土地增值税计算和综合题与复习资料.docx

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1、土地增值税计算和综合题及答案四、计算题、计算和综合题1、3月1日某房地产开发公司以100万元获得某块土地使用权后即于3月3日将该块土地使用权以110万元的价格转让出去，转让时缴纳的营业税、城建税和教育费附加共6.05万元，印花税为550元。根据所给资料，回答下列问题（以万元为单位，保留小数点后两位）：（1）该房产开发公司转让其土地使用权的增值额为（）。A. 10万元B. 3.95万元C. 3.90万元D. 9.55万元答案：B（2）应缴纳的土地增值税为（）。A. 4万元B. 3.82万元C. 1.17万元D. 1.19万元答案：D2、某单位销售一幢70年代建造的房屋，售价400万元，房子原值为

2、200万元，现在盖同样的房子需600万元，该房屋为四成新，转让缴纳的各种税金为22.2万元。根据所给资料，回答下列问题：（1）转让旧房计算增值额时，准予扣除的金额为（）。A. 200万元B. 240万元C. 262.20万元D. 222.2万元答案：C（2）应缴纳的土地增值税是（）。A. 42.01万元B. 44万元C. 70万元D. 60.41万元答案：A3、某企业发生以下业务：（1）3月1日以一块土地使用权作价1000万元作为投资及另一企业建立合资企业，其取得土地使用权所支付的金额为750万元。（2）4月20日购进一处新房产支付价款100万元，于4月23日进行转让，转让时价格为150万元，

3、及转让房地产有关各种税金共计8.325万元。根据所给资料，回答下列问题（以万元为单位，保留小数点后两位）：（1）3月1日将土地使用权作价投资的税务处理是（）。A. 免缴土地增值税B. 应缴土地增值税75万元C.应缴土地增值税62.50万元D.应缴土地增值税37.50万元答案：A（2）4月23日转让房地产应缴纳的土地增值税为（）。A. 15万元B. 16.67万元C. 12.50万元D.11.27万元答案：C 4、某个人1997年6月因工作调动转让原居住的自有住房，房产于1993年8月以20万元的价格购入，购入时缴纳的契税1万元，其他各种费用1万元，转让获得收入40万元，支付各种税金共2.22万

4、元（不包括个人所得税）。现在重建同样的房屋需50万元，经评估房屋为六成新。根据所给资料，回答下列问题（以万元为单位，保留小数点后两位）：（1）该个人转让自有住房应扣除金额是（）。A. 20万元B. 22万元C. 24.22万元D. 32.22万元答案：D（2）该个人应缴纳的土地增值税是（）。A. 3.5万元B. 6.1万元C. 1.17万元D. 4.55万元答案：C5、某房地产开发公司出售一幢写字楼，收入总额为3000万元，开发该写字楼的支出项目为：支付土地出让金及相关费用200万元，房地产开发成本1000万元，管理费用及销售费用是100万元，利息支出200万元（可按转让项目分摊并提供金融机构

5、证明），转让环节支付的营业税等税费共计166.5万元（其中含印花税1.5万元），该公司所在地政府规定的其他房地产开发费用的计算扣除比例为5%.根据所给资料，回答下列问题（以万元为单位，保留小数点后两位）：（1）允许扣除的开发费用金额为（）。A. 200万元B. 300万元C. 260万元D. 360万元答案：C（2）允许扣除项目的金额是（）。A. 1865万元B. 1666.5万元C. 1665万元D. 1905万元答案：A（3）应缴的土地增值税为（）。A. 450.75万元B. 438万元C. 383.25万元D. 360.75万元答案：D 6、某房地产开发公司建造一幢普通标准住宅出售，出售

6、总收入为1700万元，其支出项目为：支付土地出让金及相关费用300万元，房地产开发成本800万元，利息支出为200万元，其中50万元为罚息（不能按收入项目准确分摊），转让环节支付的税金共为94.35万元（含印花税0.85万元），该省规定的房地产开发费用的扣除比例为10%.根据所给资料，回答下列问题（以万元为单位，保留小数点后两位）：（1）允许扣除的开发费用为（）。A. 200万元B. 150万元C. 60万元D. 110万元答案：D（2）允许扣除项目的总额为（）。A. 1394.35万元B. 1523.5万元C. 1564.35万元D. 1470万元答案：B（3）销售普通标准住宅的税务处理是（

