浅析新会计准则下公允价值在投资性房地产中的应用_以中航地产为例_池昱萍.doc

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1、 财务管理 浅析新会计准则下公允价值在投资性房地产中的应用 以中航地产为例 池昱萍 摘 要 ： 随着 经济全球 化的 发展 ， 用 公 允价 值反映 投资性 房地 产的价 值日趋 重 要 ， 2006 年 ， 我国财政部 出台了 新会计 准 则 企业 会计 准则 3 号 投资 性房 地 产 ， 其规定将以投资为目的的固 定资产 和无 形资产 作为 “投资 性房地 产 ”在资 产 负债表中单独计量 ， 并由此引入了公 允价 值计量模式 。 文章以中航地产股份 有限公 司为例 ， 结合其 2009 年 至 2015 年财务 报 表数据 ， 来说明企业在采用公允价值 计量 投资性房地产的情况下 ，

2、对公司资产 负债 表与利润表的影响 ， 并进一步分析公 允价 值计 量方式 在核算 投资性 房地产 中存 在 的问 题 ， 提出了 相关建 议 ， 以期 能为会 计 信 息使用者提供一些有参考价 值的信息 。 市场 进行全 方位评 判和预 测， 防 止盲 目 投资 。 调动子公司发展的活力和积 极性，有 效控 制公司的经营风险。 三 、 结语 总而言之 ， 企业集团中的多个 企业应 投 资管理 是财务 管理 的另一 个重 要 （ 三 ） 强化内部资金管理 在保 持相 对独立性 的基 础上 ， 在融资 、 人 环节 。 首先，母公 司要适当限 制子公司 的 投资 决策权 ， 凡是 涉及集 团总体

3、 发展 的 重大 项目都 要由母 公司进 行决 策， 同 时 子公 司也可 以享有 部分决 策权 ， 比如 参 与项 目讨论 、敲定资 金额度 等，但对于 达 到 一定金 额的重大 项目 ， 则要严 格按 规 定向 母公司进行 备案。 其次，母公 司要 把 握好 集团发 展的总 体方向 ， 并做 好投 资 计划 和方案。 在实施战 略之前，还要做 好 市场 的调查 工作， 根据集 团发展 情况 确 定发 展目标等 。 （ 二 ） 确 定集权 分权相 结合的 财务 管 理模式 无论是集权还是分 权，都是企 业管理 的重要方式，都是以企业集团整体利 益为 核心的发展模式，在将重大财务决 策权交 给

4、母公司的同时，也应给予子公司一 定的 自主 经营权 ，构建上 下分工 明确，集权 与 分权相结合的科学管 理机制。 集 团企业 应该实 现集 权和分 权的 适 当 结合，形成 统一价 值观，实现 子母公 司 之间的和谐运营，实现双赢。 集团 总部要 将投资融资权、人事权和资产管理 权等重 大权利进行集中管 理，又要为子公司 提供 相应 的技术 指导 、人 才培养 等服务 ，充 分 集 团 企业 要 强化 内 部 资金 管 理 ，要 建立 三个相 对独立 又联系 的部 门： 财 务 投资 中心、 资金结 算中心 以及财 务筹 资 中心 。 这三 个中心 可以将 集团内 部的 闲 散资 金有效 利

5、用，调 剂余缺 ，在 解决子 公 司资 金流动 问题的 同时也 解决了 相 互 结 算问题 。 其次 ，集 团要重视财 务部和计 划 经营 部， 使 其共同 承担起 企业投 资管 理 的 重任 ，最终 实 现集 团资 金 结算 、筹 集、 投资 三大中 心控制 组织的 建立 。 这不 仅 能够 实现对 企业资 金的有 效控制 ， 还 能 实现 对企业 会计资 料的转 换， 对 企业 的 发展 具有重要 作用。 （ 四 ） 建立全面预算管理体系 集团企业建立全面预算 管理体系，要 做到以下几点：一是树立全面预算管 理理 念，以 企业的发 展战 略为落 脚点，打造 集 成式财务管理模式。二是 加快

