中新集团徐州某房地产项目定位市场研究报告页资料优秀PPT.ppt

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1、强力营销铸就泉山森林海强力营销铸就泉山森林海江苏新动力策划机构江苏新动力策划机构 中新集团徐州项目探讨报告中新集团徐州项目探讨报告20072007年年4 4月月报告提要报告提要第一部分 市场分析其次部分 项目解析第三部分 项目运作第四部分 营销团队建设第五部分 价格/销售探讨 第一部分 市场分析一、放眼中国一、放眼中国 将来中国的区域发展和竞争主要围绕三个大的经济圈绽开：将来中国的区域发展和竞争主要围绕三个大的经济圈绽开：以上海为龙头的长江三角洲城市带，带动浙江、江苏以上海为龙头的长江三角洲城市带，带动浙江、江苏70007000万人口，已万人口，已被列入世界六大城市带之一；被列入世界六大城市带

2、之一；以北京、天津为双核的大北京城市圈，包括了大约以北京、天津为双核的大北京城市圈，包括了大约40004000万人口；万人口；以粤港为中心的大珠三角地区，辐射以粤港为中心的大珠三角地区，辐射40004000万人口；万人口；【三个城市经济圈】二、聚焦徐州二、聚焦徐州n n江苏三大都市圈：南京、苏江苏三大都市圈：南京、苏锡常、徐州。锡常、徐州。n n徐州都市圈是典型的省际边徐州都市圈是典型的省际边缘型都市圈，设定范围：核缘型都市圈，设定范围：核心为徐州市，宿迁、宿州、心为徐州市，宿迁、宿州、淮北、枣庄、济宁、商丘、淮北、枣庄、济宁、商丘、连云港。连云港。【徐州都市圈】房策网 2008房地产策划大全

3、策划必备资料库！货到付款！n n徐州位于江苏省西北部，是苏北最大城市和由苏、鲁、豫、皖边区组成徐州位于江苏省西北部，是苏北最大城市和由苏、鲁、豫、皖边区组成的淮海经济区的中心。的淮海经济区的中心。“东襟淮海，西接中原，南屏江淮，北扼齐鲁东襟淮海，西接中原，南屏江淮，北扼齐鲁”，素有，素有“五省通衢五省通衢”之称。京沪、陇海两大铁路在此交汇，京杭大运输之称。京沪、陇海两大铁路在此交汇，京杭大运输河傍城而过贯穿徐州南北，马路四通八达，北通京津，南达沪宁，西接河傍城而过贯穿徐州南北，马路四通八达，北通京津，南达沪宁，西接兰新，东抵海滨，为全国重要水陆交通枢纽和东西、南北经济联系的重兰新，东抵海滨，为

4、全国重要水陆交通枢纽和东西、南北经济联系的重要要“十字路口十字路口”。n n徐州市现下辖丰县、沛县、铜山县、睢宁县四县，邳州市、新沂市二市，徐州市现下辖丰县、沛县、铜山县、睢宁县四县，邳州市、新沂市二市，以及鼓楼区、云龙区、贾汪区、泉山区、九里区五区。全市总面积以及鼓楼区、云龙区、贾汪区、泉山区、九里区五区。全市总面积1125811258平方公里，人口平方公里，人口925925万人，其中市区面积万人，其中市区面积963963平方公里，人口平方公里，人口180180万。万。【徐州概况】【徐州城市竞争力【徐州城市竞争力【徐州城市竞争力【徐州城市竞争力 】n n全市全市GDPGDP过过1000100

5、0亿元亿元财政收入过财政收入过100100亿元亿元人均人均GDPGDP过过14001400美元美元n n中国社科院中国社科院20062006中国城市竞争力报告：徐州城市群竞争力排名第中国城市竞争力报告：徐州城市群竞争力排名第8 8，居武汉、，居武汉、合肥都市圈之前；合肥都市圈之前；n n中国城市金融生态报告全国中国城市金融生态报告全国5050强强 城市城市n n“十大经济活力城市十大经济活力城市”，n n“台商极力举荐投资城市台商极力举荐投资城市”n n“中国大陆最佳商业城市中国大陆最佳商业城市”n n“中国品牌经济城市中国品牌经济城市”n n“江苏省文明城市江苏省文明城市”n n“国家园林城

6、市国家园林城市”n n“中国特色魅力城市中国特色魅力城市”n n房策网 2008房地产策划大全策划必备资料库！货到付款！【徐州城市规划】【徐州城市规划】【徐州城市规划】【徐州城市规划】n n“双心双心双心双心”指以淮海路和中山路地区为指以淮海路和中山路地区为指以淮海路和中山路地区为指以淮海路和中山路地区为代表的城市旅游商业文化服务中心代表的城市旅游商业文化服务中心代表的城市旅游商业文化服务中心代表的城市旅游商业文化服务中心老城区；潘塘古黄河地区将来徐老城区；潘塘古黄河地区将来徐老城区；潘塘古黄河地区将来徐老城区；潘塘古黄河地区将来徐州市的新区州市的新区州市的新区州市的新区徐州新区，也是城市徐州

