(完整word版)物业管理处组织架构及工作职责.pdf

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1、管理工作手册版号：01 管理处组织架构及工作职责修改状态：A第1页 共11页拟制：审核：批准：1 工作关系图2 物业管理处的职能2.1 物业管理处是物业管理机构，在物业公司的具体指导下，依据有关物业管理政策、法规，按照物业管理委托合同实施全方位的管理、服务和经营。2.2 认真抓好各项措施的落实，贯彻执行“业主的满意就是我们的追求”的服务宗旨，竭诚为广大用户和业主提供全面服务。2.3 按规章制度的要求执行各项工作，严格按作业文件完成各项工作任务，做好质量记录。2.4 文件、资料及质量记录的管理。3 物业管理处的工作职责范围3.1 对所承接的物业进行验收、接管3.2 房屋及共用设施的管理3.2.1

2、 负责业主入伙手续的办理。3.2.2 受理装修申报，组织装修审批，对装修进行过程跟踪、监督、验收，制止违章，装管理处经理办公室安管队长事务主管工程主管经理助理管理员保洁班长司机出纳安管班长安管班长保洁员绿化工维修工管理工作手册版号：01 管理处组织架构及工作职责修改状态：A第2页 共11页拟制：审核：批准：修资料归档。3.2.3 对房屋、共用设施(如天面、楼梯、墙、地、天花、信报箱、宣传栏等)进行巡视检查，如有故障申报维修。3.2.4 对小区所有共用照明(包括设备房内照明、应急灯)进行管理维修。3.3 水电管理3.3.1 对业主的用电/水进行管理，违章用电/水的日常检查、协调处理。3.4 来访

3、接待3.4.1 负责门岗接待与把关，做好出入人员的监管，有效控制外来人员进入；3.5 清洁、绿化、消杀、垃圾清运3.5.1 负责小区公共部位的清洁卫生。3.5.2 负责小区内绿化的保养，保证植物完好。3.5.3 负责垃圾及时清运、定期安排环境消杀。3.6 日常巡检与管理3.6.1 巡视小区，检查共用设施的运行、使用情况，发现异常及时跟进处理。3.6.2 保证公共场地合理使用、维护公共秩序，及时发现和处理有损于业主公共利益的行为。3.6.3 定期检查空置房屋、空置楼层，并组织清扫，安排维护。3.6.4 注意人员的流动情况，即时清除推销人员。3.6.5 检查二次装修户的装修秩序及消防安全。3.6.

4、6 妥善管理物业内各种钥匙，建立业主档案资料。3.7 公共区域标识3.7.1 负责公共区域标识的设置、维护与管理。3.7.2 统一管理告示牌。3.8 组织对业主服务3.8.1 办理装修申报与验收手续、物资出入放行手续。3.8.2 负责提供有偿服务（维修、保洁等）。3.8.3 统一受理业主需求、投诉，并组织落实、整改。3.8.4 负责组织小区业主联谊会和社区文化活动的实施。3.8.5 定期公布物业管理服务费用收支帐目，并接受业主委员会和业主的监督。3.8.6 负责受理业主投诉，组织业主意见征询活动，定期走访业主，了解业主对管理处各项服务的意见及建议。3.8.7 协同有关部门迅速、妥善处理各类突发

5、事件，并积极消除因此而带来的不良影响。文档编码:CZ3O5Z9T4A10 HM5L7F3X1N6 ZJ5Q8A6F2V5文档编码:CZ3O5Z9T4A10 HM5L7F3X1N6 ZJ5Q8A6F2V5文档编码:CZ3O5Z9T4A10 HM5L7F3X1N6 ZJ5Q8A6F2V5文档编码:CZ3O5Z9T4A10 HM5L7F3X1N6 ZJ5Q8A6F2V5文档编码:CZ3O5Z9T4A10 HM5L7F3X1N6 ZJ5Q8A6F2V5文档编码:CZ3O5Z9T4A10 HM5L7F3X1N6 ZJ5Q8A6F2V5文档编码:CZ3O5Z9T4A10 HM5L7F3X1N6 ZJ5Q8

