原版皇城广场营销策划案【推广营销策划方案策划书案例范本】 .docx

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1、原版皇城广场营销策划案【推广营销策划方案策划书案例范本】V:1.0 精选策划书原版皇城广场营销策划案【推广营销策划方案策划书案例范本】2022- -6 6- -8 8原版皇城广场营销策划案【推广营销策划方案策划书案例范本】 皇城广场营销策划案 目 录前言 ………………………………………………….2第一篇、商业地产综述 &hellip

2、;……………………………3其次篇项目基本定位 ……………………………….5第三篇项目整体营销思路 ………………………….14第四篇销售周期

3、支配 ………………………………. 16第五章销售前打算工作 ………………………….20第六篇售楼部装修方案 ……………………….….23第七篇销售前期及

4、内部认购方案 ……………….26第八篇I VI 设计. . 墙体广告. . 报版设计 …………….30第九篇价格策略 …………………………………….39第十篇销售策略方案 …………&hellip

5、;………………….43原版皇城广场营销策划案【推广营销策划方案策划书案例范本】第十一篇商业地产的招商 ……………………….45第十二篇物业及商业管理建议 ………………….51附录 ………………&

6、hellip;……………………………….56前言关键词一： 商业地产经营确定价值投资者投资商业物业，其收益包括租金收益和升值收益两个基本构成。租金要上涨，物业要升值，除了地段因素外，经营实力是最根本的。一个商业项目没有好的经营前景，很难销售出去。即使顺当销售了，后期经营跟不上，也会出现许多的后遗症。关键词二：商业项目难就难在招商上目前的房产市场上，盖房子、卖房子都相对简单，开发商基本处于相对强势地位，但招商就不同了，来不来商家说

7、了算，这是众多商业地产开发上比较头疼的一件事。关键词三： 地产商须要增值顾问服务假如我们能够建立一套完整的商业地产运营模式，在策划代理过程中从经营角度为地产商供应增值顾问服务，将会使我们站到一个行业的高度，核心竞争力会大大提高。在和开发商的谈判过程中就会处于相对强势地位。原版皇城广场营销策划案【推广营销策划方案策划书案例范本】第一篇、商业地产综述一、商业地产分类（一）、按存在形式分商业地产可分为：大型综合购物中心、商业街、独立商厦、批发零售市场、连锁店、社区商业设施、物流园区、配送中心、宾馆酒店及餐饮消遣项目、旅游观光景点、文化服务经营设施、体育经营设施、公用（设施转化）经营设施等。（二）、按

8、产权形式分、虚拟产权商铺虚拟产权式商铺的产生和返租模式的出现其实是发展商为了解决大卖场面积消化的难题，购买者拥有肯定面积的产权，但详细商铺位置一般不明确。在此条件下套现是第一位的，只能以市场须要做策略性引导，运用返租方式是有效的。（此种形式在北京、上海、成都等城市已禁止运用，咸丰及周边还有部分存在）、独立产权商铺独立产权式商铺拥有一个独立的商铺空间，注意项目入市后的经营状况和物业升值，开发商一般采纳应将部分卖场保留，该类型的商铺须要依靠肯定规模的产业基础和较为成熟的物流环境，在此基础上，对所经营的业态业种以及经营环境，经营档次进行升级，从软硬环境两方面入手，提高项目的市场认知度，从而提升项目的

9、商业价值和发展前景，吸引投资者与经营者共同的投资热忱。原版皇城广场营销策划案【推广营销策划方案策划书案例范本】二、商业地产宏观状况（一）、商业地产需求量增加随着中国经济的持续发展，人们消费水平的不断提高，以及国内商业、零售业 2004 年 12 月11 日彻底对外开放，中国商业市场正在吸引着越来越多国际商家的关注，找寻适合商家发展的商业地产项目，成为众多国内外商家扩张规模、占据市场的基础。2005 年，商铺的需求将会有大幅增加，同时商家对商业物业的选择标准将更为严格，物业结构适用性好、位置优越的项目将成为追捧对象。（二）、运营模式将回来理性由政府推动的城市广场、步行街这类形象工程，以及一些开发

