《市调报告》PPT课件.ppt

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1、枣庄项目调研报告枣庄项目调研报告2010年7月14日目录：目录：一，房地产市场政策及行情一，房地产市场政策及行情二，消费者二，消费者20102010年及未来置业计划研判年及未来置业计划研判三，本项目概况三，本项目概况五，相似或竞争楼盘参考五，相似或竞争楼盘参考四，项目四，项目SWOTSWOT分析分析六，本案定位六，本案定位七，项目面世计划七，项目面世计划房房地地产产市市场场政政策策及及行行情情20102010年国家房地产政策环境年国家房地产政策环境20102010年郑州房地产政策环境年郑州房地产政策环境20102010年中郑州市楼市反映年中郑州市楼市反映20102010年国家房地产政策环境年国

2、家房地产政策环境4月7日,国家发改委发布2010年经济社会发展工作重点提出,要进一步加强房地产市场调控,增加普通商品住房的有效供给,支持普通自住和改善性住房消费,大力整顿房地产市场秩序.4月14日,国务院常务会议要求，对贷款购买第二套住房的家庭,贷款首付款不得低于50%,贷款利率不得低于基准利率的倍。另外,对购买首套住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭,贷款首付款比例不得低于30%。4月15日,国土资源部公布2010年住房供地计划,今年拟计划供应住房用地总量同比增长逾130%,其中中小套型商品房将占四成多,超过去年全国实际住房用地总量.4月17日,国务院又发出关于坚决遏制部分城市房价过快上

3、涨的通知,提出十条举措,被称为房地产“新国十条”。国家统计局数据显示,今年3月全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨11.7%.1-3月,中国完成房地产开发投资6,594亿元,同比增长35.1%;房屋新开工面积亿平方米,同比增长60.8%;商品房销售额7,977亿元,同比增长57.7%.PART 1PART 12010年中国房地产政策已由此前的支持转向抑制投机，遏制房价过快上涨，并且先後采取了土地、金融、税收等多种调控手段，2010年4月14日到19日，6天之内国家连发三道政策，重拳打击房价过快上涨，直指投资和投机性购房。本轮楼市宏观调控被称为“史上最严”，宏观调控效应有待观察 政策走向政策走

4、向郑州房地产政策环境郑州房地产政策环境5月26号，省住房和城乡建设厅出台促进房地产市场平稳健康发展的通知（简称“省八条”）。通知着重于房屋预售、验收交付、信用管理、住房保障等多方面加强调控。其中要求，未取得预售许可的商品住房项目，房地产开发企业不得进行预售，不得以认购、预订、排号、发放VIP卡等方式，向买受人收取或变相收取定金、预付款等性质的费用。从总体上看，这8条内容和现行的有关规定及国家此前发布的措施大致相当，而且缺少对于诸如“捂盘惜售”、“未获预售许可就提前认购”等行为该如何处罚等内容，并没有涉及打击房产投机、提高缴款比例等配套措施，也没有规定利用税收等杠杆调节楼市的内容。因此，“省八条

5、”和“国十条”相比，出台力度显得很“温和”。PART 2PART 2PART 3PART 32 20 01 10 0年年中中郑郑州州楼楼市市反反映映商品住宅商品住宅办公用房办公用房商业物业商业物业商品住宅商品住宅“量跌价涨量跌价涨”5月份，商品住宅批准预售面积万平方米，同比上升了166.48%，环比下降11.97%；5月份，商品住宅销售面积万平方米，同比下降了30.14%，环比下降了36.99%；5月份，商品住宅销售均价为5506元/平方米，同比上涨15.36%，环比上涨9.97%。5月份历来是每年成交量最大的月份之一，而今年受417政策影响，楼市表现明显冷淡，“量跌价涨”为5月主要市场特征。

