2017年上半年吉林省房地产估价师《案例与分析》：商业房地产估价的技术路线和难点处理考试题.pdf

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1、2017 年上半年吉林省房地产估价师案例与分析：商业房地产估价的技术路线和难点处理考试题本卷共分为 2 大题 50 小题，作答时间为180 分钟，总分 100 分，60分及格。一、单项选择题共25 题，每题 2 分，每题的备选项中，只有1 个事最符合题意1、从某房地产投资项目的资产负债表上，我们可以得到如下项目信息：负债合计为 3000 万元，资产合计为5000 万元，流动资产和流动负债分别为2500 万元和 1250 万元，存货为 1500 万元。则该房地产投资项目的速动比率为_。A167%B80%C200%D60%2、房地产业属于第产业。A：一B：二C：三D：四E：房地产估价机构必须加盖公

2、章3、在房地产过度开发的诱因之中，并不包括：_。A媒体的夸大渲染B开发商对市场预测的偏差C开发资金的易得性D开发商之间的博弈和非理性行为4、关于以下数据表述正确的选项是_。A1B2C3D4E5F6G7H8I9J10K98L101M101N100O101P99Q102R97S102T995、房地产估价师从某个特定投资者的角度出发评估出的价值属于。A：市场价值B：清算价值C：快速变现价值D：投资价值E：工业用地的监测点评估价格6、对外商为科学研究、开发能源、发展交通事业以及开发重要技术提供专有技术所取得的特许权使用费，经国务院税务主管部门批准，可以按的税率征收所得税。A：10B：15C：18D：2

3、7E：执行层的组织协调7、进行融资方案分析时，属于融资结构分析的是。A：债务融资成本分析B：资金占用费分析C：资本金与债务资金的比例分析D：担保费分析E：借款合同8、出让地块的位置、使用性质等规划条件，作为国有土地使用权出让合同的组成部分，由城乡规划主管部门依据提出。(2008年试题)A：城镇体系规划B：土地利用总体规划C：修建性详细规划D：控制性详细规划E：房地产估价机构必须加盖公章9、一套总价60 万元的住房，在实际交易中的付款方式可能有以下几种情况：(1)要求在成交日期一次性付清;(2)如果在成交日期一次性付清，则给予5%的折扣;(3)首付款 20 万元，余款以抵押贷款方式支付，贷款期限

4、15 年，按月等额归还贷款;(4)约定自成交日期起一年内一次性付清;(5)自成交日期起分期支付，首期支付20 万元，余款在一年内分两期支付，每隔半年支付20万元。上述情况中，存在名义价格的是_。A第(1)、(3)种情况B第(3)、(4)、(5)种情况C第(23、(4)种情况D第(2)、(4)、(5)种情况10、某宗土地面积 2000，土地使用年限为35 年，容积率为 2，工业用地，该类土地基准地价设定的土地使用年限为最高出让年限，其他条件相同，楼面基准地价为 1600 元，该类土地报酬率为8，则该土地的价格为。A：15243 万元文档编码:CS4U1J10P10B8 HQ2V8E3X6M2 Z

5、Z1I7O10N4A10文档编码:CS4U1J10P10B8 HQ2V8E3X6M2 ZZ1I7O10N4A10文档编码:CS4U1J10P10B8 HQ2V8E3X6M2 ZZ1I7O10N4A10文档编码:CS4U1J10P10B8 HQ2V8E3X6M2 ZZ1I7O10N4A10文档编码:CS4U1J10P10B8 HQ2V8E3X6M2 ZZ1I7O10N4A10文档编码:CS4U1J10P10B8 HQ2V8E3X6M2 ZZ1I7O10N4A10文档编码:CS4U1J10P10B8 HQ2V8E3X6M2 ZZ1I7O10N4A10文档编码:CS4U1J10P10B8 HQ2V8

6、E3X6M2 ZZ1I7O10N4A10文档编码:CS4U1J10P10B8 HQ2V8E3X6M2 ZZ1I7O10N4A10文档编码:CS4U1J10P10B8 HQ2V8E3X6M2 ZZ1I7O10N4A10文档编码:CS4U1J10P10B8 HQ2V8E3X6M2 ZZ1I7O10N4A10文档编码:CS4U1J10P10B8 HQ2V8E3X6M2 ZZ1I7O10N4A10文档编码:CS4U1J10P10B8 HQ2V8E3X6M2 ZZ1I7O10N4A10文档编码:CS4U1J10P10B8 HQ2V8E3X6M2 ZZ1I7O10N4A10文档编码:CS4U1J10P10

