房地产项目开发与经营.ppt

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1、房地产项目开发与经营房地产项目开发与经营房地产项目开发与经营程序房地产开发项目投资、成本、税金一、房地产项目开发与经营程序投资决策阶段前期工作阶段施工实施阶段租售和服务阶段投资决策阶段投资机会的寻找与筛选可行性研究营销策划前期工作阶段筹集开发建设资金取得开发用地的土地使用权开发项目立项领取房地产开发项目手册选择开发项目实施阶段的监理单位选择勘察、设计单位申请建设工程规划许可证项目报建施工实施阶段房地产开发企业必要的准备工作开发项目工程管理与控制商品房预售项目的竣工验收商品房预售条件 已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；证书；持有建设工程规划

2、许可证和施工许可证；持有建设工程规划许可证和施工许可证；按提供的预售商品房计算，投入开发建设的资金按提供的预售商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的达到工程建设总投资的25%25%以上，并已确定施工以上，并已确定施工进度和竣工交付日期；进度和竣工交付日期；已办理预售登记，取得商品房预售许可证明。已办理预售登记，取得商品房预售许可证明。租售和服务阶段现房租售租售后服务商品房现售条件 现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书；取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件；持有建设工程规划许可证和施工许可证；已通过竣工验收；商品房现售条件拆迁安置已经落实；供

3、水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具有交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具有交付使用条件或已确定施工进度和交付日期；物业管理方案已经落实。二、房地产项目投资、成本、税金房地产开发项目投资的构成房地产产品成本房地产商品流通环节的税金（一）房地产开发项目总投资构成土地费用前期工程费基础设施建设费建筑安装工程费公共配套设施建设费开发间接费管理费用财务费用销售费用开发期税费其他费用1.土地费用以出让方式取得存量国有土地使用权的土地费用以出让方式取得增量国有土地使用权的土地费用存量国有土地使用权的土地费用毛地土地使用权出让金 房屋拆迁补偿安置费用 l l房屋拆迁补偿费用 l l搬迁补助费 l

4、 l临时安置补助费或周转房费用 l l拆迁非住宅房屋造成停产、停业的补偿费用 l l拆迁管理费 土地使用权出让契税房屋拆迁补偿费用主要采用货币补偿 方式。货币补偿的金额，根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素以房地产市场评估价格确定。增量国有土地使用权的土地费用生地土地使用权出让金 农地征收税费土地使用权出让契税 农地征收税费l l土地补偿费 l l青苗补偿费 l l地上附着物补偿费 l l安置补助费 l l房屋拆迁安置补助费 l l耕地占用税 l l耕地开垦费 l l新菜地开发建设基金 l l征地管理费 2.前期工程费用 房地产项目前期工程费用主要包括项目前期规划、设计、可行性研究、水文

5、、地质勘察，以及“三通一平”等费用的支出。3.基础设施建设费 基础设施建设是指建筑物2米以外和项目规划红线以内的各种管线和道路工程，其费用包括供水、供电、供气、排污、绿化、道路、路灯、环卫设施等建设费用，以及各项设施与市政设施干线、干管的接口费用。4.建筑安装工程费 建筑安装工程费是指建造房屋建筑物所发生的建筑工程费用(结构、建筑、特殊装修工程费)、设备采购费用和安装工程费用(给排水、电气照明及设备安装、空调通风、弱电设备及安装、电梯及其安装、其他设备及安装等)等。5.公共配套设施费 公共配套设施建设费是指居住小区内为居民服务配套建设的各种非营利性的公共配套设施（又称公建设施）的建设费用，主要

6、包括：居委会、派出所、幼儿园、公共厕所、停车场等。6.开发间接费用 开发间接费用是指房地产开发企业所属独立核算单位在开发现场组织管理所发生的各项费用。主要包括：工资、福利费、折旧费、修理费、劳动保护费、周转摊销和其他费用等。7.管理费用 管理费用是指房地产开发企业的管理部门为管理费用是指房地产开发企业的管理部门为组织和管理房地产项目的开发经营活动而发生的组织和管理房地产项目的开发经营活动而发生的各项费用。主要包括：管理人员工资、职工福利各项费用。主要包括：管理人员工资、职工福利费、办公费、差旅费、折旧费、修理费、工会经费、办公费、差旅费、折旧费、修理费、工会经费、职工教育经费、劳动保险费、待业