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12、防管理3.9.1 根据公安消防部门的有关规定和要求，结合实际情况，编制应急防火预案和紧急疏散示意图，从专业管理的角度搞好消防安全管理，建立防火管理档案。3.9.2 对物业内各种消防设备的使用进行监督，定期检查消防器材，确保使用正常。3.9.3 做好所辖物业的员工业务培训工作与业主宣传工作，按计划组织消防演习。3.9.4 做好消防安全日检、月检及节假日前安全检查工作，对火险隐患及时限期整改。3.10 安全防范管理3.10.1 结合物业实际，制定安全管理总体方案和各种防范措施。3.10.2 保护公共区域和要害部位的安全，维护物业内的公共秩序。3.10.3 做好重点监控录像的登记工作。3.11 停车

13、场管理3.11.1 引导车辆按指定位置，整齐停放，不得阻塞通道，杜绝交通事故发生。3.11.2 负责停放车辆的收费工作，严格执行收费制度，规范操作，保证服务质量。3.11.3 负责停车场的使用、维护与管理。4 各岗位职责与工作责任4.1 管理处经理4.1.1 负责管理处全面工作，对物业公司经理和业主负责。4.1.2 负责对小区物业实施一体化综合管理，贯彻执行物业管理的有关法规、政策，完成与公司签订的管理目标和经营指标。4.1.3 负责制订管理处年度物业管理方案、财务预算，审核各工作计划、培训计划及设备维修保养计划，并组织实施，控制管理成本。4.1.4 落实岗位责任制及各项管理制度、质量运作的执

14、行情况。4.1.5 每月月底，组织主持召开管理处例会，总结本月工作完成情况，讨论编制下月工作计划。4.1.6 每周组织一次对水、电、气、房屋、共用设施、小区环境等综合性检查，对不合格服务及发现的问题，制定纠正预防措施，限期整改。4.1.7 负责每月向物业公司提交物业管理状况月报表，汇报质量管理情况，为管理评审提供依据，从而持续改进，提高服务水平。4.1.8 负责管理处日常管理的对外联络事务，保持良好的公共关系，定期组织召开业主联谊活动。文档编码:CZ3O5Z9T4A10 HM5L7F3X1N6 ZJ5Q8A6F2V5文档编码:CZ3O5Z9T4A10 HM5L7F3X1N6 ZJ5Q8A6F2

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21、A6F2V5文档编码:CZ3O5Z9T4A10 HM5L7F3X1N6 ZJ5Q8A6F2V5文档编码:CZ3O5Z9T4A10 HM5L7F3X1N6 ZJ5Q8A6F2V5管理工作手册版号：01 管理处组织架构及工作职责修改状态：A第4页 共11页拟制：审核：批准：4.1.9 负责对二次装修的审批，落实安全，防火管理措施。4.1.10布置管理处每日工作，并负责检查，落实工作执行情况。4.1.11每日对小区管理日志等进行检查，对当日发生的问题及处理方法进行评定或提出有效建议。4.1.12负责组织管理处例会和非固定性会议，并组织对业主意见征询活动，对业主投诉和有建设性的建议须上门回访。4.1.

22、13 完成上级交办的其他工作任务。4.2 工程主管4.2.1 直接向管理处经理负责，确保小区系统设备的安全运行。4.2.2 负责制定小区设施、设备月度维修保养计划以及年度维修保养计划。4.2.3 每日工作A.热情接待业主来电、来访，文明用语，耐心解答业主问题；B.规范执行岗位责任制、操作规程、员工守则和各项规章制度，承上启下，及时完成上级下达的各项工作任务；C.检查下属岗位纪律及精神状态，发现不对及时纠正；D.负责业主二次装修申报工程方面的审批手续，并做好装修监督管理工作；E.对业主的报修项目及时进行维修和处理，做到零修、小修不过夜，大修3 天之内有解决，如无法解决及时向领导汇报，并向业主及时