10、商盲目兴建的购物中心、批发市场等问题逐步暴露出来，一些不符合城市商业规划、不符合商业地产运作规律的项目将风险凸现，中小投资者投诉可能成为一个新热点。所以今后的商业地产开发上将更多地涉及到商业地产的后期经营管理上，单搞开发的地产商今后的竞争力将会越来越弱。或者说是市场上须要专业的商业地产代理公司，以及专业的 商业管理公司。（三）、商铺开发尚待接着探究上世纪 90 年头后期起先，商铺投资渐渐成为国内房地产的投资热点，业内还有人称 2004 年是商铺年。通过高价出售商铺，开发商既可以快速回收资金，同时也将项目的经营风险分散转移到了中小投资者身上。但一度深受青睐的产权商铺，也使得不少开发商深陷于项目经

11、营不尽如人意的苦恼中。其次篇项目基本定位 一、项目定位原版皇城广场营销策划案【推广营销策划方案策划书案例范本】咸丰位于鄂、湘、黔、渝四省（市）边区结合部，距州府所在地恩施 98 公里，距重庆市黔江区 53 公里。全县总人口 36 万，非农业人口万人。咸丰位置示意：咸丰县城所在地为高乐山镇，其总人口为万。咸丰老城区由于个人建房众多，布局混乱、毫无规划，城市形象非常落后，商业业态分布杂乱无章。咸丰政府由此规划了咸丰新区，新区位于紧依老城区的空白开阔地域，扼渝鄂方向入城干道，位置极为显要，属于鄂南门户。咸丰政府将在将来一两年内将政府职能部门、重要事业单位等尽数搬迁到新区，同时政府还通过各种方式引入了

12、外来投资建设开发新区，这样，打造咸丰新区不仅是一项提升城市形象、改造城市功能的大事，更担当了大量市场属性，使得咸丰新区的开发更为科学合理、充溢朝气与活力。咸丰县下辖十个乡镇，总人口达 36 万，但县城目前还没有一个大型综合型的购物场所；也缺乏较上档次的餐饮、休闲、消遣类商业；住宅开发也很落后，缺乏较为优秀的住宅楼盘。从人民的生活需求来看，本地目前的商业和住宅难以供居民有所选择，无法满意本地及县城所辐射区域的消费者对生活品质追求的。原版皇城广场营销策划案【推广营销策划方案策划书案例范本】本项目位于咸丰新区，总开发量达到约十四万平方米，覆盖了咸丰新区的大部分建设开发区域，其中包括广场、广电中心、三

13、星级宾馆、河岸步行街、高品质傍山住宅、车站、批发市场等各类性质的建筑及设施，担当了新区的主要城市形象打造和城市功能体现的任务。其中商业体量在本项目中所占比重较大，大体量的商业赐予了整个县城提升商业档次、释放商业需求潜能的极大机会，可以为大型购物中心、餐饮、休闲、消遣等多种类型商业供应场所，干脆升级咸丰的商业形象、增加咸丰的商业辐射实力，并大力刺激消费，有力促进经济增长。由于政府各职能部门的迁入、各类型商业场所的大量兴建、宾馆的对外作用、加上入住了具有消费劲群体的住宅，整个咸丰新区已经俨然成为一个具有完备造血功能的小型城郭。集合了办公、商业、宾馆、住宅等多个功能的咸丰新区已经具备了城的概念，从体

14、量上来说也是一个城市综合体的放也许念，因此，我们对本项目的定位应是：基于县城居民消费的，并辐射全县辖区乃至恩施州，涵盖了多种城市功能和属性的大型商贸城市综合体 咸丰新城。二、 项目案名建议咸丰县城位于群山间的山谷地带，本项目地块为县城内地形最为开阔的区域，在项目地块中心有条宽约五六米的太平河流缓缓流过，地块的景观潜力极大，开发商与政府对河流景观的营造都极为重视。河流贯穿了整个项目，是项目的重要资源，也是项目的灵魂所系，因此案名应对河流景观有所体现。本项目的建筑属性及建筑类型都特别丰富，但商业功能是最重要的属性，在营销中须要时时体现，因此，项目的案名应侧重于表现商业，同时兼顾到其它属性和功能。；