7、）。A. 免缴土地增值税B. 应缴土地增值税91.70万元C.应缴土地增值税69万元D.应缴土地增值税52.95万元答案：A7、某房地产开发企业出售一栋住宅楼，全部收入为1000万元（含依据有政府规定而单独在价外代收的各种费用共50万元），其支出为：房地产开发成本为400万元，支付土地出让金100万元，利息支出50万元（可按项目准确分摊并提供金融机构证明），转让环节支付的营业税等税费为52.75万元（含印花税5000元），其他房地产开发费用的扣除标准为5%.根据所给资料，回答下列问题（以万元为单位，保留小数点后两位）：（1）房地产开发费用扣除金额是（）。A. 25万元B. 75万元C. 50万

8、元D. 85万元答案：B（2）允许扣除的项目总额为（）。A. 727.25万元B. 727.75万元C. 677.75万元D.677.25万元答案：A（3）应缴纳的土地增值税额为（）。A. 90.01万元B. 57.83万元C. 66.83万元D. 75.83万元答案：C8、某房地产开发企业转让一幢房产，向税务机关申报的收入总额为800万元，房地产评估的正常交易价格为1000万元，纳税人无正当理由，其法定扣除项目金额共计为400万元。根据所给资料，回答下列问题（以万元为单位，保留小数点后两位）：（1）转让房地产的增值额为（）。A. 600万元B. 400万元C. 500万元D. 300万元答案

9、：A（2）转让房地产应缴纳的土地增值税额为（）。A. 200万元B. 160万元C. 220万元D. 240万元答案：D 9、某房地产开发公司建造普通标准住宅出售，销售收入1400万元，已知该公司取得土地使用权支付的金额为10万元，支付有关拆迁补偿费30万元，支付前期开发15万元，支付建筑安装工程费450万元，支付基础设施费100万元，支付开发间接费20万元，销售此楼时缴纳的有关税金共为77.7万元（含印花税0.7万元），允许扣除的房地产开发费用共为60万元。根据所给资料，回答下列问题（以万元为单位，保留小数点后两位）：（1）房地产开发成本金额是（）。A. 450万元B. 550万元C. 61

10、5万元D. 600万元答案：C（2）允许扣除的项目金额为（）。A. 887万元B. 810万元C. 810.70万元D.762万元答案：A（3）应缴纳的土地增值税额为（）。A. 188.50万元B. 160.85万元C. 203.70万元D. 155.50万元答案：B10、某房地产开发公司建造商用楼出售，取得销售收入5000万元，公司缴纳了有关税金（营业税税率为5%，印花税税率为0.05%，城建税税率为7%，教育费附加为3%），已知该公司取得土地使用权而支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用为500万元，房地产开发成本为1500万元，房地产开发费用中的利息支出为120万元（支付的集资款利息

11、，比按同期银行贷款利率计算的利息多出10万元），该公司所在地政府规定的其他房地产开发费用的计算扣除比例为5%.根据所给资料，回答下列问题（以万元为单位，保留小数点后两位）：（1）允许扣除的房地产开发费用为（）。A. 220万元B. 210万元C. 200万元D. 100万元答案：B（2）允许扣除的项目金额合计为（）。A. 2885万元B. 2485万元C. 2765万元D.2775万元答案：A（3）应缴纳的土地增值税额为（）。A. 881.75万元B. 805.75万元C. 751.25万元D. 701.75万元答案：D 五、综合题1、某房地产开发企业建造并出售了一幢写字楼，取得销售收入100

12、0万元（营业税税率5%，城市维护建设税税率7%，教育费附加为3%）。该公司为建造该写字楼支付的地价款为100万元，建造该写字楼花费的房地产开发成本200万元（注：该公司因同时建造别的商品房，不能按该写字楼计算分推银行贷款利息支出）。该公司所在地政府规定的费用扣除比例为10%。计算该公司转让该写字楼应纳的土地增值税。答案：(一) 确定转让房地产收入为1000万元.(二)确定转让房地产的扣除项目金额取得土地使用权所支付的金额为100万元.房地产的开发成本为200万元.及转让房地产有关的费用为:(100+200)1030（万元）及转让房地产有关的税金为：10005%(1+73%)=55(万元)从事房

