功率器件项目建筑建设研究(参考).docx
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1、CMC泓域/建筑建设研究功率器件项目建筑建设研究目录第一章 项目基本情况3一、 项目名称及投资人3二、 结论分析3第二章 行业背景分析6第三章 房地产开发流程9一、 开发建设9第四章 施工阶段工程计价15一、 合同价款调整15第五章 招标投标法律法规22一、 招标投标法实施条例22第六章 建设工程施工招标投标37一、 施工招标策划37第七章 国际工程常用合同文本42一、 英国NEC和美国AIA合同文本42第八章 建设工程施工合同管理47一、 工程施工合同履行管理47二、 工程施工合同订立62第九章 建设工程监理组织与规划65一、 工程监理实施细则65二、 工程监理组织66第十章 建设工程监理合
2、同管理73一、 工程监理合同履行管理73二、 工程监理合同订立80第十一章 绿色建筑技术体系82一、 建筑节地与城市地下空间开发82第十二章 装配式建筑评价87一、 评价单元及内容87第一章 项目基本情况一、 项目名称及投资人(一)项目名称功率器件项目(二)项目投资人xx投资管理公司(三)建设地点本期项目选址位于xx(待定)。二、 结论分析(一)项目选址本期项目选址位于xx(待定),占地面积约57.00亩。(二)项目实施进度本期项目建设期限规划24个月。(三)投资估算本期项目总投资包括建设投资、建设期利息和流动资金。根据谨慎财务估算,项目总投资22539.57万元,其中:建设投资17766.4
3、1万元,占项目总投资的78.82%;建设期利息419.31万元,占项目总投资的1.86%;流动资金4353.85万元,占项目总投资的19.32%。(四)资金筹措项目总投资22539.57万元,根据资金筹措方案,xx投资管理公司计划自筹资金(资本金)13982.32万元。根据谨慎财务测算,本期工程项目申请银行借款总额8557.25万元。(五)经济评价1、项目达产年预期营业收入(SP):41000.00万元。2、年综合总成本费用(TC):35100.90万元。3、项目达产年净利润(NP):4295.86万元。4、财务内部收益率(FIRR):11.38%。5、全部投资回收期(Pt):7.27年(含建
4、设期24个月)。6、达产年盈亏平衡点(BEP):19057.05万元(产值)。(六)主要经济技术指标主要经济指标一览表序号项目单位指标备注1占地面积38000.00约57.00亩1.1总建筑面积61206.04容积率1.611.2基底面积23940.00建筑系数63.00%1.3投资强度万元/亩300.292总投资万元22539.572.1建设投资万元17766.412.1.1工程费用万元15279.452.1.2工程建设其他费用万元2036.062.1.3预备费万元450.902.2建设期利息万元419.312.3流动资金万元4353.853资金筹措万元22539.573.1自筹资金万元13
5、982.323.2银行贷款万元8557.254营业收入万元41000.00正常运营年份5总成本费用万元35100.906利润总额万元5727.817净利润万元4295.868所得税万元1431.959增值税万元1427.4310税金及附加万元171.2911纳税总额万元3030.6712工业增加值万元10793.6513盈亏平衡点万元19057.05产值14回收期年7.27含建设期24个月15财务内部收益率11.38%所得税后16财务净现值万元-1299.45所得税后第二章 行业背景分析2021年6月,“2021世界半导体大会创新峰会”在南京国际博览中心举行。中国半导体行业协会发布了中国半导体
6、功率器件十强企业如下。安世半导体(中国)排名第一,华润微电子第二。其中,安世半导体已被闻泰集团收购。从产量竞争格局来看,2020年士兰微在功率半导体企业中产量占比最多,为38.91%,份额较2019年有所上升;其次是闻泰科技,为10.97%,份额较2019年有所下降。可以看到,国产企业士兰微和闻泰科技(安世半导体体)在产量上已经占据了较大的份额,而国外企业英飞凌的产量份额有所下降。从产值竞争格局来看,2020年英飞凌在功率半导体企业中产值占比最多,为35.93%,份额较2019年有所上升;其次是闻泰科技,为21.57%,份额较2019年有所下降。因此,国产企业在产值方面的份额占比仍旧不足,国外