15、因此，综合以上案名原则，我们建议案名为原版皇城广场营销策划案【推广营销策划方案策划书案例范本】第一案名皇城广场其次案名志诚 · 皇城广场第三案名咸丰新城 志诚 · 皇城广场案名分为两部分，咸丰新城体现项目位置、规模及定位， 志诚 · 皇城广场则主要侧重于营销，体现商业特性， 志诚 是开发公司名称，体现本公司打造精品工程的决心，同时又是树立公司品牌的机会； 皇字代表尊贵、富庶，表现项目的商业魅力，体现项目的商业价值； 城 既说明地形特征、也表现磅礴的气概和项目的规模。同时还隐含一种待发觉、待挖掘、须要争先抢占之意，充溢了生气及诱惑。同时这样的案名既侧重于

16、项目的商业重点，又包含全部综合功能属性，统一协调不相互冲突，特别适合作为项目的整体案名。住宅命名以后依据详细状况及同开发商沟通以后再定。三目标群体客户分析针对商业物业的投资特性,目标客户群体可分为两个层面，第一个层面是间接客户群：消费者，其次个层面才是干脆客户群：三类,投资者、自用商家、租用商家.（一）干脆客户群1 投资者投资者购置物业并出租,在租金的收益中赢利的客户,这种类型的投资者属于市场主流的客户,因此,在前期的目标群体分析中,这些客户重点分析市场的部分,这些客户购置主要是考虑一个商业项目是否兴盛, 投资回报 是这种客户的心态,从投资实力看,投资者也可以分为大,小投资者,主要看其财力的水

17、平而言,但不管如何,大小投资者的最终目标都是购置的能不断的升值,能得到丰厚的利润.2 自用商家原版皇城广场营销策划案【推广营销策划方案策划书案例范本】自用商家,指购置物业并由自己经营,通过经营的收入,这类客户比投资性商家更注意的是局部性的商业环境,详细针对自经营的商品或服务在项目这与商业市场的发展前景和获利空间,在购置物业居,这种商家能够自主一般属于小规模.以专业市场和小区商铺为主,大型商厦的自用商家相对较少.这类客户群是本项目临街门面及步行街门面的最大买家。3 租用商家租用商家,包括本地商家,外地商家,厂家及经销商此类客户是相对消费市场的终端,在一个商场中,租用商家的品牌知名度与多样,往往确

18、定了销售的成果,因为租用商家的数量和意向会干脆影响到投资者置业的信念,在市场发觉了熟铺出售就是希望通过租商家带动项目的旺铺,说到租用商家,有一点重要的就是租用商家的选择和限制,商业物业的招租政策,须要经过周密策划,否则,会严峻影响商业物业的营业和管理,造成无序竞争,破坏项目的整体形象,损害商场各方商业利益.（二）间接客户群12+1 式的家庭这类家庭以小孩（包括中学生）为主要消费对象，以小孩（学生）带动家庭的消费，这就要求本项目在业态分布上充分考虑到这一点无论是吃的、玩的、用的都要有所体现。2本地的年轻人年轻人一般比较时尚、前卫，有很强的消费意识，他们要求有较高档次的消费场所才能体现自己的价值。

19、3私营企业主私营企业主为了自己的企业发展，无论是商务洽谈，还是托人办事，都须要一个风光、上档次的场所。原版皇城广场营销策划案【推广营销策划方案策划书案例范本】4政府官员政府每年迎来送往的接待任务是一笔很大的消费，无论是接待上级，款待下属，和其他地方进行商务、政务沟通都离不开上档次的场所来为自己树形象。5其他消费群体多是周遍的消费人群以及外地到咸丰出差、旅游的外地人。四、项目商业定位思路：1商业现状从本项目所处的咸丰商圈以及项目周边商业的现状不难发觉—随着本项目的开发，本区域的商业格局势必出现调整，结合市场调查所反馈的状况综合分析，将来咸丰区域的商业发展将以社区商业、特色商业以及文化