7、新区，也是城市徐州新区，也是城市徐州新区，也是城市的行政、商务中心。的行政、商务中心。的行政、商务中心。的行政、商务中心。n n“五区五区五区五区”即城东新区、铜山新区、金即城东新区、铜山新区、金即城东新区、铜山新区、金即城东新区、铜山新区、金山桥片区、坝山片区、九里山片区。山桥片区、坝山片区、九里山片区。山桥片区、坝山片区、九里山片区。山桥片区、坝山片区、九里山片区。n n依据城市发展布局总体框架，城市用依据城市发展布局总体框架，城市用依据城市发展布局总体框架，城市用依据城市发展布局总体框架，城市用地规模将由地规模将由地规模将由地规模将由116116116116平方公里扩展到平方公里扩展到平

8、方公里扩展到平方公里扩展到220220220220平方公里，城市区域扩展到平方公里，城市区域扩展到平方公里，城市区域扩展到平方公里，城市区域扩展到21212121公里长、公里长、公里长、公里长、20202020公里宽的区域。将来城市人口规模公里宽的区域。将来城市人口规模公里宽的区域。将来城市人口规模公里宽的区域。将来城市人口规模将增加到将增加到将增加到将增加到300300300300万人。万人。万人。万人。徐州的战略发展规划是徐州的战略发展规划是“东进、南扩、北造、西延东进、南扩、北造、西延”。将来徐州城市空间发展布局框架。将来徐州城市空间发展布局框架为为“双心双心+五区五区”结构，城市向东及

9、东南方向发展，形成以双心为核心、以绿化带相隔离、结构，城市向东及东南方向发展，形成以双心为核心、以绿化带相隔离、以快速交通相连接的组团式城市结构。以快速交通相连接的组团式城市结构。铜山新区规划布局铜山新区规划布局铜山新区规划布局铜山新区规划布局n n规划范围：包括铜山县行政管辖范围，总面积规划范围：包括铜山县行政管辖范围，总面积规划范围：包括铜山县行政管辖范围，总面积规划范围：包括铜山县行政管辖范围，总面积1856.61856.61856.61856.6平方公里。规划区范围：包括现铜山新区行政管辖范平方公里。规划区范围：包括现铜山新区行政管辖范平方公里。规划区范围：包括现铜山新区行政管辖范平方

10、公里。规划区范围：包括现铜山新区行政管辖范围及汉王、棠张、三堡三镇镇域范围，总面积为围及汉王、棠张、三堡三镇镇域范围，总面积为围及汉王、棠张、三堡三镇镇域范围，总面积为围及汉王、棠张、三堡三镇镇域范围，总面积为299299299299平方公里。该范围也是城乡空间协调发展规划的探讨平方公里。该范围也是城乡空间协调发展规划的探讨平方公里。该范围也是城乡空间协调发展规划的探讨平方公里。该范围也是城乡空间协调发展规划的探讨范围。中心城区建设范围：中心城区及远景发展限制范围。中心城区建设范围：中心城区及远景发展限制范围。中心城区建设范围：中心城区及远景发展限制范围。中心城区建设范围：中心城区及远景发展限

11、制区规划范围包括西至玉带路、东至棠马路，北至铜山区规划范围包括西至玉带路、东至棠马路，北至铜山区规划范围包括西至玉带路、东至棠马路，北至铜山区规划范围包括西至玉带路、东至棠马路，北至铜山城区与徐州边界、南至省界，总面积约城区与徐州边界、南至省界，总面积约城区与徐州边界、南至省界，总面积约城区与徐州边界、南至省界，总面积约180180180180平方公里，平方公里，平方公里，平方公里，其中中心城区建设限制范围约其中中心城区建设限制范围约其中中心城区建设限制范围约其中中心城区建设限制范围约88888888平方公里。平方公里。平方公里。平方公里。n n功能定位：功能定位：功能定位：功能定位：徐州市南

12、部综合性主城区，工贸旅游综徐州市南部综合性主城区，工贸旅游综徐州市南部综合性主城区，工贸旅游综徐州市南部综合性主城区，工贸旅游综合发展，具有山水园林风貌的徐州城市特色副中心与合发展，具有山水园林风貌的徐州城市特色副中心与合发展，具有山水园林风貌的徐州城市特色副中心与合发展，具有山水园林风貌的徐州城市特色副中心与县城中心。将铜山建设成为有较强辐射力、交通发达、县城中心。将铜山建设成为有较强辐射力、交通发达、县城中心。将铜山建设成为有较强辐射力、交通发达、县城中心。将铜山建设成为有较强辐射力、交通发达、经济旺盛、文明富庶、环境良好的徐州市南部综合性经济旺盛、文明富庶、环境良好的徐州市南部综合性经济