6、与2007年的927政策相比，成交量较2008年5月份万平方米下降了20.8%，反映出国家本轮的调控政策更加严厉，对楼市影响更大。商品住宅价格走势商品住宅价格走势5月份，价格同比、环比涨幅均较大，突破5500元/平方米大关。房管局监控数据显示：近50%的商品住宅成交价格区间为40006000元/平方米，近20%的商品住宅成交价格区间在60007000元/平方米，近10%的商品住宅成交价格在7000元/平方米以上。4000元/平方米以下仅略高于20%。从价格变化来看，50006000元/平方米已经是当前商品房的主力价格范围，并逐渐向60007000元/平方米区间靠近。价格的持续走高与成交量的大幅

7、下滑，反映出不同的市场主体对417政策的态度。作为卖方，在经历了927政策大悲以及政府救市大喜后，表现更加冷静，对后市持乐观态度。作为买方，消费者的消费行为更加市场化，一半以上消费者对价格预期为停滞或下跌，处于观望之中。5月份本市及本市城区户籍的客户占比越来越少，外地的占比越来越多，5月份已超过60%。另外，外省市的客户在本省内购房的比例逐渐提高，即将接近10%；5月份市场供应户型面积以60平方米以下、8090平方米为主，超过40%，其次是120144平方米，接近20%。5月份成交户型面积与供应情况比较相似，以60平方米以下、8090平方米为主，超过45%；其次是6080平方米到120144平

8、方米之间，比例基本相当，在12%左右。值得注意的是120144平方米户型供过于求。客户的变化说明郑州作为河南省的省会城市，有着非常强大的向心力和发展潜力；外地客户支撑着目前的市场，在目前的市场状况下，做产品考虑应向外地客户购买习惯倾斜；户型变化预示着调控政策对小户型投资自住客户以及刚性客户首次置业客户影响不大，对改善型客户二套房客户影响较大，因此，产品应综合考虑当下市场需求情况。客户及户型走向客户及户型走向不同区域客户承受价格分析不同区域客户承受价格分析 外地购房者对价格的承受力高于本地购房者购买的商品住宅价格承受力400500元/平方米办公用房办公用房“量跌价跌量跌价跌”5月份，办公用房的批

9、准预售面积万平方米，同比上涨165.37%，环比下降了41.90%；5月份，办公用房销售面积为万平方米，同比上涨8.19%，环比下降了1.14%；5月份，办公用房销售均价为5903元/平方米，同比上涨了19.47%，环比下降11.34%；“量跌价跌”是郑州市2010年5月份办公用房的显著特征。尤其是成交价格，自3月起至5月接连大幅下跌，跌破6000元/平方米，成为近8个月的最低值，仅比商品住宅高出397元/平方米。这与近4个月办公用房大幅放量有关。2010年15月份共计批准预售万平方米，是2009年全年度总批准预售量万平方米的倍。而15月份的成交量仅万平方米，仅占2009年全年总销售量万平方米

10、的54%。从以上数据可以看出，2009年办公用房的供不应求的格局已被打破，并呈现供过于求的市场结构。商业物业供求平稳商业物业供求平稳5月，郑州市商业物业供应量为万平方米，同比上升了1185.9%，环比上升了202.8%；5月，郑州市商业物业成交量为万平方米，同比上涨75.78%，环比下降了9.75%；5月，郑州市商业物业成交均价为8215元/平方米，同比下降15.50%，环比上涨0.34%；5月份郑州市商业用房供应量大增，销售量减少，价格与4月份基本持平。2010年15月份，郑州市商业用房总批准面积万平方米，总销售面积万平方米，供销比0.981，供需基本持平。而2009年全年供需比为0.651

11、，当前商业用房供不应求的局面正得以慢慢改善。原因探秘原因探秘新政下，二套及以上首付的增加和利率的提高，增加了购房成本，同时担心下一步会有更严厉的政策出台，使那些资金量较小，利用银行贷款数量较多，并拥有多套住房的投资、投机者选择停止投资楼市并逐步撤离房地产市场；而对于自住性需求或改善性需求购房者而言，纷纷对市场产生观望，希望通过这次较为严厉的房产新政，对目前快速上涨的高房价进行有效抑制。目前政策的持续性和执行力度，以及是否会出台更为严厉的新政是购房消费者继续观望的理由。这是旺季5月成交量低迷的主要原因。未来市场展望未来市场展望在楼市调控下，郑州成交量有所下跌，特别是5月，郑州成交量降近四成，但在