20、景观商业为主导，本项目也将以其较大规模的商业面积成为区域商业举足轻重的一分子，但面积一方面代表着多业态组合的优势；同时也面临着巨大的风险—是否有足够的消费实力是否能够在短期内带动消费人群向目前商业尚不成熟的咸丰新城区域移动从整体商业市场发展规律分析，项目除了不断挖掘潜在的市场消费潜力外，一个区域商业体量的增加，也势必分流其他区域的商业消费劲，本项目如何特色化、差异化定位，在本区域内形成特色并与其他区域的商业项目进行有力市场竞争，将是本项目发展方向中须要着重考虑的问题。依据以上对项目的具体分析，我们认为，本项目的运作应当从以下几个基本原则下进行：1) 商业规划方面符合综合性复合性商业

21、项目的特性；即集购物/休闲/消遣/餐饮/为一体的一站式多业态综合性复合型商业物业原版皇城广场营销策划案【推广营销策划方案策划书案例范本】2) 整体项目功能方面考虑前期以住宅为主，后期以精品住宅为住主；规模商业；配套商务；服务社区；3) 商业经营方面要既能保证对项目主要部分肯定的限制权又不把开发风险全部积压在后期经营收益上，针对项目状况分别结合快速变现部分（商业街铺）；周期性资金周转部分（住宅）；4) 对于项目的商业体量的限制上，结合市场的反馈及周边将来的商业发展，建议本项目的体量限制在 7 万平方米以内，以弱化市场风险；2、业态及业种规划（见下图）业态单层面积（）总层数（层）总面积（）铺位形式

22、招商方向精品店10000110000临广场门面个体经营户大超市10000110000大卖场品牌店餐饮10000未定待定待定待定批发市场未定未定待定待定待定消遣10000未定9000门面待定社区配套500016000门面待定其他未定未定待定待定待定以上只是初步方案,详细的面积和位置待政府相关部门批复后再依据实际状况作出合理的布局、规划。休闲消遣功能：量贩式 KTV、桑拿洗浴、休闲健身、艺术摄影、美容美发、酒吧、特色吧、茶楼、网吧等；餐饮美食功能：西式餐饮、亚洲美食（日韩料理、泰国菜、港式茶餐等）、中式餐饮（品牌川菜、湘菜、杭帮菜、上海菜、粤菜等）、地方美食等；零售购物功能：男女精品服装、童装童玩

23、、饰品配件、休闲运动、家居用品、户外用品、皮鞋、皮具、美容美体用品、音像图书、文化用品、花店、日用副食、等；原版皇城广场营销策划案【推广营销策划方案策划书案例范本】服务配套功能：银行、金融、邮政、电信营业、商务配套、艺术沙龙、俱乐部、画廊、汽车美容等；商业布局建议原则上本项目的商业与住宅分开布局,以尽量避开彼此的干扰.住宅退后，商业沿广场、太平河、车站一线布置，本项目商业可分为三部分,一为沿广场周边布置的独立商业体,单层面积约 6000 方,主要引进专业卖场和精品店，详细技术指标可依据商家的要求进行设计。沿太平河的两侧可打造一个集中餐饮消遣的商业综合体，单层面积约 ， 共层，一层为单层面积为，

24、其余可按河岸走向设置。由于项目包括专业卖场及消遣休闲的功能，因此停车要求不但要满意内部住户的要求，还应当满意商家及消费者的要求。停车场主要位于项目傍山住宅、步行街、广电大厦的结合部，既不影响广场的整体形象，又能便利停车。车站二楼为大型的小商品批发市场，周边为小门面。备注：以上只是初步方案，详细以相关部门的规划批复为准。第三篇项目整体营销思路本项目拥有十几万平米的浩大体量，无论开发还是销售都不行能一蹴而就，分期开发分期销售是基本原则。从本项目开发条件及市场接受难易程度来看，除去宾馆地块外，其它地块应分为三期开发：第一期 广播电视综合大楼该地块协作政府搬迁需最先开发，同时该地块的住宅、商业由于体量