13、旺盛、文明富庶、环境良好的徐州市南部综合性经济旺盛、文明富庶、环境良好的徐州市南部综合性城区与城市特色副中心；成为以高新技术与现代制造城区与城市特色副中心；成为以高新技术与现代制造城区与城市特色副中心；成为以高新技术与现代制造城区与城市特色副中心；成为以高新技术与现代制造业为主导的产、学、研一体化的徐州重要产业基地；业为主导的产、学、研一体化的徐州重要产业基地；业为主导的产、学、研一体化的徐州重要产业基地；业为主导的产、学、研一体化的徐州重要产业基地；成为具有文化底蕴和较高知名度的旅游服务与休闲度成为具有文化底蕴和较高知名度的旅游服务与休闲度成为具有文化底蕴和较高知名度的旅游服务与休闲度成为具

14、有文化底蕴和较高知名度的旅游服务与休闲度假基地；成为具有山水园林风貌特色，环境效益突出假基地；成为具有山水园林风貌特色，环境效益突出假基地；成为具有山水园林风貌特色，环境效益突出假基地；成为具有山水园林风貌特色，环境效益突出的生态园林城区。使铜山城区达到社会、经济、人口、的生态园林城区。使铜山城区达到社会、经济、人口、的生态园林城区。使铜山城区达到社会、经济、人口、的生态园林城区。使铜山城区达到社会、经济、人口、资源、环境协调发展。资源、环境协调发展。资源、环境协调发展。资源、环境协调发展。【徐州社会经济】【徐州社会经济】2006年，徐州综合实力不断增加，地方财力再上台阶。2006年徐州市GD

15、P1428.91亿元，增长15.1，总量在全省第六位；财政总收入180.85亿元，增长24.5；一般预算收入71.03亿元，增长28.6；城镇固定资产投资590.35亿元，增长30；社会消费品零售总额460.08亿元，增长16.2；金融机构存款余额1193.72亿元，增长18.1；居民储蓄存款余额722.89亿元，增长11.1。2006年徐州人均可支配收入平稳向上。徐州市近年的人均可支配收入发展的相当稳定，同时与年人均GDP的涨幅基本保持一样。消费需求不断扩大，市场交易日趋活跃。2006年全年完成社会消费品零售总额460.08亿元，城乡消费品市场同步增长。分城乡看，市县协调发展，较为活跃。市区

16、零售总额达到249.22亿元，增长16.2%，占全市比重为54.2%，与去年同期持平；六县零售总额210.86，增长16.1%，占全市比重45.8%。三、徐州房地产市场分析三、徐州房地产市场分析【徐房地产市场分析】【徐房地产市场分析】徐州房地产市场主要依据区域被分为徐州房地产市场主要依据区域被分为5 5大区域：大区域：中心区：东至迎宾大道以西，南至和中心区：东至迎宾大道以西，南至和平路以北，西至西安路以东，北至黄平路以北，西至西安路以东，北至黄河南路以南；河南路以南；东区：东至市界，南至市界，西至复东区：东至市界，南至市界，西至复兴北路、迎宾大道、徐淮马路以东，兴北路、迎宾大道、徐淮马路以东，

17、北至大庆路南；北至大庆路南；西区：东至西安路、中山南路、湖东西区：东至西安路、中山南路、湖东路以西，南至市界，西至市界，北至路以西，南至市界，西至市界，北至铜沛路以南；铜沛路以南；北区：东至大庆路西，南至铜沛路、北区：东至大庆路西，南至铜沛路、黄河南路、迎宾达到以北，西至市界，黄河南路、迎宾达到以北，西至市界，北至市界；北至市界；南区：东至迎宾大道、徐淮马路以西，南区：东至迎宾大道、徐淮马路以西，南至市界，西至中山南路、湖东路以南至市界，西至中山南路、湖东路以东，北至和平路以南。把铜山新区这东，北至和平路以南。把铜山新区这一新兴板块也列入南区范围。一新兴板块也列入南区范围。徐州五大区域房地产市

18、场基本特点：徐州五大区域房地产市场基本特点：徐州五大区域房地产市场基本特点：徐州五大区域房地产市场基本特点：n n中心区：住宅由于用地限制，以高层为主、项目规模不大，且上市新盘较少；中心区：住宅由于用地限制，以高层为主、项目规模不大，且上市新盘较少；中心区：住宅由于用地限制，以高层为主、项目规模不大，且上市新盘较少；中心区：住宅由于用地限制，以高层为主、项目规模不大，且上市新盘较少；n n东区：新城区的规划发展，给东区的楼市带来更大的空间，同时在大盘带动下，价格也得以提升。东区：新城区的规划发展，给东区的楼市带来更大的空间，同时在大盘带动下，价格也得以提升。东区：新城区的规划发展，给东区的楼市