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9、文档编码:CS4U1J10P10B8 HQ2V8E3X6M2 ZZ1I7O10N4A10文档编码:CS4U1J10P10B8 HQ2V8E3X6M2 ZZ1I7O10N4A10文档编码:CS4U1J10P10B8 HQ2V8E3X6M2 ZZ1I7O10N4A10文档编码:CS4U1J10P10B8 HQ2V8E3X6M2 ZZ1I7O10N4A10文档编码:CS4U1J10P10B8 HQ2V8E3X6M2 ZZ1I7O10N4A10文档编码:CS4U1J10P10B8 HQ2V8E3X6M2 ZZ1I7O10N4A10文档编码:CS4U1J10P10B8 HQ2V8E3X6M2 ZZ1I7

10、O10N4A10文档编码:CS4U1J10P10B8 HQ2V8E3X6M2 ZZ1I7O10N4A10文档编码:CS4U1J10P10B8 HQ2V8E3X6M2 ZZ1I7O10N4A10文档编码:CS4U1J10P10B8 HQ2V8E3X6M2 ZZ1I7O10N4A10文档编码:CS4U1J10P10B8 HQ2V8E3X6M2 ZZ1I7O10N4A10文档编码:CS4U1J10P10B8 HQ2V8E3X6M2 ZZ1I7O10N4A10文档编码:CS4U1J10P10B8 HQ2V8E3X6M2 ZZ1I7O10N4A10文档编码:CS4U1J10P10B8 HQ2V8E3X6

11、M2 ZZ1I7O10N4A10文档编码:CS4U1J10P10B8 HQ2V8E3X6M2 ZZ1I7O10N4A10文档编码:CS4U1J10P10B8 HQ2V8E3X6M2 ZZ1I7O10N4A10文档编码:CS4U1J10P10B8 HQ2V8E3X6M2 ZZ1I7O10N4A10文档编码:CS4U1J10P10B8 HQ2V8E3X6M2 ZZ1I7O10N4A10文档编码:CS4U1J10P10B8 HQ2V8E3X6M2 ZZ1I7O10N4A10文档编码:CS4U1J10P10B8 HQ2V8E3X6M2 ZZ1I7O10N4A10B：160 万元C：60971 万元D：

12、640 万元E：工业用地的监测点评估价格11、完成并出具估价报告后，估价人员应对涉及该估价项目的一切必要材料进行整理、归档和妥善保管。对估价材料的保存时间一般应在_年以上。A5B10C15D20 12、某套住宅总价为 30 万元，套内建筑面积为125m2，套内墙体面积为20m2，分摊的共有建筑面积为25m2。该套住宅每 1m2 建筑面积的价格为。A1667 元/m2B1765 元/m2C1875元/m2D2000 元/m2 13、以下房地产价格中，属于政府定价的是。A：经济适用住房价格B：公有住房出售的成本价C：普通住房价格D：高档住宅价格E：工业用地的监测点评估价格14、银行向居民购买住宅提

13、供抵押贷款的方式属于_。A商业信用B国家信用C消费信用DA 和 C 15、以下关于预告登记的表述中，错误的选项是。A：预告登记的目的是保障将来实现的物权B：预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起3 个月内未申请登记的，预告登记失效C：预告登记后，未经预告登记的权利人同意处分该不动产的，不发生物权效力D：预告登记的范围应当是商品房预售，主要是防止一房多卖E：执行层的组织协调16、以下说法不属于重新购建价格的求取思路的是_。A房地产重新购建价格的求取思路B土地重新购建价格的求取思路C具体价格重新购建价格的求取思路D建筑物重新购建价格的求取思路17、为估算某建筑物的重新购建价格，经测算其