25、较小，几乎没有同类项目的竞争，市场接受阻力较少，开发难度最低，也应最先开发。这一期安排在 2005 年 11 月 1 日开盘。原版皇城广场营销策划案【推广营销策划方案策划书案例范本】其次期 车站及周边地块本地块与旧城区相接，能够承接老城区的人气与商气，同时由于车站位于此地块，能够给本地块商业带来较高的人流量，并能使商业影响扩大到县城周边地区，最大限度的体现商业辐射实力。因此开发有针对性的相宜的商业业态具有很大的潜力，能够较为顺当地招商和经营胜利，解决了招商及经营的大问题，市场接受阻力自然削减，即可实现顺当销售。这一期大约在 2005 年 12 月 1 日开盘。第三期 河岸商业街及靠山住宅通过前

26、两期的营销铺垫，本项目推出第三期的时候已经达到了营销高潮和商业价值实现最大化的阶段。此时再通过河流景观的打造、广场人流的氛围营造，商业价值已经不言而喻，此时的商业及住宅都会掀起抢购风潮。 这一期大约在 2006 年 1 月 1 日（元旦）开盘。本项目的优势较多，但存在项目商业体量大与当地商业消费现状落后的冲突，须要在营销上多下功夫，充分挖掘当地商业潜力，有针对性的进行价值炒作和有效宣扬。第四篇销售周期支配一时间支配时间任务职能部门协作部门备注926——1 前期市场调查2 项目的探讨、把握3 策划方案（初案）的完成4 工作的交接代理公司开发公司1 售楼部完成开发公司代理公

27、司2 户外广告的定稿、完成原版皇城广场营销策划案【推广营销策划方案策划书案例范本】——3 有奖征名的进行4 直销员的聘请、培训代理公司开发公司5 其他销售人员的到位6 DM 但的制作、完成——第一期进行内部认购代理公司开发公司——1 一期正式销售(开盘仪式、有奖征名开奖)代理公司开发公司联谊会时间待定2 其次期内部认购3 同一中的老师实行联谊会——1 二期正式开盘代理公司开发公司活动时间待定2 三期进行内部认购3 实行促销活动————1巩固和扩大销售成

28、果代理公司开发公司活动的形式、内容待定2进行较远区域的外围宣扬3实行迎春节促销活动————1 巩固和扩大销售成果代理公司开发公司活动的规模、形式、内容待定2 依据销售状况调整方案,以达到预期的效果3 协作销售实行必要的一些活动二人员支配1.销售经理2 2 名由代理商指派二名项目经理，一名高级策划人员担当，负责项目的策划及销售方案的调整、执行；另一名由有丰富现场管理阅历的高级经理担当，负责售楼部的日常销售工作的管理；协调发展商、代理商、二方关系，并干脆负责本项目策划方案的执行，进行效果评估，刚好跟进和更正；发展商亦应指派专人负责处理本项目相关事宜。

29、2 2销售秘书1 1 名 负责客户的登记及售房部资料的统计等原版皇城广场营销策划案【推广营销策划方案策划书案例范本】3.销售主任5 5 ——- -8 8 名负责日常售楼接待工作，由 5——-8 名专业销售人员组成，视状况再进行调整。4 4直销人员20 ——- - 30 负责在外围找寻潜在的客户，人员数量视状况再进行调整。人员构架示意图直销人员直销人员直销人员直销人员直销人员销售主任销售主任销售主任销售主任销售经理销售经理销售秘书原版皇城广场营销策划案【推广营销策划方案策划书案例范本】第五章销售前打算工作一制作售资料、M D

