《土地市场》PPT课件.ppt

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1、 第十四章 土地市场概论第一节第一节 土地市场的一般理论土地市场的一般理论第二节第二节 中国土地市场体系中国土地市场体系第三节第三节 中国土地市场管理中国土地市场管理 思考与讨论思考与讨论第一节第一节 土地市场的一般理论土地市场的一般理论一、土地市场的一、土地市场的内涵内涵与与特点特点二、土地市场的二、土地市场的功能功能与与运行条件运行条件三、土地市场三、土地市场运行模式运行模式与与运行机制运行机制土地市场的内涵土地市场的内涵市场市场是商品交换的场所是商品交换的场所,实质是商品交换中实质是商品交换中发生的经济关系的总和发生的经济关系的总和.土地市场土地市场是土地这种特殊商品在流通过程中是土地这

2、种特殊商品在流通过程中所发生的经济关系的总和所发生的经济关系的总和土地市场的主体是土地的供给者、购买者和其他土地市场的主体是土地的供给者、购买者和其他参与者参与者土地市场的客体是各种内涵不同的土地权利土地市场的客体是各种内涵不同的土地权利 1 1 1 1、仅针对待售财产总供给量的一部分而言、仅针对待售财产总供给量的一部分而言、仅针对待售财产总供给量的一部分而言、仅针对待售财产总供给量的一部分而言 2 2 2 2、产品位置固定、产品位置固定、产品位置固定、产品位置固定 3 3 3 3、产品的非标准化和异质性、产品的非标准化和异质性、产品的非标准化和异质性、产品的非标准化和异质性 4 4 4 4、

3、受特别法律条例影响、受特别法律条例影响、受特别法律条例影响、受特别法律条例影响 5 5 5 5、依赖当地供求状况、依赖当地供求状况、依赖当地供求状况、依赖当地供求状况 6 6 6 6、高额交易、高额交易、高额交易、高额交易 7 7 7 7、采用贷款、采用贷款、采用贷款、采用贷款 8 8 8 8、普通买者非经常市场参与、普通买者非经常市场参与、普通买者非经常市场参与、普通买者非经常市场参与 9 9 9 9、广泛的经纪人服务、广泛的经纪人服务、广泛的经纪人服务、广泛的经纪人服务土地市场的特点土地市场的特点巴洛维的观点巴洛维的观点土地土地土地土地经济经济学学学学课课件件件件土地市场的特点土地市场的特

4、点美国不动产学术界的分析美国不动产学术界的分析1 1 1 1、不同质，位置固定，无高效率、不同质，位置固定，无高效率、不同质，位置固定，无高效率、不同质，位置固定，无高效率2 2 2 2、买卖者少，价值高、买卖者少，价值高、买卖者少，价值高、买卖者少，价值高3 3 3 3、因价值高，融资情况影响投资决策、因价值高，融资情况影响投资决策、因价值高，融资情况影响投资决策、因价值高，融资情况影响投资决策4 4 4 4、政府的法律法规限制多、政府的法律法规限制多、政府的法律法规限制多、政府的法律法规限制多5 5 5 5、不动产供给对市场需求调整慢，难实现均衡、不动产供给对市场需求调整慢，难实现均衡、不

5、动产供给对市场需求调整慢，难实现均衡、不动产供给对市场需求调整慢，难实现均衡6 6 6 6、多数人缺乏不动产市场和标的物的必要知识、多数人缺乏不动产市场和标的物的必要知识、多数人缺乏不动产市场和标的物的必要知识、多数人缺乏不动产市场和标的物的必要知识7 7 7 7、参与者较难适应不动产市场变化、参与者较难适应不动产市场变化、参与者较难适应不动产市场变化、参与者较难适应不动产市场变化8 8 8 8、供给相对无弹性、供给相对无弹性、供给相对无弹性、供给相对无弹性土地土地土地土地经济经济学学学学课课件件件件 土地市场的一般特点土地市场的一般特点地域性地域性不充分性不充分性供给滞后供给滞后供给弹性较小

6、供给弹性较小低效率性低效率性政府管制较严政府管制较严土地市场的功能土地市场的功能优化配置土地资源调整产业结构，优化生产力布局健全市场体系，实现生产要素的最佳组合建立土地市场的必要条件 市场经济环境市场经济环境 土地产权明晰土地产权明晰 发达的土地金融市场发达的土地金融市场 完善的土地法规完善的土地法规 良好的土地市场中介机构良好的土地市场中介机构12543土地市场的运行模式土地市场的运行模式1 1.西方经济发达国家的土地市场两种运行模式西方经济发达国家的土地市场两种运行模式以土地私有制为基础的以土地私有制为基础的完全市场模式完全市场模式以土地国家所有制为基础的以土地国家所有制为基础的市场竞争模

