关于房地产调控政策的思考 .docx
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1、关于房地产调控政策的思考 摘 要 近两年,中国的楼市始终处在政府的宏观调控中,房地产市场的活跃度虽有下降,但价格却没有明显的回落,各大城市房价依旧一路高走,宏观调控要何时奏效?对宏观调控的政策和措施本身进行反思尤为重要。 关键词 宏观调控;房地产调控政策;政策的可行性论证 一、问题的提出 2006年初以来,中国的楼市再掀调控之风,但从全国来看,房地产市场的活跃度虽有下降,价格却没有明显的回落趋势。7月份,国家统计局公布了两组数据:今年上半年,全国完成房地产开发投资7 694.59亿元,同比增长24.2%;70个大中城市房屋销售价格同比上涨5.6个百分点,涨幅回落3.3个百分点。虽然上半年的房地
2、产开发投资增幅明显低于31.1%的同期城镇固定资产投资增幅,但房地产开发投资依旧接着保持着增长的态势;虽然商品房价格的涨幅总体趋缓,但部分城市房价依旧在涨,2006年6月,全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨5.8%,环比上涨0.7%,同比和环比涨幅均与上月持平。部分城市房价上涨仍旧较快,8个城市新建商品住房价格同比涨幅超过10%,19个城市月环比涨幅超过1%,广州等城市被国家发改委列为房价涨幅较大的七个城市之一。从国务院九部委联合发布国十五条至今,已经有将近两个月的时间了,宏观调控也进行了将近两年,各地房地产市场的价格走势已经成为推断这一轮宏观调控成效的关键因素。但从目前地方和国家发布的统
3、计数据来看,各大城市新建商品房和二手房价格依旧一路走高。在宏观调控进行了两年后,房价仍不断上涨?我们不得不对调控的政策和措施本身进行反思,有一些问题值得我们深化思索。笔者主要针对房地产经济政策实施的可行性分析及评价问题,结合现行政策进行一些初步的探讨。 任何一个单位或个人,面对一个项目,无论大小,均离不开大量的市场调研和实证分析论证、实施中的实时监控和事后的评价。假如将房地产经济政策作为一个项目来考虑,作为政策的制定者,面对比单个项目更重要更宏观更困难的市场,则更须要进行系统和精确的实证性分析、可行性论证及政策效果的分析和评估。这中间须要精确的统计数据的支撑,定量化的分析手段和测算工具,相关专
4、家及智囊团的科学分析论证。只有这样才可能使宏观调控政策更为科学合理,以适时适度地发挥调控经济的作用。 二、房地产市场的调控目标与效应 (一)供求均衡:房地产调控的目标 政府调控的目标究竟是什么?是降低房价还是限制房价的上涨速度;是抑制需求还是扩大供应、改善供应结构;还是在不均衡的市场均衡中发觉深层次的问题,建立健全城市住房供应体制。 无论在发达国家或地区还是发展中国家或地区,对住房市场进行调控是其解决居民住房问题不行缺少的措施。而住房价格是住房市场的核心,是住房市场健康的晴雨表。在正常状况下,房地产价格取决于供求,假如供求不均衡,则市场价格机制会自行调整供求。由于一般商品有较强的流淌性和较短的
5、生产周期,能够依据价格信号快速做出反应,自动调整供需状况。而住房市场由于承载其土地位置的固定性和住房生产周期较长等特质,对价格信号的反映相对比较迟缓,自我调整实力本身也就比较薄弱。房价的不断上涨,应是市场供求不均衡的必定表现。从近几年影响中国房地产市场价格的内部因素即供求方面进行分析,不难看出,房地产商供应的产品结构趋于高档化造成了近两年房地产价格统计指数的不断上涨,从地价、建材到各项开发成本的不断走高也造成了房价的不断提高;需求市场上的投机风气盛行,外资的涌入,经济的快速发展致使资金市场的流淌性增加,投资渠道不畅均是导致供求失衡的干脆内部因素。另外,一些外部因素也加剧了供求的失衡,比如城市建
6、设用地供应的有限性是房价上涨的重要前提,政府对土地市场的垄断和对土地收益的追逐及依靠,信息的不对称,相关利益集团的博弈等等缘由。市场机制并非万能机制,市场机制在某些时候可能会失灵,这就给政府的宏观调控供应了理论上的支持。 当政府对住房市场进行政策调控时,假如调控目标不明确或不一样,则调控的效果将可能大打折扣。综上分析,政府调控确定了现有房价变动的供求关系。宏观调控是政府对经济总量即总供应与总需求的调整和限制,通过深化分析造成总供求失衡的缘由,进而从深层次上通过总量限制稳定整个社会经济周期中的房价上下波动。 (二)调控目标:需求差异与调控政策 这里笔者仅结合房地产市场的需求与宏观调控政策间的关系