19、带来更大的空间，同时在大盘带动下，价格也得以提升。东区：新城区的规划发展，给东区的楼市带来更大的空间，同时在大盘带动下，价格也得以提升。n n西区：传统居住区，目前市场竞争最为激烈的区域，住宅产品的投放量占到了全市的近西区：传统居住区，目前市场竞争最为激烈的区域，住宅产品的投放量占到了全市的近西区：传统居住区，目前市场竞争最为激烈的区域，住宅产品的投放量占到了全市的近西区：传统居住区，目前市场竞争最为激烈的区域，住宅产品的投放量占到了全市的近40%40%40%40%。n n南区：居住环境好，购房有效需求较多，促使该区域的住房价格处于较高位置，但目前有待开发新南区：居住环境好，购房有效需求较多，

20、促使该区域的住房价格处于较高位置，但目前有待开发新南区：居住环境好，购房有效需求较多，促使该区域的住房价格处于较高位置，但目前有待开发新南区：居住环境好，购房有效需求较多，促使该区域的住房价格处于较高位置，但目前有待开发新的市场热点。的市场热点。的市场热点。的市场热点。n n北区：传统工业区，住宅环境较差，目前该区域最大项目鼓楼生态园尚处于规划中，区域发展须要北区：传统工业区，住宅环境较差，目前该区域最大项目鼓楼生态园尚处于规划中，区域发展须要北区：传统工业区，住宅环境较差，目前该区域最大项目鼓楼生态园尚处于规划中，区域发展须要北区：传统工业区，住宅环境较差，目前该区域最大项目鼓楼生态园尚处于

21、规划中，区域发展须要时日，目前处于各区均价最低。时日，目前处于各区均价最低。时日，目前处于各区均价最低。时日，目前处于各区均价最低。南区版块市场分析南区版块市场分析南区版块市场分析南区版块市场分析n n城南板块营造最佳生态环境和人居环境，建设以商业为核心、公共服务设施相配套，城南板块营造最佳生态环境和人居环境，建设以商业为核心、公共服务设施相配套，以城市住宅为主体，集科教文化、行政办公、商贸居住等为一体的新型城区。以城市住宅为主体，集科教文化、行政办公、商贸居住等为一体的新型城区。n n“东扩南进东扩南进”这个城市发展规划促进了南区房地产市场的快速发展，目前徐州广义上这个城市发展规划促进了南区

22、房地产市场的快速发展，目前徐州广义上的城南地产正在形成两大居住区版块的对抗。一个是永嘉的城南地产正在形成两大居住区版块的对抗。一个是永嘉太阳城、泉山美墅、山水太阳城、泉山美墅、山水华美等最近两年新兴住宅项目扎堆的南三环居住区，而另一个就是以久隆凤凰城、汉华美等最近两年新兴住宅项目扎堆的南三环居住区，而另一个就是以久隆凤凰城、汉府雅园、汉泉山庄、御苑与本案等为主角的铜山新区新兴居住区。府雅园、汉泉山庄、御苑与本案等为主角的铜山新区新兴居住区。n n城南区域内楼盘供应量巨大，目前在售楼盘约城南区域内楼盘供应量巨大，目前在售楼盘约1010家。在同一位置常常会有多家楼盘在家。在同一位置常常会有多家楼盘

23、在售，产品差异性不大，同质化竞争激烈，如本区域的久隆凤凰城、汉泉山庄、御苑与售，产品差异性不大，同质化竞争激烈，如本区域的久隆凤凰城、汉泉山庄、御苑与本案在物业类别及卖点方面几乎没有太大的差别，部分项目接受现房销售。由于铜山本案在物业类别及卖点方面几乎没有太大的差别，部分项目接受现房销售。由于铜山新区属县城，在户口、教化、医疗等各方面无任何优势，在板块竞争中明显落后于南新区属县城，在户口、教化、医疗等各方面无任何优势，在板块竞争中明显落后于南三环板块。三环板块。房策网 2008房地产策划大全策划必备资料库！货到付款！【量化【量化【量化【量化 2006 2006 2006 2006年年年年 徐州

24、房地产市场】徐州房地产市场】徐州房地产市场】徐州房地产市场】20062006年徐州楼市取得良性发展年徐州楼市取得良性发展 n n全年土地供应全年土地供应40004000余亩，交易金额余亩，交易金额3232亿多。亿多。n n市区商品房累计销售市区商品房累计销售2.62.6万余套万余套,销售面积近销售面积近268268万万,销售额近销售额近8383亿元。亿元。n n其中住宅累计销售近其中住宅累计销售近其中住宅累计销售近其中住宅累计销售近 2 2 2 2万套、销售面积万套、销售面积万套、销售面积万套、销售面积235235235235万多、销售额万多、销售额万多、销售额万多、销售额68686868亿多

25、；亿多；亿多；亿多；n n商业累计销售近商业累计销售近50005000套、销售面积套、销售面积2020多万、销售额多万、销售额1111亿多；亿多；n n办公写字楼累计成交办公写字楼累计成交10001000余套、销售面积余套、销售面积9 9万、销售额近万、销售额近4 4亿元。亿元。2007200720072007年徐州房地产市场大盘压顶年徐州房地产市场大盘压顶年徐州房地产市场大盘压顶年徐州房地产市场大盘压顶 绿地世纪城绿地世纪城 130 130万平方米万平方米 开元开元四季四季 100 100万平方米万平方米 华厦华厦天山绿洲天山绿洲 80 80万平方米万平方米 苏商苏商御景湾御景湾 60 60

