IC卡找到，即进行恢复操作，卡可恢复继续使用。9.4.12 值班操作登记：根据菜单功能及提示就进行上班操作登记：读写操作卡，正确输入密码，即可通过操作登记，进行该班的收费管理工作；中间离场，不得随意关掉或重新重新启动电脑，应退出整个系统后才能关机或启动，否则会损坏数据。9.4.13 操作员下班换员登记：按“回车”键退出操作屏幕，在菜单中选择“换班登记”栏后，按“ENTER”同时读该班卡，则电脑确认并显示本班次的记录。9.4.14 车辆进场，司机直接在人口处读卡或临时车取卡并读卡登记，电脑自动检测判断

49、是否有效，摄像系统自动控制录入该车车牌号及颜色、车型和图像等资料，并和车主卡的情况一并储存，如卡为有效卡，闸杆自动升起，车辆进场。9.4.15 车辆出场，司机读卡，系统对 IC 卡进行有效性控测，计算费用并自动扣除，本次停车费用显示剩余金额，月卡则显示剩余天数，闸杆自动升起，临时卡则屏上显示“请到服务中心交费交卡”及交费金额，操作人员收费后，按回车键，闸杆自动升起，车辆可以出场。9.4.16 操作期间，不得强行关闭电脑电源，以免丢失数据，最好使 UPS 自备电源，如要退出系统，必须进行交班登记，然后按“退出系统”才可关闭电脑。9.4.17 查询项目：在登记认可后，光标键选择该项目，回车，根据显

50、示屏上的提示，在光标闪烁处敲入你所要查询的卡号，即可得到显示和记录，再回车，即消失。9.4.18 系统的设置和维护操作必须由持有高级授权卡人员进行。出口电脑上进行停车收费标准的设定，每套设备在使用前都要进行“岗位设定”。人口、出口都要同时进行临时车辆“散卡设定”，以便登记及显示车牌号码，如设置不一致，则会不显示。9.4.19 系统的初始化会清掉以前的数据库，必须谨慎使用。249.4.20 临时取卡，须停好车后，按键取卡，每车只能取卡一张，多按无效，人口系统无人管理，车辆要遵守秩序，排队等候入场，如有问题，及时通过对讲系统与服务中心联系。(二二)设备房管理制度设备房管理制度1.配电房管理制度配电