14、土建工程直接费为780 元，安装工程直接费为450 元(其中人工费为50 元)，装饰装修工程直接费为 900 元(其中人工费为45 元)，又知该地区土建工程综合费率为土建工程直接费的 15，安装工程综合费率为安装工程人工费的75，装饰装修工文档编码:CS4U1J10P10B8 HQ2V8E3X6M2 ZZ1I7O10N4A10文档编码:CS4U1J10P10B8 HQ2V8E3X6M2 ZZ1I7O10N4A10文档编码:CS4U1J10P10B8 HQ2V8E3X6M2 ZZ1I7O10N4A10文档编码:CS4U1J10P10B8 HQ2V8E3X6M2 ZZ1I7O10N4A10文档编码

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16、4A10文档编码:CS4U1J10P10B8 HQ2V8E3X6M2 ZZ1I7O10N4A10文档编码:CS4U1J10P10B8 HQ2V8E3X6M2 ZZ1I7O10N4A10文档编码:CS4U1J10P10B8 HQ2V8E3X6M2 ZZ1I7O10N4A10文档编码:CS4U1J10P10B8 HQ2V8E3X6M2 ZZ1I7O10N4A10文档编码:CS4U1J10P10B8 HQ2V8E3X6M2 ZZ1I7O10N4A10文档编码:CS4U1J10P10B8 HQ2V8E3X6M2 ZZ1I7O10N4A10文档编码:CS4U1J10P10B8 HQ2V8E3X6M2 Z

17、Z1I7O10N4A10文档编码:CS4U1J10P10B8 HQ2V8E3X6M2 ZZ1I7O10N4A10文档编码:CS4U1J10P10B8 HQ2V8E3X6M2 ZZ1I7O10N4A10文档编码:CS4U1J10P10B8 HQ2V8E3X6M2 ZZ1I7O10N4A10文档编码:CS4U1J10P10B8 HQ2V8E3X6M2 ZZ1I7O10N4A10文档编码:CS4U1J10P10B8 HQ2V8E3X6M2 ZZ1I7O10N4A10文档编码:CS4U1J10P10B8 HQ2V8E3X6M2 ZZ1I7O10N4A10文档编码:CS4U1J10P10B8 HQ2V8

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21、文档编码:CS4U1J10P10B8 HQ2V8E3X6M2 ZZ1I7O10N4A10文档编码:CS4U1J10P10B8 HQ2V8E3X6M2 ZZ1I7O10N4A10文档编码:CS4U1J10P10B8 HQ2V8E3X6M2 ZZ1I7O10N4A10程综合费率为装饰装修工程人工费的72，税金为 3.5，则该建筑物的建筑安装装饰工程费为元。A：2204.55B：2397.99C：3237.60D：3345.64E：工业用地的监测点评估价格18、某人用这样的方式获取购买一处房产所需的资金：先向银行抵押，得到大部分所需的款项，余下的资金向亲友借。这个人没有花自己的一分钱却购得一处房产用

22、于出租。这个人的行为属于_。A投机行为B房地产开发投资C房地产置业投资D固定资产投资19、城市房屋拆迁管理条例规定，需要延长拆迁期限的，拆迁人应当在拆迁期限届满日前，向房屋拆迁管理部门提出延期拆迁申请。A：15B：30C：45D：60E：房地产估价机构必须加盖公章20、电气系统、给排水管理、设备安装的最低保修期限为_年。A1B2C3D5 21、市场定义有六个层次，以下排序正确的选项是。A：整个市场 有效市场 潜在市场 合格的有效市场 服务市场 渗透市场B：潜在市场 整个市场 有效市场 合格的有效市场 服务市场 渗透市场C：整个市场 潜在市场 有效市场 合格的有效市场 渗透市场 服务市场D：整个

23、市场 潜在市场 有效市场 合格的有效市场 服务市场 渗透市场E：借款合同22、某非经济特区的房地产估价机构完成本地一宗以房产为主的评估项目，评估的房地产价格为2000 万元，按照原国家计委、建设部联合下发的关于房地产中介服务收费的通知规定的收费标准，估价收费最高为_万元。A1.60B3.00C4.25D5.0023、特殊工业厂房适宜采用的估价方法是。A：成本法B：假设开发法C：收益法D：比较法文档编码:CS4U1J10P10B8 HQ2V8E3X6M2 ZZ1I7O10N4A10文档编码:CS4U1J10P10B8 HQ2V8E3X6M2 ZZ1I7O10N4A10文档编码:CS4U1J10P