7、企业英飞凌就占据了超三分之一的产值市场。同时也说明,英飞凌的功率器件产品主要占据高端化市场,溢价明显。相对于发达国家,中国的功率半导体行业发展起步相对较晚,技术实力、产品稳定性与行内主要企业相比,仍然存在较大的差距,不能很好的满足行业下游的市场需求。总体而言,目前中国功率半导体器件行业市场规模发展较快,但总量仍不能满足需求,特别是中高档产品仍一定程度依赖进口。尽管中国已经成为全球功率半导体产业的重要市场,但中国功率半导体器件的设计、制造能力还有待提高,特别是在新型材料半导体器件领域,与国外领先企业仍存在较大差距。以IGBT为例,由于IGBT核心技术掌握在发达国家手中,例如设计制造、模块封装、失
8、效分析、测试等。目前,英飞凌三菱ABB在1700V以上电压等级占绝对优势,在大功率沟槽技术方面,英飞凌与三菱公司领先,3300V以上电压的IGBT基本由国外垄断。目前,中国大部分的功率半导体以进口为主,英飞凌在中国功率器件市场中排名第一,其次还有安森美、三菱电机等领先厂商。国外以安森美和英飞凌两家领先企业为例,国内则以安世半导体、士兰微和杨杰科技三家领先企业为例,产量及产值对比如下,可以看到,2020年,英飞凌的产量是安世半导体的约三倍,产值约七倍。2020年,士兰微的产量超过了英飞凌,但是在产值上,仅为英飞凌的1/20,说明士兰微的产品高端化程度不及英飞凌,总体来看,国内外领先企业差距仍旧较
9、大。2018-2020年,安世半导体、华润微电子、士兰微和扬杰科技这四家企业的功率器件产值全球份额总体呈现下降趋势,主要是由于安世半导体的产值份额下降较大,2020年合计份额达到5.29%。因此,总体来看,在产量上我国功率器件发展态势良好,但是仍需加强技术研发,从而提升产值。近年来,国内功率器件厂商也在不断增强产品的国际竞争力。随着智能化时代的到来,例如新能源汽车实现自动驾驶和联网化,需要更长的续航能力的和高效的电池管理,对于功率半导体将提出更高的要求。而新一代半导体材料,例如碳化硅和氨化镓,在电场强度、热导率禁带宽度饱和迁移速度方面有着优异表现,已经成为国内功率半导体厂商的重点研发方向。20
10、19年。闻泰科技成功控股IDM功率器件领先厂商安世半导体,2019年11月安世发布首款GaNFET产品,正式进军GaN领域,2020年6月,安世推出新一代650VGaN产品,新产品芯片尺寸可缩小约24%,具有高的栅级阀值电压和低反向导通电压,满足车规级要求;三安光电6寸氮化镓外延片产线已经建成,填补了国内的空白。然而,要提高我国功率器件企业的国际竞争力,不光要在产量上实现大规模量产,从而满足我国对功率器件产品的需求,更要进一步加强核心技术,在高端产品研发层面不断突破,提升产品的价值,从而摆脱我国功率器件高端产品的进口依赖,使得我国功率器件产品达到真正自给自足。第三章 房地产开发流程一、 开发建
11、设房地产开发企业在建设实施阶段的主要工作目标是在投资预算范围内,按项目开发进度计划要求,高质量地完成建筑安装工程,保证项目按时保质进行销售和移交。房地产开发过程中的建设单位项目管理工作可由房地产开发企业自行组织,也可委托工程监理单位负责监理。(一)施工管理在项目施工阶段,建设单位根据法律、法规和合同约定,履行其项目质量控制、安全及环保管理、投资控制、进度控制职责,加强合同管理、组织施工现场协调和外部协调。1、质量控制建设单位除认真履行法律、法规及合同约定的质量责任和义务外,还应加强对施工质量的现场监督管理。(1)施工过程中加强施工巡查监督,发现质量问题随时指出并纠正。严格要求施工单位按施工程序
12、施工,所有隐蔽工程验收记录必须经项目监理机构等有关验收单位签字认可后,方可组织下道工序施工。(2)为了把质量控制工作落到实处,应要求施工单位建立可行的质量保证体系并严格执行。工程开工前要求施工单位编制详细的施工组织设计方案,对于重大或关键部位的施工,以及新技术新材料的使用,要提前制定具体的施工方案、施工技术保证措施,进行新技术新材料试验,并将相关鉴定证明材料报建设单位、项目监理机构审核。对影响工程质量的关键部位设置质量管理点,并设专人负责。2、安全及环保管理建设单位及项目监理机构在施工过程中应要求施工单位执行国家关于建筑施工安全、施工现场环境与卫生的标准和有关规定,并督促施工单位落实安全防护、