7、进行有关分析。不同类型和层次的房地产需求,对调控政策的反应程度是不同的,调控效应及结果也因需求而异。所以应针对房地产市场的需求差异,制定相应的调控政策,把握好调控力度。 假如根据需求动机进行市场分割,则市场需求与调控政策的关系可进行如下分析。 1. 源于自身住房的消费需求。以广州为例,从19972002年,居民私房拥有率平均每年大约以5%速度稳步提高,购房者中自主性买家占比例很高,这种刚性需求很难被打压。有关调控政策在短期内会延缓这一部分需求,形成短期的观望和对将来的价格预期,但从长期来分析,则影响不大。 2. 源于个人及企业的长期投资需求。土地资源的稀缺导致房地产价值在不断平稳增值,投资房地
8、产的确是不错的长期投资选择。此外投资房地产还可以以小搏大,个人和企业可以充分利用财务杠杆及区域利率差异,在较为宽松的贷款环境和条件下进行操作。这部分投资与一个国家的、区域及地区的发展、地区区域条件、对将来价格的预期、银行房产贷款政策的宽松与否等因素亲密相关,因为相当一部分资金源于借贷,因而特殊对于金融政策的改变比较敏感。 3. 个人及企业的短期投机需求。当市场价格有强劲的上升趋势、心理预期将来市场价格将接着上升的时候,在市场的示范效应下,个人及企业都有剧烈的投机冲动,这部分需求属于短期炒作。房地产的投资与投机两种需求有可能在肯定的市场环境下相互转换,短期内在肯定的市场环境下很难作出明确的区分。
9、在中国,由于投资渠道的狭窄,住宅的投资(含投机)需求在中国房价走向中占的比重已经越来越大。一份统计调查数据显示,2004年北京的商品住宅投资性购房比例为17%,在全部投资性购房中近三成短期转手,逾两成投入租赁市场,近五成空置等待升值。2005年初,一份具体的某楼盘访谈式调查结果显示,17%用于包括出租在内的投资用途(其中8%属于只追求买卖价差的投资)。2006年初,深圳市2005年新居购房者的全样本分析结果显示:同一购买者购两套及以上房子的总套数占新居销售总套数16.07%。这类住宅的市场需求对房屋价格,银行金融及税收政策的投资收益特别敏感。在现有的住房供应体系中,其行为对房屋的市场价格和租金
10、价格会产生较大的影响。 此外,房地产需求尚有长期需求和短期需求之分,本地需求与外地、国内国外需求,国内各个不同地区需求之差异等等。特殊是地区需求差异,由于各区域经济发展定位及国家在国际社会中的影响,房价存在相当大的差别。宏观调控政策要充分发挥作用,必需对房地产市场进行分割,驾驭各分割市场的需求特点并长期跟踪调研,进行统计数据分析,驾驭其对政策的反应程度,精确测算政策的效应值,并在此基础上,制定相应的调控政策。 三、关于调控政策的特点与效应 政府的宏观调控是对市场失灵问题的补充和协助,宏观经济政策有各自的优势和特点,把握它们,就可以使其充分发挥作用。 (一)关于宏观调控效果的滞延性与两面性 由于
11、政策作用时滞的存在,一般状况下,宏观调控效果的全面反映,必定要在调控手段实施后的一段时间甚至以年计算的较长时期才能完全显现,财政政策时滞相对于货币政策要长一些。由于滞延的客观存在,往往导致调控措施在经济形势已发生改变甚至转折、在不须要的状况下才发生最猛烈的作用。同时,经济政策是一把双刃剑,应用起来应当慎而又慎。正因为如此,调控政策的出台须要特殊强调适时适度,出台调控措施要多,调整差别幅度要小,调整间隔时间要短。 货币金融政策相对敏捷,可以针对经济形势的改变适时调控,所以也是各国常用的经济调控政策。但金融政策何时产生效果不确定,多数历时1年2年时间才能显现效果,效果能有多大也很难确定。在美国,有
12、学者认为自20世纪80年头以来,由金融自由化引发的政策或环境变动对货币政策的影响无疑是巨大的,大范围的金融自由化,使得较自由的抵押贷款银行和抵押贷款程序在市场上占统治地位,利率与房地产之间的联系被明显弱化了。紧缩的货币政策须要通过对贷款定价、交易费用和对房地产价格等的一系列困难影响,传导过程变得较长。中国也有学者著文指出,加入WTO之后中国金融业的新开放及其所推动的国内金融深化,已经使货币政策调控作用的接受主体发生了很大的改变,这种改变变更了以往单纯的金融调控格局和顺畅的调控作用机制,从而使现行金融宏观调控方式的调控实力减弱。据有关计算,在中国储蓄利率水平须要上调2%,贷款利率水平须要上调3%
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