26、万平方米万平方米 滨湖花园滨湖花园 54 54万平方米万平方米 久隆凤凰城久隆凤凰城 50 50万平方米万平方米 浙江同创项目浙江同创项目 1600 1600亩亩 中住城中住城 120 120万平方米万平方米 规划中的鼓楼生态园规划中的鼓楼生态园(4000(4000亩亩,一期恒嘉山水一期恒嘉山水920920亩亩8080万平方米万平方米 ）、恒基新城区项目（）、恒基新城区项目（820820亩）、世茂亩）、世茂郭庄路地块（郭庄路地块（10121012亩）亩）徐州房地产市场进入大盘造城时代，徐州房地产市场进入大盘造城时代，徐州房地产市场进入大盘造城时代，徐州房地产市场进入大盘造城时代，成功的大盘营销

27、操作手法在很大程度上确定着项目的成败！成功的大盘营销操作手法在很大程度上确定着项目的成败！成功的大盘营销操作手法在很大程度上确定着项目的成败！成功的大盘营销操作手法在很大程度上确定着项目的成败！其次部分 项目解析一、项目概况一、项目概况【项目总体经济技术指标】【项目总体经济技术指标】地块编号：铜山地块编号：铜山2005-32005-3地块坐落：铜山县汉王镇地块坐落：铜山县汉王镇总占地面积：总占地面积：10485251048525（15721572亩）亩）总建筑面积：约总建筑面积：约116116万万容积率：容积率：1.11.1建筑密度：建筑密度：26%26%绿地率：绿地率：35%35%用途：居住

28、商业用途：居住商业出让年限（年）：住出让年限（年）：住7070商商4040教化：该地块内配套学校为九年义务教化：该地块内配套学校为九年义务小学，占地面积为小学，占地面积为7575亩，按规划设亩，按规划设计建成后，无偿交给政府支配运用。计建成后，无偿交给政府支配运用。配套商业：占地为配套商业：占地为6060亩。亩。【项目一期经济技术指标项目一期经济技术指标项目一期经济技术指标项目一期经济技术指标】n n规划建设用地：规划建设用地：296670296670平方米平方米n n总建筑面积：总建筑面积：278584278584平方米平方米 地上建筑面积：地上建筑面积：247437247437平方米，地下

29、建筑面积：平方米，地下建筑面积：3114731147平方米平方米n n容积率：容积率：0.8340.834n n商业及配套建筑面积商业及配套建筑面积:6000:6000平方米平方米n n住宅总建筑面积住宅总建筑面积:272584:272584平方米平方米 1680 1680户户 4704 4704人人n n五层洋房五层洋房:124112:124112平方米平方米 1070 1070户户 52.86%52.86%n n叠拼洋房叠拼洋房:99949:99949平方米平方米 464 464户户 33.10%33.10%n n 其中地下面积其中地下面积:18627:18627平方米，地上面积平方米，地

30、上面积:81322:81322平方米平方米n n联排洋房联排洋房:39496:39496平方米平方米 128 128户户 12.10%12.10%n n 其中地下面积其中地下面积:9509:9509平方米，地上面积平方米，地上面积:29987:29987平方米平方米n n双联排洋房双联排洋房 9027 9027平方米平方米 18 18户户 2.32%2.32%n n 其中地下面积其中地下面积:3011:3011平方米，地上面积平方米，地上面积:6016:6016平米平米n n地面机械停车位地面机械停车位 1100 1100个个n n户内停车位户内停车位:610:610个个n n绿地率绿地率 3

31、6%36%【项目区位示意图项目区位示意图项目区位示意图项目区位示意图】房策网 2008房地产策划大全策划必备资料库！货到付款！【优势（【优势（【优势（【优势（strengthstrengthstrengthstrength）分析）分析）分析）分析 】1、项目接近矿大南湖校区，享有浓郁的学府文化气息；2、位于洞山西侧，二十五里河北侧，依山傍水，环境美丽，适于居住。3、本项目开发商拥有良好的开发理念与阅历，简洁在市场中脱颖而出。4、作为南区大盘，购房者较看好本项目的市场前景。二、项目二、项目SWOTSWOT分析分析【劣势【劣势【劣势【劣势/(weakness)/(weakness)/(weakne

32、ss)/(weakness)分析】分析】分析】分析】1 1、从项目穿过的中山南路延长段（新茶路），目前为去往火葬场的主要、从项目穿过的中山南路延长段（新茶路），目前为去往火葬场的主要道路，这对购房者尤其是前期购房者心理影响很大。道路，这对购房者尤其是前期购房者心理影响很大。2 2、目前该区域在一部分人心目中还是比较偏远，旁边缺少成熟社区。、目前该区域在一部分人心目中还是比较偏远，旁边缺少成熟社区。3 3、项目周边医院、银行、超市等生活配套缺乏，尤其是交通配套较差。、项目周边医院、银行、超市等生活配套缺乏，尤其是交通配套较差。房策网 2008房地产策划大全策划必备资料库！货到付款！【机会【机会【