12、价格方面还是依然坚挺，5月郑州商品房均价5506元/平，相比4月商品住宅5009元/平米，每平涨了500元，而据数据显示，4月份房价较三月上涨了3.2%，郑州房价6月份上涨8.6%；另外，来自国家统计局的数据，6月份，郑州市房屋销售价格同比上涨8.6%，涨幅位居第四位，环比上涨0.6%，涨幅位居首位。也就是说今年以来，管他什么楼市“国十条”、“省八条”，郑州的房价是一直再涨。成交量的下跌是调控政策下购房者持币观望的结果，价格的上涨说明的是郑州房地产市场需求量的巨大，刚性需求的强劲为未来房地产供应量的上升和房价的上涨提供了强有力的保障；未来郑州市房地产市场不会出现大起大落情况，稳定是主流，上升是

13、趋势。消费者消费者20102010年及未来置业计划研判年及未来置业计划研判写在前面：本部分资料来源于圆点市场咨询公司，调查时间为二九年十月三十日至十一月一日，仅作为2010年及2011年房地产市场预测参考，消费者心理价位可根据目前市场价位做出预估市调客户置业计划市调客户置业计划调查分析资料显示：在本次所有被调查对象中有57.5%的被访者选择在未来一年内计划购房，其中在短期内计划购房的占25%。有42.5%的被访者选择在未来三年内计划购房。一是在未来一年内计划购房的被访者选择购房的可能性在70%以上的近占四成多；未来三年内购房计划的被访者（11.3%）选择购买可能性在50%以下的占近三成多。从以

14、上分析数据我们不难看出，计划购房时间越近，那么，他们选择购房的可能性也就越大；相反计划购房时间越长，那么，他们选择购房的可能性也就越小 购买可能性分析购买可能性分析置业区域研判置业区域研判 未来一年内计划购房被访者的年龄主要集中在25-35岁之间，其次为36-40岁之间的人群，这部分人群占近五成，选择在未来三年内计划购房人群的年龄主要集中25-30岁之间，51岁以上的仅占1.3%未来一年内计划购房人群的的主要目的是刚性需求-满足居住需求；这部分人群选择购房的区域主要集中在金水区和郑东新区，东开发区和西开发区选择率为零置业面积研判置业面积研判首次置业人群需求的面积主要集中在81-130平方米之间

15、置业户型研判置业户型研判由表中可以看出，无论是近期置业还是未来置业，消费者户型取向室为三房两厅；整体来看未来三房户型将占市场主体；大户型，合家欢乐是消费者购买愿景置业心理价位研判置业心理价位研判由表中比例预估当前消费者的心理价位在55006000之间，不过仍要视具体楼盘品质而定置业类型研判置业类型研判调查分析数据显示，在本次的调查中近八成的消费者选择在未来三年内购买住宅，有17.5%的消费者选择在未来三年内计划购买商业房（纯商业用途），有5%的消费者选择在未来三年内计划购买办公房（纯写字楼）。置业要求分析置业要求分析调查分析资料显示：消费者在未来三年内计划购房时首要考虑的因素，购买楼盘所在的位置占近四成，其次为楼盘的销售价格占16.2%。楼盘的景观设计和国家支持政策仅占1.2%和2.5%。由此看出置业人群大部分为社会中间阶层，由于工作生活等原因，置业考虑的首要因素是楼盘所在位，这对于本项目的客户群定位及产品推广起到参考作用消费者喜欢什么样的促销方式？消费者喜欢什么样的促销方式？实实在在的价格促销才是消费者最喜欢的！中高端竞争楼盘分析中高端竞争楼盘分析天骄华庭天骄华庭