7、保险费、费、职工教育经费、劳动保险费、待业保险费、董事会费、咨询费、审计费、诉讼费、排污费、董事会费、咨询费、审计费、诉讼费、排污费、绿化费、房地产税、车船使用税、技术转让费、绿化费、房地产税、车船使用税、技术转让费、技术开发费、无形资产摊销、业务招待费、坏账技术开发费、无形资产摊销、业务招待费、坏账损失、存货盘亏、毁损和报废损失以及其他管理损失、存货盘亏、毁损和报废损失以及其他管理费用。费用。8.财务费用 财务费用是指房地产开发企业为筹集资金而发生的各项费用。主要包括借款和债券的利息、金融机构手续费、代理费、外汇汇兑净损失以及其他财务费用。9.销售费用 销售费用是指房地产开发企业在销售房地产

8、产品过程中发生的各项费用，以及专设销售机构的各项费用。主要包括销售人员工资、奖金、福利费、差旅费、销售机构的折旧费、修理费、物料消耗、广告费、宣传费、代销手续费、销售服务费及销售许可证申领费等 10.开发期税费 开发期税费是指房地产项目开发期间按税法的规定、国家或拟投资项目所在地城市的规定应交纳的税金以及代收代付费用（或称“规费”）。从1995年起，固定资产投资方向调节税暂停征收。开发期税费固定资产投资方向调节税固定资产投资方向调节税 土地使用税土地使用税 新建房屋白蚁防治费新建房屋白蚁防治费 市政公用基础设施配套费市政公用基础设施配套费 发展新墙体材料专项费用发展新墙体材料专项费用 结建人防

9、经费结建人防经费 供电工程贴费供电工程贴费 散装水泥专项资金散装水泥专项资金 煤气建设费煤气建设费 自来水管网建设工程费自来水管网建设工程费 教育地方附加费教育地方附加费 11.其他费用 其他费用是指根据国家或项目所在地政府部门规定计取、或根据工程建设惯例应发生的但未计入（1）至（10）项的费用。其他费用建设工程标底编制费建设工程标底编制费 建设工程招标管理费建设工程招标管理费 合同公证费合同公证费 施工许可证费施工许可证费 建设工程质量监督费建设工程质量监督费 建筑施工安全监督管理费建筑施工安全监督管理费 工程监理费工程监理费 工程保险费工程保险费 建筑工程、市政工程施工图及抗震设计审查费建

10、筑工程、市政工程施工图及抗震设计审查费 （二）房地产产品成本房地产产品成本=经营成本+运营费用房地产产品经营成本由房地产投资结转而来经营期的运营费用包括经营期的管理费用、财务费用和销售费用房地产项目开发与经营周期开发经营周期经营期开发期（三）房地产商品流通环节的税收房地产开发企业交纳的税l l经营税金及附加 营业税、城市维护建设税、教育费附加l l土地增值税l l企业所得税土地增值税土地增值税是对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物的单位和个人征收的一种税。凡有偿转让国有土地使用权、地上建筑物和其他附着物的单位和个人为土地增值税的纳税人。其中土地增值税计算依据为：增值额未超过扣除项目金额50%的。应纳税额=增值额30%。增值额超过扣除项目金额50%，未超过100%的。应纳税额=增值额40%扣除项目金额5%。增值额超过扣除项目金额100%，未超过200%的。应纳税额=增值额50%扣除项目金额15%。增值额超过扣除项目金额200%的。应纳税额=增值额60%扣除项目金额35%增值额增值额=销售收入销售收入 扣除项目金额扣除项目金额扣除项目金额扣除项目金额=增值额增值额 经营成本经营成本运营费用运营费用经营税金及附加经营税金及附加