23、作出解释，同时对处理结果进行回访及相关记录；F.查看运行、巡视值班记录，核对前一天未完成工作，做好当天工作安排，为业主提供快捷、方便服务；G.管理好、使用好小区设施、设备，使之处于良好的运行状态，设备保持高效、低耗、安全运行，做到“三干净”(设备干净、机房干净、工作场地干净)、“四不漏”(不漏电、不漏油、不漏气、不漏水)、“五良好”(使用性良好、密封良好、润滑良好、紧固良好、调整良好)，严格检查和督导下属。H.做好日常工作安排，做到维修迅速及时，保证质量，不留问题。设备发生故障时，有效地组织力量抢修，保证小区的正常运作；I.每天至少抽查 1 遍小区内的共用照明、开关、电梯机房、水泵房、发电机房

24、、供水、消防设施、监控中心设备等运作情况，发现问题及时处理，并作好记录，遇不能解决的问题，及时转递相关部门，或向经理汇报；文档编码:CZ3O5Z9T4A10 HM5L7F3X1N6 ZJ5Q8A6F2V5文档编码:CZ3O5Z9T4A10 HM5L7F3X1N6 ZJ5Q8A6F2V5文档编码:CZ3O5Z9T4A10 HM5L7F3X1N6 ZJ5Q8A6F2V5文档编码:CZ3O5Z9T4A10 HM5L7F3X1N6 ZJ5Q8A6F2V5文档编码:CZ3O5Z9T4A10 HM5L7F3X1N6 ZJ5Q8A6F2V5文档编码:CZ3O5Z9T4A10 HM5L7F3X1N6 ZJ5Q

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31、行分门别类，存档备案；K.参加下班后突发性事件的处理；L.完成上级交办的其它工作。4.2.4 每周工作A.汇报上周工作情况，提出本周工作计划及急需协调的事项；B.参加周五上午对小区环境卫生组织进行的一次较全面的检查，对检查中发现的有关小区设施、设备的问题作好记录，并及时进行整改；C.参加特别情况下值班和节假日轮值班。4.2.5 每月工作A.参加管理处办公例会，汇报上周工作情况，提出本周工作计划及急需协调的事项；B.参加管理处组织的全面检查，负责解决本职范围内的问题；C.负责实施小区设施、设备月度维修保养计划，解决技术疑难问题；D.每月 26 日前向管理处经理提交工程班下月度工作计划和物资采购计

32、划；E.每月 30 日前向事务管理员提交本班员工考勤和加、值班报表；F.每月 30 日盘点库存(包括工具、材料等)；G.每月底将本班各种质量记录汇总交事务管理员存档。4.2.6 每年工作A.负责实施小区设施、设备年度维修保养计划，解决技术疑难问题；B.五月检查化粪池、污水井，提出抽粪方案，并做过程记录；C.每年 6 月和 12 月底，组织消毒清洗水池，提取水质化验报告，记录并存档。4.3 维修工/运行工4.3.1 热情接待业主来电、来访，文明用语，耐心解答业主问题；4.3.2 负责保管各设备机房、水池及配套设施的钥匙（一套）；4.3.3 熟悉电梯的性能、构造和使用方法，确保电梯正常运行。4.3

33、.4 熟悉小区内进户线、配电线及室内布线，并负责用电线路、电器维修和更换工作；4.3.5 出现下列情况之一时，应提请乘梯人员不得使用电梯：A.人员超载；B.携带超长、超重物品者；C.携带易对轿厢造成损坏的表面尖锐物件者；文档编码:CZ3O5Z9T4A10 HM5L7F3X1N6 ZJ5Q8A6F2V5文档编码:CZ3O5Z9T4A10 HM5L7F3X1N6 ZJ5Q8A6F2V5文档编码:CZ3O5Z9T4A10 HM5L7F3X1N6 ZJ5Q8A6F2V5文档编码:CZ3O5Z9T4A10 HM5L7F3X1N6 ZJ5Q8A6F2V5文档编码:CZ3O5Z9T4A10 HM5L7F3X