7、式市场竞争模式2 2.两种运行模式的两种运行模式的共同特点共同特点3 3.两种模式的两种模式的不同之处不同之处两种运行模式的两种运行模式的共同特点共同特点土地市场的基础是资本主义市场经济土地市场的基础是资本主义市场经济有形市场和无形市场相结合有形市场和无形市场相结合(p278)(p278)土地市场的供给与需求决定土地价格土地市场的供给与需求决定土地价格土地市场的进出是自由的土地市场的进出是自由的政府都对土地市场进行干预政府都对土地市场进行干预两种模式的两种模式的不同之处不同之处 土地所有制不同土地所有制不同 市场客体不同市场客体不同 市场竞争程度不同市场竞争程度不同土地市场的运行机制土地市场的

8、运行机制土地的供求机制和价格决定机制是土地的供求机制和价格决定机制是土地市场运行机制的核心土地市场运行机制的核心土地的土地的供给机制供给机制土地的土地的需求机制需求机制供求决定价格供求决定价格,价格也会影响供求价格也会影响供求.土地的供给机制土地的供给机制土地供给：土地供给：在某一特定时间内，在某一土地市在某一特定时间内，在某一土地市在某一特定时间内，在某一土地市在某一特定时间内，在某一土地市场，某类用途土地在某一价格下可供出售或出租场，某类用途土地在某一价格下可供出售或出租场，某类用途土地在某一价格下可供出售或出租场，某类用途土地在某一价格下可供出售或出租的数量的数量的数量的数量土地经济供给

9、有弹性土地经济供给有弹性土地经济供给有弹性土地经济供给有弹性影响土地经济供给量的因素主要有：影响土地经济供给量的因素主要有：影响土地经济供给量的因素主要有：影响土地经济供给量的因素主要有：土地价格、土地价格、土地价格、土地价格、税收等政府政策、土地利用计划和规划、土地开税收等政府政策、土地利用计划和规划、土地开税收等政府政策、土地利用计划和规划、土地开税收等政府政策、土地利用计划和规划、土地开发成本及机会成本、建筑技术水平等。发成本及机会成本、建筑技术水平等。发成本及机会成本、建筑技术水平等。发成本及机会成本、建筑技术水平等。土地的需求机制土地的需求机制土地需求：在某一特定时间内，在某一土地市

10、场，土地需求：在某一特定时间内，在某一土地市场，土地需求：在某一特定时间内，在某一土地市场，土地需求：在某一特定时间内，在某一土地市场，某类用途土地在某一价格下被购买或租出的数量某类用途土地在某一价格下被购买或租出的数量某类用途土地在某一价格下被购买或租出的数量某类用途土地在某一价格下被购买或租出的数量土地的需求是一种土地的需求是一种土地的需求是一种土地的需求是一种引致需求引致需求引致需求引致需求土土土土地地地地需需需需求求求求量量量量的的的的影影影影响响响响因因因因素素素素主主主主要要要要有有有有：土土土土地地地地价价价价格格格格、消消消消费费费费者者者者或或或或投投投投资资资资者者者者的的

11、的的货货货货币币币币收收收收入入入入和和和和融融融融资资资资能能能能力力力力、土土土土地地地地投投投投机机机机、人人人人口口口口因因因因素素素素和和和和家家家家庭庭庭庭因因因因素素素素、消消消消费费费费者者者者或或或或投投投投资资资资者者者者偏偏偏偏好好好好、对对对对未未未未来来来来的的的的预期等。预期等。预期等。预期等。第二节第二节 中国土地市场体系中国土地市场体系一、中国土地市场的一、中国土地市场的建立与发展建立与发展 二、中国土地市场的二、中国土地市场的特点特点与与构成构成三、中国三、中国城市土地市场城市土地市场四、中国四、中国农村土地市场农村土地市场土地土地土地土地经济经济学学学学课课

12、件件件件中国土地市场体系建立中国土地市场体系建立 与发展的历程与发展的历程中国土地市场体系的中国土地市场体系的特点特点土地市场是政府驱动型市场土地市场是政府驱动型市场目前城市土地市场占主导地位目前城市土地市场占主导地位城市土地市场是垄断竞争型市场城市土地市场是垄断竞争型市场在企业改制中实行土地政策性入市在企业改制中实行土地政策性入市土地土地土地土地经济经济学学学学课课件件件件中国土地市场的构成中国土地市场的构成中国土地市场是由多种市场构成的市场体系中国土地市场是由多种市场构成的市场体系中国土地市场是由多种市场构成的市场体系中国土地市场是由多种市场构成的市场体系按地域分：按地域分：按地域分：按地