24、10B8 HQ2V8E3X6M2 ZZ1I7O10N4A10文档编码:CS4U1J10P10B8 HQ2V8E3X6M2 ZZ1I7O10N4A10文档编码:CS4U1J10P10B8 HQ2V8E3X6M2 ZZ1I7O10N4A10文档编码:CS4U1J10P10B8 HQ2V8E3X6M2 ZZ1I7O10N4A10文档编码:CS4U1J10P10B8 HQ2V8E3X6M2 ZZ1I7O10N4A10文档编码:CS4U1J10P10B8 HQ2V8E3X6M2 ZZ1I7O10N4A10文档编码:CS4U1J10P10B8 HQ2V8E3X6M2 ZZ1I7O10N4A10文档编码:C

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27、I7O10N4A10文档编码:CS4U1J10P10B8 HQ2V8E3X6M2 ZZ1I7O10N4A10文档编码:CS4U1J10P10B8 HQ2V8E3X6M2 ZZ1I7O10N4A10文档编码:CS4U1J10P10B8 HQ2V8E3X6M2 ZZ1I7O10N4A10文档编码:CS4U1J10P10B8 HQ2V8E3X6M2 ZZ1I7O10N4A10文档编码:CS4U1J10P10B8 HQ2V8E3X6M2 ZZ1I7O10N4A10文档编码:CS4U1J10P10B8 HQ2V8E3X6M2 ZZ1I7O10N4A10文档编码:CS4U1J10P10B8 HQ2V8E3

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30、J10P10B8 HQ2V8E3X6M2 ZZ1I7O10N4A10文档编码:CS4U1J10P10B8 HQ2V8E3X6M2 ZZ1I7O10N4A10文档编码:CS4U1J10P10B8 HQ2V8E3X6M2 ZZ1I7O10N4A10文档编码:CS4U1J10P10B8 HQ2V8E3X6M2 ZZ1I7O10N4A10文档编码:CS4U1J10P10B8 HQ2V8E3X6M2 ZZ1I7O10N4A10E：工业用地的监测点评估价格24、假设某房地产投资项目的外表收益率为18%，年租金增长率为8%，通货膨胀率为 6%，则该项房地产投资的实际收益率为。A9.26%B10%C11.32

31、0%D12%25、房地产开发项目自之日起满1 年未开工开发的，可以征收土地闲置费。A：土地使用权出让合同签订B：土地使用权出让合同约定的开工开发C：土地使用权出让金缴纳D：土地使用权证书取得E：执行层的组织协调二、多项选择题共25 题，每题 2 分，每题的备选项中，有2 个或 2 个以上符合题意，至少有 1 个错项。错选，此题不得分；少选，所选的每个选项得0.5 分1、银行为某人提供期限为10 年，年利率为 6，首期月还款为1 000 元，月还款递增率为02的个人住房抵押贷款，假设将此方案转为按月等额支付，则月等额还款额是元。A：1 11556B：1 11128C：1 01556D：1 010

32、72E：借款合同2、关于房地产价格中的房价与地价的关系是_。A相互影响论B相互补充论C相互制约论D需求带动论E成本决定论3、对年应纳税所得额在3 万元以下的企业，企业所得税暂按_%的税率征收。A5.5B18C27D33 4、金融机构进行项目贷款审查时，要进行工作。A：客户评价B：项目评估C：担保方式评价D：贷款综合评价E：环境评价5、以下表述中，正确的有。A：开发经营期可分为开发期和经营期B：开发期又可称为建设期，对于在土地上进行房屋建设的情况来说，又可分为前期和建造期文档编码:CS4U1J10P10B8 HQ2V8E3X6M2 ZZ1I7O10N4A10文档编码:CS4U1J10P10B8

33、HQ2V8E3X6M2 ZZ1I7O10N4A10文档编码:CS4U1J10P10B8 HQ2V8E3X6M2 ZZ1I7O10N4A10文档编码:CS4U1J10P10B8 HQ2V8E3X6M2 ZZ1I7O10N4A10文档编码:CS4U1J10P10B8 HQ2V8E3X6M2 ZZ1I7O10N4A10文档编码:CS4U1J10P10B8 HQ2V8E3X6M2 ZZ1I7O10N4A10文档编码:CS4U1J10P10B8 HQ2V8E3X6M2 ZZ1I7O10N4A10文档编码:CS4U1J10P10B8 HQ2V8E3X6M2 ZZ1I7O10N4A10文档编码:CS4U1J