13、地产开发的加计扣除为:(100+200)2060(万元)扣除项目金额为:100+200+30+55+60=445(万元)(三)转让房地产增值额为:1000-445=555(万元)(四)增值额及扣除项目金额的比率为:555445=125%(五)应纳土地增值税税额为：5555044515210.75（万元）2、某房地产开发公司及某单位于1997年正式签订一写字楼转让合同，取得转让收入15000万元，公司即按税法规定缴纳了有关税金（营业税税率5%，城市维护建设税税率7%，教育费附加征收率为3%，印花税税率为0.5）。已知该公司为取得土地使用权而支付的地价款和按国家缴纳的有关费用3000万元；投入房地

14、产开发成本4000万元；房地产开发费用中的利息支出为1200万元（不能按转让房地产项目计算分推利息支出，也不能提供金融机构证明）。另知该公司所在省人民政府规定的房地产开发费用的计算扣除比例为10%。计算该公司转让此楼应纳的土地增值税税额。答案：(一) 确定转让房地产收入为15000万元.(二)确定转让房地产的扣除项目金额取得土地使用权所支付的金额为3000万元.房地产的开发成本为4000万元.及转让房地产有关的费用为:(3000+4000)10700（万元）及转让房地产有关的税金为：150005%(1+73%)=825(万元)从事房地产开发的加计扣除为:(3000+4000)201400(万元

15、)扣除项目金额为:3000+4000+700+825+1400=9925(万元)(三)转让房地产增值额为:15000-9925=5075(万元)(四)增值额及扣除项目金额的比率为:50759925=51%(五)应纳土地增值税税额为：507540992551533.75（万元） 3、1995年10月，某单位（非房地产开发单位）转让办公楼一幢，共取得转让收入10000万元，公司即按税法规定缴纳了营业税、城市维护建设税、教育费附加、印花税（税率分别为5%、7%、3%、0.5）。已知该单位为取得土地使用权而支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关税费2000万元；投入房地产开发成本3000万元；房地产开

16、发费用中的利息支出为500万元（能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融证明），但其中50万元属于加罚利息。另知该单位所在地当地政府规定的其他房地产开发费用的计算扣除比例为5%。该单位在申报缴纳土地增值税时作如下计算：扣除项目金额=2000+3000+500+（2000+3000）5100005100005%（73%）+（2000+3000）207300（万元）增值额=10000-7300=2700（万元）增值额及扣除项目金额的比率为:27007300=37%应纳土地增值税税额=270030810（万元）请依据土地增值税暂行条例及有关规定，具体分析该单位计算缴纳的土地增值税是否正确，如不正确，请

17、指出错误之处，并列出步骤计算应纳的土地增值税税额。答案：不正确错误之处有三个：加罚的利息不能扣除，却扣除。印花税可以扣除却未扣除。非房地产开发单位不能加计20%的扣除。计算应纳的土地增值税税额：扣除项目金额=2000+3000+（500-50）+（2000+3000）5100005100005%（73%）+100000.5=6255（万元）增值额=10000-6255=3745（万元）增值额及扣除项目金额的比率=3745/6255=60%应纳土地增值税税额=374540625551185.25（万元） 4、1995年1月31日，载房地产开发公司转让写字楼一幢，共取得转让收入5000万元，公司即

18、按税法规定缴纳了有关税金（营业税税率5%，城市维护建设税等其他税金共计25万元）。已知该公司为取得土地使用权而支付的地价款和按统一规定缴纳的有关费用500万元；投入的房地产开发成本为1500万元；房地产开发费用中的利息支出为120万元（能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融证明），经按工商银行同类同期贷款利率计算的利息多出10万元。另知公司所在地政府规定的其他心地产的开发费用的计算扣除比例为5%，计算该公司转让此楼应纳的土地增值税。答案：确定转让房地产的收入。转让房地产收入5000万元。确定转让房地产的扣除项目的金额：取得土地使用权权所支付的金额为500万元。房地产的开发成本为1500万元。房