6、集 团战略和 预算管理的相互对接，确保企业战略 与资 源分配相符合，并为下属子公司的年 度预 算计划提供指导。三是通过确 定基数法来 消除预算松弛的不良现象 。在 解决预算松 弛问 题的同 时还要 解决全 面制定 预算 过 程中出现的信息不对称 现象，使全面 预算 体系兼顾实用性和先进性 。 才、原料 、技术等方 面组成 紧密 关系的 团 队， 这 种类 型的团 体组织 将成为 重要 的 企业组 织形式。 因此，集团 要加大对 内部 财务 管理的 控制， 更 好的 促进集 团企 业 的发展 。 参考文 献 ： 1周立娜 .浅谈财务共 享服务中 心助 力集团企 业财务管理转型 J.新经 济 ,2

7、016 (15). 2孙剑虹 .试论以创新 思维推动 集团 企业 财务 管 理转 型升 级 以 s 集 团 企 业为例 J.中国总会计师 ,2016(02). 3石红艳 .市政工程集 团化企业 财务 管理资 金集中管 理模式探 究 J.科技创 新 导报 ,2015(10). 4霍云泽 .集团企业财 务管理中 精细 化预算的应用分 析 J.经济 企业导报杂志 , 2015(13). 5倪剑锋 .财务创新 为企 业点 睛 通过 恒逸集 团看化 纤企业 财务管 理模 式 创新 (下 )J.纺织科学研究 ,2014(10). 6杨小 .基于现代集团 企业财务 管理 的财务 集权既分 权实施问 题探讨

8、J.中 国 电子商务 ,2014(19). （ 作者单位 ： 山东八一煤电化有限公司 ） 106 2017 年 07 期 （3 月 ） CHINA ECONOMY 关键词 ： 新会计准则 ； 投资性房地产 ； 的公 允价值 各方面 条件下 才能使 用公 允 2009 年至 2015 年财务 报表 ， 分 析企业 采 公允价值计量模式 一 、 基本概念 （ 一 ） 投资性房地产 投 资性房 地产，简 而言之 ，是 指企 业 通过出租赚取租金或 留待以求资本增值， 或者两者兼有之而持有 的房地产。从其定 义可知投资性房地产的 三大特征： 第一， 投资性房地产在用途 、状态等方面不 同于 企 业用做

9、固 定生产 经营 场所和 用于销 售 的房地产，是企业将持有的房地产用 于出 租 赚取租金 或者留 待以 求增值 赚取差 价 的活动。 第二，投资性房地产本质上 属于 一种让渡资产使用权赚 取收入的行为，如 企业 转让其 房地产 的暂时 使用权 所取 得 的收入。 第三，投资性房地产具有两 种后 续计量模式。 在新会计 准则颁布以前，企 业通 常采用 传 统的 成本模 式对其 进行 计 量。企业只有在满足会计准 则的严格规定 价值 模式，而且 ，企业采 取成本 模式变 换 为公允价值模式时，以后期间不得再 转回 成本模式，既具有不可逆的特点。 （ 二 ） 公允价值 公允价值也叫 “公允价格 ”

10、，是参 照公 平交易的市场价格而 获得的。国 际会计准 则委员 会 （ International Accounting Stan- dard Committee 简 称 IASC） 对 “ 公 允 价 值 ”的定 义是： “在公 平的交 易下，熟悉 情 况的 当事人 自愿以 资产交 换或负 债结 算 为目的所交易的金额 ”。 由此定义可 以得 出以 下两点 ：第 一，公允 价值是 自愿进 行 的资产互换或清偿债 务时的交易价格，它 是交 易双方 在熟悉 彼此情 况的状 态下 进 行的。 第二，公允价值模式的初衷 就是为 了更加准确、可靠地反映资产或负债 的真 实价值信息。 本 文 结 合 中

11、 航 地 产 股 份 有 限 公 司 用公 允价值 模式计 量投资 性房地 产的 实 际应用情况，指出公允价值对年度财 务报 告中的资产负债表和利润表 的一些影响， 以期 能为会 计信息 使用者 提供更 加可 靠 相关的信息，为企业管理者做决策提 供更 加合理的依据。 二 、 公允 价值计量模式对投资性 房地 产财务指标的影响分析 （ 一 ） 中航地产公司概况 中航地产股份有限公司 （证券 代码是 000043）隶属于中国航 空工业集团公 司的 上市 公司， 于 1985 年成 立， 1994 年在 深 交所上市，倾力打造两大品牌地产城 市综 合体商业地产和旅游度假主题 地产。该公 司在 20