34、1N6 ZJ5Q8A6F2V5文档编码:CZ3O5Z9T4A10 HM5L7F3X1N6 ZJ5Q8A6F2V5文档编码:CZ3O5Z9T4A10 HM5L7F3X1N6 ZJ5Q8A6F2V5文档编码:CZ3O5Z9T4A10 HM5L7F3X1N6 ZJ5Q8A6F2V5文档编码:CZ3O5Z9T4A10 HM5L7F3X1N6 ZJ5Q8A6F2V5文档编码:CZ3O5Z9T4A10 HM5L7F3X1N6 ZJ5Q8A6F2V5文档编码:CZ3O5Z9T4A10 HM5L7F3X1N6 ZJ5Q8A6F2V5文档编码:CZ3O5Z9T4A10 HM5L7F3X1N6 ZJ5Q8A6F2

35、V5文档编码:CZ3O5Z9T4A10 HM5L7F3X1N6 ZJ5Q8A6F2V5文档编码:CZ3O5Z9T4A10 HM5L7F3X1N6 ZJ5Q8A6F2V5文档编码:CZ3O5Z9T4A10 HM5L7F3X1N6 ZJ5Q8A6F2V5文档编码:CZ3O5Z9T4A10 HM5L7F3X1N6 ZJ5Q8A6F2V5文档编码:CZ3O5Z9T4A10 HM5L7F3X1N6 ZJ5Q8A6F2V5文档编码:CZ3O5Z9T4A10 HM5L7F3X1N6 ZJ5Q8A6F2V5文档编码:CZ3O5Z9T4A10 HM5L7F3X1N6 ZJ5Q8A6F2V5文档编码:CZ3O5Z

36、9T4A10 HM5L7F3X1N6 ZJ5Q8A6F2V5文档编码:CZ3O5Z9T4A10 HM5L7F3X1N6 ZJ5Q8A6F2V5文档编码:CZ3O5Z9T4A10 HM5L7F3X1N6 ZJ5Q8A6F2V5文档编码:CZ3O5Z9T4A10 HM5L7F3X1N6 ZJ5Q8A6F2V5文档编码:CZ3O5Z9T4A10 HM5L7F3X1N6 ZJ5Q8A6F2V5文档编码:CZ3O5Z9T4A10 HM5L7F3X1N6 ZJ5Q8A6F2V5文档编码:CZ3O5Z9T4A10 HM5L7F3X1N6 ZJ5Q8A6F2V5文档编码:CZ3O5Z9T4A10 HM5L7F

37、3X1N6 ZJ5Q8A6F2V5文档编码:CZ3O5Z9T4A10 HM5L7F3X1N6 ZJ5Q8A6F2V5文档编码:CZ3O5Z9T4A10 HM5L7F3X1N6 ZJ5Q8A6F2V5文档编码:CZ3O5Z9T4A10 HM5L7F3X1N6 ZJ5Q8A6F2V5文档编码:CZ3O5Z9T4A10 HM5L7F3X1N6 ZJ5Q8A6F2V5文档编码:CZ3O5Z9T4A10 HM5L7F3X1N6 ZJ5Q8A6F2V5文档编码:CZ3O5Z9T4A10 HM5L7F3X1N6 ZJ5Q8A6F2V5文档编码:CZ3O5Z9T4A10 HM5L7F3X1N6 ZJ5Q8A6

38、F2V5文档编码:CZ3O5Z9T4A10 HM5L7F3X1N6 ZJ5Q8A6F2V5文档编码:CZ3O5Z9T4A10 HM5L7F3X1N6 ZJ5Q8A6F2V5文档编码:CZ3O5Z9T4A10 HM5L7F3X1N6 ZJ5Q8A6F2V5文档编码:CZ3O5Z9T4A10 HM5L7F3X1N6 ZJ5Q8A6F2V5文档编码:CZ3O5Z9T4A10 HM5L7F3X1N6 ZJ5Q8A6F2V5文档编码:CZ3O5Z9T4A10 HM5L7F3X1N6 ZJ5Q8A6F2V5文档编码:CZ3O5Z9T4A10 HM5L7F3X1N6 ZJ5Q8A6F2V5文档编码:CZ3O