34、10P10B8 HQ2V8E3X6M2 ZZ1I7O10N4A10文档编码:CS4U1J10P10B8 HQ2V8E3X6M2 ZZ1I7O10N4A10文档编码:CS4U1J10P10B8 HQ2V8E3X6M2 ZZ1I7O10N4A10文档编码:CS4U1J10P10B8 HQ2V8E3X6M2 ZZ1I7O10N4A10文档编码:CS4U1J10P10B8 HQ2V8E3X6M2 ZZ1I7O10N4A10文档编码:CS4U1J10P10B8 HQ2V8E3X6M2 ZZ1I7O10N4A10文档编码:CS4U1J10P10B8 HQ2V8E3X6M2 ZZ1I7O10N4A10文档编

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36、N4A10文档编码:CS4U1J10P10B8 HQ2V8E3X6M2 ZZ1I7O10N4A10文档编码:CS4U1J10P10B8 HQ2V8E3X6M2 ZZ1I7O10N4A10文档编码:CS4U1J10P10B8 HQ2V8E3X6M2 ZZ1I7O10N4A10文档编码:CS4U1J10P10B8 HQ2V8E3X6M2 ZZ1I7O10N4A10文档编码:CS4U1J10P10B8 HQ2V8E3X6M2 ZZ1I7O10N4A10文档编码:CS4U1J10P10B8 HQ2V8E3X6M2 ZZ1I7O10N4A10文档编码:CS4U1J10P10B8 HQ2V8E3X6M2

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39、0B8 HQ2V8E3X6M2 ZZ1I7O10N4A10文档编码:CS4U1J10P10B8 HQ2V8E3X6M2 ZZ1I7O10N4A10文档编码:CS4U1J10P10B8 HQ2V8E3X6M2 ZZ1I7O10N4A10文档编码:CS4U1J10P10B8 HQ2V8E3X6M2 ZZ1I7O10N4A10文档编码:CS4U1J10P10B8 HQ2V8E3X6M2 ZZ1I7O10N4A10文档编码:CS4U1J10P10B8 HQ2V8E3X6M2 ZZ1I7O10N4A10C：开发期的终点是预计待开发房地产开发完成的日期，起点与开发经营期起点相同D：经营期可具体化为销售期和

40、出租期E：在有租赁的情况下，租售期通常到开发完成的日期6、金融是货币资金的融通，其中融通的主要对象是。A：债券B：股票C：货币和货币资金D：黄金E：执行层的组织协调7、房地产评估员的考试、认证工作由_负责。A国务院建设行政主管部门和人事主管部门B国务院建设行政主管部门和房地产行政主管部门C省、自治区建设行政主管部门和直辖市人事主管部门D省、自治区建设行政主管部门和直辖市房地产行政主管部门8、投资组合是的一个有效措施。A：提高投资收益B：提高市场竞争力C：开拓投资领域D：躲避投资风险E：借款合同9、规划区的具体范围由有关人民政府在组织编制的中，根据城乡经济社会发展水平和统筹城乡发展的需要划定。A

41、：城市总体规划B：镇总体规划C：乡规划和村庄规划D：总体规划E：详细规划10、以下风险中，属于房地产投资系统风险的有。(2009 年试题)A：市场供求风险B：变现风险C：利率风险D：时间风险E：资本价值风险11、通过市场调查获知，某地区20052008 年普通商品住宅平均价格水平分别为 4682 元/、4887 元/、5037 元/、5192 元/。假设采用平均增减量法预测，该地区普通商品住宅2010 年的价格为 _元/。A5362B5374C5532D5702 12、是物业管理的三个基本特性。A：社会化B：专业化文档编码:CS4U1J10P10B8 HQ2V8E3X6M2 ZZ1I7O10N