33、机会【机会(opportunity)(opportunity)(opportunity)(opportunity)分析】分析】分析】分析】1 1、徐州经济宏观面呈良好势头，为本项目供应良好的宏观机遇。、徐州经济宏观面呈良好势头，为本项目供应良好的宏观机遇。2 2、政府东进南扩的发展规划及铜山新区的规划发展，为本项目供应良好、政府东进南扩的发展规划及铜山新区的规划发展，为本项目供应良好的政策优势。的政策优势。【威逼【威逼【威逼【威逼(threat)(threat)(threat)(threat)分析】分析】分析】分析】1 1、徐州土地出让放量，竞争加剧。、徐州土地出让放量，竞争加剧。2 2、大盘

34、众多，推出时间较早，且他们初步形成了良好的品牌形象，分流、大盘众多，推出时间较早，且他们初步形成了良好的品牌形象，分流了客户群体。了客户群体。3 3、当地人的价格接受水平有限，须要用良好的产品和强力的营销给以强、当地人的价格接受水平有限，须要用良好的产品和强力的营销给以强力引导。力引导。第三部分 项目运作 大盘压顶、项目位置偏远、时间紧迫、存在明显的大盘压顶、项目位置偏远、时间紧迫、存在明显的硬伤，硬伤，本项目的销售存在很大的压力！本项目的销售存在很大的压力！要实现项目的成功突围，本项目应当如何运作？要实现项目的成功突围，本项目应当如何运作？/策划先行赢在造势【策略解析】【策略解析】作为一个总

35、建筑面积作为一个总建筑面积120120万平米的超级大盘，我们有实力也有必要先万平米的超级大盘，我们有实力也有必要先“造市造市”，要引导市场，要让我们的走向就是市场的发展的方向。，要引导市场，要让我们的走向就是市场的发展的方向。在成功在成功“造市造市”后，为了有效的实现销售，我们就要刚好后，为了有效的实现销售，我们就要刚好“造势造势”，让市场消费的让市场消费的“势势”在我们这里积聚，在我们这里释放。在我们这里积聚，在我们这里释放。要实现造势，我们可以从以下八大导向起先：要实现造势，我们可以从以下八大导向起先：【策划先行八大导向】【策划先行八大导向】【策划先行八大导向】【策划先行八大导向】品牌导向

36、品牌导向风水风水导向导向新闻新闻导向导向广告广告导向导向活动活动导向导向产品产品导向导向强力营强力营销导向销导向交通交通导向导向策划先行策划先行八大导向八大导向1 1、品牌导向、品牌导向 品牌意味着实力、意味着品质、意味着信任、品牌意味着实力、意味着品质、意味着信任、意味着领导市场，在公司具备卓越品牌的前提下，意味着领导市场，在公司具备卓越品牌的前提下，把企业的品牌价值移植到项目中去，将是项目成把企业的品牌价值移植到项目中去，将是项目成功的前提。目前市场上绿地世纪城、开元四季等功的前提。目前市场上绿地世纪城、开元四季等大盘的成功，就很好的证明白这一点。大盘的成功，就很好的证明白这一点。品牌价值

37、意味着我们可以走多远品牌价值意味着我们可以走多远2 2、交通导向、交通导向 作为郊区大盘，事实的距离我们无法变更，但作为郊区大盘，事实的距离我们无法变更，但是消费者的是消费者的“时间距离时间距离”和和“心理距离心理距离”却是我却是我们可以变更的。当我们拥有畅通的交通导向，们可以变更的。当我们拥有畅通的交通导向，“时间距离时间距离”自然自然“缩短缩短”，“心理距离心理距离”也将得也将得以以“缩短缩短”，当我们的目标消费群体尤其是洋房，当我们的目标消费群体尤其是洋房的消费群体觉得我们项目的的消费群体觉得我们项目的“距离不再成为距离距离不再成为距离时，那销售当然也就简洁解决了时，那销售当然也就简洁解

38、决了”。交通导向意味着我们可以走多快为解决为解决“距离距离”问题：问题：一方面，可以与公交公司洽谈，开拓新的线路（利用矿大一方面，可以与公交公司洽谈，开拓新的线路（利用矿大已有的交通）。已有的交通）。另一方面，自己开拓中住城到市区中心处的交通线路。另一方面，自己开拓中住城到市区中心处的交通线路。3 3、风水导向、风水导向 风水，是我国一种古老的文化，它包含着人如风水，是我国一种古老的文化，它包含着人如何去顺应自然的深刻哲理。何去顺应自然的深刻哲理。风水理论事实上就是地理学、地质学、星象学、风水理论事实上就是地理学、地质学、星象学、气象学、景观学、建筑学、生态学以及人体生命气象学、景观学、建筑学