30、M 单、价格表、付款方式及购楼须知 由代理商负责编印一批 DM 单，并随时供应免费购房学问询问服务，真诚地从客户角度考虑，体现微小负责的关怀。 二制作各种图表包括平面分布图、销控表以及售房部须要的一些喷绘等等 三确定付款方式及购房手续 制作一份具体的付款方式、实惠措施、按揭说明及办理购房手续细则，为业主做好一切打算工作，业主不需奢侈时间，服务周全到位。确定按揭事宜。四销售人员及直销员的培训1.学问篇 本项目优势分析 本项目竞争楼盘优势分析 本项目客户分类及购买动机分析 本项目投资回报分析 房地产发呈现状和趋势房地产相关的法律法规学问2.接待篇原版皇城广场营销策划案【推广营销策划方案策划书案例范

31、本】让客户感到舒适自由最简单引起客户共鸣的话题——室内装璜启发和诱导的基本原则客户是最聪慧的确立建议的可信性利用人的期盼心理恭维要适度各种启发方法要综合利用须要进行逻辑推理的客户 逻辑推理的一般技巧 接待总结 可能买主的初步判定要素3.客户跟踪篇熟识可能买主的基本状况确定跟踪可能买主的技巧客户跟踪的一般技巧4.正式推销篇打开客户神奇暗箱——心扉赢得信任正式推销的基本策略诱购原版皇城广场营销策划案【推广营销策划方案策划书案例范本】见机行事5.战胜竞争对手篇回避与赞扬播下怀疑的种子不要主动攻击对方客观比较以褒代贬避重就轻6.解除障碍篇发觉障碍解除干脆

32、障碍的基本方法常见障碍及对策举例7.成交篇把握客户成交信号促成交易成交后处理——已成为挚友的客户是最好的售楼广告第六篇售楼部装修方案项目现场售楼部是展示项目,展示公司形象的重要窗口，是项目风格的体现，也是客户对公司、对项目实力的第始终观推断，所以售楼部的包装、整体形象特别重要。（1 1 ）目标：使顾客身临其境，体现舒适、闲逸、自然的生活环境，有助于销售人员从旁加促购买意向。原版皇城广场营销策划案【推广营销策划方案策划书案例范本】（2 2 ）物业公司形象策略：磅礴、大气，人情味浓、亲和、人文、服务不遗余力一、售楼部的建筑及装修风格建议宜采纳现代感较强的建筑风格，装修简洁、

33、明快、注意功能性与好用性，临街玻璃门窗建议采纳中空夹层玻璃加强隔音降噪的效果。依据须要，到时可在闹市区租一门面做一个售楼询问部。同时配备一售房直通车（包括驾驶员），以便利客户看房。二、售楼部应满意以下几个基本功能分区1、售楼部功能区设置主售楼部是实现销售的主要场所，其功能区应以下几部分：谈判区 40 平方米展示区 60 平方米接待区 15 平方米经理室财务室 20 平方米其他功能区（卫生间、更衣间等） 10 平方米现场售楼部总面积约为 145 平方米左右。三、售楼部所需基本设施设备1、项目总体模型及单体户型模型；2、各种效果图；3、钛金字（最好是领导亲笔书写的）皇城广场欢迎你，贴于吧台背后墙面

34、的正上方。原版皇城广场营销策划案【推广营销策划方案策划书案例范本】4、秘书台一张5、主任接待用吧台一张（能座 5 人）；6、不少于 4 套谈判桌椅，供客户休息用沙发 1 套；7、办公桌椅及文件柜；8、空调机、饮水机；9、销售电话一部，办公电话一部；10、 电脑及相关设施一套；11、 绿化用盆栽；12、彩色喷绘销控表四外观布置原版皇城广场营销策划案【推广营销策划方案策划书案例范本】玻璃窗双开玻璃门玻璃窗备注：1 户外广告的内容双方协商后再定。2 玻璃窗上的字幅内容可依据详细状况另外选定。3 本案只是草案，到是可依据详细状况再作调整。五 内部布置 依据详细状况现场再布置，这里暂不作具体规划。第七篇