42、4A10文档编码:CS4U1J10P10B8 HQ2V8E3X6M2 ZZ1I7O10N4A10文档编码:CS4U1J10P10B8 HQ2V8E3X6M2 ZZ1I7O10N4A10文档编码:CS4U1J10P10B8 HQ2V8E3X6M2 ZZ1I7O10N4A10文档编码:CS4U1J10P10B8 HQ2V8E3X6M2 ZZ1I7O10N4A10文档编码:CS4U1J10P10B8 HQ2V8E3X6M2 ZZ1I7O10N4A10文档编码:CS4U1J10P10B8 HQ2V8E3X6M2 ZZ1I7O10N4A10文档编码:CS4U1J10P10B8 HQ2V8E3X6M2 Z

43、Z1I7O10N4A10文档编码:CS4U1J10P10B8 HQ2V8E3X6M2 ZZ1I7O10N4A10文档编码:CS4U1J10P10B8 HQ2V8E3X6M2 ZZ1I7O10N4A10文档编码:CS4U1J10P10B8 HQ2V8E3X6M2 ZZ1I7O10N4A10文档编码:CS4U1J10P10B8 HQ2V8E3X6M2 ZZ1I7O10N4A10文档编码:CS4U1J10P10B8 HQ2V8E3X6M2 ZZ1I7O10N4A10文档编码:CS4U1J10P10B8 HQ2V8E3X6M2 ZZ1I7O10N4A10文档编码:CS4U1J10P10B8 HQ2V8

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47、文档编码:CS4U1J10P10B8 HQ2V8E3X6M2 ZZ1I7O10N4A10文档编码:CS4U1J10P10B8 HQ2V8E3X6M2 ZZ1I7O10N4A10文档编码:CS4U1J10P10B8 HQ2V8E3X6M2 ZZ1I7O10N4A10文档编码:CS4U1J10P10B8 HQ2V8E3X6M2 ZZ1I7O10N4A10文档编码:CS4U1J10P10B8 HQ2V8E3X6M2 ZZ1I7O10N4A10文档编码:CS4U1J10P10B8 HQ2V8E3X6M2 ZZ1I7O10N4A10文档编码:CS4U1J10P10B8 HQ2V8E3X6M2 ZZ1I7

48、O10N4A10文档编码:CS4U1J10P10B8 HQ2V8E3X6M2 ZZ1I7O10N4A10文档编码:CS4U1J10P10B8 HQ2V8E3X6M2 ZZ1I7O10N4A10文档编码:CS4U1J10P10B8 HQ2V8E3X6M2 ZZ1I7O10N4A10文档编码:CS4U1J10P10B8 HQ2V8E3X6M2 ZZ1I7O10N4A10文档编码:CS4U1J10P10B8 HQ2V8E3X6M2 ZZ1I7O10N4A10文档编码:CS4U1J10P10B8 HQ2V8E3X6M2 ZZ1I7O10N4A10C：市场化D：私有化E：民主化13、以下关于资产负债表的

49、表述，错误的选项是。A：资产负债表是会计报表中的一种主要报表B：资产负债表是根据会计不等式的原理设计的C：通过资产负债表可以了解企业的经济实力、偿债能力、经营能力等情况，以及企业未来的财务趋向等方面的信息D：资产负债表的编制方法主要是根据各种账簿记录编制E：执行层的组织协调14、按照企业采取某些措施和行动后竞争者的不同反应，可以将竞争者划分为。A随机型竞争者B凶猛型竞争者C选择型竞争者D从容不迫型竞争者E软弱型竞争者15、结构施工图的特征是。A：各建筑部位具体构造的施工依据B：用来表示各种承重构件的布置、形状、大小、材料、构造及其相互关系C：主要说明建筑结构专业的设计内容，同时也反映建筑、给水

50、排水、暖通、电气等专业对结构的要求D：指导结构施工、编制预算的依据E：指导施工组织设计和施工进度计划的依据16、某一房地产价格水平的高低，主要取决于_供求状况。A本地区房地产的B全国房地产的C本地区本类房地产的D本类房地产的17、以下关于电梯，表述正确的选项是。A：高层建筑应设消防电梯B：一般来说，最高住户入口层楼面距底层室內地面的高度在10m 以上的，均应设置电梯C：一般来说，住宅建筑层数在7 层及 7 层以上的，应设置电梯D：电梯井道是电梯运行的通道，每层均有出入口，井内有导轨、导轨撑架、平衡锤及缓冲器等E：电梯由机房、井道、轿厢三大部分组成18、某宗房地产 32 年土地使用权的价格为40