19、地产开开发费用为：（120-10）+（500+1500）5210（万元）及转让房地产有关的税金为：5000525=275（万元）从事房地产开发的加计扣除为：（500+1500）20400（万元）扣除项目金额合计为：500+1500+210+275+400=2885（万元）计算转让房地产的增值额：5000-2885=2115（万元）计算增值额及扣除项目金额的比率：2115/2885=73%计算应纳的土地增值税额：应纳土地增值税额=21154028855701.75（万元）5、某市宏志房地产开发公司参及开发市内新区建设项目，建成后的普通标准住宅销售收入5000元，综合楼收入18000万元，公司按税

20、法规定缴纳了销售环节各项有关税金及教育费附加（教育费附加征收率3%，印花税忽略不计）。公司取得土地使用权所支付的金额为2000万元，其中建造普通标准住宅占用土地支付的金额占全部支付金额的1/4。公司分别计算了普通标准住宅和综合楼的开发成本及开发费用，普通标准住宅增值额占扣除项目金额的18%；综合楼开发成本为6000万元。另知该公司不能提供金融机构贷款证明，当地省人民政府规定允许扣除的房地产开发费用计算比例为10%。计算该公司应纳的土地增值税。答案：建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。计算扣除项目金额：取得土地使用权时报支付的金额=2000（1-1/4）=15

21、00（万元）支付开发成本=6000（万元）扣除税金=180005%（1+73%）=990（万元）应计开发费用=（1500+6000）10750（万元）加计扣除费用=（1500+6000）01500（万元）扣除项目金额合计=1500+6000+990+750+1500=10740（万元）增值额=18000-10740=7260（万元）增值额占扣除项目的比率=7260/10740=68%应纳土地增值税额=726052367（万元） 6、某房地产开发公司，开发建设住宅楼和其他房产。1992年月立项投资开发，1993年2月转让住宅楼200m2 ，写字楼5000m2 。1994年月出售普通住宅3000m

22、，取得转让收入350万元，转让写字楼4000m，取得转让收入800万元（营业税税率，城建税，教育费附加），该公司立项时，支付了400万元的地价款，建设住宅楼发生开发成本150万元，建写字楼开发成本为200万元（该公司不能准确分摊利息支出，开发费用按现行政策执行），试计算该公司转让房地产应交纳土地增值税？解：住宅楼：（）年月转让住宅楼和写字楼，按规定五年内首次转让免税。（）分摊地价款，按建筑面积分摊：分摊比率4001005.723000+4000住宅楼分摊地价款30005.72171.2万元写字楼分摊地价款4000.228.8万元住宅楼转让收入350万元，扣除项目：支付地价款.万元；开发成本万元

23、开发费用（.+）.万元加计扣除为（.+）.万元已交税金：营业税.万元；城建税.万元教育费附加.万元，共计.万元共计扣除合计.万元，增值额.万元，无增值，按规定不纳税。写字楼：（）转让收入万元；（）扣除项目：地价款.万元；开发成本万元；开发费用（.+）.万元；加计扣除.万元税金+.+.万元小计扣除.万元。（）增值额.万元，增值率.，税率。 （）应纳土地增值税为.万元、新华房地产开发公司年出售普通住宅m，转让收入万元，为建造此住宅楼，支付了万元地价款，发生开发成本万元，该公司有银行贷款利息证明，利息支出万元，其它开发费用按政策规定执行，该公司年应纳的土地增值税是多少？答案：（）转让收入万元；（）扣

24、除项目：支付的地价款万元；开发成本万元；开发费用+（+）+.万元已交的税金：营业税万元；城建税.万元；教育费附加.万元共计税金.万元。房地产开发企业加计扣除（+）万元；扣除项目合计+.+.+万元。（）增值额万元；增值率.（）适用税率；（）应纳土地增值税.万元、兴盛实业总公司在平方米土地上开发房地产，其支付土地出让金万元，该公司在这块土地上建两种楼房，建商场占地平方米，建筑面积平方米，另一种是公寓，占地平方米，建筑面积平方米，商场已出售，公寓未转让，那么，按不同计算分摊办法商场应分摊土地出让金是多少？答案：（）按转让土地使用权面积分摊商场应分摊的土地出让金为万元。（）按建筑面积分摊商场应分摊的土