12、09 年会计年 度由成本模式转 换为 公允 价值模 式对公 司所拥 有的投 资性 房 地产进行后续计量。 （ 二 ） 中航地产 公司相关数据分析 由 表 1 和 图 1 可知 ， 从 2009 年 到 表 1 中航地产 20092015 年投资性房地产的公允价值 单位：人民币元 2015 年 7 年中 ， 中航地产以公允价值计量 数据来源：巨潮资讯，中航地产 图 中航地 产 （ 000043 ） 年投资性房地产的公允价值折线图 的投资性房地产每年 都在递增， 2014 年到 2015 年 增 加 极 为 迅 猛 ， 由 2014 年 的 5,208,661,124.30 增加 到 8,565,

13、591,197.89， 净 增 加 3,356,930,073.59， 是 2013 年 到 2014 年差额 的三倍之 多。 这其 中包括 两 部分，一 部分是上个会计年度仍旧持 有的 投资性房地产，其公允价值在一个会 计年 度内会发生变化，而中航地产则表现 为公 允价值的增加，另 一部分是公司致力 于房 地产开发，这一部分也会导致期末投 资性 房地产的公允价值增加。因为 投资性房地 产的公允价值的数值记在资 产负债表中， 从而 表现为 影响公 司的资 产结构 及资 产 负债表。 根据公允价值计量原则 可知，当投资 性房地产的公允价值发生变 动时，差 额将 记入公允价值变动损益，期末这一 科

14、目的 金额在会计期末将会结转到 利润表中，所 以，公 允价值的变动将会影响当期的 利润 总额，并且 采用公允价值计量后不再 计提 折旧和摊销，这将会减少一部分计提 折旧 或摊销所产生的费用，最后也会 增加 企业 1 20092015 的利润 。 表 2 中航地产 20092015 年公允价值变动所占净利润比例表 （单位：千元） 由表 2 可知，公允价值模式对企 业的 数据来源：巨潮资讯，中航地产（ 000043 20092015） 年年度财务报告 利润产生重大影响。 2010 年，公允价值变 动比例为 18.4%，而短 短一年时 间到 2011 年 ， 公 允 价 值 变 动 所 占 的 比

15、例 高 达 76.8%， 2012 年 的比例高 达 87.6%，很重 要 的一方面是在公允价值计量 模式下，不用 计提折旧和摊销，而折旧和摊销本应 计入 成本 费用中 ，成 本费用 减少，企 业的利 润 中国集体经济 107 年份 期末 期初 差额 2009 603,437,839.00 571,746,532.60 31,691,306.4 2010 657,685,440.00 603,437,839.00 54,257,601.00 2011 2,660,111,893.50 657,695,440.00 2,002,416,453.5 2012 4,010,563,735.57 2,

16、660,111,893.50 1,350,451,842.07 2013 4,037,907,209.70 4,010,563,735.57 27,343,474.13 2014 5,208,661,124.30 4,037,907,209.70 1,170,753,914.60 2015 8,565,591,197.89 5,208,661,124.30 3,356,930,073.59 年份 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 公允价值变动损益 31,691 54,258 384,628 382,809 27,343 217,651 391,047 净利润

17、额 93,485 295,524 500,798 435,495 499,425 479,649 370,711 公允价值变动所占比例 0.338 0.184 0.768 0.879 0.055 0.453 1.055 COLLECTIVE 财务 管理 （ 收入 - 成本）自然就增加了 。 都 有 可 能 使 企 业 的 经 营 资 金 减 少 ， 因 保公 允价值 取得时 的稳定 性 ， 因此 ， 在 互 三 、 公允价值模式在核算投资 性房地 产中存在的问题分 析 2007 年 至 2014 年 间 ， 财政 部 会 计 司在 这八 年间 连续 发布了 关 于我国 上 市 公 司 执 行

18、新 会 计 准 则 情 况 的 分 析 报 告 ， 报 告中 显 示企 业运 用 公 允价 值 模 式 计量 投 资性 房 地产 的情 况 不容 乐 观， 即 大 部 分 公 司 仍 旧 采 用 比 较 传 统 的 成 本 模式 ，小 部分 公 司采 用公 允 价值 计 量 模 式。 究 其原 因，虽 然 我国 市 场环 境 对 于 国际 大 环境 来 说尚 且不 够 成熟 ，但 是 微 观 环 境 下 的 房 地 产 交 易 活 动 一 直 以 来 都还 是 比较 活 跃，房 价 也一 直居 高 不 下 ， 尤 其 是 在 一 些 经 济 发 达 的 沿 海 城 市 ，房地 产 市场 的 不