13、域分：1 1 1 1.城市国有土地使用权市场城市国有土地使用权市场城市国有土地使用权市场城市国有土地使用权市场2 2 2 2.农村集体土地使用权市场农村集体土地使用权市场农村集体土地使用权市场农村集体土地使用权市场按市场主体分：按市场主体分：按市场主体分：按市场主体分：1 1 1 1.涉外市场涉外市场涉外市场涉外市场 2 2 2 2.境内市场境内市场境内市场境内市场 国有土地使用权市场国有土地使用权市场国有土地使用权市场国有土地使用权市场按交易梯次按交易梯次按交易梯次按交易梯次分为出让市分为出让市分为出让市分为出让市场和转让市场场和转让市场场和转让市场场和转让市场（一级市场与二级市场）（一级市

14、场与二级市场）（一级市场与二级市场）（一级市场与二级市场）农村土地市场按市场农村土地市场按市场农村土地市场按市场农村土地市场按市场流转的客体流转的客体流转的客体流转的客体划分，分为划分，分为划分，分为划分，分为农地使用权市场，集体建设用地使用权流转市场农地使用权市场，集体建设用地使用权流转市场农地使用权市场，集体建设用地使用权流转市场农地使用权市场，集体建设用地使用权流转市场和土地产权股份化改制等和土地产权股份化改制等和土地产权股份化改制等和土地产权股份化改制等。中国中国城市土地市场城市土地市场土地使用权土地使用权出让市场出让市场土地使用权土地使用权转让市场转让市场土地使用权租赁市场土地使用权

15、租赁市场土地使用权抵押市场土地使用权抵押市场土地使用权土地使用权出让市场出让市场出让市场的主体与客体出让市场的主体与客体主体主体主体主体政府、境内外公司、企业、其他组织和个人；政府、境内外公司、企业、其他组织和个人；政府、境内外公司、企业、其他组织和个人；政府、境内外公司、企业、其他组织和个人；客体客体客体客体国有土地使用权国有土地使用权国有土地使用权国有土地使用权出让交易的方式（出让交易的方式（）出让市场的特点出让市场的特点（垄断性很强，市场机制作用（垄断性很强，市场机制作用（垄断性很强，市场机制作用（垄断性很强，市场机制作用较弱）较弱）较弱）较弱）土地使用权土地使用权转让市场转让市场转让市

16、场的主体与客体转让市场的主体与客体 主体：拥有土地使用权的主体：拥有土地使用权的主体：拥有土地使用权的主体：拥有土地使用权的“土地使用权人土地使用权人土地使用权人土地使用权人”；境内；境内；境内；境内外公司、企业、其它组织和个人外公司、企业、其它组织和个人外公司、企业、其它组织和个人外公司、企业、其它组织和个人 客体：通过出让获得的使用权；通过转让获得的土客体：通过出让获得的使用权；通过转让获得的土客体：通过出让获得的使用权；通过转让获得的土客体：通过出让获得的使用权；通过转让获得的土地使用权；通过租赁获得的地使用权；通过租赁获得的地使用权；通过租赁获得的地使用权；通过租赁获得的转让市场的特点

17、转让市场的特点（竞争性市场，市场机制作（竞争性市场，市场机制作（竞争性市场，市场机制作（竞争性市场，市场机制作用较强，成交量大）用较强，成交量大）用较强，成交量大）用较强，成交量大）中国中国农村土地市场农村土地市场一、农村集体所有农用地使用权流转市场一、农村集体所有农用地使用权流转市场 土地承包经营权流转市场土地承包经营权流转市场土地承包经营权流转市场土地承包经营权流转市场转让、转包、出租、转让、转包、出租、转让、转包、出租、转让、转包、出租、互换、入股等；互换、入股等；互换、入股等；互换、入股等；“四荒地四荒地四荒地四荒地”“”“林权林权林权林权”还可以抵押还可以抵押还可以抵押还可以抵押二、