35、销售前期及内部认购方案第一章 销售内部认购模式内部认购是开发商最惊慌的时刻之一，等买家第一轮评分的心情既兴奋又担心。内部认购本身就是发展商策略性的"特别产物"，有人称这是检验市场的试金石，操纵市场的手段。第 1 操作环节：内部认购战略功能剖析 内部认购原来用意是发展商拔一些单位供自己公司的职员优先选购，以慰劳职员的辛苦，基本上内部认购的对象就应当是公司职员以及与开发商业务、管理有关系的相关人士，例如负责楼盘建筑的建筑公司、负责策划发售事宜的专业机构或有来往的政府部门的部分人士。原版皇城广场营销策划案【推广营销策划方案策划书案例范本】但政府对内部认购始终并没有

36、明确的规定，因此内部认购由原来的"慰劳"很快演化成开发商检验市场的试金大循环和操纵气氛的又一方法。 内部认购战略功能 其实内部认购除了能在正式开售前早早笼络住一批客房之外，最主要的目的还在于烘托气氛。只要有足够的人交了定金，开发商就可以宣称开盘之日即售出多少来给人好象一片热销的大好形象。即使这些客房退定，只要气氛起来了，不愁没有人买。 内部认购一般有以下三种方式认购方式优点缺点自我检验排队1、市场影响大，轰动?2、易形成氛围，促进购买?3、利于物业短时间售罄1、可能引起市场争议?2、易发生不开心事务行为发生抽签1、操作上正规，公允?2、宣扬上较易成正面报道1

37、、市场气氛较弱?2、较难形成轰动效应?3、出现重复不利购 买内部1 操作上正规，2 不会引起客户的反感1、市场气氛较弱?2、较难形成轰动效应因此，建议在首次推出时通过促销活动抽签赠少量优先购买权和排队认购相结合，当然在宣扬上我们应昼避开排队的提法，而是多做些许多人争取要求认购的市场引导，造成些市场惊慌氛围，引导市场去排队而不是刻意去排队抽签，给我们自己留下更多的空间。二 内部认购的价格确定方案一 现在我们起先内部认购时不定特别详细的价格，只告知客户也许价格多少，只对客户说原版皇城广场营销策划案【推广营销策划方案策划书案例范本】一个范围,其目的一是吸引更多的人下定金，更是想看看市场上究竟反应如何

38、，下定金的人越金，我们底气就越足，最终价格可能就越高，同时也便于以后的价格调控，做到进退自如。方案二低开高走，以相对较低详细的价格入市，实行的方法。告知客户，我们的价格目前很低，但我们的价格会每 10 天上涨*元/平方米，造成一种越后买价格越高，自己越吃亏的现象，促使观望买家及早出手。方案三高开低走的方法，此法又称为诱惑法。即：以高价入市，然后依据付款方式和付款时间，赐予相应的折扣，比如说，一次性付款 90，我可以打折；分期付款打折；按揭付款打折等,当然还可以依据状况把付款方式和时间、数量再细化。依据本项目的开发体量和较长的开发周期而言，我们准备采纳其次种方案，即 低开高走 。三、 内部认购区

39、域 人部认购的主要区域是以集团内部为主，再加上前期积累的一些散客户，以次来辐射周边地区。比如，广电职工、一中的老师等。 四、 人员支配 （一）销售主任：负责内部认购期间客户推广、接待及项目介绍，签订认购书，收集楼市住处并刚好向上级汇报，记录客户档案等工作。 （二）销售公关：开发客户，跟踪目标客户，整理客户档案，收集内部认购期间销售信息 （三）其他人员：协作工作，帮助售楼部推动销售。 五、 销售场地支配原版皇城广场营销策划案【推广营销策划方案策划书案例范本】1、 日常销售场地：现场售楼部。 2、 推介会场地：待定。 六、 销售资料打算 1 价格表 2 楼书、宣扬单3 定购书4 销控表5 其他相关