39、、生态学以及人体生命信息学等多种学科综合一体的一门自然科学。其信息学等多种学科综合一体的一门自然科学。其宗旨是审慎周密地考察、了解自然环境，顺应自宗旨是审慎周密地考察、了解自然环境，顺应自然，有节制地利用和改造自然，创建良好的居住然，有节制地利用和改造自然，创建良好的居住与生存环境，赢得最佳的天时地利与人和，达到与生存环境，赢得最佳的天时地利与人和，达到天人合一的至善境界。天人合一的至善境界。本项目风水的宗旨就是理气，即本项目风水的宗旨就是理气，即 找寻生气找寻生气 。而有生气的地方应当。而有生气的地方应当是：避风向阳，山清水秀，流水潺潺，草木欣欣，莺歌燕舞，鸟语是：避风向阳，山清水秀，流水潺

40、潺，草木欣欣，莺歌燕舞，鸟语花香之地。这恰恰和生态建筑不谋而合！生态建筑学是探讨人类建花香之地。这恰恰和生态建筑不谋而合！生态建筑学是探讨人类建筑环境与自然生物共生关系的生态学。本项目要将传统风水中的朴筑环境与自然生物共生关系的生态学。本项目要将传统风水中的朴实真理，与现代环境景观学相互嫁接，更好地为业主服务，当然也实真理，与现代环境景观学相互嫁接，更好地为业主服务，当然也是为项目销售服务。是为项目销售服务。本项目引进风水导向，一方面是为了体现项目的在找寻本项目引进风水导向，一方面是为了体现项目的在找寻“生气生气”上的理念和上的理念和行动，更是为了尽可能的降低消费者对通过社区的道路行动，更是为

41、了尽可能的降低消费者对通过社区的道路新茶路作为去往新茶路作为去往火葬场的主要道路的心理障碍。火葬场的主要道路的心理障碍。风水的问题自然要用风水来解决，风水的问题自然要用风水来解决，通过风水导向首先让目前徐州老百姓普遍通过风水导向首先让目前徐州老百姓普遍认为新茶路是黄泉路的说法变成认为新茶路是黄泉路的说法变成“疑之呼、信之呼，全凭自觉疑之呼、信之呼，全凭自觉”的个人不确的个人不确定相识，同时通过本项目找寻定相识，同时通过本项目找寻“生气生气”的风水宗旨来化解大众心理障碍尤其的风水宗旨来化解大众心理障碍尤其是目标消费群体的心理障碍。是目标消费群体的心理障碍。风水导向确定了消费者接受项目的心理时间风

42、水导向确定了消费者接受项目的心理时间4 4 4 4、新闻导向、新闻导向、新闻导向、新闻导向 在在在在“眼球经济眼球经济眼球经济眼球经济”时代，我们须要关注，而新闻无时代，我们须要关注，而新闻无时代，我们须要关注，而新闻无时代，我们须要关注，而新闻无疑是最受大家关注的，制造新闻、传递信息、导疑是最受大家关注的，制造新闻、传递信息、导疑是最受大家关注的，制造新闻、传递信息、导疑是最受大家关注的，制造新闻、传递信息、导向造市、强力造势，当我们的项目站在新闻的前向造市、强力造势，当我们的项目站在新闻的前向造市、强力造势，当我们的项目站在新闻的前向造市、强力造势，当我们的项目站在新闻的前端、端、端、端、

43、“市市市市”和和和和“势势势势”的顶端，引领市场自然是水的顶端，引领市场自然是水的顶端，引领市场自然是水的顶端，引领市场自然是水到渠成。到渠成。到渠成。到渠成。本团队在徐州特殊的本团队在徐州特殊的本团队在徐州特殊的本团队在徐州特殊的“新闻脉新闻脉新闻脉新闻脉”，确定了我们可，确定了我们可，确定了我们可，确定了我们可以更好的对徐州媒体进行整合，更好的制造、引以更好的对徐州媒体进行整合，更好的制造、引以更好的对徐州媒体进行整合，更好的制造、引以更好的对徐州媒体进行整合，更好的制造、引导新闻。导新闻。导新闻。导新闻。新闻导向确定了我们的新闻导向确定了我们的新闻导向确定了我们的新闻导向确定了我们的“造

44、市造市造市造市”和和和和“造势造势造势造势”的高度。的高度。的高度。的高度。5 5、广告导向、广告导向 树立企业品牌、阐述开发理念、传递项目树立企业品牌、阐述开发理念、传递项目信息等等，都离不开广告，在洞悉个广告信息等等，都离不开广告，在洞悉个广告媒体的基础上，对其进行整合，发挥其最媒体的基础上，对其进行整合，发挥其最大功效。在这里我们要特殊留意两点：大功效。在这里我们要特殊留意两点：【留意我们沟通方式】【留意我们沟通方式】针对我们的目标客户特征，须要留意我们针对我们的目标客户特征，须要留意我们的沟通方式：前期加大软文宣扬力度，以的沟通方式：前期加大软文宣扬力度，以期变更消费者观念。期变更消费