25、地出让金为（+）万元、胜利纺织厂建成普通住宅对外销售。-年度分别转让普通住宅m和m，而转让收入分别为万元、万元。两年内共支付地价款万元，-年度发生开发成本万元和万元，两年均不能提供银行证明或准确分摊利息支出。其它开发费用及营业税等三项税费率，按现行政策执行，试分别计算两年应纳土地增值税。答案：1、1994年应纳土地增值税（）转让收入万元（）扣除项目合计.万元分摊地价款为：（+）万元开发成本万元开发费用（+）.万元税金营业税.万元；城建税.万元；教育费附加.万元共计税金.万元。增值额.万元增值率.转让普通标准住宅，增值额不超过的，免税。所以年不交土地增值税。2、1995年应纳土地增值税（）转让收

26、入万元（）扣除项目合计分摊的地价款（+）万元开发成本万元开发费用（+）万元税金营业税万元；城建税.万元；教育费附加.万元共计税金.万元。（）增值额.万元增值率.适用税率（）应纳税额.万元 10、某企业出售一栋旧有办公楼，按规定必须评估出旧的办公楼价格和扣除项目金额。按现市场情况，建成同类、同结构、同标准办公楼完全价值为万元，该楼按规定已提折旧万元，重置成本万元，且有六成新。以上评估，经主管税务部门确认，试计算该企业应缴纳的土地增值税？答案：（）旧有办公楼价格万元（）旧房评估成本价格万元（）已交税金营业税.万元；城建税.万元；教育费附加.万元共计税金.万元。（）增值额.万元增值率.适用税率（）应

27、纳税额.万元11、某县经上级政府批准需要建新县城、搬迁旧县城，为迁址转让旧县城的房地产收入万元，新区内某一房地产开发企业建成一栋写字楼，支付地价款万元，取得转让收入万元，发生开发成本万元，开发费用中有银行证明，利息支出为万元（其他开发费和已交税金按现行政策执行）计算该房地产开发企业的应纳税额？答案：按政策规定，为建设新县城，转让旧有房地产得到收入免税。新区内房地产开发企业转让房地产按规定征税。（）转让收入600万元；（）扣除项目：支付地价款60万元；开发成本200万元；开发费用+（60+200）18万元；已交税金：营业税60030万元；城建税30.万元；教育费附加300.9万元；共计税金33万

28、元；开发企业加计20扣除：（60+200）2052万元（）增值额600363237万元增值率23736310065.29适用税率40（）应纳税额2374036394.818。1576.65万元 12、某房地产开发公司开发两片小区，其中甲小区于1993年10月3日签订房产转让合同，以分期付款方式将房产全部出售出去，依合同规定1993年10月5日收到第一笔售房款共300万元，1994年12月15日收到第二笔款项共500万元，1995年10月30日收到最后一笔款项共400万元。乙小区于1993年10月签订房产开发合同，并于1993年12月投入“三通一平”资金共100万元，第一幢房屋于1997年8月建

29、成并于1997年9月全部销售，取得售房款2500万元，1998年1月31日销售第二幢房屋取得售房款6000万元，1998年将最后一幢房屋销售出去取得售房款3000万元，已知企业取得甲、乙小区的土地使用权支付的费用分别为100万元和1000万元，甲小区开发成本为400万元，销售环节缴纳及售房有关的税款共计66万元，乙小区三幢房屋的开发成本分别为800万元、3000万元和1600万元，三幢房屋销售时缴纳及销售房屋有关的税金分别为110万元、430万元和165万元，三幢房屋的建筑面积分别为20000平方米、50000平方米和30000平方米，该公司利息支出不能准确按项目计算分摊，该地政府规定允许扣除

30、的房地产开发费用为10%.（1）该公司1994年应缴的土地增值税税额为（）。A. 157.8万元B. 65.75万元C. 52.6万元D. 0答案：B（2）该公司1995年应缴的土地增值税税额为（）。A. 52.6万元B. 157.8万元C. 78.9万元D. 0 答案：A（3）该公司1997年应缴的土地增值税税额为（）。A. 147万元B. 128.8万元C. 118.5万元D. 0 答案：D（4）该公司1998年应缴的土地增值税税额为（）。A. 336万元B. 109.5万元C. 445.5万元D. 0 答案：D（5）该公司销售乙小区（）。A纳税义务发生时间为1993年10月3日B纳税义务