39、5Z9T4A10 HM5L7F3X1N6 ZJ5Q8A6F2V5文档编码:CZ3O5Z9T4A10 HM5L7F3X1N6 ZJ5Q8A6F2V5文档编码:CZ3O5Z9T4A10 HM5L7F3X1N6 ZJ5Q8A6F2V5文档编码:CZ3O5Z9T4A10 HM5L7F3X1N6 ZJ5Q8A6F2V5文档编码:CZ3O5Z9T4A10 HM5L7F3X1N6 ZJ5Q8A6F2V5文档编码:CZ3O5Z9T4A10 HM5L7F3X1N6 ZJ5Q8A6F2V5文档编码:CZ3O5Z9T4A10 HM5L7F3X1N6 ZJ5Q8A6F2V5管理工作手册版号：01 管理处组织架构及工作

40、职责修改状态：A第6页 共11页拟制：审核：批准：D.携带易对轿厢造成污染的物品者；E.在客梯内装运建筑材料和建筑垃圾者；F.赤膊者。4.3.6 每日工作A.为入伙业主统计水、电、煤气读数，开通水电；B.每日巡视 1 遍装修户，如有违章行为须及时处理，并提出整改意见；C.妥善保管电梯门和电梯机房钥匙，不得随便交与他人；电梯停运或检修时，应放置正在检修警示牌，并使电梯处理检修状态，关闭电梯门。D.配合监督外来施工队对共用配套设施的检修，并做好相关记录；E.受理业主报修，接到任务后10 分钟内赶到现场，及时修复或约定维修时间。维修完成后配合业主清理现场，不吃、不喝、不抽、不拿、不收小费、规范用语；

41、F.根据前一天未完成工作以及值班、巡视记录，安排好当天的工作，为业主提供快捷、方便服务；G.每天巡视 1 遍小区内的共用照明、开关、电梯机房、电梯轿厢、发电机房、水泵房、供水、消防设施、监控中心设备等运作情况，发现问题及时处理，并作好记录，遇不能解决的问题，及时报告上级；H.遇突发事件、重大问题或疑难问题及时汇报，并提出解决方案；I.参加下班后突发性事件的处理；J.完成上级交办的其它工作。4.3.7 每周工作A.每周五对水泵房、发电机房、电梯机房等机房进行保洁1 次；B.楼道灯和小区共用照明每星期检查1 次，有坏灯泡立即更换；C.对共用设施、配套系统安排一次较全面的检查，并做好记录；D.参加特

42、别情况下值班和节假日轮值班。4.3.8 每月工作A.统计公用水、电表读数，报事务管理员核对；B.参加管理处办公例会；C.参加管理处组织的全面检查，负责解决本职范围内的问题；D.小区进水总阀和分支阀每月维修1 次；文档编码:CZ3O5Z9T4A10 HM5L7F3X1N6 ZJ5Q8A6F2V5文档编码:CZ3O5Z9T4A10 HM5L7F3X1N6 ZJ5Q8A6F2V5文档编码:CZ3O5Z9T4A10 HM5L7F3X1N6 ZJ5Q8A6F2V5文档编码:CZ3O5Z9T4A10 HM5L7F3X1N6 ZJ5Q8A6F2V5文档编码:CZ3O5Z9T4A10 HM5L7F3X1N6

43、ZJ5Q8A6F2V5文档编码:CZ3O5Z9T4A10 HM5L7F3X1N6 ZJ5Q8A6F2V5文档编码:CZ3O5Z9T4A10 HM5L7F3X1N6 ZJ5Q8A6F2V5文档编码:CZ3O5Z9T4A10 HM5L7F3X1N6 ZJ5Q8A6F2V5文档编码:CZ3O5Z9T4A10 HM5L7F3X1N6 ZJ5Q8A6F2V5文档编码:CZ3O5Z9T4A10 HM5L7F3X1N6 ZJ5Q8A6F2V5文档编码:CZ3O5Z9T4A10 HM5L7F3X1N6 ZJ5Q8A6F2V5文档编码:CZ3O5Z9T4A10 HM5L7F3X1N6 ZJ5Q8A6F2V5文档