45、者观念。【加强户外广告导视系统】【加强户外广告导视系统】【加强户外广告导视系统】【加强户外广告导视系统】大型户外广告牌：市中心、通往项目的重点区域、目标客户群体的强辐大型户外广告牌：市中心、通往项目的重点区域、目标客户群体的强辐大型户外广告牌：市中心、通往项目的重点区域、目标客户群体的强辐大型户外广告牌：市中心、通往项目的重点区域、目标客户群体的强辐射区域射区域射区域射区域路牌导视系统：沿中山南路等路灯杆上做项目形象广告。路牌导视系统：沿中山南路等路灯杆上做项目形象广告。路牌导视系统：沿中山南路等路灯杆上做项目形象广告。路牌导视系统：沿中山南路等路灯杆上做项目形象广告。车体导视系统：相关公交车

46、体、出租车做项目形象宣扬广告。车体导视系统：相关公交车体、出租车做项目形象宣扬广告。车体导视系统：相关公交车体、出租车做项目形象宣扬广告。车体导视系统：相关公交车体、出租车做项目形象宣扬广告。当我们把户外广告当作放大的报纸广告来做，效果同样可以得到放大，关键是统一整合限制。6 6 6 6、活动导向、活动导向、活动导向、活动导向针对性的营销活动，由于有了目标群体的干脆参与，针对性的营销活动，由于有了目标群体的干脆参与，针对性的营销活动，由于有了目标群体的干脆参与，针对性的营销活动，由于有了目标群体的干脆参与，沟通变得相对容沟通变得相对容沟通变得相对容沟通变得相对容易，我们可以组织如下一些营销活动

47、：易，我们可以组织如下一些营销活动：易，我们可以组织如下一些营销活动：易，我们可以组织如下一些营销活动：前期宣扬期间组织大型专家论坛会，以期引导消费前期宣扬期间组织大型专家论坛会，以期引导消费前期宣扬期间组织大型专家论坛会，以期引导消费前期宣扬期间组织大型专家论坛会，以期引导消费者。者。者。者。通过名人专家邀请，发挥名人效应。通过名人专家邀请，发挥名人效应。通过名人专家邀请，发挥名人效应。通过名人专家邀请，发挥名人效应。强化开盘大型活动组织，以期达到轰动效应。强化开盘大型活动组织，以期达到轰动效应。强化开盘大型活动组织，以期达到轰动效应。强化开盘大型活动组织，以期达到轰动效应。7 7 7 7、

48、产品导向、产品导向、产品导向、产品导向 什么样的产品是好产品，从营销的角度来看，适应市场需什么样的产品是好产品，从营销的角度来看，适应市场需什么样的产品是好产品，从营销的角度来看，适应市场需什么样的产品是好产品，从营销的角度来看，适应市场需求的产品才是好的产品。在核心产品基本确定的状况下，求的产品才是好的产品。在核心产品基本确定的状况下，求的产品才是好的产品。在核心产品基本确定的状况下，求的产品才是好的产品。在核心产品基本确定的状况下，如何让产品适应市场就变的特殊重要。如何让产品适应市场就变的特殊重要。如何让产品适应市场就变的特殊重要。如何让产品适应市场就变的特殊重要。我们须要从引导市场的角度

49、来推介产品，也须要从市场需我们须要从引导市场的角度来推介产品，也须要从市场需我们须要从引导市场的角度来推介产品，也须要从市场需我们须要从引导市场的角度来推介产品，也须要从市场需求的角度来调整产品。求的角度来调整产品。求的角度来调整产品。求的角度来调整产品。总房款将是我们衡量产品的一个重要标准，而总房款的限制总房款将是我们衡量产品的一个重要标准，而总房款的限制总房款将是我们衡量产品的一个重要标准，而总房款的限制总房款将是我们衡量产品的一个重要标准，而总房款的限制是以面积的有效限制为前提的是以面积的有效限制为前提的是以面积的有效限制为前提的是以面积的有效限制为前提的为了更好的适应市场需求，在不调整

50、整体规划的前提下，为了更好的适应市场需求，在不调整整体规划的前提下，为了更好的适应市场需求，在不调整整体规划的前提下，为了更好的适应市场需求，在不调整整体规划的前提下，我们的户型还是须要适当调整的我们的户型还是须要适当调整的我们的户型还是须要适当调整的我们的户型还是须要适当调整的户型设计建议户型设计建议面积限制：面积限制：洋房底层面积必需限制在洋房底层面积必需限制在144144平方米以内。平方米以内。叠加别墅单户面积底层限制在叠加别墅单户面积底层限制在190190平方米以内，平方米以内，三四层限制在三四层限制在170170平方米左右。平方米左右。连排别墅面积尽量限制在连排别墅面积尽量限制在21