31、发生时间为1993年10月5日C纳税义务发生时间为1995年10月30日D纳税义务发生时间为1994年12月15日E 没有发生纳税义务答案：E13、某房地产开发公司及某外资企业签订售房合同，将一幢房屋销售给该外资企业，收到通过银行转帐的款项400万元，双方另外签署补充协议，由外资企业以一块土地使用权作价100万元交给房地产开发公司以弥补房款不足部分，房地产开发该幢房屋开发成本200万元，支付土地出让金及相关费用共100万元，其对利息支出不能准确分摊，交易发生后，双方缴纳了有关税金（营业税税率5%，城建成税税率7%，教育旨费附加3%，印花税5，契税5%）。外资企业取得土地使用权支付的金额为50万

32、元，并缴纳了契税，该块土地尚未开发即转让给房地产开发公司，该地规定的房地产开发费用的扣除比例为10%。(1)该外资历企业应缴（）。A土地增值税B契税C营业税D印花税E 城市维护建设税(2)该房地产开发公司应缴纳（）。A土地增值税B契税C营业税D印花税E 城市维护建设税(3) 该房地产开发公司应缴纳土地增值税税额为（）。A24.75万元B24.675万元C0D18.75万元E17.25万元(4)该外资企业应缴纳土地增值税税额为（）。12.9775万元12.6625万元13.675万元11.6275万元11.5375万元(5)该项交易中外资企业转让的土地使用权（）。A需经房地产评估机构评估其价格并

33、送交房地产管理理部门审核B可直接冲减购进房产的价格C需计入外资企业的营业收入D可直接冲减房地产开发公司的销售收入。答案：（1）（2）（3）C（4）C（5）C14、某房地产开发公司发生以下业务：、月日将折旧还建的住房一批交给折迁户，该批房屋造价为万元；、销售一幢住宅楼，由银行向买房者提供年五成贷款，年利润为，房屋销售价格为万元，收到售房款为万元；、将一幢房屋抵偿银行债务万元；、签订合同以一幢房屋作抵押获得某金融机构贷款万元。（）第笔业务中的万元应计入该企业的（）。A、房产转让收入B、房地产开发成本C、房地产开发费用D、取得土地使用权支付的金额（）第笔业务中购房者支付的利息应（）。A、计入房产销售

34、收入B、计入其他业务收入C、计入营业外收入D、冲减财务费用E、不计入房产销售收入（）第笔业务中该公司（）。A、应缴纳土地增值税B、可免缴土地增值税C、不是土地增值税的纳税人D、可减半缴纳土地增值税（）在第笔业务中该公司（）。A、在房产抵押后即应缴纳土地增值税B、在房产抵期间不缴纳土地增值税C、土地增值税纳税义务发生时间为抵押合同签订之日D、在房屋产权发生变更之前没有发生纳税义务（）在第笔业务中，该企业应缴（）。A、土地增值税B、企业所得税C、印花税D、契税E、营业税答案：（1）（2）E（3）A（4）（5）C15、某私人以50万元转让自用6年的住房，房屋原价为20万元，购买时缴纳各种税费1万元，

35、经评估住房完全重置成本价格为50万元，成新度为六成新生，转让时缴纳的及转让房产相关的各种税费2.765万元，评估费用为1万元。（1）完全重置成本价格是（）。A 按转让时建材价格和人工费用计算的B 按建造时的建材价格和人工费用计算的C 按转让时的土地使用权市场价格计算的D 按建造时的土地使用权市场价格计算的（2）2.765万元税金中包括（）。A 营业税B 土地增值税C 个人所得税D 印花税E 契税（3）成新度为六成是指（）。A 房产残值为30万元B 房产已提折旧20万元C 房产已提折旧8万元D 房产评估价格为30万元E 旧房产的价格为30万元（5）该个人应缴纳的土地增值税额为（）。A 4.86 万元B 4.56万元C 5.16万元D 6万元E 0答案：（1）（2）（3）D（4）A（5）E 第 6 页