18、农村集体建设用地使用权市场二、农村集体建设用地使用权市场 目前的法律限制较严，但是今后的发展方向；需要目前的法律限制较严，但是今后的发展方向；需要目前的法律限制较严，但是今后的发展方向；需要目前的法律限制较严，但是今后的发展方向；需要有一些配套改革如权属界定；收益分配制度；立法等。有一些配套改革如权属界定；收益分配制度；立法等。有一些配套改革如权属界定；收益分配制度；立法等。有一些配套改革如权属界定；收益分配制度；立法等。第三节第三节 中国土地市场管理中国土地市场管理 土地市土地市土地市土地市场场管理管理管理管理是政府运用是政府运用是政府运用是政府运用经济经济,法律法律法律法律,和行政等各和行

19、政等各和行政等各和行政等各种手段种手段种手段种手段,影响土地的供影响土地的供影响土地的供影响土地的供给给与需求与需求与需求与需求,在宏在宏在宏在宏观观上上上上对对土地市土地市土地市土地市场进场进行行行行调调控与管理控与管理控与管理控与管理,以促以促以促以促进进土地市土地市土地市土地市场场正常运行正常运行正常运行正常运行,更有更有更有更有效地配置土地效地配置土地效地配置土地效地配置土地资资源源源源.一、一、土地市场管理的原则土地市场管理的原则 二、二、政府管理土地市场的基本手段政府管理土地市场的基本手段一、土地市场管理的原则坚持以市场调节为主坚持以市场调节为主,政府干预为辅的原则政府干预为辅的原

20、则与其他市场协调发展的原则与其他市场协调发展的原则多手段多手段,多方式共同运用的原则多方式共同运用的原则政府管理土地市场的基本手段在中国土地市场的发展中，政府对土地市在中国土地市场的发展中，政府对土地市场的管理有效地促进了土地市场的正常发场的管理有效地促进了土地市场的正常发展，土地资源市场配置效率逐步提高，土展，土地资源市场配置效率逐步提高，土地资源的利用逐步优化。政府对土地市场地资源的利用逐步优化。政府对土地市场的管理基本上是综合运用的管理基本上是综合运用法律的法律的、经济的经济的和和行政的行政的三种手段。三种手段。土地土地土地土地经济经济学学学学课课件件件件（一）法律手段（一）法律手段实施

21、相关法律法规：实施相关法律法规：1 1.中华人民共和国宪法中华人民共和国宪法 2 2.中华人民共和国土地管理法中华人民共和国土地管理法 3 3.中华人民共和国城镇国有土地使用权中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例出让和转让暂行条例 4 4.中华人民共和国城市房地产管理法中华人民共和国城市房地产管理法 土地土地土地土地经济经济学学学学课课件件件件（二）经济手段（二）经济手段1 1.税收措施税收措施 2 2.金融措施金融措施土地土地土地土地经济经济学学学学课课件件件件（三）行政手段（三）行政手段1 1.制定全国土地利用计划制定全国土地利用计划 2 2.规定限制供地和禁止供地的范围规定

22、限制供地和禁止供地的范围 3 3.建立土地有形市场建立土地有形市场 4 4.建立交易许可制度和交易预报制度建立交易许可制度和交易预报制度 5 5.建立土地储备制度建立土地储备制度 6 6.建立地价等市场信息公开查询制度建立地价等市场信息公开查询制度 土地土地土地土地经济经济学学学学课课件件件件思考题土地市场的内涵、主体和客体。土地市场的内涵、主体和客体。土地市场的特点。土地市场的特点。建立土地市场的必要条件。建立土地市场的必要条件。中国土地市场体系的特点。中国土地市场体系的特点。土地土地土地土地经济经济学学学学课课件件件件思考思考 与与 讨论讨论1 1.当前我国土地市场存在的问题。当前我国土地

23、市场存在的问题。当前我国土地市场存在的问题。当前我国土地市场存在的问题。（a.a.城市土地市城市土地市城市土地市城市土地市场场仍然不仍然不仍然不仍然不规规范：如法制不健全、炒范：如法制不健全、炒范：如法制不健全、炒范：如法制不健全、炒卖现卖现象仍然存在；象仍然存在；象仍然存在；象仍然存在；b.b.农农村土地市村土地市村土地市村土地市场场基本尚未建立基本尚未建立基本尚未建立基本尚未建立起来。）起来。）起来。）起来。）2 2.如何健全和完善我国城市土地市场？如何健全和完善我国城市土地市场？如何健全和完善我国城市土地市场？如何健全和完善我国城市土地市场？3 3.如何培育和发展我国农村土地市场？如何培育和发展我国农村土地市场？如何培育和发展我国农村土地市场？如何培育和发展我国农村土地市场？