40、资料第八篇I VI 设计. . 墙体广告. . 报版设计 一、现场卖场的包装营造销售气氛，给买家剧烈的销售感染力突出项目的主卖点，体现项目在当地别出心裁的风貌和特性展示显明的项目形象和发展商的专业规范形象，以增加客房购买信念1、工地包装方案：（1）目的： 提升楼盘品尝，表现楼盘内涵、获得买家认可，促进销售。 为公司实力作最佳展示，树立公司及品牌形象。（2）方案： 楼盘外围墙：主要是楼盘名、楼盘标识、楼盘主题口号、开发商名称、经营理念等。 工地户外看板：立于售楼中心顶部或左侧，内容包括楼盘整体效果图、楼盘名称、广告语、标识、电话等，力求简洁、明快。原版皇城广场营销策划案【推广营销策划方案策划书案

41、例范本】 施工公告牌如：敬重的邻居乡邻，皇城广场工程建设工期从 2005 年 _月_日————_年_月_日。施工过程中，给您带来不便之处，敬请谅解——皇城广场工程指挥部 工程全貌展示牌：内容包括整体平面布局图、开发商、设计单位、开/峻工日期等。 工程质量限制牌：项目名称/分项目名称、工程负责人、监理人、质量指标等。 工程施工进度展示板。 布幅：各楼宇组团在开盘时、封顶时、竣工时等阶段，挂置大型宣扬布幅，包括楼宇或组团名称、宣扬语等。如建百年品质，树咸丰形象、皇城广场向全市人民致敬等。 指示牌：各楼宇组团看楼指示牌。 路旗小

42、彩旗：路旗可在开盘时于售房部沿向设置，小彩旗可置于围墙上或售楼中心，以营造氛围。 2、工地形象 理由：工地现场是大众接触。认知楼盘功能属性、工程进度、发展商买力等讯息最干脆的渠道之一，大众在这类住处接受过程中是处于被动地位的。规划出别出心裁，特性显明的工地现场，是干脆传递项目推广信息，建立优良发展商形象的有效方式。 予人印象：大气、高素养、专业、亲和 策 略： 围板等应定期维护、更新、保持其结构的完整、色调的鲜亮、字迹的清楚工地现场的整齐、有序、低噪音和无污染。 设计—独特结构的皇城广场路牌，设置在营销门口：表明项目的规划、位置、小区外市政道路、绿化的维护，许可的状况下，可布设背景

43、音乐扬声系统，营造独特的现场氛围。 3、物业形象原版皇城广场营销策划案【推广营销策划方案策划书案例范本】予人印象：人情味浓、亲和、人文、服务不遗余力 策 略： 导示部分规范和逐步完善社区环境的营造配套设施的实施 4、高质素专业服务的售楼处 理 由：眼见为实是买家消费决策最重要的依据之一。 予人印象：亲和 策 略： 展板的制作、赠品的发放、规格标牌、外扬挂旗的渲染，室内背景音乐、光线的关注，刻意营造轻松、满意的询问氛围。二、媒体组合策略1.总体目标 a.为楼盘正式入市销售作好充分的打算； b.进行入市前的信息告，预热市场，制造局部供不应求的内部认购所氛； c.展示一个成熟、优良和专业的发展商形象

44、和楼盘形象。 2.基本观念 a.房地产是价值巨大的商品，客房购买行为须要一个较长的理性和比较推断过程才能发生。但是由于供过于求的商品住宅市场，客户的可选择性非常丰富，在购买行为发生的一刹那，起确定因素的是理性分析基础上的感性推断，而不是理性分析本身。 b.物业的价值可分作硬价值和软价值两部分，硬价值就是成本加利润，没有弹性。而软价值是目标客户对物业的认知和感受，弹性极大，在销售过程中比硬价值更重要。软价值的推断是一个感性过程，增加软价值的最有效方法就是物业形象包装和广告促销宣扬。 c.我们的项目推广就是利用各种媒介手段，使目标客户从对牧业形成良好的主观软价值原版皇城广场营销策划案【推广营销策划方案策划书案例范本】认同，逐步从观赏到信任最终实现购买，这期间须要传播大量的信息，从多方位、多角度包围目标客房帮助他