13、文明环保施工措施3、投资控制施工阶段投资控制的关键是对工程变更、签证实行有效控制,对于涉及费用增减的设计变更,必须经设计单位代表、业主方现场代表、总监理工程师共同签字方为有效。建设单位要对施工索赔做到事前把关、主动监控,严格审核工程变更,计算各项变更对总投资的影响;对施工单位及材料供应商不履行约定义务及时提出反索赔,使投资得到有效控制。4、进度控制(1)建设单位应要求施工单位围绕工程进度计划全面铺开、统一协调、分头实施。建设单位会同施工单位按照倒计时办法严格执行施工组织设计方案,定期统计汇报,做到时间、进度质量三落实;对未能落实的项目,立即查明原因并采取补救措施,确保阶段计划工期不被拖延。(2
14、)建设单位管理人员对施工进度的检查与进度计划的贯彻实施是融汇在一起的。通过进度计划检查,组织项目监理机构、施工及相关单位,及时采取有效措施控制工程进度。(二)商品房预售商品房预售实行许可制度。房地产开发企业进行商品房预售,应当向房地产管理部门申请预售许可,取得商品房预售许可证。未取得商品房预售许可证的房地产开发企业,不得进行商品房预售。申请商品房预售许可证须具备以下基本条件。(1)已交付全部土地使用权出让金,取得土地使用权证书。(2)持有建设工程规划许可证。(3)按提供预售的房屋计算,投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上,并已经确定施工进度和竣工交付日期。(4)各地根据情况要求的其
15、他条件。(5)向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记,取得商品房预售许可证明。三)竣工验收和备案2、竣工验收工程竣工验收是开发建设过程的最后阶段,是全面检验工程设计和施工质量的重要环节。竣工验收通过后,质量合格的建筑物即可投入使用、出售或出租给客户,房地产开发企业方可回收投资。对于预售或预租的项目,通过投入使用,房地产开发企业就可得到预付款外的款项。因此,房地产开发企业对于确已符合竣工验收条件的项目,应按有关规定和国家质量标准,及时组织竣工验收。竣工验收除进行工程质量综合考核外,还应对环保、消防等进行检查验收。对于各专项的验收,实行规划、土地、消防、人防、档案等事项限时联合验收,统一竣工验
16、收图纸和验收标准统一出具验收意见。对于验收涉及的测绘工作,实行“一次委托、联合测绘、成果共享”。房地产开发企业应组织、协助和督促承包商和设计单位,认真负责地把工程竣工图的编制工作做好。工程竣工图是真实记录各种地下、地上建筑物、构筑物等详细情况的技术文件,是对工程进行验收、维护、改建、扩建的依据。工程竣工图必须准确、完整,当发现工程竣工图绘制不准确或有遗漏时,应采取措施修改和补齐。工程竣工验收后,按规定应编制竣工图的建设项目,须依法按照国家编制竣工图的有关规定编制并报送城市档案馆。3、竣工验收备案房地产开发企业应当自工程竣工验收合格之日起15日内,将工程竣工验收报告和规划、公安、消防、环保等部门
17、出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或其他有关部门备案。(三)商品房初始登记商品房初始登记属于不动产首次登记,是对竣工验收合格的商品房依法进行的产权登记。未办理不动产首次登记的,不得办理不动产其他类型登记。申请国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记的,应当提交下列六种材料。(1)不动产权属证书或者土地权属来源材料。(2)建设工程符合规划的材料。(3)房屋已经竣工的材料。(4)房地产调查或者测绘报告。(5)相关税费缴纳凭证。(6)其他必要材料。办理房屋所有权首次登记时,申请人应当将建筑区划内依法属于业主共有的道路、绿地、其他公共场所、公用设施和物业服务用房及其占用范围内的建设用地使用