19、成 熟也 在 一定 程 度 上 限 制 了 企 业 使 用 公 允 价 值 模 式 计 量 投 资性房 地产 。 （ 一 ） CAS3 的 公 允价 值 确 认条 件 严 格 自 新会计 准则颁 布以 来， 我 国的 上 市公 司对投 资性房 地产 的计量 模式有两 种， 但是在 准则中 却严格 规定投 资性 房 地产 公允价 值使用 的条件 。 如果 企业 有 确凿 证据表 明其所 拥有 的投资性 房地 产 的 公允 价 值能 够 持续 取得 并 且公 允 ，企 业才 方可采 用公允 价值计 量模式 。再者， 投资 性房地 产公允 价值的 取得难 度比 较 大、程 序相当 繁琐、成本 较高等

20、 原因使 得 他们 选择相 对比较 “保守 ” 成本 计量 模 式 。 另 外 ， CAS3 还 规 定，企 业 一旦 采 用 公 允价值模 式， 以 后年间 就不能 再转 为 成本 模式， 而且如 果企业 采取公 允价 值 计 量 ， 还会 引起监 管部门 对其利 润的 关 注 。 CAS3 对 公 允价 值计 量 模 式的 这 种 严格 要求， 影响了 企业采 用公允 价值 模 式计 量投资 性房地 产的积 极性。 （ 二 ） 采 用公允 价值模 式计量 会给 企 业带来一定的财务压 力 CAS3 规定 ， 企业 期 末 将投 资 性 房 地 产 的 账 面 价 值 和 公 允 价 值 的

21、 两 者 的 差 额计 入 当期 损 益，这 样一 来 就可 以 增 加 当 期 的 利 润 ，因 此 ，在 我 国 现 在 的 市 场 体 系 下 ，房 价 不 断 高 涨 ，上 市 公 司 因 此 也会有 一笔 额外 的利润 。 这 部分利 润 对 公 司 的 影 响 主 要 包 括 两 方 面 ： 一 方 面 ， 企 业 增加 的利 润 会导 致 税收 负 担， 另 一方 面 ， 股 东看 到 利润 表 利润 增 加， 难 免 会 有 管 理 层 不 愿 看 到 的 分 红 的 想 法 。 如 果股 东 要求 分 红，可 能 会影 响 企 业 的留 存 收益 和 资本 公积 ，甚 至还

22、会 影 响 企业下 年度 资金 周转 情况。 这两方 面 此 ，采用 公 允价 值 进行 计量 会 给企 业 带 来一 定的 财务 压力 。 （ 三 ） 会计准则与税法规定的差 异 CAS3 规定 ， 企业 如 果对 采 用 公 允 价 值模 式 计量 投资 性 房地 产 ，不用 对 其 计 提折 旧 或摊 销，并 且 期末 以 资产 负 债 表 日的 公 允价 值来 调 整账 面 价值 ，这 在 一 定程 度 上减 少了 企 业的 费 用，降 低 了 企 业 的 成 本 ，相 应 的 ，企 业 的 利 润 也 会 随 之增加 。 但是 ，在 企业 缴纳 税款时 ，由 于 折旧 和 摊销 存在

23、 抵 税作 用 ，若是 企 业 采 取公 允 价值 进行 计 量，相 当 于放 弃 了 此 部分 抵 税的 利好 因 素，增 加 了企 业 的 税收 负担 。 四 、 推广企业采取公允价值模式 计量 投资性房地产的建议 如果 采取 公允价 值模 式对投 资性 房 地产 计量，相 对于传 统的成 本模式 来说， 一定 程度上 投资性 房地产 的实际 价值 能 够更 公允的 反映出 来。 但 由于我 国起 步 较晚 ， 又因 为公允 价值模 式存在 的上 述 问题 ，采 用此计 量模式 的 企 业还比较 少， 因 此 我 们 可 以 借 鉴 一 些 发 达 国 家 的 经 验，同 时结合 本国国情

24、 ，走出一 条适合 自 己企 业发展 的和应 用公允 价值计 量模 式 的道路 。 （ 一 ） 放宽公允价值确认 条件 ， 引 导企 业选择公允价值计量 模式 由 于 CAS3 所要 求取 得投 资性 房 地 产公 允价值 的条件 过于严 苛， 这 在一 定 程度 上限制 了公允 价值计 量模式 在企 业 中的 推广， 使企业 偏向于 使用保 守的 成 本模 式。 我 国得会 计准则 与全球 的会 计 准则 不 断趋 同， 采 用公允 价值计 量模 式 也是 我们走 向国际 化的必 经之 路， 因 此 我国 应该对 公允价 值确认 条件进 行相 关 修订 。 例如 ：首 先，允许企 业在两 种