44、编码:CZ3O5Z9T4A10 HM5L7F3X1N6 ZJ5Q8A6F2V5文档编码:CZ3O5Z9T4A10 HM5L7F3X1N6 ZJ5Q8A6F2V5文档编码:CZ3O5Z9T4A10 HM5L7F3X1N6 ZJ5Q8A6F2V5文档编码:CZ3O5Z9T4A10 HM5L7F3X1N6 ZJ5Q8A6F2V5文档编码:CZ3O5Z9T4A10 HM5L7F3X1N6 ZJ5Q8A6F2V5文档编码:CZ3O5Z9T4A10 HM5L7F3X1N6 ZJ5Q8A6F2V5文档编码:CZ3O5Z9T4A10 HM5L7F3X1N6 ZJ5Q8A6F2V5文档编码:CZ3O5Z9T4A

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47、文档编码:CZ3O5Z9T4A10 HM5L7F3X1N6 ZJ5Q8A6F2V5文档编码:CZ3O5Z9T4A10 HM5L7F3X1N6 ZJ5Q8A6F2V5文档编码:CZ3O5Z9T4A10 HM5L7F3X1N6 ZJ5Q8A6F2V5文档编码:CZ3O5Z9T4A10 HM5L7F3X1N6 ZJ5Q8A6F2V5文档编码:CZ3O5Z9T4A10 HM5L7F3X1N6 ZJ5Q8A6F2V5文档编码:CZ3O5Z9T4A10 HM5L7F3X1N6 ZJ5Q8A6F2V5文档编码:CZ3O5Z9T4A10 HM5L7F3X1N6 ZJ5Q8A6F2V5文档编码:CZ3O5Z9T

48、4A10 HM5L7F3X1N6 ZJ5Q8A6F2V5文档编码:CZ3O5Z9T4A10 HM5L7F3X1N6 ZJ5Q8A6F2V5文档编码:CZ3O5Z9T4A10 HM5L7F3X1N6 ZJ5Q8A6F2V5文档编码:CZ3O5Z9T4A10 HM5L7F3X1N6 ZJ5Q8A6F2V5文档编码:CZ3O5Z9T4A10 HM5L7F3X1N6 ZJ5Q8A6F2V5文档编码:CZ3O5Z9T4A10 HM5L7F3X1N6 ZJ5Q8A6F2V5文档编码:CZ3O5Z9T4A10 HM5L7F3X1N6 ZJ5Q8A6F2V5管理工作手册版号：01 管理处组织架构及工作职责修改

49、状态：A第7页 共11页拟制：审核：批准：E.雨水管、污水管、井道每月检查1 次，做到井、沟、渠畅通。4.3.9 每年工作A.每年 12 月下旬，举行一次消防系统测试，对测试结果形成报告；B.负责实施小区设施、设备年度维修保养计划，解决技术疑难问题；C.五月检查化粪池、污水井，提出抽粪方案，并做过程记录；D.每年 6 月和 12 月底，组织消毒清洗水池，提取水质化验报告，记录并存档。4.4 事务管理员4.4.1 直接向管理处主任负责，协助完成管理处的目标任务。4.4.2 遵守公司各项规章制度，具有“业主的满意就是我们的追求”的理念，敬业、服务、创新的精神。4.4.3 负责管理处办公用品的保管和

50、收发、收缴各种费用、收集信息、整理文书档案、员工考勤等工作。4.4.4 负责对保洁员与绿化工进行管理。4.4.5 每日工作A.热情接待业主来电、来访，文明用语，耐心解答业主问题；B.负责办理入伙手续，对房屋进行交验，并负责办理业主物资出入放行手续；C.负责办理二次装修申报手续，并做好装修监督管理工作；D.受理业主要求、投诉或报修项目并及时组织落实，同时对处理结果进行回访及相关记录；E.核对前一天未完成工作，做好当天工作安排，为业主提供快捷、方便服务；F.记录、汇报当天日常事务和第二天工作安排，提出合理计划和建议；G.每天至少巡视小区1 遍，检查：楼宇、道路、灯、开关、消防、天台、共用设施及安全