18、权一并申请登记为业主共有。业主转让房屋所有权时,其对共有部分享有的权利依法一并转让。第四章 施工阶段工程计价一、 合同价款调整在合同履行期间,若发生法律和法规变化、工程变更、项目特征描述不符、工程量清单缺项、工程量偏差物价变化、不可抗力、提前竣工工程索赔等事项,承包双方应当按照合同约定调整合同价款。经承包双方确认的合同价款调整,作为追加(减)合同价款,应与工程进度款同期支付。如在工程结算期间发生合同价款调整,应在竣工结算款中支付。建设工程工程量清单计价规范(GB50500-2013)中关于合同价款调整的规定如下。(一)法律和法规变化招标工程以投标截止日前28日,非招标工程以合同签订前28日为基
19、准日;其后国家的法律、法规、规章和政策发生变化引起工程造价增减变化的,承包双方应当按照有关规定调整合同价款。(二)工程变更1、分部分项工程费的调整工程变更引起已标价工程量清单项目或其工程数量发生变化,应按照下列规定调整(1)已标价工程量清单中有适用于变更工程项目的,采用该项目的单价。但当工程变更导致该清单项目的工程数量发生变化超过15%时,应调整项目单价。(2)已标价工程量清单中没有适用但有类似于变更工程项目的,可在合理范围内参照类似项目的单价。(3)已标价工程量清单中没有适用也没有类似于变更工程项目的,由承包人根据变更工程资料、计量规则和计价办法、工程造价管理机构发布的信息价格和承包人报价浮
20、动率提出变更工程项目的单价,并报发包人确认后调整。(4)已标价工程量清单中没有适用也没有类似于变更工程项目,且工程造价管理机构发布的信息价格,由承包人根据变更工程资料、计量规则、计价办法和通过市场调查等取得有合法依据的市场价格提出变更工程项目的单价,并报发包人确认后调整。2、措施项目费的调整工程变更引起施工方案改变,并使措施项目发生变化,承包人提出调整措施项目费的,应事先将拟实施的方案提交发包人确认,并详细说明与原方案措施项目相比的变化情况。拟实施的方案经承包双方确认后执行。3、因非承包商原因删减合同工作的补偿如果发包人提出的工程变更,因为非承包人原因删减了合同中的某项原定工作或工程,致使承包
21、人发生的费用或(和)得到的收益不能被包括在其他已支付或应支付的项目中,也包含在任何替代的工作或工程中,则承包人有权提出并得到合理的补偿。(三)项目特征描述不符合同履行期间如出现实际施工设计图纸(含设计变更)与招标工程量清单任一项目的特征描述不符,且该变化引起该项目的工程造价增减变化的,应按照实际施工的项目特征重新确定相应工程量清单项目的综合单价,计算调整的合同价款(四)工程量清单缺项合同履行期间如出现招标工程量清单项目缺项,承包双方应调整合同价款。招标工程量清单中出现缺项,造成新增工程量清单项目的,应按照工程变更有关规定确定单价,调整分部分项工程费。新增分部分项工程清单项目,引起措施项目发生变
22、化的,也应计算调整措施费用。(五)工程量偏差合同履行期间如出现工程量偏差,承包双方应调整合同价款。当工程量增加15%以上时,其增加部分的工程量综合单价应予调低;当工程量减少15%以上时,减少后的剩余部分工程量综合单价应予调高。(六)物价变化1、调整原则合同履行期间,因人工、材料、工程设备、机械台班价格波动影响合同价款时,应根据合同计约定调整合同价款。承包人如要采购材料和工程设备,应在合同中约定主要材料、工程设备价格变化的范围或幅度;当没有约定,且材料、工程设备单价变化超过5%时,超过部分的价格应按照价格指数调整法或造价信息差额调整法计算调整材料、工程设备费。2、调整方法(1)价格指数调整法。因
23、人工、材料和工程设备、施工机械台班等价格波动影响合同价格时,应按下式计算差额并调整合同价款。以上价格调整公式中的各可调因子、定值和变值权重,以及基本价格指数及其来源,应在投标函附录价格指数和权重表中约定。价格指数应首先采用工程造价管理机构提供的价格指数;缺乏上述价格指数时,可用工程造价管理机构提供的价格代替。(2)造价信息差额调整法。施工期内,因人工、材料和工程设备、施工机械台班价格波动影响合同价格时,人工、机械使用费要按照国家或省级建设行政管理部门、行业建设管理部门或其授权的工程造价管理机构发布的人工成本信息、机械台班单价或机械使用费系数进行调整。需要进行价格调整的材料,其单价和采购数应由发
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