25、计 量 模式 中自由 转换或 者增加 使用两 种模 式 所造 成差异 的附注 ， 使投 资性房 地产 更 能反映 真实信息 。 其次 ，对公 允价值规 定 更为 具体的 操作和 取得办 法， 降 低获 得 成本。 再者，提高我 国将近两 千万的会 计 从业 人员的 实际操 作水平 和理论 知识 的 熟练 程度， 提高公 允价值 在会计 运用 中 的可 操作性 ， 并加 强企业 遵守会 计法 律 法规 建设。 （ 二 ） 完善房地产价格体 系 ， 加强 对房 地产估值技术的研究 公 允价值 的信息 来源 于活跃 的市 场 报价，与市场景气程度相关，因此，政 府也 应该 致力于 建立一 个稳定 的

26、房价 体系 确 联网高度发展的时代，一个能够迅速 反映 房地 产市场 交易价 格的数 据系统 的建 立 能在 很大程 度上方 便企业 观测投 资性 房 地产公允价值的变动情况 。 另外，由 于我 国对 投资性 房地产 的估值 技术理 论研 究 不够 透彻，公允价值估值的三个层次 应用 不够 熟练，相关 估值人 才缺乏 ，企业大 部 分依 靠收费 较高的 中介机 构对其 投资 性 房地产进行估值，因此有必要出台相 关指 导意见，推动投资性房地产市场更 好更快 的发展。 （ 三 ） 加强投资性房地产的信息披 露 倘 若 企 业 对 其 资 产 公 允 价 值 的 评 估 不准 确， 会对 企业 财

27、 务报 表 产生 不 利 影 响。 研究 年 度财 务 报表 还发 现 ，现 在 仍 有一 部分 企 业，年 度 财务 报 告和 附 注 中 对 投 资 性 房 地 产 公 允 价 值 的 取 得 方 式 的信 息并 没 有详 细 进行 披露 ， 因 此， 这 会使 得会 计 信息 的 可靠 性下 降 ，这 可 能 损害 利益 相 关者 的 利益 ，而 且企 业 财 务 人 员 总 是 偏 向 于 披 露 一 些 公 司 利 好 因 素以 此来 吸 引其 利 益相 关者 ，因 此 完 善 投 资 性 房 地 产 的 信 息 披 露 制 度 的 必 要性 是毋 庸置 疑的。 政府 也应该 出台

28、一 些 硬性 规定 提 高信 息 披露 的质 量 ，从 报 表 方面 鼓励 企 业积 极 披露 相关 信 息 ，如 在 “公 允 价 值 变 动 损 益 ”下 设 置 更 多 明 细 科目 ，对 于因 公允 价 值变 动 引起 的 暂 时 性差 异， 如计 入资 本 公积 科 目的 公 允 价 值变 动 ，需要 详细 披 露给 企 业当 期 利 润 所造 成的 影 响，同 时 加强 对 公允 价 值 估 值中 介机 构 的管 理 ，规范 信 息披 露 的 格 式， 以此 增 加所 披 露信 息的 可 靠 性， 为 投 资 者 决 策 提 供 更 为 可 靠 的 财 务 决 策依 据。 参考文献

29、 ： 1 曲晓 辉 ,等 .中国 会 计准 则的 国 际 趋同效果研究 M.立信会计出版 社 ,2011. 2余学斌 ,张春燕 .投资 性房地产公允 价值计 量缘何推 广不利 J 财会 月刊 ,2014 (04). 3 叶子武 . 企 业会 计准 则第 3 号 投 资性 房地 产 的国 际趋 同与 意义 J.中 国 外资 ,2013(13). 4张银菲 .论公允价值 的运用对 投资 性房地产 的影 响 基于我 国房 地产 企 业的 分析 D 河北 大学 ,2012 5 蒋舟 , 银杏 公允 价 值应 用的 制 约 因素及对策 J 会计之友 ,2012(07). （ 作者 单位 ： 河南 财经 政法大 学会 计 学院 ） 108 2017 年 07 期 （3 月 ）